Statut Bailleur Privé : tout comprendre sur la loi Jeanbrun

Après la fin du dispositif Pinel, l’Etat met en place un nouveau cadre fiscal pour l’investissement immobilier locatif : le Statut de Bailleur Privé, issu de la réforme Jeanbrun. Cette réforme vise à relancer durablement l'offre de logements locatifs neufs comme anciens, en conciliant loyers plafonnés (intermédiaires, sociaux et très sociaux), performance énergétique des logements et rentabilité pérenne pour les investisseurs.

Pourquoi un nouveau statut de bailleur privé ?

 

Le statut Jeanbrun marque une évolution majeure par rapport au Pinel. C’est un statut plus durable et plus exigeant, centré sur la qualité du logement et l'accessibilité.

  • Il ne se limite pas aux zones tendues : toutes les zones du territoire sont éligibles ;
  • Il intègre en plus des logements dits à loyers intermédiaires, des logements à loyers sociaux et très sociaux ;
  • Il repose sur une logique d’amortissement fiscal, et non plus sur une réduction d’impôt.
Les objectifs de la réforme :
  • Relancer l'investissement locatif partout en France ;
  • Favoriser le logement intermédiaire via des loyers plafonnés ;
  • Encourager la rénovation énergétique de l'ancien pour atteindre les objectifs de décarbonation (un enjeu majeur pour Nexity) ;
  • Stabiliser les règles fiscales sur le long terme pour sécuriser les investisseurs.
Nexity, en tant qu'opérateur urbain au service des territoires, anticipe ces évolutions. Ce statut s'aligne parfaitement avec notre engagement pour une ville abordable et durable et pour la régénération urbaine.

Le dispositif Jeanbrun : à quels logements s’applique-t-il ?

 

Le statut de bailleur privé Jeanbrun s’appliquerait aux logements acquis à compter de la publication du décret d’application, sous réserve du respect des conditions suivantes :

  • Les logements situés dans des immeubles d’habitation collectifs ;
  • Les maisons individuelles sont exclues du dispositif ;
  • Les logements destinés à la location nue, à usage de résidence principale ;
  • Toutes les zones géographiques sont éligibles.
L’investissement peut concerner :
  • Un logement neuf ;
  • Un logement ancien, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, notamment pour améliorer la performance énergétique.

Les règles du statut de bailleur privé

 

En contrepartie d’un avantage fiscal l’acquéreur devra

  • s’engager sur une durée minimum de location de 9 ans
  • louer NU à titre de résidence principale
  • respecter des plafonds de loyer et de revenus pour les locataires

Le logement ne pourra pas être donné en location à un parent ou allié jusqu'au 2ème degré inclus.

 

Nexity, classé 1er maître d'ouvrage BBCA pour la sixième année consécutive, est particulièrement attentif à cet impératif.

 

L’amortissement fiscal : le cœur du dispositif

 

Le dispositif Jeanbrun repose sur l’amortissement fiscal pouvant venir en déduction du revenu global et donc générer une réduction du montant de l’impôt. L'amortissement est une règle comptable qui reconnaît que votre bâtiment perd de la valeur avec le temps. Concrètement, une partie du prix du bien immobilier peut être déduite de vos revenus locatifs, chaque année, pour compenser cette usure.

Le principe :

  • Une partie du prix d’achat du logement est déduite chaque année ;
  • Cette déduction réduit le revenu imposable issu de la location.
Ces taux s’appliquent sur la base amortissable (généralement 80 % de la valeur du bien net de frais hors terrain).
L’État considère forfaitairement que le terrain représente 20 % du prix d’acquisition.
L’amortissement est donc calculé sur 80 % du prix d’acquisition du logement net de frais.
 
Exemple : Pour une acquisition de 200 000€ net de frais, l’amortissement sera calculé sur la base de : 200 000€ x 80% = 160 000€
 
Les taux d’amortissement annuels
Pour les logements neufs
  • 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire
  • 4,5 % par an pour un loyer social
  • 5,5 % par an pour un loyer très social
Ces taux s’appliquent sur la base amortissable (généralement 80% de la valeur du bien net de frais hors terrain).
Exemple : Sur le même exemple que précédemment le montant de l’amortissement sera de :
160 000€ X 3,5% = 5 600€ par an
 
Pour les logements anciens rénovés
  • 3 % par an pour un loyer intermédiaire
  • 3,5 % par an pour un loyer social
  • 4 % par an pour un loyer très social
Pour l’ancien, ces taux sont applicables sous réserve de travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat.
 
Les plafonds d’amortissements annuels
Le montant total amortissable est plafonné, afin d’éviter une déduction excédant une part significative de la valeur du logement sur la durée de détention.
  •  8 000 € par an pour la location intermédiaire
  • 10 000 € par an pour la location sociale
  • 12 000 € par an pour la location très sociale
Concrètement cela veut dire que dans le cas d’une location intermédiaire le plafond de l’amortissement sera atteint pour un investissement d’environ 286 000€.
 
Le dispositif ne s’arrête pas automatiquement à 9 ans : à l'issue de la période d'engagement de location, tant que le logement produit des revenus locatifs imposables dans la catégorie des revenus fonciers, il peut continuer à être amorti dans la limite totale de 80% du prix d'acquisition net de frais.

 

Déficit foncier et impact sur l’impôt sur le revenu

 

Le dispositif permet de neutraliser fiscalement les revenus locatifs mais offre également la possibilité de générer un déficit foncier.

Sont déductibles :

  • Les charges de gestion ;
  • Les travaux (notamment de rénovation énergétique) ;
  • Les intérêts d’emprunt ;
  • L’amortissement du bien.
Le déficit foncier ainsi créé peut être imputé sur les revenus globaux du foyer fiscal, ce qui permet de réduire significativement l’impôt sur le revenu.

Les conditions d'éligibilité pour bénéficier du dispositif Jeanbrun

 

Pour bénéficier de ces avantages, des règles strictes s'appliquent :

  • Louer le logement nu, à usage de résidence principale ;
  • Respecter un engagement de location minimal de 9 ans ;
  • Appliquer un plafond de loyers, variable selon le niveau choisi et la zone géographique ;
  • Respecter les plafonds de ressources des locataires ;
Ne pas louer le logement à un membre de son foyer fiscal ou à un proche (ascendants, descendants).
 
En conclusion : Le statut Bailleur Privé marque une rupture avec les dispositifs précédents. En privilégiant l'amortissement et en intégrant des niveaux de loyers intermédiaires, social et très social sur l’ensemble du territoire français, il constitue un nouveau cadre pour l’investissement locatif.

 

Nexity vous accompagne : Gardez-vous de prendre des décisions d'investissement basées sur des textes non votés. Nos conseillers en patrimoine et l'ensemble de nos équipes sont là pour vous accompagner dans votre investissement et vous permettre de prendre les meilleures décisions.

Ce qu'il faut retenir ?

Qu’est-ce que le Statut de Bailleur Privé ?

Un nouveau cadre fiscal pour l’investissement immobilier locatif, reposant sur l’amortissement, le déficit foncier et des loyers plafonnés, destiné à succéder au Pinel.

Qu'est-ce que l'amortissement fiscal prévu par ce statut ?

L'amortissement est une technique qui permet de déduire une partie du prix de votre bien (par exemple, 5 % par an pour un logement neuf) de vos revenus locatifs. Cela a pour effet de réduire fortement, voire d'annuler, l'impôt que vous payez sur les loyers encaissés pendant de nombreuses années.

Ce statut est-il déjà en vigueur ?

Le dispositif est adopté. Il ne reste plus que la publication du décret d’application pour en préciser les modalités techniques.

A qui s'adresse ce dispositif ?

Aux particuliers et SCI familiales souhaitant investir dans un logement collectif, neuf ou ancien rénové, avec une vision patrimoniale de long terme.

Ce nouveau statut prend-il en compte l'écologie ?

Oui, l'écologie est un pilier de la réforme. Pour bénéficier des avantages fiscaux, le bien devra respecter des critères de performance énergétique stricts. Cela vise notamment à encourager la rénovation de l'immobilier ancien, un engagement fort pour Nexity, qui est un leader de la décarbonation.