Investissement LMNP : location meublée non professionnelle

Le statut LMNP concerne les propriétaires particuliers qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés. Il concerne donc uniquement les particuliers, contrairement au statut LMP (statut de loueur en meublé professionnelle) réservé aux investisseurs en logement locatif, mettant à la location des logements meublés.

Les conditions liées au propriétaire bailleur

L’activité de location de logement meublé peut s’exercer sous deux statuts différents : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP).

Le caractère non professionnel de votre activité est apprécié au niveau de votre foyer fiscal. Vous pouvez prétendre au statut LMNP si :

• Vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 € ;
• Ou si, quel que soit leur montant, elles sont inférieures à l’ensemble des autres revenus de votre foyer. Y sont intégrés les traitements et salaires, revenus des gérants, pensions et rentes, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéfices non commerciaux (BNC).

Les conditions liées au logement loué meublé

Comme son nom l’indique, le statut LMNP est réservé aux propriétaires bailleurs de logements meublés, ce qui exclut donc les logements vides. Pour être considéré comme meublé, le bien doit contenir des éléments de mobilier obligatoires dont la liste est établie par décret. Il doit notamment disposer :

• D’une literie avec couverture ou couette ;
• D’une table et de chaises ;
• De vaisselle et d’ustensiles de cuisine ;
• D’étagères de rangement…

> La liste détaillée des meubles obligatoires dans une location meublée

La déclaration de l’activité LMNP

La location meublée non professionnelle (LMNP) vous impose de réaliser une formalité : vous devez vous inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce dont relève le bien que vous mettez en location. Il vous faut remplir le formulaire Cerfa P0i dans les 15 jours suivant le début de la mise en location de votre bien, et choisir à cette occasion votre régime d’imposition : micro ou réel. Vous recevrez ensuite un numéro SIRET que vous devrez indiquer sur votre déclaration de revenus.

Les loyers que vous percevez sont imposés à l’impôt sur le revenu. Mais alors qu’en location nue, ils relèvent de la catégorie des revenus fonciers, ils sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en location meublée.

L’imposition des revenus locatifs du LMNP

Deux régimes fiscaux s’offrent aux LMNP :

• le régime dit « micro-BIC », automatiquement appliqué si vos recettes locatives sont inférieures à 70 000 € ;
• le régime dit « réel », automatiquement appliqué si vos recettes locatives dépassent 70 000 €, ou sur option quel que soit leur montant.

> En micro-BIC

En optant pour le régime du micro-BIC, vous profitez des avantages d’une comptabilité allégée : ce ne sont pas vos charges locatives réelles qui sont déduites de vos revenus, mais un abattement forfaitaire global de 50 % (ou de 71 % pour une location meublée classée) qui leur est appliqué. Vous n’avez donc pas à tenir de comptabilité analytique.

Vous devez déclarer le montant brut de vos recettes locatives sur votre déclaration de revenus complémentaire (2042 C Pro), en incluant le montant des charges récupérées auprès de votre locataire. Elles seront ajoutées à vos autres revenus et imposées au taux de votre tranche marginale.

> Au régime réel

Le régime réel en statut LMNPvous permet d’optimiser votre fiscalité grâce à la déduction de vos charges réelles et à la possibilité d’amortissement du bien et du mobilier. En revanche, vous devez tenir une comptabilité rigoureuse avec bilan et compte de résultat, en conformité avec les règles du Code de commerce et du plan comptable général.

Vous pouvez opter pour ce régime d’imposition lorsque vous débutez votre activité ou sur demande adressée au service des impôts des entreprises (SIE) chaque année avant le 1er février. Dans les deux cas, cette option est reconduite automatiquement pendant 2 ans.

La déduction des charges des revenus locatifs

Parmi les avantages du régime réel figure la possibilité de déduction de vos charges pour leur montant effectif ; une opportunité si celles-ci excèdent les 50 % d’abattement du régime micro. Sont notamment concernés :

• Les frais et intérêts d’emprunt ;
• Les charges de copropriété ;
• Les frais d’entretien et les travaux de réparation ;
• Les assurances liées au logement…

Pour être éligibles à la déduction, les charges doivent de plus correspondre à une dépense effectivement engagée et être prouvées par des pièces justificatives.

> À lire aussi : Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

L’imputation et le report du déficit foncier

En LMNP, si vos charges sont supérieures à vos recettes locatives, vous pouvez créer du déficit foncier. Comme il n’est pas de nature professionnelle, il ne peut pas être imputé sur votre revenu global, mais peut toutefois l’être sur l’ensemble de vos revenus imposés au titre des BIC.

Le déficit foncier en LMNP est reportable sur une période de 10 ans, toujours dans la catégorie BIC. Vous pouvez donc actionner ce levier pour diminuer le montant de vos recettes locatives imposables, et mécaniquement, votre revenu global.

La déduction des amortissements

Autre avantage du régime réel, la possibilité de déduire les amortissements de l’immeuble et du mobilier de votre bénéfice d’exploitation. Cette disposition vous permet de prendre en compte la dépréciation du bien et du mobilier qui le garnit au fil des années. Quelques règles à connaître en la matière :

• Vous ne pouvez pas pratiquer d’amortissement sur un terrain, car la dépréciation de ce dernier n’est pas irréversible ;
• Vous pouvez déduire le prix d’achat du logement et du mobilier à condition que ceux-ci figurent à l’actif de votre bilan ;
• L’amortissement est comptabilisé selon des durées linéaires différentes pour le mobilier et l’immobilier ;
• L’amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit foncier.

> À lire aussi : Le statut LMNP : simulation des amortissements possibles

La TVA sous statut LMNP

La location meublée non professionnelle (LMNP)  n’est normalement pas soumise à la TVA, sauf si vous proposez trois des quatre services suivants :

• Le petit-déjeuner ;
• La fourniture du linge ;
• Le nettoyage quotidien des locaux ;
• La réception de la clientèle.

À noter : si vous achetez un bien neuf dans une résidence avec service destinée aux personnes âgées, handicapées ou aux étudiants, vous pouvez récupérer cette TVA.

L’imposition des plus-values

Les plus-values en statut LMNP sont soumises à la taxation applicable aux particuliers et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Elles sont calculées en fonction de la différence entre :

• Le prix de cession de l’immeuble ;
• Le prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition (vous pouvez opter pour un forfait de 7,50 % sur le prix d’achat) et des travaux effectués.

En revanche, les amortissements pratiqués pendant la détention du bien ne viennent pas majorer le montant de la plus-value taxable, en adéquation avec les règles fiscales concernant les BIC.

Bon à savoir : pour être exonéré d’imposition sur la plus-value et sur les prélèvements sociaux, vous devez conserver votre bien respectivement pendant au moins 22 ans.

> À lire aussi : Ventes immobilières : quelles conditions pour l’exonération des plus-values ?

En achetant un bien immobilier dans une résidence services, l'investisseur devient propriétaire-bailleur et doit signer un contrat de bail commercial avec l'exploitant de la résidence. Ce bail permet à l'exploitant de sous-louer le bien pour une période de 9 à 12 ans, assurant ainsi un revenu locatif stable pour le propriétaire, indépendamment du taux d'occupation du bien.

Le bail commercial est donc un atout pour l’investisseur : il lui permet de se protéger et de se projeter dans le temps grâce à la durée pour laquelle est signée le contrat.

Oui, et c’était un des avantages du statut LMNP : avant la fin du dispositif Censi Bouvard, vous pouviez bénéficier de la réduction d’impôt offerte par ce dispositif si vous réalisiez de l’investissement locatif dans le neuf avec services. Les biens anciens étaient également éligibles à condition qu’ils aient fait l’objet d’une rénovation d’envergure. Toutes les résidences avec services n'étaient toutefois pas concernées, et vous deviez investir dans un établissement :

• recevant des personnes âgées, handicapées ou des étudiants ;
• ou délivrant des soins de longue durée à des personnes dépendantes ou qui nécessitent une surveillance constante.

Vous deviez, de plus, vous engager à mettre votre logement en location avec le LMNP pendant une durée d’au moins 9 ans suivant son acquisition ou l’achèvement de ses travaux de remise à neuf. En contrepartie, vous pouviez bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’acquisition, sur une base maximale de 300 000 €. En parallèle, si vous étiez imposé au régime réel, vous pouviez déduire un amortissement sur la fraction du prix d’achat supérieure à 300 000 €.