Conseils en investissement immobilier

LMNP : les avantages fiscaux

Publié le 22/01/2024

discussion entre agent immobilier et cliente

Investir en LMNP vous permet de bénéficier de revenus locatifs intéressants, mais également de nombreux avantages fiscaux en fonction de votre régime d’imposition et de votre bien immobilier. Vous vous interrogez sur les dispositifs permettant de réduire votre impôt dans le cadre de votre activité de loueur meublé non professionnel ? Le groupe Nexity vous délivre toutes les informations concernant les avantages fiscaux offerts par le statut de LMNP.

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Le statut LMNP : comment ça marche ?

Le statut LMNP permet aux propriétaires de biens meublés de percevoir des revenus locatifs tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux. Le statut LMNP concerne donc les propriétaires qui louent des biens meublés sans en faire une activité principale, avec des revenus locatifs inférieurs à un certain seuil. Ils bénéficient d'avantages fiscaux, peuvent déduire leurs dépenses et amortir leur bien.

À ne pas confondre avec le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui concerne les propriétaires dont les revenus locatifs dépassent le seuil défini et qui exercent une activité de location meublée à titre professionnel. Ils ont des obligations comptables et fiscales plus complexes, mais peuvent déduire davantage de dépenses et bénéficier de certains avantages sociaux.

Le statut de LMNP et l’avantage fiscal offert par le régime micro-BIC

En LMNP, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-BIC, si les revenus générés par la location de votre logement ne dépasse pas 72 600 €/an ou 176 200 €/an, dans le cas d’un bien immobilier classé meublé de tourisme.

Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement de l’ordre de 50 % sur vos recettes locatives. En d’autres termes, vous pouvez réduire de moitié vos revenus imposables et, par conséquent, l’impôt que vous devez vous acquitter.

Si vous prévoyez d’investir dans des chambres d’hôtes ou des meublés de tourisme, l’abattement auquel vous pouvez prétendre est de 71 %.

Le régime micro-BIC peut être intéressant si les charges liées à la location de votre logement meublé sont relativement restreintes. Dans le cas contraire, le régime réel se présente comme la solution idéale pour réduire significativement votre impôt.

En règle générale, il est recommandé de passer au régime réel dès lors que les charges relatives à l’entretien de votre bien immobilier dépassent les 50 % d’abattement offerts par le régime micro-BIC.
Seuls quelques biens en résidences de services sont concernés par le LMNP, parmi lesquels : les EHPAD, les résidences d'affaires, les résidences seniors, les résidences de tourisme, les résidences étudiantes, les résidences hôtelières.

Bon à savoir

Bien que vos revenus ne dépassent pas 72 600 €/an, vous pouvez opter pour le régime réel lors de la déclaration de votre activité de loueur meublé non professionnel ou en envoyant un courrier au Service des impôts des entreprises (SIE).

Le seuil de passage du régime micro-BIC au régime réel fait l’objet d’une révision tous les trois ans.

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Fiscalité LMNP : le régime réel et ses avantages fiscaux

Le régime réel est appliqué automatiquement si les revenus générés par votre activité de loueur meublé non professionnel dépassent 72 600 €/an.

Comme nous l’avons évoqué précédemment, le régime réel peut être intéressant si les charges liées à l’entretien de votre logement meublé sont élevées. En effet, ce régime d’imposition vous offre la possibilité de déduire ces charges de votre revenu imposable.

Hormis les charges, il vous permet de déduire l’amortissement de votre logement ainsi que des équipements présents dans celui-ci, pour réduire davantage votre impôt.

Régime réel : la déduction des charges

Le régime réel vous permet de réduire davantage de charges en LMNP qu’en location nue. En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez déduire de vos revenus imposables les dépenses respectant certaines conditions :

Dépenses supportées dans l’intérêt de votre activité et liées à la gestion de votre bien immobilier
Charges effectives et justifiables
Dépenses engagées dans un exercice

Parmi les principales charges qui respectent ces trois conditions, nous pouvons citer les frais de notaire, les charges de copropriété, les assurances, les dépenses d’entretien et les intérêts d’emprunt.

Régime réel : la déduction des amortissements

Comme mentionné précédemment, le régime réel d’imposition vous offre la possibilité de déduire l’amortissement du prix d’acquisition de votre bien immobilier et de ses mobiliers de votre revenu imposable.

À l’instar des dépenses, les amortissements déductibles sont ceux respectant des conditions spécifiques, à savoir les conditions générales de déduction des charges.

D’autre part, en location meublée, les amortissements ne peuvent pas générer de déficit. Pour connaître le montant de l’amortissement pouvant être déduit lors d’un exercice, il vous suffit de faire la différence entre les revenus générés par votre logement meublé et les charges déductibles.

Si le prix de votre bien est estimé à 125 000 € et que vous appliquez un taux d’amortissement de 2 %, vous pouvez déduire 2 500 € de votre revenu imposable.

Cependant, dans le cas où le total des loyers perçus durant l’exercice est de 9 500 € et si celui des charges est de 8 000 €, vous ne pouvez déduire que 1 500 €. Ce montant équivaut à la différence entre les revenus générés par votre bien et les dépenses pouvant être déduites.

Il est important de noter que le reliquat est déductible durant les prochains exercices. Si le montant des charges liées à l’exploitation de votre bien est supérieur ou égal à celui de vos revenus, le report des amortissements non déduits s’effectue sans aucune limitation de temps.

Bon à savoir

Le report des amortissements non déduits prend fin, si vous cédez votre logement meublé ou si vous décidez de ne plus le mettre en location.

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Le calcul de la plue-value et la récupération de la TVA : deux avantages considérables !

Le calcul de la plus-value dans le cadre du LMNP

La plus-value représente le bénéfice entre le prix d'achat et le prix de vente d'un bien immobilier. Dans le cadre du statut LMNP les avantages fiscaux liés à la plus-value sont considérables ! En effet, les plus-values sont imposées selon le régime des particuliers, avec un taux d'imposition de seulement 19 %. Un prélèvement de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux est également appliqué.

Par ailleurs, si vous détenez votre logement meublé en LMNP depuis plus de 22 ans, la plus-value est totalement exonérée de taxe. L'exonération des prélèvements sociaux intervient après 30 ans de détention du logement meublé. L'amortissement comptable n'est pas pris en compte également dans le calcul de la plus-value, ce qui constitue un avantage important pour les investisseurs en LMNP.

Récupération de la TVA

Si vous optez pour le statut LMNP, vous pouvez bénéficier du statut de commerçant, ce qui vous permet de récupérer la TVA lors de l'achat d'un bien immobilier à des fins locatives meublées. La TVA représente 20% du montant de votre investissement.

Cependant, la récupération de la TVA est soumise à certaines conditions. En effet, votre logement doit être situé dans une résidence offrant au moins quatre services, tels que des pôles d'accueil, la fourniture de linge, une cafétéria ou un espace de restauration, entre autres, pour être considéré comme éligible à la récupération de la TVA.

Le statut LMNP et la gestion locative

La location d'un bien en LMNP implique nécessairement une gestion locative confiée à un prestataire externe. Cette délégation de gestion présente divers avantages :

Les loyers sont versés de manière régulière tout au long de l'année, sans interruption.
Aucune perte de revenus n'est subie pendant les périodes de vacances locatives.
L'entretien des appartements privés et des parties communes est pris en charge par le gestionnaire.
Il n'est pas nécessaire d'effectuer de recherche de locataires.

LMNP et fiscalité : la fin du dispositif Censi-Bouvard

Investir dans un logement meublé vous permettait de cumuler le statut de LMNP et l’avantage fiscal offert par la loi Censi-Bouvard jusqu'au 31 décembre 2022. Ce dispositif n'a pas été prorogé par la loi finance en 2023.

Pour être éligible à ce dispositif, vous deviez généralement réaliser un investissement LMNP dans le neuf : achat de logement neuf ou en VEFA.

Vous deviez également vous engager à mettre votre bien en location pendant au moins 9 ans, dans les douze mois qui suivent sa livraison, et opter pour une résidence meublée telle que :

Une résidence avec services dédiée aux étudiants
Une résidence avec services destinée aux personnes en situation de handicap ou aux personnes âgées
Un établissement de soins ou d’accueil

Ce dispositif vous permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt de l’ordre de 11 % du prix d’achat HT de votre bien immobilier, dans la limite d’un investissement de 300 000 €. Cette réduction s’étalait sur 9 ans.

Statut LMNP ou investissement Pinel ?

Investir en Pinel peut être une excellente solution pour accéder à des avantages fiscaux intéressants. Ce dispositif lancé en 2014 par la ministre Sylvia Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 à 21 % du prix de votre logement, en fonction de la durée de votre investissement (6 ans, 9 ans ou 12 ans).

Il vous offre également la possibilité de déduire certaines charges telles que la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt, de vos revenus fonciers.

Cependant, pour être éligible à la loi Pinel, il est nécessaire d’investir dans le neuf et de respecter des plafonds de loyer, ainsi que des plafonds de revenu pour les locataires.

De son côté, le statut de LMNP vous donne la possibilité d’investir aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. En fonction du régime choisi, vous pouvez :

Bénéficier d’un abattement de l’ordre de 50 % de vos revenus locatifs
Déduire les charges liées à l’exploitation de votre bien ainsi que les amortissements

Hormis l’abattement et la déduction des charges et des amortissements, le statut de LMNP est plus avantageux que le dispositif Pinel, dans la mesure où il vous permet de :

Bénéficier d’un loyer non plafonné, de 10 à 15 % supérieur à celui d’un logement nu
Conclure un contrat de location sans devoir respecter une quelconque condition liée aux revenus des locataires

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Les avantages fiscaux du dispositif LMNP : ce qu'il faut retenir

Quels sont les avantages fiscaux du régime micro-BIC ?

En tant que loueur meublé non professionnel soumis au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur les revenus générés par votre bien. Cet abattement est fixé à 71 % pour les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes.

Quels sont les avantages fiscaux du régime réel ?

Le régime réel vous permet de :

Déduire les charges liées à l’exploitation de votre bien immobilier de vos revenus
Déduire les amortissements de votre logement et de vos mobiliers de vos revenus

Si les amortissements ne peuvent générer de déficit, le montant non déduit, dépassant la limite autorisée, peut être reporté durant les prochains exercices.

Peut-on cumuler le statut de LMNP et l’avantage fiscal du dispositif Censi-Bouvard ?

Non, il n'est plus possible de cumuler le statut LMNP et l'avantage fiscal offert par la loi Censi-Bouvard car cette dernière n'a pas été prorogée par la loi Finance au 31 décembre 2022.

Il était auparavant possible de bénéficier de ces deux outils de défiscalisation en respectant un certain nombre de conditions :

Investir dans le neuf
Investir dans des résidences spécifiques (résidences avec services dédiées aux étudiants, aux personnes âgées, aux personnes en situation de handicap, etc.)
Mettre votre logement en location pendant au moins 9 ans

Statut LMNP ou investissement en Pinel ?

Si la loi Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du coût de votre investissement, elle peut être plus ou moins désavantageuse en raison de certaines conditions à respecter :

Plafonds de revenus des locataires
Plafonds de loyer, etc.

En optant pour le statut de LMNP, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50 à 71 % ou déduire les charges et les amortissements de votre bien de vos revenus. Le statut de LMNP ne vous oblige pas à respecter des plafonds de loyer et de revenus.

Pourquoi se déclarer en lmnp ?

En comparaison avec la location vide qui nécessite la déclaration des revenus locatifs selon le régime foncier, le régime réel simplifié BIC en LMNP offre des avantages supplémentaires. Il permet de déduire un plus grand nombre de dépenses, notamment les frais d'acquisition, et surtout il vous permet d'amortir la valeur du logement.

Quel frais peut-on déduire en LMNP ?

Les principales charges sont :

les frais de notaire,
les charges de copropriété,
les assurances,
les dépenses d’entretien et les intérêts d’emprunt.

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