Conseils pour louer son logement
Louer abordable : le dispositif "Cosse" fait peau neuve !
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Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location, le dispositif Louer Abordable ou Cosse ancien peut à coup sûr vous intéresser. Car en remplissant certaines conditions, vous aurez la possibilité de bénéficier d'importants avantages fiscaux. Qu'est-ce que le dispositif Louer Abordable ? Comment en profiter ? Nos réponses dans cet article.
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Qu’est-ce que le dispositif Louer Abordable ?
DĂ©finition
Appelé également Cosse ancien en raison du nom de l'ancienne ministre du logement Emmanuelle Cosse qui l'a fait voter à l'Assemblée nationale en 2017, le dispositif Louer Abordable 2022 a pour but de favoriser l'accès à la location des ménages aux revenus modestes.
Le dispositif Cosse est donc prorogé jusqu’en décembre 2024, dans le cadre de la loi de finances 2022. Renommé Loc’Avantages, il offre désormais une réduction d’impôt aux propriétaires qui louent à un prix inférieur au marché. Grâce à cette évolution, tous les bailleurs pourront réduire leurs impôts dans les mêmes proportions.
Comment en bénéficier ?
Pour profiter de l'avantage fiscal du dispositif, vous devez toutefois respecter certaines conditions de plafonnement de loyer abordable et de ressources financières de vos locataires. Par ailleurs, l'appartement ou la maison que vous souhaitez louer doit être non meublé et se conformer à un niveau de performance énergétique minimum. Ce dernier point est l'une des nouveautés du dispositif, puisque le volet performance énergétique a été ajouté à la loi depuis le 16 novembre 2020.
Aussi, bénéficier de Louer Abordable suppose d'avoir préalablement signé une convention avec l'Anah, l'Agence nationale de l'habitat. Le dispositif Cosse est également cumulable avec une aide de cet organisme pour réaliser des travaux de rénovation énergétique pour les logements anciens.
Son but est de réduire les tensions du marché locatif dans les grandes et moyennes de villes de France principalement, à savoir là où la demande est forte mais les loyers élevés.
En somme, Louer Abordable aide à réduire le déséquilibre entre offre et demande sur des marchés qualifiés de tendus. L'objectif est ainsi de permettre aux ménages disposant de revenus modestes d'avoir accès à un logement dans des conditions tarifaires abordables. Le dispositif Cosse a par ailleurs été élargi à d'autres zones géographiques, en dehors des villes.
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Revenus locatifs
Quels sont les logements concernés par le dispositif Cosse ?
Le dispositif Cosse et Louer Abordable vous concerne certainement dans la mesure oĂą le logement que vous mettez en location remplit les conditions suivantes :
- ĂŞtre neuf ou ancien ;
- être loué en tant que résidence principale ;
- ĂŞtre en Ă©tat de bon usage et respecter des normes minimales de confort ;
- respecter un certain niveau de performance énergétique allant de A à E ;
- être loué vide, et non en formule "location meublée" pendant au moins 6 années (voire 9 ans si des travaux de rénovation énergétique ont été subventionnés par l'Anah) ;
- ne pas louer le bien Ă un membre de votre foyer fiscal ni Ă un membre de votre famille (ascendant ou descendant).
Dans les petites villes ainsi que les zones rurales, le dispositif Cosse est possible dans la mesure où une convention de travaux de rénovation énergétique a été signée avec l'Anah.
Bon Ă savoir
Le dispositif Cosse ne s’applique pas aux immeubles classés ou aux biens inscrits au titre des monuments historiques ou labellisés “Fondation du patrimoine”. De plus, Louer Abordable ne peut pas être cumulé avec les investissements suivants :
- investissement locatif dans des résidences hôtelières à vocation sociale ;
- investissement locatif en outre-mer ;
- investissement locatif Scellier ;
- investissement locatif « Besson ancien » ;
- investissement locatif Duflot ou Pinel ;
- régime du micro-foncier.
Dispositif Cosse : quelle fiscalité ?
Les avantages fiscaux
Si votre logement remplit ces conditions, vous avez la possibilité de bénéficier d'un important avantage fiscal avec le dispositif Cosse ou Louer Abordable. Ce dernier consiste en une déduction fiscale des revenus fonciers que vous percevez avec les loyers.
En prime, vous pouvez également déduire à votre résultat foncier imposable différents frais et charges si vous avez opté pour le régime réel des revenus fonciers, ce qui fait mécaniquement diminuer un peu plus encore le montant des impôts. Sont ainsi concernés des frais et charges tels que :
- les travaux que vous faites réaliser dans le logement ;
- les charges de copropriété ;
- la taxe foncière.
En déduisant le montant de ces frais, votre résultat foncier diminue et le montant de votre impôt également.
Sachez par ailleurs qu'en prenant en compte de l'ensemble des frais et charges, Louer Abordable vous permet de constater un déficit foncier sur vos résultats annuels. La modification récente du dispositif Cosse Ancien permet dorénavant d'imputer ce déficit à vos revenus imposables jusqu'à 10 700 € par an.
Les taux de défiscalisation
Il existe différents taux de déduction pour Louer Abordable, qui dépendent de deux critères : la localisation de votre bien et le niveau de loyer que vous pratiquez. Il existe en tout 5 zones géographiques, définies en prenant en compte le niveau de tension plus ou moins important qui existe sur chaque marché locatif. La zone A bis étant la plus tendue, elle couvre par exemple la ville de Paris et d'autres grandes métropoles.
Voici le détail des différents taux de réduction d’impôts accordés par le dispositif Cosse :
| Zones A bis, A et B1 | Zone B2 | Zone C | |
| Loyer intermédiaire | 30 % de déduction | 15 % | / |
| Loyer social | 70 % de déduction | 50 % | 50 % en cas de travaux |
| Loyer très social | 70 % de déduction | 50 % | 50 % en cas de travaux |
| Intermédiation locative | 85 % de déduction | 85 % de déduction | 85 % de déduction |
Dans le cadre du dispositif Cosse, l'intermédiation locative consiste à confier son bien immobilier à un tiers comme une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé, à le mettre en location ou en mandat de gestion, le tout à destination de ménages en précarité. Cette option offre une opportunité de déduction fiscale de 85 %, peu importe où se situe le logement modeste
Revenus locataire et montant du loyer : quelles conditions avec Louer Abordable ?
Les plafonds de loyers
Le dispositif Cosse suppose de respecter des conditions de revenus du locataire tout en pratiquant un loyer respectant un certain plafond. Le loyer au mètre carré hors charge est ainsi compris dans une fourchette allant de 5,59 € à 17,43 € du mètre carré en fonction des zones (A bis, A, B1, B2 et C). En fonction du type de convention signée (très social, social, intermédiaire), voici les plafonds de loyers Louer Abordable à respecter en euros/m2 mensuel :
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
| Loyer intermédiaire | 17,62 | 13,09 | 10,55 | 9,17 | 9,17 |
| Loyer social | 12,32 | 9,48 | 8,16 | 7,84 | 7,28 |
| Loyer très social | 9,59 | 7,38 | 6,36 | 6,09 | 5,65 |
À savoir que les logements de classe énergétique F ou G sont automatiquement exclus du dispositif Cosse et de Louer Abordable !
Les plafonds de ressources
Des plafonds de revenus annuels de vos locataires doivent également être respectés pour profiter du dispositif Cosse. Pour les loyers dans le secteur intermédiaire, ils sont les suivants :
| Composition du foyer du locataire |
Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € | 28 876 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € | 38 560 € |
| Pers. seule ou couple avec 1 personne Ă charge |
77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € | 46 372 € |
| Pers. seule ou couple avec 2 personnes Ă charge |
92 076 € | 84 708 € |
62 202 € |
55 982 € | 55 982 € |
| Pers. seule ou couple avec 3 personnes Ă charge |
109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € | 65 856 € |
| Pers. seule ou couple avec 4 personnes Ă charge |
123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € | 74 219 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème |
+ 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € | + 8 277 € | + 8 277 € |
Ces plafonds s’appliquent uniquement pour les niveaux de loyer intermédiaires : les niveaux de loyer “social” ou “très social” de Louer Abordable doivent respecter leurs propres plafonds de loyers, qui sont inférieurs à ceux listés ci-dessus. Les 3 zones géographiques sont alors Paris et ses communes limitrophes, Île-de-France hors Paris et communes limitrophes, et les autres régions métropolitaines.
Loc’Avantages remplace Louer Abordable en 2023 et 2024
Le dispositif Louer Abordable va donc prendre fin le 31 décembre 2022 pour être remplacé par Loc’Avantages jusqu’au 31 décembre 2024. Qu’est-ce que ça change ?
Nouveau nom, nouveaux critères et avantages fiscaux renforcés pour les propriétaires bailleurs : Loc’Avantages permettra de profiter d’une réduction d’impôt plus importante en cas de mise en location à un montant inférieur aux loyers du marché local, sous respect de remplir certaines conditions de ressources du locataire.
Ainsi, avec ce nouveau dispositif Cosse, plus le propriétaire diminue son loyer, plus la réduction d’impôt sera importante. Loc’Avantages a pour objectif d’inciter les propriétaires à s’engager dans une démarche solidaire avec cette solution financièrement avantageuse en contrepartie, toujours dans une logique « gagnant-gagnant », comme tous les avantages fiscaux.
En prenant la suite de Louer Abordable, Loc’Avantages en 2023 et 2024 conjuguera au mieux les intérêts des propriétaires tout en mobilisant plus de logements à loyers modérés afin d’aider les ménages de la classe moyenne ou avec des revenus modestes à se loger décemment.
Bon Ă savoir
Tous les baux signés à partir du 1er janvier 2022 sont éligibles au Loc'Avantages. La défiscalisation s’applique à compter de la date de prise d’effet du bail, même si vous avez déposé votre demande de convention à l’Anah plus tard. L’ancien dispositif Cosse et Louer Abordable s’appliquent pour les dépôts de convention déposés avant le 28 février 2022 et pour tous les propriétaires qui ont fait des travaux financés par l’Anah.
Louer Abordable et dispositif Cosse : ce qu’il faut retenir
Le principal avantage du dispositif Louer abordable consiste donc en une réduction d’impôt importante sur les revenus locatifs. Le montant de la déduction fiscale dépend de la zone où se trouve le bien immobilier loué afin de combler le déséquilibre existant entre l’offre et la demande de biens locatifs. Vous désirez vous aussi profiter du dispositif Cosse pour faire de l’investissement locatif sous Louer Abordable et Loc’Avantages ? Nos experts Nexity vous conseillent pour un investissement intelligent et rentable !
Comment bénéficier du dispositif Louer Abordable ?
Pour profiter du dispositif Cosse, il faut remplir les conditions suivantes :
- louer un logement ancien ou récent, et non meublé ;
- louer en tant que résidence principale pour le locataire dans une zone géographique éligible ;
- respecter un niveau de performance énergétique ;
- respecter un plafond de loyer convenu et les plafonds de ressources locataire ;
- signer une convention avec l'Anah en choisissant entre 3 niveaux de loyer.
Quel est l'avantage fiscal du dispositif Cosse pour le propriétaire ?
Le dispositif Cosse permet de profiter d’une défiscalisation pouvant jusqu’à atteindre 85 % de réduction d’impôts en fonction de la zone géographique et du niveau de loyer.NOS ARTICLES LIÉS
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