Pourquoi investir dans l'immobilier locatif en 2023 ?

• Investir dans l’immobilier en 2023, une bonne idée ?
• Pour quelles raisons investir dans l'immobilier
• Mode d'emploi des dispositifs de défiscalisation
• Comment réussir son investissement dans l’immobilier
• Les pièges de l’investissement immobilier

Oui ! Car si la crise sanitaire fait peser de lourdes conséquences sur de nombreux secteurs économiques, le marché de l’immobilier locatif, quant à lui, promet d’être davantage épargné. Il devrait continuer d’offrir des opportunités de placement sécurisé à ses investisseurs.

Certes, les semaines de confinement ont temporairement freiné les transactions immobilières… Mais pas les envies d’investir des Français qui ont été nombreux à profiter de cette période pour élaborer ou affiner leurs projets immobiliers, en location comme à l’achat. Notamment dans la perspective de changer de cadre de vie au profit :

• d’un environnement plus calme
• d’une surface intérieure plus confortable
• et d’un accès à l’extérieur, quitte à s’éloigner un peu de la ville.

> À lire aussi : Covid-19 : quels impacts sur le secteur de l’immobilier ?

Investissement immobilier 2023 : quelle tendance pour les taux immobilier ? 

On constate depuis un an une remontée des taux de crédit immobilier, actuellement de l’ordre de 2% en moyenne pour un prêt à 20 ans.

Plusieurs éléments peuvent d'ailleurs expliquer cette tendance :

• La hausse des taux directeur de la Banque Centrale Européenne qui conduit les banques à procéder à une hausse de leurs barèmes ;
• La persistance de la situation inflationniste ;
• La hausse des taux obligataires sur 10 ans de l’État français qui sert de jalon aux banques pour déterminer les taux fixes des crédits immobiliers.

Cependant, il est intéressant de noter que cette hausse intervient après une longue période baissière des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Même avec la hausse des taux d’intérêt, la solvabilité moyenne des ménages devrait être préservée. Que vous souhaitiez acheter un logement pour y vivre ou pour réaliser un investissement locatif, il est donc temps de finaliser votre projet.

La croissance du marché immobilier devrait se maintenir, mais à un rythme plus lent. Les prix devraient continuer à augmenter en France en 2023. On estime à 3 % la croissance des prix en 2023 sur l'ensemble du territoire français. 

>> À lire aussi : Immobilier 2023 : quel avenir pour le marché de l'immobilier ?

L’investissement locatif, une valeur refuge qui se maintient en 2023

Alors que les défaillances d’entreprise sont nombreuses et que même les plus grandes d’entre elles subissent de plein fouet les effets de la pandémie, l’investissement immobilier locatif offre d’autant plus de sécurité par rapport aux placements financiers.

Les rendements locatifs devraient d’ailleurs continuer à être soutenus par le faible coût du crédit immobilier en 2023, conjugué aux dispositifs de défiscalisation encore en vigueur :

• Pinel
• et les régimes fiscaux avantageux ceux des loueurs en meublé.

Bon à savoir :

Le dispositif Censi-Bouvard, dédié à l’investissement locatif en résidences de services, n’a malheureusement pas été prorogé par la loi de finances pour 2023 ! 

Alors que de nombreux citadins rêvent aujourd’hui de campagne et d’espace, investir en périphérie urbaine en 2023 peut faire grimper la rentabilité de votre investissement locatif.

En anticipant une demande amenée à grandir au cours des prochains mois, cette stratégie peut en effet représenter une réelle opportunité. Pour cela, misez notamment :

• sur la couronne périurbaine
• ou la proche campagne des grandes métropoles
• mais aussi sur les villes moyennes faisant partie du dispositif Cœur de Ville, éligible à la réduction d’impôts Denormandie, comme Angers, Colmar, Pau, Arles ou encore Valenciennes.

Si vous recherchez un placement rentable et sécurisé pour vous constituer un patrimoine et assurer votre avenir comme celui de vos proches, l’investissement immobilier apparaît comme la solution la plus adaptée. Voici 6 bonnes raisons de vous lancer !

1. L'immobilier locatif : pour profiter d'un investissement sûr et rentable

Contrairement aux placements boursiers, l’investissement immobilier est moins impacté par la conjoncture économique. À moins de rencontrer des circonstances exceptionnelles (changement radical de l’environnement du bien, dégradation importante du bâti…), il est rare de voir un bien immobilier se déprécier à moyen ou long terme, bien au contraire. La rentabilité des opérations immobilières bénéficie de plus de nombreux dispositifs de défiscalisation.

Avec un investissement immobilier, vous profitez ainsi de l’effet de levier du crédit, surtout si vous envisagez de louer votre logement ! Il pourra ainsi être partiellement ou totalement remboursé par les loyers encaissés. D’autant plus que l’investissement locatif offre un bon rendement, qui peut aller jusqu’à 7 % selon les estimations des acteurs du marché.

> À lire aussi : formation en investissement immobilier

2. L'investissement immobilier : pour optimiser le budget alloué à votre résidence principale

En investissant dans l’immobilier, vous pouvez choisir de devenir propriétaire de votre logement. La somme d’argent que vous consacrez tous les mois pour vous loger est ainsi affectée à la création ou à l’augmentation de votre patrimoine.

Notez également que la suppression totale de la taxe d’habitation viendra elle aussi alléger la facture finale.

Autre avantage à investir dans l'immobilier locatif pour devenir propriétaire : vous avez la maîtrise totale de votre logement. Vous engagez les travaux que vous souhaitez, vous revendez quand vous le désirez et vous n’êtes plus soumis aux aléas du bail locatif, comme le congé.

3. Investir dans l'immobilier pour vous constituer un patrimoine pérenne

L'investissement immobilier locatif est l’un des investissements les plus intéressants pour se constituer un patrimoine durable, sans pour autant disposer de revenus d’un niveau exceptionnel. La première pierre à l’édifice est le plus souvent l’achat de sa résidence principale, prolongé par d’autres biens mis en location … ou d’une résidence secondaire.

L’effet levier du crédit et les différents avantages fiscaux liés à la mise en location permettent de se construire un patrimoine sans fournir un effort d’épargne conséquent. Egalement plus sûr que les produits financiers placés en bourse, l'investissement immobilier présente un retour sur investissement plus intéressant que celui des produits d’épargne.

Le rendement de l’assurance vie se situe actuellement en dessous des 2 % nets de prélèvements sociaux, quand celui de l’immobilier locatif peut grimper jusqu’à 7 %.

4. Investir dans l'immobilier locatif pour préparer tranquillement votre retraite

Le départ en retraite rime généralement avec baisse de revenus, en moyenne de l’ordre de 25 %. Dans le même temps, les dépenses du quotidien augmentent, notamment celles liées aux frais de santé. Pour anticiper l’avenir et obtenir un complément de revenus à l’arrivée en retraite, l’investissement immobilier est une solution idéale.

Le plus souvent, le crédit immobilier est remboursé avant le passage à la retraite. Conserver le logement acheté permet donc soit de se loger sans débourser de loyer, soit de réaliser un investissement immobilier locatif et le mettre en location pour percevoir des revenus supplémentaires.

Et si vous n’êtes pas encore propriétaire, sachez qu’il est toujours possible de solliciter un prêt immobilier pour investir dans l'immobilier locatif, même à plus de 55 ans ! Vous pouvez notamment le financer en partie avec l’épargne retraite acquise en entreprise ou sur un produit bancaire. Les dispositifs de défiscalisation immobiliers, comme la loi Pinel, participent également au financement de votre acquisition, tout comme la perception de loyers si le bien est mis en location.

Le patrimoine constitué tout au long de la vie active via un investissement immobilier peut également être revendu pour dégager un capital. Vous avez aussi la possibilité de l’apporter à une SCI et de le transmettre à vos héritiers sous forme de parts sociales, avec un allègement de la pression fiscale par le jeu des donations.

5. L'investissement immobilier : pour protéger votre famille

L’investissement immobilier locatif est une solution de prévoyance alternative, financé par les loyers perçus et optimisé par les économies d’impôts, il permet de se constituer un patrimoine tout en mettant sa famille à l’abri des aléas de la vie.

En tant que valeur refuge, l’immobilier résiste mieux aux dégradations de la conjoncture économique et à l’inflation. Le bien est donc amené à prendre de la valeur au fil des années. Et la prise de risque d'un investissement immobilier locatif est moindre pour les proches dans la mesure où les banques prêteuses imposent aux investisseurs de souscrire une assurance de prêt pour assumer le remboursement des mensualités ou du capital en cas de décès ou d’invalidité. Les héritiers de cet investissement immobilier n’auront donc pas à s’acquitter d’une dette éventuelle sur le bien.

Enfin, grâce aux dispositifs de défiscalisation, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt tout en louant le bien à l’un de vos proches. L'investissement immobilier est donc idéal pour donner un coup de pouce à un enfant qui démarre dans la vie active, ou à des ascendants bénéficiant d’une retraite modeste.

6. Investir dans l'immobilier locatif pour réduire vos impôts

Enfin, si l’investissement immobilier figure parmi les placements préférés des Français, c’est parce qu’il permet de réaliser de substantielles économies grâce aux dispositifs de réduction d’impôt sur le revenu. Ces derniers s’adressent à tous les profils d’investisseurs et pour tous les projets.

Avec un investissement locatif dans un programme immobilier neuf, par exemple, vous pouvez obtenir jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur une période de 12 ans grâce au dispositif Pinel. 

Si vous envisagez des travaux de rénovation, vous pouvez opter pour les dispositifs Malraux ou Monuments Historiques, qui permettent des déductions d’impôt et une exonération de droits de succession.

Un investissement dans l'immobilier locatif permet de bénéficier d’un véritable arsenal d’avantages fiscaux, en particulier des réductions d’impôt, à travers les différents dispositifs : Pinel, Censi-Bouvard, Malraux… Les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) et de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous ouvrent également la possibilité de déduire certaines charges liées à votre investissement.

Le dispositif Pinel : pour économiser jusqu’à 21 % du prix de revient du bien

Mis en place en 2014 et prolongé au moins jusqu’en 2024, le dispositif Pinel propose aux investisseurs achetant un bien immobilier neuf pour le mettre en location d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %, sur une période de 12 ans.

Pour en bénéficier lors d'un investissement immobilier locatif, vous devez respecter des conditions relatives :

• Au type de bien immobilier : auparavant, seuls les biens immobiliers neufs ou vendus en état futur d’achèvement étaient éligibles au Pinel. Mais ce dernier a été élargi à certains logements anciens, à condition que ces derniers aient été refaits à neuf, vendus avec TVA immobilière de 20 % et que les travaux soient achevés au 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition. Il faut également que le logement qui fait l'objet de votre investissement immobilier locatif respecte un certain niveau de performance énergétique, variable selon qu’il soit neuf, à construire, ou ancien avec travaux.

• À la zone sur laquelle il est implanté : pour profiter des avantages Pinel lors d'un investissement immobilier locatif, vous devez acquérir un bien situé sur une zone en tension foncière (où la demande de logement est plus importante que l’offre), A, A bis ou B1.

• Au locataire : le bien loué en Pinel doit constituer la résidence principale du locataire. En outre, le revenu fiscal annuel de ce dernier ne doit pas excéder certains plafonds de ressources, qui dépendent du nombre d’occupants dans le logement et de la zone d’implantation de votre investissement immobilier locatif.

• Au plafonnement des loyers : toute personne souhaitant réaliser un investissement immobilier locatif doit respecter des plafonds de loyers fixés par la loi, inférieurs en moyenne de 10 à 20 % par rapport à ceux du marché dans les villes à forte tension foncière. Les économies réalisées sur les impôts viennent compenser cette diminution des recettes locatives.

• À la durée de location du bien : pour bénéficier de la réduction d’impôt, un particulier qui réaliser un investissement immobilier locatif doit proposer le bien à la location pendant une durée minimale de 6 ans. Celle-ci peut être prorogée au maximum deux fois, dans la limite de 12 ans.

Investissement immobilier locatif : autres atouts et particularités

L’avantage fiscal accordé à une personne qui concrétise un investissement immobilier locatif dépend de la durée de mise en location. Il s’élève à :

• 12 % du prix du logement pour 6 ans
• 18 % pour 9 ans
• et 21 % pour 12 ans.

Bon à savoir

Le gouvernement a annoncé une réduction des avantages fiscaux pour avril 2023 et 2024 :

Cependant, le "Pinel Plus" prendra la suite en 2023 et offrira un avantage fiscal à taux plein à condition que les logements respectent certaines exigences ! 

A lire également : Pinel plus : un nouveau dispositif de défiscalisation

Notez que l’investissement locatif en loi Pinel est limité par un plafond de 300 000 € par personne et de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Vous pouvez appliquer le dispositif à deux logements par an maximum. Avec une durée de location de 12 ans, vous pouvez donc obtenir une réduction d’impôt de 63 000 €.

Autre atout du dispositif Pinel : la possibilité de louer le bien à ses ascendants et descendants, à condition que ceux-ci ne fassent pas partie du foyer fiscal de l’investisseur et que leurs ressources n’excèdent pas les plafonds légaux.

Mais attention, l’investissement immobilier locatif en loi Pinel est soumis au plafonnement global des niches fiscales et ne peut pas excéder 10 000 € par an.

Enfin, si l’investisseur ne respecte pas les conditions de location du bien, il sera contraint de rembourser les avantages perçus au fisc sur les trois dernières années. En revanche, les réductions d’impôt ne sont pas remises en cause si la personne ayant réalisé un investissement immobilier locatif (ou son conjoint soumis à imposition commune) décède, s’il est atteint d’une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie ou s’il est licencié.

Les statuts LMNP/LMP pour investir dans le meublé ancien ou neuf

Les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnel (LMP) peuvent également vous offrir des avantages si vous décidez d’investir dans l’immobilier. Vous pouvez en effet, sous conditions, déduire les charges liées à votre placement, imputer le déficit foncier sur votre revenu global, procéder à des amortissements et éventuellement bénéficier d’une exonération de plus-value. 

La distinction entre les statuts de LMNP et LMP est opérée par la loi en fonction de deux plafonds.

• Si l’investisseur ne dégage pas plus de 23 000 € de revenus fonciers TTC par an et que ses recettes locatives n’excèdent pas 50 % du revenu global de son foyer fiscal, alors il est considéré comme LMNP. Ce dernier a alors le choix entre deux régimes d’imposition : celui du micro-BIC si les revenus locatifs perçus sont inférieurs à 70 000 €, ou celui du régime réel s’ils sont supérieurs ou s’il en fait la demande au fisc.
  
  Si vous relevez du micro-BIC, alors vous profiterez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs. Ce choix n’est donc intéressant que dans la mesure où vos charges effectives sont inférieures à ce pourcentage.
  
  Si vous êtes assujetti au régime réel, vous pouvez déduire un certain nombre de charges effectives de vos revenus, comme les intérêts d’emprunt, les impôts locaux, les frais de gestion et d’assurances… En cas déficit foncier, celui-ci est alors déductible des revenus locatifs et reportable sur une période de 10 ans.
  
  Autre avantage du régime réel : la possibilité de déduire les amortissements de l’acquisition des murs et du mobilier. En revanche, les amortissements sont limités et ne peuvent pas générer de déficit foncier. La portion excédentaire peut toutefois être reportée sans limitation de durée.


• Les LMP, quant à eux, sont forcément soumis au régime réel d’imposition (sauf à choisir le statut de la micro entreprise et ne pas dépasser 70 000 € de recettes locatives). Ils profitent donc de la déduction de leurs charges effectives et du levier des amortissements. En outre, ils peuvent déduire le déficit foncier de leur revenu global, sans plafonnement. Ce dernier est reportable sur une période de 6 ans.
  
  Autre avantage pour les investisseurs qui choisissent le statut LMP : la possibilité d’être exonérés de plus-value à la revente, s’ils conservent le bien mis en location pendant une durée minimale de 5 ans. La plus-value dégagée par le LMNP, quant à elle, sera imposée au régime fiscal de droit commun applicable aux particuliers.
  
  Enfin, l’investisseur en LMP peut transmettre son patrimoine immobilier à ses descendants avec une pression fiscale optimisée. En effet, il a la possibilité d’étaler les droits de succession sur une période de 15 ans et de bénéficier d’un abattement de 75 % à condition que :
  > L’investisseur ait exploité son entreprise pendant au moins 2 ans ;
  > Les héritiers conservent le bien pendant au moins 6 ans ;
  > Au moins l’un des héritiers assure l’exploitation de l’entreprise pendant au moins 5 ans.

Censi-Bouvard : fin du dispositif 

Le dispositif Censi-Bouvard n’a donc malheureusement pas été prorogé par la loi de finances pour 2023.

Introduit en 2009, le dispositif Censi-Bouvard proposait à l’investisseur en immobilier meublé neuf une réduction d’impôt de 11 % sur le montant investi et la récupération de la TVA à 20 %. Il etait réservé aux particuliers n’exerçant pas sous le statut LMP et investissant au sein de résidences services.

Contrairement au dispositif Pinel, la loi Censi-Bouvard n’imposait pas de conditions liées au zonage du bien, aux ressources du locataire ou au plafonnement du loyer. En revanche, il fallait respecter des critères relatifs au type de bien et à la durée de location.

Le bien devait en effet être situé dans une résidence avec services. Mais toutes n'étaient pas éligibles au dispositif ! Les établissements visés devaient :

• Accueillir des personnes âgées, handicapées ou des étudiants ;
• Ou héberger des personnes nécessitant des soins de longue durée.

En outre, le logement devait être acquis neuf ou état futur d’achèvement (comme pour le Pinel, le dispositif Censi-Bouvard a été étendu aux biens anciens, mais à condition qu’ils aient plus de 15 ans et subi d’importants travaux de réhabilitation).

S’agissant de la durée de location, elle devait être au minimum de 9 ans et commencer dans les 12 mois suivant la livraison du bien ou l’achèvement des travaux. Le non-respect de cette obligation pouvait entraîner la remise en cause et le remboursement des avantages fiscaux déjà perçus. Cependant, une période de vacance pouvait être admise en cas de changement ou de défaillance de l’exploitant de la résidence, mais elle ne devait pas excéder 12 mois dans le second cas.

> Zoom sur l’investissement en résidences services seniors

Si toutes ces conditions étaient remplies, vous pouviez prétendre à une réduction d’impôt de 11 % du montant investi (prix d’achat augmenté des différents frais), dans un plafond de 300 000 € HT, soit 33 000 € au maximum.

Vous aviez la possibilité d’acquérir plusieurs logements au titre du Censi-Bouvard, à condition de respecter cette limite. La réduction s’étalait de manière linéaire sur la période de 9 ans, soit 3 630 € maximum par an. Si celle-ci excèdait le montant annuel d’impôt dû par l’investisseur, elle pouvait être reportée les années suivantes sur une période de 6 ans.

Les investisseurs en Censi-Bouvard pouvaient également récupérer la TVA, à condition que les loyers soient eux aussi soumis à la TVA et que l’exploitant de la résidence propose au minimum trois services parmi les quatre édictés par la loi (petit déjeuner, réception des personnes, nettoyage des locaux et fourniture de linge de maison).

Contrairement à ce que prévoyait la loi Pinel, vous ne pouviez pas louer le bien à un membre de votre famille, mais le dispositif Censi-Bouvard présentait d’autres avantages comme :

• De confier la gestion du bien à un exploitant : c’est lui qui se chargeait de le mettre en location, de réaliser les travaux d’entretien, de vous verser un loyer chaque mois…
• Une rentabilité élevée : la demande est forte sur ce type de bien, d’autant plus que le nombre d’étudiants et de personnes d’âgées croît chaque année. Vous pouviez donc espérer un taux de rendement compris entre 3,5 et 5 %.

Comme le dispositif Pinel, la loi Censi-Bouvard etait soumise au plafonnement des niches fiscales.

La loi Malraux : pour défiscaliser les travaux dans l’ancien

Mise en œuvre en 1962 pour protéger le patrimoine architectural et historique français, la loi Malraux s’adresse aux investisseurs dans l’ancien à réhabiliter. Elle leur offre une réduction d’impôt de 22 à 30 % sur le montant des travaux réalisés, en fonction du secteur où est implanté le bien et à condition qu’il soit mis en location pendant au moins 9 ans. Les futurs locataires ne doivent pas appartenir à la famille de l’investisseur.

Le dispositif Malraux s’adresse avant tout aux investisseurs disposant d’un budget important, car il faut pouvoir acquérir un immeuble à rénover intégralement et financer les travaux dans une période maximum de 3 ans suivant la délivrance du permis de construire.

L’immeuble doit se situer dans un secteur éligible au dispositif :

• En zone concernée par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé ;
• Dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) ;
• Dans un quartier conventionné « nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU) ;
• Sur un site patrimonial remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé ou dont la restauration a été déclarée d’intérêt public.

Le bien doit en outre fait l’objet d’une rénovation complète et les travaux doivent, au préalable, être approuvés par le Préfet après avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Pour être prises en compte dans le calcul de la réduction d’impôt, les dépenses doivent être relatives à :

• La démolition, restauration ou réfection des murs extérieurs et des toitures ;
• Des travaux pour l’amélioration de l’habitat ou sa mise en conformité ;
• Des travaux d’aménagement de parties communes, greniers et combles dans le but de les affecter à l’habitation ;
• Des primes d’assurances…

La réduction d’impôt Malraux varie en fonction du secteur. Elle est de 22 % pour les immeubles situés en PVAP et de 30 % pour les autres. Les dépenses éligibles sont limitées à 400 000 € sur une période de 4 années consécutives. La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement des travaux et, si elle est supérieure à l’impôt dû par l’investisseur, alors celui-ci peut la reporter les 3 années suivantes.

Le bien doit être mis en location dans l’année suivant l’achèvement des travaux, pendant une période de 9 ans minimum et être affecté à la résidence principale du locataire. À noter que, contrairement au Censi-Bouvard et à la loi Pinel, la réduction Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.

> Lire aussi Les réductions d’impôt liées à l’achat immobilier ancien

Cas pratique en investissement Malraux

Vous décidez de réaliser 380 000 € de travaux sur un immeuble situé dans un PVAP, donc éligible à une réduction de 22 %. Le montant des travaux est inférieur au plafond de 400 000 €, vous pouvez donc les imputer sur 1 à 4 années et vous bénéficierez de la totalité de la réduction d’impôt.

Le calcul est le suivant : (380 000 x 22 %) / 4 = 20 900 € d’économies.

Vous pouvez également choisir de ne pas répartir la réduction d’impôt de manière égale sur les 4 années.

La loi Monuments Historiques : déduction des travaux de rénovation et exonération de frais de succession

Appliquée depuis 1913, la loi Monuments Historiques vise à soutenir l’effort des propriétaires et des investisseurs dans l’entretien et la réparation des biens immobiliers classés Monuments Historiques (MH) ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Elle leur permet de déduire l’intégralité des dépenses de leurs revenus fonciers, sans plafond, et d’être exonérés de droits de succession à condition de conserver le bien pendant au moins 15 ans. Ce dispositif est particulièrement avantageux pour les investisseurs soumis aux plus hautes tranches d’imposition sur le revenu.

Les immeubles concernés par le dispositif sont donc les Monuments Historiques et inscrits à l’ISMH, mais également ceux qui ont reçu le label "Fondation du patrimoine" et ceux qui ont été agréés comme patrimoine national en raison de leur caractère artistique ou historique particulier. Cette dernière catégorie de biens doit être ouverte au public soit 40 jours de juillet à septembre, soit 50 jours par an dont 25 jours fériés.

Les travaux engagés sur les Monuments Historiques sont intégralement déductibles dans la catégorie des revenus fonciers, sans limitation, à condition d’être suivis par l’Architecte des Bâtiments de France. Si un déficit foncier est constaté, il peut être imputé sur le revenu global, sans plafonnement.

Les autres charges (foncières, primes d’assurance, etc) peuvent également être déduites, selon trois schémas possibles :

• L’investisseur ne perçoit aucune recette provenant de son bien occupé ou non, ouvert à la visite ou non : les charges sont déduites du revenu global ;
• Le Monument Historique n’est pas occupé par l’investisseur, mais génère des recettes : les charges sont d’abord déduites des revenus fonciers et, si elles génèrent un déficit, celui-ci est déductible du revenu global ;
• L’immeuble est occupé par l’investisseur et génère des recettes : les charges affectées à la partie du bien dont le propriétaire a la jouissance sont déductibles en totalité du revenu global, les autres des revenus fonciers.

À noter également : le dispositif n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.

Enfin, l’héritier de l’investisseur en Monuments Historiques peut être exonéré de droits de succession, même s’il n’est pas de sa famille, à condition qu’il ait signé une convention avec le ministère de la Culture et des Finances.

Réussir son investissement immobilier suppose de suivre quelques étapes, de la mise en place de la stratégie à la recherche du financement, en passant par la sélection rigoureusement de l’emplacement du bien.

Investir dans l'immobilier ? D'abord établir une stratégie précise avant de vous lancer

Investisseur, propriétaire, gestionnaire de patrimoine : vous allez porter toutes ces casquettes en vous lançant dans le placement immobilier ! Pour ne pas vous tromper de bien ou de projet d'investissement immobilier, vous allez d’abord devoir vous informer sur le marché, étudier les différents régimes de fiscalité, les dispositifs de défiscalisation et les modes de financement…

Vous devez donc définir vos objectifs d'investissement immobilier :

• achetez-vous un logement pour l’habiter en tant que résidence principale, secondaire ou pour le louer ?
• Si vous envisagez l’investissement locatif, allez-vous un jour récupérer le bien pour y habiter ?
• Dans cette hypothèse, vous devez choisir un logement dans lequel vous vous projetez.

Autre question à vous poser avant de réaliser un investissement immobilier : espérez-vous dégager un complément de revenus immédiat ou achetez-vous en espérant une plus-value à la revente ? Dans le second cas, vous devrez déjà avoir en tête la revente au moment où vous prospectez. Il vous faudra donc avoir une vision pointue du marché immobilier et investir là où il est en croissance.

En sélectionnant soigneusement l’emplacement et le bien, pour valoriser votre investissement immobilier

Le nerf de la guerre dans l’investissement immobilier, c’est l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement. Le choix de la localisation est important, à la fois pour séduire les futurs locataires, mais également dans l’optique d’une revente. La rentabilité de votre investissement immobilier dépend donc directement de l’emplacement de votre bien.

Certaines villes présentent une attractivité élevée pour un investissement immobilier, du fait de leur bassin d’emplois ou de leur potentiel touristique, à l’instar de Paris, Bordeaux, Lyon ou Montpellier. Opter pour un marché en tension est une bonne idée, car l’investissement immobilier est sécurisé sur le long terme, soutenu par une demande croissante. Revers de la médaille, l’investissement de départ est forcément plus élevé que dans des secteurs moins prisés.

Pour valoriser votre investissement immobilier, vous pouvez également miser sur des villes où le niveau de vie est moins élevé, mais qui présentent un fort potentiel de développement, comme Nantes, Toulouse ou Clermont-Ferrand.

Le rendement de votre investissement immobilier dépend également du quartier et des infrastructures proposées à proximité. Qualité de vie grâce aux espaces verts et équipements sportifs, présence de transports en commun, de crèches et d’écoles, magasins de première nécessité constituent ainsi autant d’atouts au moment de la mise en location ou de la revente de votre bien.

Intéressez-vous aussi aux programmes d’aménagement urbain, qui peuvent apporter une réelle plus-value à votre logement une fois achevés.

Enfin, le standing du bien choisi pour votre investissement immobilier s’avère lui aussi très important pour la rentabilité de votre investissement. Vous louerez plus rapidement et plus cher un logement offrant des prestations haut de gamme, comme une bonne performance énergétique, une belle superficie ou une vue dégagée.

En étudiant votre capacité de financement immobilier

Vous devez maintenant évaluer toutes les pistes de financement de votre investissement immobilier. Avez-vous besoin d’un apport personnel ? Tout dépend de votre projet ! Si vous achetez un bien pour en faire votre résidence principale, le plus souvent, la banque vous demande d’être en possession d’un apport d’au minimum 10 % du montant de l’opération. Il servira en effet à payer les frais de garantie et les frais de notaire.

En revanche, dans le cadre de l’investissement immobilier locatif, les banques peuvent parfois accepter de prêter sans apport, d’autant plus si vos loyers couvriront en totalité vos mensualités de remboursement de crédit.

À moins que vous ne préfériez profiter de l’effet de levier du crédit immobilier : les taux actuels sont très bas, et vous avez également la possibilité de déduire les intérêts du prêt de votre impôt sur le revenu, si vous optez pour le régime réel. Vous avez ainsi l’opportunité de diminuer la pression fiscale de votre foyer.

Enfin, comparez les différents dispositifs de défiscalisation comme le Pinel et les lois Censi-Bouvard, Malraux et Monuments Historiques pour déterminer celui qui convient le mieux à votre projet d’investissement immobilier locatif. Les réductions d’impôt vous permettent d’optimiser votre fiscalité.

> Lire aussi Les étapes de l’investissement locatif

Si l’investissement immobilier est une solution idéale pour obtenir un complément de revenus ou agrandir son patrimoine, encore faut-il garder en tête quelques conseils pour ne pas mettre en péril la rentabilité de l’opération.

Piège n° 1 : Payer trop cher un bien

En tant qu’investisseur immobilier, votre objectif principal est de réaliser des bénéfices, que vous louiez ou revendiez votre bien. Il vous faut donc acquérir un logement au juste prix, lequel dépend fortement de la ville et du quartier où vous investissez. Même si ces derniers sont attractifs, laissez-vous le temps de la réflexion avant d’acheter. Si le bien est trop cher, la rentabilité réelle de votre investissement immobilier ne sera pas celle escomptée.

Ainsi, si vous investissez dans l'immobilier neuf, le surcoût par rapport à un bien ancien dans le même secteur ne doit idéalement pas dépasser 20 %. Et si vous préférez acheter un logement existant, ne sous-estimez pas le montant des travaux !

Piège n° 2 : Sous-estimer le montant des travaux éventuels de votre investissement immobilier

Lors de la visite, faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier, qui pourra évaluer les différents travaux à effectuer pour pouvoir louer ou habiter le bien en parfait état. Il ne faut pas raisonner selon un prix au mètre carré, mais plutôt en gardant à l’esprit le prix de revient global du bien et la rentabilité espérée. N’oubliez pas non plus la quote-part de travaux qui pourrait provenir de la copropriété !

Les biens avec beaucoup de travaux de réhabilitation peuvent s’avérer très intéressants lors d'un investissement immobilier. D’une part, vous les obtiendrez avec un prix largement décoté. D’autre part, vous avez la possibilité de déduire les frais de rénovation au titre de la loi Malraux, ou certaines charges si vous êtes soumis au régime réel.

Piège n° 3 : Ne pas penser à l’investissement sur le long terme

Investir dans l’immobilier doit d’abord se concevoir sur le long terme. Vous n’obtiendrez pas de retour sur investissement immédiat, d’autant plus qu’il vous faut d’abord amortir le prix d’acquisition. C’est au contraire en prenant le temps de bien réfléchir à votre stratégie d’investissement que vous obtiendrez le meilleur rendement.

> Lire aussi : Éviter les pièges de l’investissement locatif

Investir dans l’immobilier est un projet de long terme qui convient à tous. Grâce à l’effet de levier du crédit et aux avantages fiscaux proposés par les différents dispositifs, ce placement ne suppose pas d’effort d’épargne trop important. Vous pouvez ainsi l’utiliser pour vous constituer des revenus supplémentaires à la retraite, pour protéger votre famille en cas de coup dur et accroître votre patrimoine.

Mais pour être sûr de réussir votre investissement immobilier, prenez le temps de bien réfléchir à chaque étape et de mettre en place la stratégie qui s’avérera la plus rentable pour votre projet ! Pour y arriver, le plus sur est de vous faire accompagner par un professionnel avisé de l’immobilier.

Le choix entre SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et l'investissement locatif direct dépend de vos objectifs financiers, de votre tolérance au risque et de votre situation personnelle.

Si vous recherchez un investissement immobilier plus passif et diversifié, les SCPI peuvent être une option intéressante. Si vous êtes prêt à investir du temps et des ressources dans la gestion d'une propriété, l'investissement locatif direct peut offrir un potentiel de rendement plus élevé, mais il comporte également plus de responsabilités.