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Investissement LMNP : location meublée non professionnelle

Investir dans la location meublée tout en optimisant votre fiscalité, c’est possible avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ! Zoom sur les modalités d’accès à ce statut locatif et à ses spécificités fiscales.

Vous souhaitez en savoir plus sur ce dispositif ? Sophie et son Ă©quipe sont Ă  votre disposition

1 min pour comprendre le statut LMNP en vidéo

Le statut LMNP : qu'est-ce que c'est ?

 

Le statut LMNP concerne les propriĂ©taires particuliers qui mettent en location un ou plusieurs logements meublĂ©s. Il concerne donc uniquement les particuliers, contrairement au statut LMP (statut de loueur en meublĂ© professionnelle) rĂ©servĂ© aux investisseurs en logement locatif, mettant Ă  la location des logements meublĂ©s.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

 

Les conditions liées au propriétaire bailleur

 

L’activité de location de logement meublé peut s’exercer sous deux statuts différents : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP).

 

Le caractère non professionnel de votre activité est apprécié au niveau de votre foyer fiscal. Vous pouvez prétendre au statut LMNP si :

  • Vos recettes locatives annuelles sont infĂ©rieures Ă  23 000 € ;
  • Ou si, quel que soit leur montant, elles sont infĂ©rieures Ă  l’ensemble des autres revenus de votre foyer. Y sont intĂ©grĂ©s les traitements et salaires, revenus des gĂ©rants, pensions et rentes, bĂ©nĂ©fices industriels et commerciaux (BIC) et bĂ©nĂ©fices non commerciaux (BNC).

Les conditions liées au logement loué meublé

 

Comme son nom l’indique, le statut LMNP est rĂ©servĂ© aux propriĂ©taires bailleurs de logements meublĂ©s, ce qui exclut donc les logements vides. Pour ĂŞtre considĂ©rĂ© comme meublĂ©, le bien doit contenir des Ă©lĂ©ments de mobilier obligatoires dont la liste est Ă©tablie par dĂ©cret. Il doit notamment disposer :

  • D’une literie avec couverture ou couette ;
  • D’une table et de chaises ;
  • De vaisselle et d’ustensiles de cuisine ;
  • D’étagères de rangement…

> La liste détaillée des meubles obligatoires dans une location meublée

 

La déclaration de l’activité LMNP

 

La location meublĂ©e non professionnelle (LMNP) vous impose de rĂ©aliser une formalitĂ© : vous devez vous inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce dont relève le bien que vous mettez en location. Il vous faut remplir le formulaire Cerfa P0i dans les 15 jours suivant le dĂ©but de la mise en location de votre bien, et choisir Ă  cette occasion votre rĂ©gime d’imposition : micro ou rĂ©el. Vous recevrez ensuite un numĂ©ro SIRET que vous devrez indiquer sur votre dĂ©claration de revenus.

Quelle est la fiscalité des revenus locatifs dans le cadre du statut LMNP ?

 

Les loyers que vous percevez sont imposés à l’impôt sur le revenu. Mais alors qu’en location nue, ils relèvent de la catégorie des revenus fonciers, ils sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en location meublée.

 

 

L’imposition des revenus locatifs du LMNP

 

Deux régimes fiscaux s’offrent aux LMNP :

  • le rĂ©gime dit « micro-BIC », automatiquement appliquĂ© si vos recettes locatives sont infĂ©rieures Ă  70 000 € ;
  • le rĂ©gime dit « rĂ©el », automatiquement appliquĂ© si vos recettes locatives dĂ©passent 70 000 €, ou sur option quel que soit leur montant.

> En micro-BIC

 

En optant pour le régime du micro-BIC, vous profitez des avantages d’une comptabilité allégée : ce ne sont pas vos charges locatives réelles qui sont déduites de vos revenus, mais un abattement forfaitaire global de 50 % (ou de 71 % pour une location meublée classée) qui leur est appliqué. Vous n’avez donc pas à tenir de comptabilité analytique.

Vous devez déclarer le montant brut de vos recettes locatives sur votre déclaration de revenus complémentaire (2042 C Pro), en incluant le montant des charges récupérées auprès de votre locataire. Elles seront ajoutées à vos autres revenus et imposées au taux de votre tranche marginale.

 

> Au régime réel

 

Le régime réel en statut LMNPvous permet d’optimiser votre fiscalité grâce à la déduction de vos charges réelles et à la possibilité d’amortissement du bien et du mobilier. En revanche, vous devez tenir une comptabilité rigoureuse avec bilan et compte de résultat, en conformité avec les règles du Code de commerce et du plan comptable général.

Vous pouvez opter pour ce régime d’imposition lorsque vous débutez votre activité ou sur demande adressée au service des impôts des entreprises (SIE) chaque année avant le 1er février. Dans les deux cas, cette option est reconduite automatiquement pendant 2 ans.

 

La déduction des charges des revenus locatifs

 

Parmi les avantages du régime réel figure la possibilité de déduction de vos charges pour leur montant effectif ; une opportunité si celles-ci excèdent les 50 % d’abattement du régime micro. Sont notamment concernés :

  • Les frais et intĂ©rĂŞts d’emprunt ;
  • Les charges de copropriĂ©tĂ© ;
  • Les frais d’entretien et les travaux de rĂ©paration ;
  • Les assurances liĂ©es au logement…

Pour être éligibles à la déduction, les charges doivent de plus correspondre à une dépense effectivement engagée et être prouvées par des pièces justificatives.

 

> À lire aussi : Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

 

 

L’imputation et le report du déficit foncier

 

En LMNP, si vos charges sont supérieures à vos recettes locatives, vous pouvez créer du déficit foncier. Comme il n’est pas de nature professionnelle, il ne peut pas être imputé sur votre revenu global, mais peut toutefois l’être sur l’ensemble de vos revenus imposés au titre des BIC.

Le déficit foncier en LMNP est reportable sur une période de 10 ans, toujours dans la catégorie BIC. Vous pouvez donc actionner ce levier pour diminuer le montant de vos recettes locatives imposables, et mécaniquement, votre revenu global.

 

La déduction des amortissements

 

Autre avantage du régime réel, la possibilité de déduire les amortissements de l’immeuble et du mobilier de votre bénéfice d’exploitation. Cette disposition vous permet de prendre en compte la dépréciation du bien et du mobilier qui le garnit au fil des années. Quelques règles à connaître en la matière :

  • Vous ne pouvez pas pratiquer d’amortissement sur un terrain, car la dĂ©prĂ©ciation de ce dernier n’est pas irrĂ©versible ;
  • Vous pouvez dĂ©duire le prix d’achat du logement et du mobilier Ă  condition que ceux-ci figurent Ă  l’actif de votre bilan ;
  • L’amortissement est comptabilisĂ© selon des durĂ©es linĂ©aires diffĂ©rentes pour le mobilier et l’immobilier ;
  • L’amortissement ne peut pas crĂ©er ou aggraver un dĂ©ficit foncier.

> À lire aussi : Le statut LMNP : simulation des amortissements possibles

 

La TVA sous statut LMNP

 

La location meublĂ©e non professionnelle (LMNP)  n’est normalement pas soumise Ă  la TVA, sauf si vous proposez trois des quatre services suivants :

  • Le petit-dĂ©jeuner ;
  • La fourniture du linge ;
  • Le nettoyage quotidien des locaux ;
  • La rĂ©ception de la clientèle.

À noter : si vous achetez un bien neuf dans une résidence avec service destinée aux personnes âgées, handicapées ou aux étudiants, vous pouvez récupérer cette TVA.

 

L’imposition des plus-values

 

Les plus-values en statut LMNP sont soumises à la taxation applicable aux particuliers et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Elles sont calculées en fonction de la différence entre :

  • Le prix de cession de l’immeuble ;
  • Le prix d’acquisition augmentĂ© des frais d’acquisition (vous pouvez opter pour un forfait de 7,50 % sur le prix d’achat) et des travaux effectuĂ©s.

En revanche, les amortissements pratiqués pendant la détention du bien ne viennent pas majorer le montant de la plus-value taxable, en adéquation avec les règles fiscales concernant les BIC.

 

Bon à savoir : pour être exonéré d’imposition sur la plus-value et sur les prélèvements sociaux, vous devez conserver votre bien respectivement pendant au moins 22 ans.

 

> À lire aussi : Ventes immobilières : quelles conditions pour l’exonération des plus-values ?

 

Le bail commercial en LMNP

 

En achetant un bien immobilier dans une résidence services, l'investisseur devient propriétaire-bailleur et doit signer un contrat de bail commercial avec l'exploitant de la résidence. Ce bail permet à l'exploitant de sous-louer le bien pour une période de 9 à 12 ans, assurant ainsi un revenu locatif stable pour le propriétaire, indépendamment du taux d'occupation du bien.

 

Le bail commercial est donc un atout pour l’investisseur : il lui permet de se protĂ©ger et de se projeter dans le temps grâce Ă  la durĂ©e pour laquelle est signĂ©e le contrat.

Était-il possible cumuler le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard ?

 

Oui, et c’était un des avantages du statut LMNP : avant la fin du dispositif Censi Bouvard, vous pouviez bĂ©nĂ©ficier de la rĂ©duction d’impĂ´t offerte par ce dispositif si vous rĂ©alisiez de l’investissement locatif dans le neuf avec services. Les biens anciens Ă©taient Ă©galement Ă©ligibles Ă  condition qu’ils aient fait l’objet d’une rĂ©novation d’envergure. Toutes les rĂ©sidences avec services n'Ă©taient toutefois pas concernĂ©es, et vous deviez investir dans un Ă©tablissement :

  • recevant des personnes âgĂ©es, handicapĂ©es ou des Ă©tudiants ;
  • ou dĂ©livrant des soins de longue durĂ©e Ă  des personnes dĂ©pendantes ou qui nĂ©cessitent une surveillance constante.

Vous deviez, de plus, vous engager Ă  mettre votre logement en location avec le LMNP pendant une durĂ©e d’au moins 9 ans suivant son acquisition ou l’achèvement de ses travaux de remise Ă  neuf. En contrepartie, vous pouviez bĂ©nĂ©ficier d’une rĂ©duction d’impĂ´t de 11 % sur le prix d’acquisition, sur une base maximale de 300 000 €. En parallèle, si vous Ă©tiez imposĂ© au rĂ©gime rĂ©el, vous pouviez dĂ©duire un amortissement sur la fraction du prix d’achat supĂ©rieure Ă  300 000 €.

LMNP : ce qu'il faut retenir

Comment fonctionne le LMNP ?

Le Loueur en MeublĂ© Non Professionnel (LMNP) est tout simplement un rĂ©gime fiscal qui permet Ă  une personne physique de louer un bien meublĂ© Ă  des particuliers en vue de percevoir des revenus locatifs !

Par ailleurs, bĂ©nĂ©ficier d'une fiscalitĂ© avantageuse telle que l'amortissement dĂ©ductible reprĂ©sente l'un des premiers bĂ©nĂ©fices de l'investissement en LMNP.

Cependant, Pour ĂŞtre Ă©ligible au rĂ©gime LMNP, il faut remplir plusieurs conditions. 

LMNP ou LMP ?

Le choix entre le Loueur en MeublĂ© Non Professionnel (LMNP) et la Location MeublĂ©e Professionnelle (LMP) dĂ©pend de votre situation et de vos objectifs en tant que propriĂ©taire de biens immobiliers. En effet, le statut LMNP s'applique uniquement aux particuliers ; le statut LMP quant Ă  lui, concerne uniquement les investisseurs en logement locatif. Par ailleurs, les avantages fiscaux qu'ils offrent ne sont pas tout Ă  fait les mĂŞmes.

Est-ce que le LMNP est intéressant ?

Le statut LMNP est particulièrement intéressant pour un investissement à long terme. Il a en effet pour objectif de rendre une majeure partie de vos revenus locatifs non imposables, grâce à l'amortissement et à la déduction des charges. Cependant, Il est donc conseillé de bien évaluer votre situation et vos besoins avant de décider si le régime LMNP est adapté pour vous.

Investissement en LMNP : quelles sont les conditions relatives aux revenus locatifs ?

Pour pouvoir ĂŞtre soumis au rĂ©gime LMNP, il y a un plafond de revenus locatifs Ă  respecter : Ce plafond est de 23 000 € / an. Vous ĂŞtes ainsi automatiquement soumis au rĂ©gime LMP si vos recettes locatives dĂ©passent ce seuil ou la moitiĂ© de vos revenus globaux. Par consĂ©quent, vous ne bĂ©nĂ©ficierez pas des avantages offerts par le statut LMNP.

Pourquoi choisir entre micro BIC ou rĂ©el en LMNP ? 

Avec le statut LMNP en micro BIC ou rĂ©el, vous payez plus ou moins d’impĂ´ts grâce Ă  des dispositifs de dĂ©duction de charges. Choisir le bon rĂ©gime fiscal permet de faire des Ă©conomies sur le long terme en payant moins de charges et/ou d’impĂ´t ! 

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