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LMNP : les avantages fiscaux

discussion entre agent immobilier et cliente
Investir en LMNP vous permet de bénéficier de revenus locatifs intéressants, mais également de nombreux avantages fiscaux en fonction de votre régime d’imposition et de votre bien immobilier. Vous vous interrogez sur les dispositifs permettant de réduire votre impôt dans le cadre de votre activité de loueur meublé non professionnel ? Le groupe Nexity vous délivre toutes les informations concernant les avantages fiscaux offerts par le statut de LMNP.
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Le statut de LMNP et l’avantage fiscal offert par le régime micro-BIC

En LMNP, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-BIC, si les revenus générés par la location de votre logement ne dépasse pas 72 600 €/an ou 176 200 €/an, dans le cas d’un bien immobilier classé meublé de tourisme.
Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement de l’ordre de 50 % sur vos recettes locatives. En d’autres termes, vous pouvez réduire de moitié vos revenus imposables et, par conséquent, l’impôt que vous devez vous acquitter.
Si vous prévoyez d’investir dans des chambres d’hôtes ou des meublés de tourisme, l’abattement auquel vous pouvez prétendre est de 71 %.
Le régime micro-BIC peut être intéressant si les charges liées à la location de votre logement meublé sont relativement restreintes. Dans le cas contraire, le régime réel se présente comme la solution idéale pour réduire significativement votre impôt.
En règle générale, il est recommandé de passer au régime réel dès lors que les charges relatives à l’entretien de votre bien immobilier dépassent les 50 % d’abattement offerts par le régime micro-BIC.
Bon à savoir
Bien que vos revenus ne dépassent pas 72 600 €/an, vous pouvez opter pour le régime réel lors de la déclaration de votre activité de loueur meublé non professionnel ou en envoyant un courrier au Service des impôts des entreprises (SIE).
Le seuil de passage du régime micro-BIC au régime réel fait l’objet d’une révision tous les trois ans. 

 

Fiscalité LMNP : le régime réel et ses avantages fiscaux

Le régime réel est appliqué automatiquement si les revenus générés par votre activité de loueur meublé non professionnel dépassent 72 600 €/an.
Comme nous l’avons évoqué précédemment, le régime réel peut être intéressant si les charges liées à l’entretien de votre logement meublé sont élevées. En effet, ce régime d’imposition vous offre la possibilité de déduire ces charges de votre revenu imposable.
Hormis les charges, il vous permet de déduire l’amortissement de votre logement ainsi que des équipements présents dans celui-ci, pour réduire davantage votre impôt.

Régime réel : la déduction des charges

Le régime réel vous permet de réduire davantage de charges en LMNP qu’en location nue. En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez déduire de vos revenus imposables les dépenses respectant certaines conditions :
  • Dépenses supportées dans l’intérêt de votre activité et liées à la gestion de votre bien immobilier
  • Charges effectives et justifiables
  • Dépenses engagées dans un exercice
Parmi les principales charges qui respectent ces trois conditions, nous pouvons citer les frais de notaire, les charges de copropriété, les assurances, les dépenses d’entretien et les intérêts d’emprunt. 

 

Régime réel : la déduction des amortissements

Comme mentionné précédemment, le régime réel d’imposition vous offre la possibilité de déduire l’amortissement du prix d’acquisition de votre bien immobilier et de ses mobiliers de votre revenu imposable.
À l’instar des dépenses, les amortissements déductibles sont ceux respectant des conditions spécifiques, à savoir les conditions générales de déduction des charges.
D’autre part, en location meublée, les amortissements ne peuvent pas générer de déficit. Pour connaître le montant de l’amortissement pouvant être déduit lors d’un exercice, il vous suffit de faire la différence entre les revenus générés par votre logement meublé et les charges déductibles.
Si le prix de votre bien est estimé à 125 000 € et que vous appliquez un taux d’amortissement de 2 %, vous pouvez déduire 2 500 € de votre revenu imposable.
Cependant, dans le cas où le total des loyers perçus durant l’exercice est de 9 500 € et si celui des charges est de 8 000 €, vous ne pouvez déduire que 1 500 €. Ce montant équivaut à la différence entre les revenus générés par votre bien et les dépenses pouvant être déduites.
Il est important de noter que le reliquat est déductible durant les prochains exercices. Si le montant des charges liées à l’exploitation de votre bien est supérieur ou égal à celui de vos revenus, le report des amortissements non déduits s’effectue sans aucune limitation de temps.
Bon à savoir
Le report des amortissements non déduits prend fin, si vous cédez votre logement meublé ou si vous décidez de ne plus le mettre en location.

LMNP et fiscalité : le dispositif Censi-Bouvard

Investir dans un logement meublé vous permet de cumuler le statut de LMNP et l’avantage fiscal offert par la loi Censi-Bouvard. Pour être éligible à ce dispositif, vous devez généralement réaliser un investissement LMNP dans le neuf : achat de logement neuf ou en VEFA.
Vous devez également vous engager à mettre votre bien en location pendant au moins 9 ans, dans les douze mois qui suivent sa livraison, et opter pour une résidence meublée telle que :
  • Une résidence avec services dédiée aux étudiants
  • Une résidence avec services destinée aux personnes en situation de handicap ou aux personnes âgées
  • Un établissement de soins ou d’accueil
Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de l’ordre de 11 % du prix d’achat HT de votre bien immobilier, dans la limite d’un investissement de 300 000 €. Cette réduction s’étale sur 9 ans.
Bon à savoir
La loi Censi-Bouvard vous offre la possibilité de récupérer la TVA avancée lors de l’acquisition de votre bien immobilier.
En revanche, vous ne pouvez pas amortir un bien immobilier ayant fait l’objet de la réduction d’impôt octroyée par ce dispositif. Seuls la fraction de votre logement supérieure à 300 000 € et les mobiliers peuvent être amortis.

Statut LMNP ou investissement Pinel ?

Investir en Pinel peut être une excellente solution pour accéder à des avantages fiscaux intéressants. Ce dispositif lancé en 2014 par la ministre Sylvia Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 à 21 % du prix de votre logement, en fonction de la durée de votre investissement (6 ans, 9 ans ou 12 ans).
Il vous offre également la possibilité de déduire certaines charges telles que la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt, de vos revenus fonciers.
Cependant, pour être éligible à la loi Pinel, il est nécessaire d’investir dans le neuf et de respecter des plafonds de loyer, ainsi que des plafonds de revenu pour les locataires.
De son côté, le statut de LMNP vous donne la possibilité d’investir aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. En fonction du régime choisi, vous pouvez :
  • Bénéficier d’un abattement de l’ordre de 50 % de vos revenus locatifs
  • Déduire les charges liées à l’exploitation de votre bien ainsi que les amortissements
Hormis l’abattement et la déduction des charges et des amortissements, le statut de LMNP est plus avantageux que le dispositif Pinel, dans la mesure où il vous permet de :
  • Bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Censi-Bouvard, à condition d’investir dans le neuf et dans des résidences spécifiques telles que celles destinées aux étudiants
  • Bénéficier d’un loyer non plafonné, de 10 à 15 % supérieur à celui d’un logement nu
  • Conclure un contrat de location sans devoir respecter une quelconque condition liée aux revenus des locataires

En résumé

Quels sont les avantages fiscaux du régime micro-BIC ?

En tant que loueur meublé non professionnel soumis au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur les revenus générés par votre bien. Cet abattement est fixé à 71 % pour les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes.

Quels sont les avantages fiscaux du régime réel ?

Le régime réel vous permet de :
  • Déduire les charges liées à l’exploitation de votre bien immobilier de vos revenus
  • Déduire les amortissements de votre logement et de vos mobiliers de vos revenus
Si les amortissements ne peuvent générer de déficit, le montant non déduit, dépassant la limite autorisée, peut être reporté durant les prochains exercices.

Peut-on cumuler le statut de LMNP et l’avantage fiscal du dispositif Censi-Bouvard ?

Oui, vous pouvez cumuler le statut de LMNP et l’avantage fiscal offert par la loi Censi-Bouvard. Cependant, vous devez respecter un certain nombre de conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt octroyée par ce dispositif :
  • Investir dans le neuf
  • Investir dans des résidences spécifiques (résidences avec services dédiées aux étudiants, aux personnes âgées, aux personnes en situation de handicap, etc.)
  • Mettre votre logement en location pendant au moins 9 ans
La loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de l’ordre 11 % du prix de votre bien immobilier.

Statut LMNP ou investissement en Pinel ?

Si la loi Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du coût de votre investissement, elle peut être plus ou moins désavantageuse en raison de certaines conditions à respecter :
  • Plafonds de revenus des locataires
  • Plafonds de loyer, etc.
En optant pour le statut de LMNP, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50 à 71 % ou déduire les charges et les amortissements de votre bien de vos revenus.
Le statut de LMNP ne vous oblige pas à respecter des plafonds de loyer, de revenus et vous ouvre droit à la réduction d’impôt du dispositif Censi-Bouvard, sous certaines conditions.
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