Conseils en achat immobilier

PSLA : Prêt Social Location-Accession

Publié le 31/01/2023

couple s'amuse avec les cartons pendant l'emménagement

Vous êtes locataire et vous souhaiteriez acquérir le logement que vous occupez actuellement, mais vous craignez que vos revenus modestes puissent être un frein dans votre projet ? Rassurez-vous, grâce au Prêt Social Location-Accession (ou PSLA), vous pourrez enfin devenir propriétaire ! En quoi consiste ce prêt ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Nous définissons pour vous ce dispositif.

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Définition du prêt social location-accession

Le PSLA (Prêt Social Location-Accession) permet à des ménages de ressources modestes et sans apport personnel de devenir propriétaires. Après une phase locative, ils ont la possibilité d’acquérir le logement qu’ils occupent à des conditions avantageuses afin de faciliter l’accession à la propriété.

Le Prêt Social Location-Accession est un prêt conventionné consenti à des personnes morales, mais il peut être transféré à des particuliers sous certaines conditions. Les logements faisant l'objet du PSLA doivent être occupés à titre de résidence principale par des personnes dont les revenus sont inférieurs à des plafonds de ressources.

Le PSLA est un produit sécurisant pour le ménage : la phase de location permet de tester sa capacité à payer les charges d’un emprunt tandis que l’opérateur s’engage à fournir des garanties de relogement ou de rachat si un imprévu survient.

>> À lire également : Obtenir un prêt immobilier sans apport

Quelles sont les conditions du PSLA ?

Nature du prêt

Le PSLA est un prêt conventionné qui, au départ, ne peut être consenti qu’à des personnes morales (organismes HLM, SEM, promoteurs privés, etc.) pour financer des opérations de construction ou d'acquisition de logements neufs après obtention d'un agrément préfectoral et signature d'une convention. Ce prêt peut être transféré à des particuliers sous certaines conditions.

Conditions de ressources

Les logements faisant l'objet du PSLA doivent être occupés à titre de résidence principale par des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources définis, à la date de signature du contrat préliminaire (ou à la date de signature du contrat de location-accession).

Voici les plafonds de ressources PSLA à respecter pour chaque zone :

Nombre de personnes destinées à occuper le logement	Zone A	Zones B et C
1	33 400 €	25 318 €
2	46 759 €	33 761 €
3	53 440 €	39 052 €
4	60 788 €	43 273 €
5 et plus	69 340 €	47 482 €

Afin de procéder à une justification des ressources, l’accédant fournit son avis d’impôt sur les revenus de l’année n-2 et les avis d’imposition des personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées à son foyer fiscal. Il faut ensuite comparer le revenu fiscal de référence avec le 1/9ème de la valeur de l’opération à financer : c’est ensuite le chiffre le plus élevé des deux qui est pris en compte pour déterminer le respect du plafond de ressources.

Plafond PSLA pour le prix de vente

Il est également nécessaire de respecter un seuil maximal pour le prix de vente de chaque logement en PSLA :

Secteur géographique	Prix au m² HT
Zone A bis	5 096 €
Zone A	3 861 €
Zone B1	3 092 €
Zone B2	2 699 €
Zonce C	2 360 €

On parle ici du prix au m² de surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes (surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement avec une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 mètre).

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Le prêt PSLA immobilier : comment ça fonctionne ?

La phase locative de la location-accession

Pour le ménage candidat à l'accession avec le PSLA, l'opération comprend deux phases. La première est une phase locative : l’accédant va louer le logement pendant une durée bien définie. Il verse chaque mois une redevance qui se divise en :

une fraction locative assimilable à un loyer, plafonnée en fonction d'un prix plafond au m² de surface utile ;
une fraction acquisitive fixée au contrat en fonction des capacités financières du locataire accédant.

Cette dernière lui permettra de réduire son emprunt lors de l’éventuel achat qui va s’ensuivre pour un accès à la propriété simplifié grâce au dispositif PSLA.

Bon à savoir

Si l'accédant ne veut ou ne peut plus acheter, le vendeur lui fait des propositions de relogement

Une levée d’option débouchant ou non sur une phase d’accession

L’accédant peut, s’il le souhaite, devenir véritablement propriétaire du logement pour un prix qui lui aussi est plafonné selon sa localisation sur le territoire (son montant maximum est égal à la différence entre le prix du logement et le montant de la fraction acquisitive). Le transfert n'est pas automatique : l'établissement de crédit peut s'opposer à ce que le PSLA soit transféré à un ménage présentant des garanties insuffisantes de solvabilité au moment de la levée d'option.

Acheter en PSLA : quels avantages ?

Les avantages fiscaux

Un contrat en PSLA et location-accession permet de bénéficier de la TVA à taux réduit (5,5 %). Ainsi, quand le locataire-accédant lève l'option dans les 5 ans de l'achèvement pour acheter le logement qu'il loue, la vente est exonérée de TVA et non assujettie aux droits d'enregistrement.

De plus, l’accédant profite d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans à compter de l'année suivant celle de leur achèvement. Le ménage qui lève l'option bénéficie de cette exonération pour la durée restant à courir.

La sécurisation HLM

Les opérateurs sont dans l’obligation de proposer une sécurisation HLM avec des garanties de rachat et un relogement sur 15 ans lors de la levée d’option sur le logement PSLA. Cette sécurisation figure nécessairement dans les contrats de location-accession et les contrats de vente.

Ainsi, pour un ménage occupé à titre de résidence principale, le ménage peut mettre en jeu la garantie de rachat dans les 15 ans à partir de la levée d’option en envoyant la demande par lettre recommandée, le tout dans un délai d’un an suivant la survenance d’un des faits suivants :

décès ;
décès d’un descendant direct faisant partie du ménage ;
mobilité professionnelle avec un déplacement de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement ;
chômage durant plus d’un an ;
invalidité reconnue ;
divorce ;
dissolution d’un pacte civil de solidarité (Pacs) ;
mariage ou conclusion d'un pacte civil de solidarité ;
délivrance d'une carte d'invalidité.

L’opérateur s’engage alors à racheter le logement :

dans les 5 premières années à compter de la date de levée d’option avec un prix égal au prix de vente du logement ;
de la 6e à la 15e année avec un prix de vente minoré de 2,5 % par année écoulée.

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Les conditions de refinancement du prêt PSLA

Pour que chaque ménage puisse bénéficier d’un taux privilégié proche de celui du prêt locatif social (PLS), le PSLA peut être refinancé sur la ressource du Livret A. Il est alors attribué dans le cadre d’une procédure d’habilitation. Les établissements bancaires habilités sont également en mesure de refinancer les PSLA sur leurs ressources propres.

S’il accepte le financement proposé par l’établissement bancaire, la mensualité de remboursement que l’accédant doit rembourser au moment de la levée d’option ne peut pas excéder le montant de la redevance payée le mois précédant le transfert de propriété.

Bon à savoir

Le recours au PSLA n’exclut pas l’utilisation des prêts complémentaires tels que le 1 % logement ou le PTZ. La mensualité de remboursement est plafonnée. Elle ne doit pas dépasser la redevance payée au cours du mois précédant la levée de l'option. L'aide personnalisée au logement (APL) peut être accordée à l'accédant titulaire d'un contrat de location-accession.

PSLA : ce qu’il faut retenir

Le prêt social location-accession permet donc à de nombreux ménages d’accéder à la propriété, même avec de faibles ressources et sans apport. Ce dispositif d’accession sociale favorise plus d’équité et aide à financer la construction ou l'acquisition de logements dans le cadre d’une opération de location-accession. Ce financement peut conserver un logement neuf, un logement acquis en VEFA ou encore un logement privé ancien réhabilité pour couvrir un maximum de biens et de secteurs géographiques.

Comment obtenir un PSLA ?

Contactez les coopératives d'HLM proches de chez vous ou bien cherchez des offres de logements neufs proposés par ces mêmes coopératives

Comment ça fonctionne un PSLA ?

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) est un prêt conventionné consenti à des opérateurs pour financer la construction ou l'achat de logements pour réaliser une opération de location-accession : une partie du prêt peut être transféré au locataire-accédant au moment où il lève l’option pour acheter le logement.

Pourquoi acheter en PSLA ?

La location-accession en PSLA offre une TVA à taux réduit (5,5 %) sur le prix du logement neuf avec une exonération de Taxe Foncière Propriétés Bâties (TFPB) sur une durée de 15 ans.

La location-accession, c'est quoi ?

La location-accession consiste à acheter un logement après l'avoir occupé en tant que locataire. La période de location (de jouissance) est définie avec le propriétaire du logement lors de la signature du contrat.

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