Comment éviter les loyers impayés ?

Bien choisir ses locataires pour éviter les loyers impayés

Pour réduire le risque d’impayés, le bailleur a d’abord tout intérêt à sélectionner avec soin le ou les futurs locataires du logement. Pour vérifier leur "solvabilité", c’est-à-dire leur capacité locative au regard de leurs revenus, il est en droit de leur demander des pièces justificatives. La liste des pièces exigibles dans un dossier de location est fixée par décret et dépend du profil du locataire : contrat de travail et derniers bulletins de salaire pour les salariés, bilan comptable pour les commerçants, artisans ou professions libérales, etc.

De la même manière, si le propriétaire bailleur exige un garant, il lui appartient de vérifier la solvabilité de la personne qui se porte caution pour le locataire.

Afin de garantir le paiement des loyers et d’éviter les tracas liés aux procédures de recouvrement, le propriétaire bailleur peut souscrire une assurance auprès d’un assureur privé : la garantie loyers impayés (GLI), pour un coût généralement compris entre 3 et 4 % du montant du loyer.

En cas de défaillance du locataire, l’assureur lui rembourse alors les loyers et les charges impayés. La couverture va souvent plus loin en prenant en charge les dégradations locatives, le manque à gagner en cas de départ anticipé des occupants du logement, et les frais de la procédure de recouvrement ou d’expulsion.

Louer aux jeunes et aux salariés précaires grâce à la caution VISALE

La caution VISALE est une caution locative gratuite, financée par Action Logement. Elle ne concerne que certains types de locataires :

• les jeunes de 18 à 30 ans, étudiants, alternants ou quelle que soit leur situation professionnelle ;
• les salariés d’une entreprise privée ou du secteur agricole, de plus de 30 ans, jusqu’à 6 mois après leur prise de fonction (hors période d’essai de CDI validée) ou leur mutation professionnelle ;
• les titulaires d’un bail mobilité.

Pour bénéficier de VISALE, le bailleur doit en outre respecter un plafond de loyer. Elle lui offre alors une garantie de taille : le remboursement des loyers et charges jusqu’à 36 mois d’impayés (dans le parc locatif privé). Depuis 2019, les éventuelles dégradations locatives sont aussi prises en charge par VISALE.