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Conseils pour louer son logement

Une meilleure rentabilité locative pour optimiser votre investissement

Location meublée, non meublée, gestion locative, gestion propre… : vous souhaitez améliorer la rentabilité locative de votre bien ? Prenez les décisions les plus judicieuses ! Voici justement un tour d’horizon des éléments à bien soupeser pour la booster.

Location vide : les moyens de réaliser une meilleure rentabilité locative

La rentabilité locative est le rapport entre les gains locatifs générés, c’est-à-dire les loyers nets de charges, et l’investissement total qu’a nécessité l’acquisition du bien immobilier (prix d’achat et frais annexes).

D’un point de vue comptable, la rentabilité locative peut être augmentée en réduisant les charges d’exploitation du logement. Parmi les plus conséquentes figurent souvent les charges de copropriété, à bien évaluer à moyen terme avant toute décision d’achat… mais aussi les frais de gestion locative dont l’optimisation suppose un arbitrage délicat : gérer vous même votre location constitue une économie certaine, mais vous expose parfois davantage à la vacance locative, dont le risque doit être pris en compte dans votre calcul de rentabilité.

Il est, par ailleurs, possible d’améliorer la rentabilité locative d’un logement vide sur le plan fiscal. Deux leviers peuvent être envisagés :

1. Minimiser la fiscalité grâce aux charges déductibles des revenus fonciers imposables ;
Les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation, au même titre que les charges de copropriété ou encore des frais de gestion, sont déductibles des revenus fonciers dans le cadre du régime réel d’imposition. De plus, l’éventuel déficit foncier généré s’impute sur le revenu global imposable (jusqu’à 10 700 €, puis est reporté sur les années suivantes), réduisant ainsi le montant d’impôt sur le revenu à payer. Si l’investissement locatif a été financé par un prêt immobilier, les intérêts d’emprunt sont également déductibles mais uniquement sur les revenus fonciers.
 
2. Réduire le coût de revient du bien grâce aux économies d’impôts proposées par les dispositifs de soutien à l’investissement locatif :
La loi Pinel, par exemple, permet de réduire jusqu’à 63 000 € le coût d’acquisition d’un bien loué vide (plafonné à 300 000 €), sous forme de réduction d’impôt échelonnée sur 6, 9 ou 12 ans, à certaines conditions de location.

Location meublée : des dispositions favorables à une bonne rentabilité locative

Le loyer d’un logement loué meublé est généralement 10 % à 20 % plus élevé que celui d’un logement vide équivalent, en raison de ses équipements.

De plus, la location meublée bénéficie des statuts avantageux de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). En optant pour l’imposition au réel (catégorie BIC), il est possible d’amortir annuellement le prix d’achat du bien et de ses éventuels travaux de rénovation. Vous percevez ainsi des revenus peu ou non fiscalisés, qui vous assurent une bonne rentabilité locative meublée.

> À noter : en déclaration simplifiée (micro-BIC), les revenus locatifs d’un logement meublé bénéficient d’un abattement pour frais de 50 %, mais pas d’amortissements.

La location meublée comporte toutefois des inconvénients : la courte durée du contrat de location. Il est d’un an renouvelable (9 mois pour un bail étudiant ou jusqu’à 10 mois pour un bail mobilité), alors que le bail d’habitation classique d’un logement vide a une durée de 3 ans renouvelables. Pour pallier la rotation de locataires et le risque de vacance locative, l’investissement en location meublée dans une résidence avec services présente dès lors un fort intérêt. En effet, vous percevez un revenu complémentaire sans vous soucier de la gestion locative qui est déléguée au gestionnaire de la résidence, et pouvez bénéficier des avantages fiscaux Censi-Bouvard.

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