Statut Bailleur Privé : tout comprendre sur le projet de réforme qui pourrait succéder au Pinel

Attention : il est crucial de souligner que ce dispositif est, à ce jour, encore un PROJET (amendement, proposition de loi) et n'est ni acté, ni voté définitivement. Son contenu peut encore évoluer considérablement d'ici sa potentielle entrée en vigueur, prévue autour de 2026.

Depuis la fin du dispositif Pinel, le gouvernement souhaite le remplacer par un statut plus durable et plus exigeant, centré sur la qualité du logement et l'accessibilité.

Les objectifs de la réforme :

• Relancer l'investissement dans les zones où la demande est forte (zones tendues).
• Inciter aux loyers modérés pour soutenir le logement intermédiaire.
• Encourager la rénovation énergétique de l'ancien pour atteindre les objectifs de décarbonation (un enjeu majeur pour Nexity, leader BBCA).

Nexity, en tant qu'opérateur urbain au service des territoires, anticipe ces évolutions. Ce statut s'aligne parfaitement avec notre engagement pour une ville abordable et durable et pour la régénération urbaine.

Le projet de statut bailleur privé propose de nouveaux outils pour réduire votre pression fiscale. Voici comment ils fonctionnent :

1. L’amortissement fiscal = la super déduction

L'amortissement est une règle comptable qui reconnaît que votre bâtiment perd de la valeur avec le temps. L'État vous autorise donc à déduire une partie du prix d'achat du logement de vos revenus locatifs chaque année pour compenser cette usure.

• Le principe : Vous déduisez un pourcentage du prix du logement de vos loyers bruts.
• Les taux : 3,5 % en moyenne par an.

Prenons un exemple concret, imaginons que vous louiez un appartement acheté 200 000 € :

→ Résultat pour l'investisseur : grâce à cette déduction de 7 000 €, vous ne payez des impôts que sur 3 000 €, alors que vous avez bien reçu 10 000 € de loyers en poche.

En résumé : L'amortissement est une astuce comptable qui vous permet de générer un revenu locatif non imposable pendant de nombreuses années.

L'atout Nexity : Nos experts optimisent ce calcul dès votre simulation, en s'assurant que votre investissement vous permette de toucher vos loyers sans fiscalité pendant de longues années.

2. Le Micro-Foncier rehaussé à 50%

Si vos revenus locatifs sont modestes (plafond relevé, potentiellement à 30 000€), vous pouvez choisir un régime très simple.

• Le principe : Le fisc estime que 50 % de vos loyers sert à couvrir vos charges. Vous n'avez pas à les justifier.
• L'effet : Seule la moitié de vos loyers est soumise à l'impôt sur le revenu.

Ce régime est une simplification pour les petits investisseurs qui choisissent de ne pas détailler toutes leurs charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, etc.).

Imaginons que vous louiez un petit appartement et que vous touchiez 15 000 € de loyers par an.

→ Calcul de la déduction :

• L'État vous permet de déduire d'office 50% de vos loyers, comme si c'était vos charges :

  15 000€ * 50% = 7 500€

→ Calcul du revenu imposable :

• On soustrait cette déduction de vos loyers bruts :

  15 000€ (loyers) - 7 500 € (déduction) = 7 500€

→ Résultat pour l'investisseur :

• Le montant qui sera ajouté à votre salaire annuel (et sur lequel vous paierez l'impôt sur le revenu) n'est pas 15 000 €, mais seulement 7 500 €.
• La moitié de vos loyers est ainsi exonérée d'impôts sans que vous ayez besoin de justifier une seule dépense ou de tenir une comptabilité complexe.

C'est un avantage majeur pour ceux qui ont des charges réelles inférieures à 50 % de leurs loyers, ou qui cherchent simplement une grande simplification administrative.

3. L'exonération de plus-value après 20 ans (le gain à la revente)

C'est un avantage majeur pour la constitution de votre patrimoine.

• Le principe : Après une longue durée de détention et de location (20 ans selon les propositions), le profit réalisé lors de la revente est totalement exonéré d'impôts.
• L'effet : Vous conservez l'intégralité de votre plus-value immobilière.

Pour bénéficier de ces avantages, des règles strictes s'appliquent :

• Qui ? Particuliers et SCI familiales.
• Où ? Le bien doit être situé en zone tendue.
• Durée ? Engagement de location à long terme (au moins six ans).
• Social ? Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
• Qualité ? Respect des normes de performance énergétique (critère clé pour l'ancien).

Nexity, classé 1er maître d'ouvrage BBCA pour la sixième année consécutive, est particulièrement attentif à cet impératif.

Ce projet de statut de bailleur privé est en cours de discussion parlementaire. Le dispositif devrait être voté et se mettre en place progressivement à partir de janvier 2026.

En conclusion : Le statut Bailleur Privé marque une rupture avec les dispositifs précédents. En privilégiant l'amortissement et l'incitation aux loyers abordables, il pourrait devenir un pilier de l'investissement locatif français pour les décennies à venir.

Nexity vous accompagne : Gardez-vous de prendre des décisions d'investissement basées sur des textes non votés. Nos conseillers en patrimoine et nos équipes de promoteurs suivent le dossier de très près pour vous permettre de prendre les meilleures décisions. Contactez-nous pour une simulation personnalisée et pour sécuriser votre projet immobilier dans le cadre légal actuel, en prévision des évolutions futures.

Qu'est-ce que l'Amortissement Fiscal prévu par ce statut ?

L'amortissement est une technique qui permet de déduire une partie du prix de votre bien (par exemple, 5 % par an pour un logement neuf) de vos revenus locatifs. Cela a pour effet de réduire fortement, voire d'annuler, l'impôt que vous payez sur les loyers encaissés pendant de nombreuses années.

Ce statut est-il déjà en vigueur ?

Non. Il est crucial de retenir que ce dispositif est, à ce jour, un PROJET DE LOI et n'est ni acté, ni voté. Les débats parlementaires sont en cours, et une mise en application progressive est prévue au plus tôt à partir de janvier 2026. Nos conseillers Nexity suivent ce dossier de très près pour vous informer en temps réel.

Quel est l'intérêt de l'Exonération de Plus-Value après 20 ans ?

C'est un avantage majeur pour la constitution de votre patrimoine. Si vous conservez et louez le bien sous ce statut pendant au moins 20 ans, le profit que vous réaliserez à la revente (la plus-value) sera totalement exonéré d'impôts et de prélèvements sociaux.

Ce nouveau statut prend-il en compte l'écologie ?

Oui, l'écologie est un pilier de la réforme. Pour bénéficier des avantages fiscaux, le bien devra respecter des critères de performance énergétique stricts. Cela vise notamment à encourager la rénovation de l'immobilier ancien, un engagement fort pour Nexity, qui est un leader de la décarbonation6.