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Conseils pour louer son logement

Louer abordable : le dispositif "Cosse" fait peau neuve !

vue extérieure d'une résidence moderne
Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location, le dispositif Louer Abordable ou Cosse ancien peut à coup sûr vous intéresser. Car en remplissant certaines conditions, vous aurez la possibilité de bénéficier d'importants avantages fiscaux. Qu'est-ce que le dispositif Louer Abordable ? Comment en profiter ? Nos réponses dans cet article.
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Qu’est-ce que le dispositif Louer Abordable ? 

DĂ©finition 

Appelé également Cosse ancien en raison du nom de l'ancienne ministre du logement Emmanuelle Cosse qui l'a fait voter à l'Assemblée nationale en 2017, le dispositif Louer Abordable 2022 a pour but de favoriser l'accès à la location des ménages aux revenus modestes
Le dispositif Cosse est donc prorogé jusqu’en décembre 2024, dans le cadre de la loi de finances 2022. Renommé Loc’Avantages, il offre désormais une réduction d’impôt aux propriétaires qui louent à un prix inférieur au marché. Grâce à cette évolution, tous les bailleurs pourront réduire leurs impôts dans les mêmes proportions.

Comment en bénéficier ?

Pour profiter de l'avantage fiscal du dispositif, vous devez toutefois respecter certaines conditions de plafonnement de loyer abordable et de ressources financières de vos locataires. Par ailleurs, l'appartement ou la maison que vous souhaitez louer doit ĂŞtre non meublĂ© et se conformer Ă  un niveau de performance Ă©nergĂ©tique minimum. Ce dernier point est l'une des nouveautĂ©s du dispositif, puisque le volet performance Ă©nergĂ©tique a Ă©tĂ© ajoutĂ© Ă  la loi depuis le 16 novembre 2020. 
Aussi, bénéficier de Louer Abordable suppose d'avoir préalablement signé une convention avec l'Anah, l'Agence nationale de l'habitat. Le dispositif Cosse est également cumulable avec une aide de cet organisme pour réaliser des travaux de rénovation énergétique pour les logements anciens.
Son but est de rĂ©duire les tensions du marchĂ© locatif dans les grandes et moyennes de villes de France principalement, Ă  savoir lĂ  oĂą la demande est forte mais les loyers Ă©levĂ©s. 
En somme, Louer Abordable aide à réduire le déséquilibre entre offre et demande sur des marchés qualifiés de tendus. L'objectif est ainsi de permettre aux ménages disposant de revenus modestes d'avoir accès à un logement dans des conditions tarifaires abordables. Le dispositif Cosse a par ailleurs été élargi à d'autres zones géographiques, en dehors des villes.

Quels sont les logements concernĂ©s par le dispositif Cosse ? 

Le dispositif Cosse et Louer Abordable vous concerne certainement dans la mesure oĂą le logement que vous mettez en location remplit les conditions suivantes :
  • ĂŞtre neuf ou ancien ;
  • ĂŞtre louĂ© en tant que rĂ©sidence principale ;
  • ĂŞtre en Ă©tat de bon usage et respecter des normes minimales de confort ;
  • respecter un certain niveau de performance Ă©nergĂ©tique allant de A Ă  E ;
  • ĂŞtre louĂ© vide, et non en formule "location meublĂ©e" pendant au moins 6 annĂ©es (voire 9 ans si des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique ont Ă©tĂ© subventionnĂ©s par l'Anah) ;
  • ne pas louer le bien Ă  un membre de votre foyer fiscal ni Ă  un membre de votre famille (ascendant ou descendant).
Dans les petites villes ainsi que les zones rurales, le dispositif Cosse est possible dans la mesure oĂą une convention de travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique a Ă©tĂ© signĂ©e avec l'Anah.
Bon Ă  savoir
Le dispositif Cosse ne s’applique pas aux immeubles classés ou aux biens inscrits au titre des monuments historiques ou labellisés “Fondation du patrimoine”. De plus, Louer Abordable ne peut pas être cumulé avec les investissements suivants :
 
- investissement locatif dans des résidences hôtelières à vocation sociale ;
- investissement locatif en outre-mer ;
- investissement locatif Scellier ;
- investissement locatif « Besson ancien » ;
- investissement locatif Duflot ou Pinel ;
- régime du micro-foncier.

Dispositif Cosse : quelle fiscalitĂ© ? 

Les avantages fiscaux 

Si votre logement remplit ces conditions, vous avez la possibilité de bénéficier d'un important avantage fiscal avec le dispositif Cosse ou Louer Abordable. Ce dernier consiste en une déduction fiscale des revenus fonciers que vous percevez avec les loyers.
En prime, vous pouvez également déduire à votre résultat foncier imposable différents frais et charges si vous avez opté pour le régime réel des revenus fonciers, ce qui fait mécaniquement diminuer un peu plus encore le montant des impôts. Sont ainsi concernés des frais et charges tels que :
  • les travaux que vous faites rĂ©aliser dans le logement ;
  • les charges de copropriĂ©tĂ© ;
  • la taxe foncière. 
En dĂ©duisant le montant de ces frais, votre rĂ©sultat foncier diminue et le montant de votre impĂ´t Ă©galement. 
Sachez par ailleurs qu'en prenant en compte de l'ensemble des frais et charges, Louer Abordable vous permet de constater un dĂ©ficit foncier sur vos rĂ©sultats annuels. La modification rĂ©cente du dispositif Cosse Ancien permet dorĂ©navant d'imputer ce dĂ©ficit Ă  vos revenus imposables jusqu'Ă  10 700 € par an. 

Les taux de dĂ©fiscalisation 

Il existe différents taux de déduction pour Louer Abordable, qui dépendent de deux critères : la localisation de votre bien et le niveau de loyer que vous pratiquez. Il existe en tout 5 zones géographiques, définies en prenant en compte le niveau de tension plus ou moins important qui existe sur chaque marché locatif. La zone A bis étant la plus tendue, elle couvre par exemple la ville de Paris et d'autres grandes métropoles.
 
Voici le détail des différents taux de réduction d’impôts accordés par le dispositif Cosse :
 
  Zones A bis, A et B1 Zone B2 Zone C
Loyer intermédiaire 30 % de déduction 15 % /
Loyer social 70 % de déduction 50 % 50 % en cas de travaux
Loyer très social 70 % de déduction 50 % 50 % en cas de travaux
Intermédiation locative 85 % de déduction 85 % de déduction 85 % de déduction
 
Dans le cadre du dispositif Cosse, l'intermĂ©diation locative consiste Ă  confier son bien immobilier Ă  un tiers comme une agence immobilière Ă  vocation sociale ou un organisme agrĂ©Ă©, Ă  le mettre en location ou en mandat de gestion, le tout Ă  destination de mĂ©nages en prĂ©caritĂ©. Cette option offre une opportunitĂ© de dĂ©duction fiscale de 85 %, peu importe oĂą se situe le logement modeste 

Revenus locataire et montant du loyer : quelles conditions avec Louer Abordable ? 

Les plafonds de loyers 

Le dispositif Cosse suppose de respecter des conditions de revenus du locataire tout en pratiquant un loyer respectant un certain plafond. Le loyer au mètre carré hors charge est ainsi compris dans une fourchette allant de 5,59 € à 17,43 € du mètre carré en fonction des zones (A bis, A, B1, B2 et C). En fonction du type de convention signée (très social, social, intermédiaire), voici les plafonds de loyers Louer Abordable à respecter en euros/m2 mensuel :
 
  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Loyer intermédiaire 17,62 13,09 10,55 9,17 9,17
Loyer social 12,32 9,48 8,16 7,84 7,28
Loyer très social 9,59 7,38 6,36 6,09 5,65
 
À savoir que les logements de classe énergétique F ou G sont automatiquement exclus du dispositif Cosse et de Louer Abordable !

Les plafonds de ressources 

Des plafonds de revenus annuels de vos locataires doivent également être respectés pour profiter du dispositif Cosse. Pour les loyers dans le secteur intermédiaire, ils sont les suivants :
 
Composition du foyer
du locataire
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 39 363 € 39 363 € 32 084 € 28 876 € 28 876 €
Couple 58 831 € 58 831 € 42 846 € 38 560 € 38 560 â‚¬
Pers. seule ou couple
avec 1 personne Ă  charge
77 120 € 70 718 € 51 524 € 46 372 € 46 372 €
Pers. seule ou couple
avec 2 personnes Ă  charge
92 076 € 84 708 €

62 202 â‚¬

55 982 € 55 982 â‚¬
Pers. seule ou couple
avec 3 personnes Ă  charge
109 552 € 100 279 € 73 173 € 65 856 € 65 856 €
Pers. seule ou couple
avec 4 personnes Ă  charge
123 275 € 112 844 € 82 465 € 74 219 € 74 219 €
Majoration par personne
Ă  charge supplĂ©mentaire Ă  partir de la 5ème 
+ 13 734 € + 12 573 € + 9 200 € + 8 277 € + 8 277  €

Ces plafonds s’appliquent uniquement pour les niveaux de loyer intermédiaires : les niveaux de loyer “social” ou “très social” de Louer Abordable doivent respecter leurs propres plafonds de loyers, qui sont inférieurs à ceux listés ci-dessus. Les 3 zones géographiques sont alors Paris et ses communes limitrophes, Île-de-France hors Paris et communes limitrophes, et les autres régions métropolitaines.

Loc’Avantages remplace Louer Abordable en 2023 et 2024 

Le dispositif Louer Abordable va donc prendre fin le 31 dĂ©cembre 2022 pour ĂŞtre remplacĂ© par Loc’Avantages jusqu’au 31 dĂ©cembre 2024. Qu’est-ce que ça change ? 
Nouveau nom, nouveaux critères et avantages fiscaux renforcĂ©s pour les propriĂ©taires bailleurs : Loc’Avantages permettra de profiter d’une rĂ©duction d’impĂ´t plus importante en cas de mise en location Ă  un montant infĂ©rieur aux loyers du marchĂ© local, sous respect de remplir certaines conditions de ressources du locataire. 
Ainsi, avec ce nouveau dispositif Cosse, plus le propriétaire diminue son loyer, plus la réduction d’impôt sera importante. Loc’Avantages a pour objectif d’inciter les propriétaires à s’engager dans une démarche solidaire avec cette solution financièrement avantageuse en contrepartie, toujours dans une logique « gagnant-gagnant », comme tous les avantages fiscaux.
En prenant la suite de Louer Abordable, Loc’Avantages en 2023 et 2024 conjuguera au mieux les intérêts des propriétaires tout en mobilisant plus de logements à loyers modérés afin d’aider les ménages de la classe moyenne ou avec des revenus modestes à se loger décemment.
Bon Ă  savoir

Tous les baux signés à partir du 1er janvier 2022 sont éligibles au Loc'Avantages. La défiscalisation s’applique à compter de la date de prise d’effet du bail, même si vous avez déposé votre demande de convention à l’Anah plus tard. L’ancien dispositif Cosse et Louer Abordable s’appliquent pour les dépôts de convention déposés avant le 28 février 2022 et pour tous les propriétaires qui ont fait des travaux financés par l’Anah.

Louer Abordable et dispositif Cosse : ce qu’il faut retenir 

Le principal avantage du dispositif Louer abordable consiste donc en une réduction d’impôt importante sur les revenus locatifs. Le montant de la déduction fiscale dépend de la zone où se trouve le bien immobilier loué afin de combler le déséquilibre existant entre l’offre et la demande de biens locatifs. Vous désirez vous aussi profiter du dispositif Cosse pour faire de l’investissement locatif sous Louer Abordable et Loc’Avantages ? Nos experts Nexity vous conseillent pour un investissement intelligent et rentable !

Comment bĂ©nĂ©ficier du dispositif Louer Abordable ? 

Pour profiter du dispositif Cosse, il faut remplir les conditions suivantes :
  • louer un logement ancien ou rĂ©cent, et non meublĂ© ;
  • louer en tant que rĂ©sidence principale pour le locataire dans une zone gĂ©ographique Ă©ligible ;
  • respecter un niveau de performance Ă©nergĂ©tique ;
  • respecter un plafond de loyer convenu et les plafonds de ressources locataire ;
  • signer une convention avec l'Anah en choisissant entre 3 niveaux de loyer.

 Quel est l'avantage fiscal du dispositif Cosse pour le propriĂ©taire ?

Le dispositif Cosse permet de profiter d’une défiscalisation pouvant jusqu’à atteindre 85 % de réduction d’impôts en fonction de la zone géographique et du niveau de loyer.
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