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Qu'est-ce que le dispositif Louer Abordable ?

vue extérieure d'une résidence moderne

Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous souhaitez mettre en location, le dispositif Louer Abordable ou Cosse ancien peut à coup sûr vous intéresser. Car en remplissant certaines conditions, vous aurez la possibilité de bénéficier d'importants avantages fiscaux. Qu'est-ce que le dispositif Louer Abordable ? Comment en profiter ? Nos réponses dans cet article.

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Le dispositif Louer Abordable, qu'est-ce que c'est ?

Appelé également Cosse ancien en raison du nom de l'ancienne ministre du logement Emmanuelle Cosse qui l'a fait voter à l'Assemblée nationale en 2017, le dispositif Louer Abordable a pour but de favoriser l'accès à la location des ménages aux revenus modestes. En tant que propriétaire d'un logement que vous mettez en location pour un montant de loyer abordable voire très bon marché, vous pouvez bénéficier en retour d'une déduction fiscale sur vos revenus fonciers pouvant atteindre 85%.
Pour profiter de l'avantage fiscal du dispositif, vous devez toutefois respecter certaines conditions de plafonnement de loyer et de ressources financières de vos locataires. Par ailleurs, l'appartement ou la maison que vous souhaitez louer  doit être non meublé et se conformer à un niveau de performance énergétique minimum. Ce dernier point est l'une des nouveautés du dispositif, puisque le volet performance énergétique a été ajouté à la loi depuis le 16 novembre 2020. 
Aussi, bénéficier du dispositif Louer Abordable suppose d'avoir préalablement signé une convention avec l'Anah, l'Agence nationale de l'habitat.    
Son but est de réduire les tensions du marché locatif dans les grandes et moyennes de villes de France principalement, à savoir  là où la demande est forte mais les loyers élevés. En somme : réduire le déséquilibre entre l'offre et la demande sur des marchés qualifiés de tendus. L'objectif est ainsi de permettre aux ménages disposant de revenus modestes d'avoir accès à un logement dans des conditions tarifaires abordables. Louer Abordable a par ailleurs été élargi à d'autres zones géographiques, en dehors des villes. 
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Les types de logements concernés

Le dispositif Louer Abordable vous concerne certainement dans la mesure où le logement que vous mettez en location remplit les conditions suivantes :
  • être neuf ou ancien 
  • être loué en tant que résidence principale
  • être en état de bon usage et respecter des normes minimales de confort
  • respecter un certain niveau de performance énergétique allant de A à E
  • être loué vide, et non en formule "location meublée" pendant au moins 6 années voire 9 ans si des travaux de rénovation énergétique ont été subventionnés par l'Anah
  • ne pas louer le bien à un membre de votre foyer fiscal, ni à un membre de votre famille (ascendant ou descendant)
  • dans les petites villes ainsi que les zones rurales, le dispositif Louer Abordable 2020 est possible dans la mesure où une convention de travaux de rénovation énergétique a été signée avec l'Anah

L'avantage fiscal du dispositif Louer Abordable

Si votre logement remplit ces conditions, vous avez la possibilité de bénéficier d'un important avantage fiscal qui consiste en une déduction fiscale sur les loyers que vous percevez. En prime, vous pouvez également déduire à votre résultat foncier imposable différents frais et charges si vous avez opté pour le régime réel des revenus fonciers, ce qui fait mécaniquement réduire un peu plus encore le montant des impôts. Sont ainsi concernés des frais et charges tels que les travaux que vous faites réaliser dans le logement, les charges de copropriété ou encore la taxe foncière. En déduisant le montant de ces frais, votre résultat foncier diminue et le montant de votre impôt également. 
Sachez par ailleurs qu'en prenant en compte l'ensemble des frais et charges, un déficit foncier peut être constaté sur vos résultats annuels. La modification récente du dispositif Cosse Ancien permet dorénavant d'imputer ce déficit à vos revenus imposables jusqu'à 10 700€ par an
Il existe différents taux de déduction, qui dépendent de deux critères : la localisation de votre bien et le niveau de loyer que vous pratiquez. Il existe en tout 5 zones géographiques, définies en prenant en compte le niveau de tension plus ou moins important qui existe sur chaque marché locatif. La zone A bis étant la plus tendue, elle couvre par exemple la ville de Paris et d'autres grandes métropoles.
 
  Zones A bis, A et B1 Zone B2 Zone C
Loyer intérmédiaire  30% de déduction 15%

/

Loyer social 70% de déduction

50%

50% en cas  de travaux
Loyer très social 70% de déduction

50%

50% en cas  de travaux
Intermédiation locative 85% de déduction

85%

85%

Les conditions de revenus du locataire et de montant de loyer

Le dispositif Cosse ancien suppose par ailleurs de respecter des conditions de revenus du locataire tout en pratiquant un loyer respectant un certain plafond. Le loyer au mètre carré hors charge est ainsi compris dans une fourchette allant de 5,59€ à 17,43€ du mètre carré en fonction des zones (A bis, A, B1, B2 et C).
Aussi, des plafonds de revenus annuels de vos locataires doivent être respectés. 

Pour résumer

Qu'est-ce que le dispositif Louer Abordable ?

Le dispositif Louer Abordable ou Cosse ancien permet au propriétaire d'un bien le mettant en location de bénéficier d'un important avantage fiscal pouvant atteindre 85%.

Quelles sont les conditions à remplir ?

Plusieurs conditions doivent être réunies : le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds, le logement doit être situé dans une des 5 zones définies par la loi et les revenus du locataire doivent respecter différents plafonds annuels.
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