Le régime réel d’imposition en location vide et meublée

Le régime d’imposition au réel en location vide

Les loyers que vous percevez d’une location nue entrent dans la catégorie des revenus fonciers, tandis que ceux tirés d’une location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les modalités d’imposition des revenus fonciers dépendent du régime fiscal qui leur est appliqué :

• le régime dit "micro-foncier" : les revenus sont imposables après un abattement forfaitaire de 30 %, sans déduction des charges réelles. Ce régime, qui simplifie certes la comptabilité locative et la déclaration de revenus, n’est donc intéressant que dans la mesure où les charges effectives sont inférieures ou égales à l’abattement de 30 % ;
• le régime réel : il vous permet, à l’inverse, de déduire vos charges réelles. Il est possible d’opter volontairement pour ce régime, qui est alors valable pour 3 ans sans possibilité de révocation (et reconduit à chaque période de 3 ans sauf à condition de déposer une déclaration de revenus fonciers n°2044). Si vous percevez plus de 15 000 € de recettes locatives par an, le régime réel n’est plus une option possible mais une obligation : vous y êtes automatiquement assujetti. Il en va de même si votre bien est un monument historique ou bénéficie déjà d’un régime de déduction particulier (Périssol, Besson, Borloo…).

La déduction des charges sous le régime réel en location vide

Le régime réel vous offre donc la possibilité de déduire certaines charges de votre revenu brut foncier, pour diminuer votre imposition globale. Le revenu foncier imposable au régime réel est ainsi égal à la différence entre le montant des loyers perçus et le total des dépenses et frais déductibles.

Quelles sont les charges déductibles du régime réel ? La loi en prévoit une liste précise :

• Les frais d’établissement des actes juridiques liés à votre bien immobilier, comme les frais de notaire ;
• Les intérêts d’emprunt, dès lors que le crédit a eu pour but l’acquisition, la construction, l’amélioration, la réparation ou la conservation du bien ;
• Les frais d’entretien et de réparation du bien, c’est-à-dire les travaux qui ont pour objet de remettre ou de maintenir le logement en bon état, comme le ravalement des façades, la remise en état de la toiture ou encore le remplacement de la chaudière ;
• Les frais de gestion (si vous confiez la mise en location à une agence immobilière, par exemple) et d’assurances ;
• Les impôts locaux comme la taxe foncière ;
• Les provisions pour charge de copropriété ;
• Les frais de procédures en cas de litige avec un locataire ;
• Les provisions pour risque d’impayés ;
• Les travaux d’amélioration du bien, soit ceux qui consistent à apporter un élément de confort ou un équipement nouveau, mais qui ne modifient pas la structure de l’immeuble...

Après déduction de vos charges, votre résultat foncier est soit bénéficiaire, soit déficitaire. Dans le premier cas, le bénéfice net foncier est ajouté aux revenus que vous percevez dans d’autres catégories, avant imposition sur le revenu. Si le résultat est négatif, vous pouvez, sous conditions, imputer ce déficit sur votre revenu brut global.

L’imputation du déficit foncier dans le cas du régime réel en location vide

Si le déficit foncier est imputable à des charges autres que les intérêts d’emprunt, vous avez alors la possibilité de le déduire de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Si le logement bénéficie par ailleurs de l’amortissement Périssol, ce plafond est porté à 15 300 €.

La fraction excédant les plafonds de 19 700 € ou 15 300 €, et le déficit foncier lié aux intérêts d’emprunt, ne peuvent pour leur part qu’être imputés sur des revenus fonciers : ils sont reportables sur les revenus fonciers les années suivantes, jusqu’à 10 ans.

Le régime fiscal réel en location meublée

Les revenus issus de la location en meublé sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Leur traitement fiscal dépend de votre niveau de revenus et de votre statut :

• Si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP), c’est-à-dire si vous percevez moins de 23 000 € de recettes locatives sur l’année civile, ou si celles-ci représentent moins de la moitié des revenus de votre foyer fiscal, vous avez le choix entre soit le régime micro-BIC offrant un abattement forfaitaire de 50 %, soit le régime réel vous autorisant à déduire vos charges effectives de vos revenus locatifs. Mais cette option n’est possible que si vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 €. Au-delà, c’est le régime réel qui s’applique obligatoirement ;
• Si vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) (recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 € et/ou représentant plus de la moitié de vos revenus), vous êtes automatiquement assujetti au régime réel d’imposition dès lors que vos revenus locatifs dépassent 70 000 € par an, à moins d’exercer votre activité sous le statut de micro-entrepreneur. En deçà, vous avez le choix entre régime micro et régime réel.

La déduction des charges en location meublée au régime réel

Le régime réel présente un avantage certain par rapport au micro-BIC : il vous permet de déduire l’ensemble des charges selon leur montant effectif, et donc de diminuer votre imposition. Vous devez dès lors tenir une comptabilité rigoureuse, avec compte de résultat et bilan d’actifs.

> À noter également : les LMNP au régime réel ne sont pas concernés par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.

Contrairement aux règles applicables à la location vide et aux revenus fonciers, il n’existe pas de liste limitant les charges déductibles possibles. Ces dernières doivent simplement obéir aux conditions générales de déduction valables pour les BIC, soit :

• Se rattacher à la gestion normale de votre entreprise ou être engagées dans l’intérêt de son exploitation ;
• Correspondre à une dépense effectivement engagée, que vous devez pouvoir justifier grâce notamment à une facture ;
• Être portées sur l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Il peut donc s’agir de dépenses relatives aux impôts locaux, aux intérêts d’emprunt, aux frais d’entretien et de réparation… En cas de résultat déficitaire après déduction de vos charges :

• Si vous êtes un LMP, le régime réel vous offre la possibilité de déduire le déficit foncier de votre revenu global sans limitation de montant. Il peut également être reporté sur les 6 ans à venir ;
• Si vous êtes un LMNP, vous ne pourrez déduire le déficit foncier que sur vos revenus de même catégorie. En revanche, il est reportable 10 ans.

La déduction des amortissements en matière de revenus issus de la location meublée

Autre possibilité offerte par la location meublée en régime réel : l’imputation des amortissements, qui vient également réduire l’imposition. Vous pouvez ainsi amortir le prix d’achat de votre bien immobilier ainsi que vos dépenses d’améliorations et de mobilier, à condition de reporter ces derniers sur l’actif du bilan. On parle alors d’actif immobilisé.

Le prix d’acquisition peut être amorti en fonction de la durée réelle de détention. Si vous l’estimez à 50 ans, vous pourrez déduire 2 % du prix chaque année pendant 50 ans. Le mobilier et les améliorations peuvent, quant à eux, être amortis à un taux compris entre 10 et 20 % par an et sur une durée de 5 à 10 ans.

> Attention : en régime réel locatif, la déduction de l’amortissement est limitée. Elle ne peut pas générer de déficit, ni l’augmenter. Ainsi, la fraction de l’amortissement déductible ne peut pas excéder le montant égal à la différence entre les loyers perçus et les autres charges. Si le reliquat d’amortissement dépasse ce montant, il peut être reporté les années suivantes et sans limitation de durée, à condition que la location meublée soit encore déficitaire. Vous devrez, dans ce cas, joindre à votre déclaration de revenus un tableau de suivi des amortissements à différer.

Le report s’interrompt si vous mettez votre bien loué en vente, ou si vous cessez de le louer et que vous n’avez aucun autre revenu entrant dans la catégorie des BIC non professionnels.

Les exonérations d’imposition sur les recettes locatives meublées

Le régime réel prévoit une exonération d’impôt sur les loyers perçus si vous louez ou sous-louez une partie de votre résidence principale, que vous soyez LMP ou LMNP. Deux situations sont à distinguer :

• Si les pièces constituent la résidence principale du locataire, ou sa résidence temporaire dans l’hypothèse où il est saisonnier : vous pourrez bénéficier de l’exonération à condition que le prix de location ne dépasse pas des plafonds fixés par les régions. Réévalués chaque année, ils s’apprécient par an et par mètre carré. En 2019, ils sont fixés à 187 € en Île-de-France et à 138 € dans les autres régions, et sont entendus hors charges ;
• Si elles ne constituent pas la résidence principale du locataire : les revenus n’excédant pas 760 € annuels sont exonérés d’imposition. Sont prises en compte les recettes provenant de la location, mais également des autres prestations comme la fourniture du petit déjeuner. Si vous dépassez le plafond de 760 € TTC, alors vous serez imposé au régime réel sur la totalité des recettes.