Conseils pour louer son logement
Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
Publié le
Investisseur locatif, vous devez évidemment déclarer les revenus provenant de la mise en location de vos biens : c’est ce qu’on appelle les revenus fonciers. Une fois que vous avez déclaré vos loyers encaissés, vous pouvez déduire de ce montant certains frais et charges liés à vos logements loués. Ces charges déductibles des revenus fonciers doivent répondre à plusieurs conditions générales. Découvrez quelles dépenses sont déductibles de vos revenus fonciers.
C'est quoi les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers sont ceux générés par la mise en location de logements vides (location directe, via une SCI ou un FPI) : vous devez les déclarer au moyen du formulaire 2042 ou 2044, en fonction du régime d’imposition auquel vous êtes soumis. Dans les revenus fonciers, sont pris en compte les loyers encaissés, mais également les dépenses mises à la charge de votre locataire ou encore les revenus accessoires à la location.
Ă€ savoir
Les loyers générés par des biens loués meublés ne sont pas imposés au titre des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux.
Imposition revenus fonciers 2021 : quel régime choisir ?
Régime micro-foncier VS régime réel
Vos revenus fonciers sont soumis au régime micro-foncier s’ils n’excèdent pas 15 000 € par an. Vous pouvez toutefois décider d'opter pour le régime réel, à savoir qu’il s’agit d’une option irrévocable pendant 3 ans.
Pour choisir entre régime fiscal micro ou réel pour optimiser votre fiscalité, il faut comprendre les différences fiscales entre ces deux options :
- Dans le cadre du régime micro : vous ne pouvez pas imputer à vos revenus les frais effectifs liés à la gestion ou à l’entretien du bien, mais vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %. Vous paierez donc votre impôt sur une base de 70 % des revenus locatifs perçus.
- Sous le régime d’imposition réel : vous pourrez déduire vos charges effectivement assumées, dont la liste est prévue à l’article 31 du Code général des impôts. Si elles sont supérieures à vos recettes, elles génèrent alors du déficit foncier, imputable sur votre revenu global déclaré à hauteur de 10 700 € par an, son excédent étant reportable pendant 10 ans.
TROUVEZ LA GESTION QUI VOUS RESSEMBLE AVEC NEXITY
Optimiser votre rentabilité, vous prémunir contre les impayés, faire de la location meublée, trouver un nouveau locataire ou simplement avoir l’esprit tranquille, trouvez chez Nexity le mandat qui répond à VOS besoins.
Retrouvez notre solution de gestion locative dans des grandes villes françaises comme Bordeaux ou Lyon !
Qu'est ce que le déficit foncier ?
Si vous êtes propriétaire d’un logement proposé en location non meublée et que vous avez opté (ou que vous relevez) du régime d’imposition au réel (comme expliqué ci-dessus), vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers. Ainsi, si le montant de ces mêmes charges excède vos revenus, vous générez un déficit foncier. Ce dernier peut ensuite être déduit de votre revenu global (qu’il s’agisse de votre salaire ou de vos pensions de retraite) pour réduire le montant total de votre impôt sur le revenu.
Charges déductibles des revenus fonciers : les conditions de déduction
Pour maîtriser la question des revenus fonciers et charges déductibles, commençons par éclaircir les conditions de déduction de ces mêmes dépenses :
- La dépense doit être liée à un bien faisant l’objet d’un contrat de location et procurant du revenu foncier, ce qui signifie qu’il n’est pas possible de déduire une charge en provenance d’un logement vacant ou laissé à disposition ;
- La dépense doit avoir été payée pendant l’année en cours afin d’être déduite des revenus de l’année en question (les dépenses de 2021 sont déduites des revenus de 2021) ;
- La dépense doit pouvoir être justifiée auprès de l’administration fiscale (documents, factures, etc.) ;
- Pour le régime forfaitaire, les frais et charges déductibles sont représentés par un abattement de 30 % sur les loyers, sans déduction supplémentaire possible.
Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
Les dépenses de réparation et d’entretien
Ces dépenses sont relatives aux travaux permettant de remettre ou de maintenir le bien immobilier en bon état. Si ceux-ci incombent aux locataires, leurs frais ne pourront pas être imputés sur les revenus fonciers sauf si :
- Ils ont été engagés pour faciliter la mise en location du logement ;
- Ils sont rendus nécessaires par la force majeure ou par la vétusté du bien ;
- Ils sont liés à une malfaçon ou à un vice de construction.
Les frais de gestion
Il est possible de déduire certaines dépenses réelles d'administration et de gestion pour vos logements loués :
- Rémunération des gardes et concierges ;
- Frais de mandat de gestion locative et honoraires du syndic ;
- Frais de procédure pour le recours à un notaire, un avocat, un huissier ou un expert (règlement des litiges avec votre locataire, un entrepreneur ou un prestataire).
Les provisions pour charges de copropriété
Les provisions pour charges de copropriété sont déductibles des revenus locatifs pour l’année au cours de laquelle elles sont versées, uniquement pour les biens en copropriété. Le propriétaire bailleur doit déduire la totalité des provisions de charges payées l'année précédente et, en complément, réintégrer les charges non déductibles de 2020 dont l'arrêté est intervenu en 2021.
Les travaux d’amélioration
La majorité des travaux engagés dans un logement loué est déductible du montant des loyers encaissés. Attention toutefois : les frais engagés ne doivent pas correspondre à des œuvres visant à agrandir, reconstruire ou construire le bien, mais seulement à l’installation d’équipements supplémentaires, comme la pose d’un ascenseur.
Les dépenses acquittées pour le compte des locataires qui restent à la charge des propriétaires
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers toutes les dépenses qui sont normalement dues par un locataire qui aurait quitté le logement en les laissant à votre charge. Ainsi, toutes les charges que vous avez supportées pour le compte de vos locataires et dont vous n'avez pas pu obtenir le remboursement (au 31 décembre de l'année du départ du locataire) peuvent être déduites.
Les primes d’assurances
Toutes les primes d'assurance liées aux logements loués peuvent être déduites des revenus fonciers, peu importe le montant couvert. Les primes versées pour votre garantie des loyers impayés (GLI) ou pour votre garantie « propriétaire non occupant » (PNO) sont ainsi déductibles.
Les taxes incombant au propriétaire du bien
Vos revenus fonciers peuvent également être diminués par certaines impositions comme la taxe foncière, la taxe spéciale d'équipement, la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement ou encore la contribution sur les revenus locatifs le cas échéant.
Les intérêts d’emprunt
Enfin, un propriétaire bailleur peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts des crédits contractés pour acquérir, construire, réparer, améliorer ou conserver (droits de succession) le logement loué en question. Soyez simplement vigilant au moment de remplir votre déclaration : sont seulement déductibles les intérêts et non les mensualités que vous versez pour rembourser votre crédit immobilier. Il est également possible de déduire les frais d’emprunt comme les frais de dossier et d’inscriptions hypothécaires.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Durant votre déclaration d’impôt, vous devez déclarer la totalité de vos revenus ainsi que vos revenus fonciers. Pour cela, utilisez le formulaire Cerfa n° 2042. Il est obligatoire pour un propriétaire de réaliser cette démarche, quel que soit le régime d’imposition choisi. Voici les formulaires annexes à remplir en fonction de votre situation :
- Le formulaire Cerfa n° 2044 si vous optez pour le régime d'imposition réel ;
- La déclaration n° 2044 -SPE en cas d’investissement dans un programme d’incitation ou de déduction fiscale.
Charges déductibles des revenus fonciers : ce qu’il faut retenir
Si vous êtes propriétaire d’un logement mis en location, vous pouvez optimiser votre fiscalité en réduisant vos revenus fonciers imposables de toutes les charges déductibles. Dans le cadre d’un investissement locatif, vous maximisez ainsi le rendement locatif de vos biens. Pour vous accompagner dans cette démarche, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels de l’immobilier et de la gestion locative comme Nexity !
Résumé
C’est quoi les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers sont les revenus issus d’un patrimoine immobilier. Ils concernent les loyers locatifs perçus des logements et biens non meublés. Les revenus fonciers correspondent à des loyers versés par les locataires d'un appartement, d'un studio ou d'un local professionnel.
Quelles sont les charges déductibles du revenu foncier ?
Les charges déductibles des revenus fonciers sont :
- Les dépenses de réparation et d’entretien
- Les frais de gestion
- Les provisions pour charges de copropriété
- Les travaux d’amélioration
- Les dépenses acquittées pour le compte des locataires qui restent à la charge des propriétaires
- Les primes d’assurances
- Les taxes incombant au propriétaire du bien
- Les intérêts d’emprunt
Quel régime d’imposition choisir pour ses revenus fonciers ?
Les revenus fonciers peuvent être soumis à deux régimes :
- Le régime fiscal réel pour déduire les charges assumées avec leur montant réel pour générer du déficit foncier
- Le régime fiscal micro pour profiter d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs perçus, peu importe le montant réel des charges
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Remplissez votre déclaration fiscale et remplissez le formulaire Cerfa n° 2042. Si vous avez opté pour le régime réel, ajoutez le formulaire Cerfa n° 2044.
NOS ARTICLES LIÉS
-
Pourquoi louer son bien à des étudiants ?Vous êtes propriétaire et vous vous demandez pourquoi louer votre… -
Solibail : la location solidaireCe dispositif est une situation gagnant-gagnant. Nexity vous explique… -
Logement conventionné APL : tout ce qu'il faut savoirEn choisissant de louer un logement conventionné, payez moins… -
Logement non conventionné : explicationDécouvrez tout ce qu’il faut savoir sur le logement non conventionné,…