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Conseils pour louer son logement

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

homme manipule une tablette tactile
Investisseur locatif, vous devez évidemment déclarer les revenus provenant de la mise en location de vos biens. Mais pour optimiser leur fiscalité, vous avez la possibilité d’imputer à vos recettes certaines dépenses, en fonction de votre régime d’imposition.

Qu’entend-on par revenus fonciers ?

Les revenus fonciers sont ceux générés par la mise en location de logements vides (location directe, via une SCI ou un FPI) : vous devez les déclarer au moyen du formulaire 2042 ou 2044, en fonction du régime d’imposition auquel vous êtes soumis. Sont pris en compte les loyers encaissés, mais également les dépenses mises à la charge de votre locataire, ou encore les revenus accessoires à la location.

À savoir

Les loyers générés par des biens loués meublés ne sont pas imposés au titre des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux.

Vos revenus fonciers sont soumis au régime micro-foncier s’ils n’excèdent pas 15 000 € par an, à moins que vous ne souhaitiez opter pour le régime fiscal réel :

  • Dans le cadre du régime micro, vous ne pouvez pas imputer à vos revenus les frais effectifs liés à la gestion ou à l’entretien du bien, mais vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %. Vous paierez donc votre impôt sur une base de 70 % des revenus locatifs perçus.
  • À l’inverse, sous le régime d’imposition réel, vous pourrez déduire vos charges effectivement assumées, dont la liste est prévue à l’article 31 du Code général des impôts. Si elles sont supérieures à vos recettes, elles génèrent alors du déficit foncier, imputable sur votre revenu global déclaré à hauteur de 10 700 € par an, son excédent étant reportable pendant 10 ans.

Les charges déductibles des revenus fonciers

Plusieurs catégories de dépenses peuvent être déduites de vos revenus fonciers dont :

  • Les dépenses de réparation et d’entretien : elles sont relatives aux travaux permettant de remettre ou de maintenir le bien immobilier en bon état. Si ceux-ci incombent aux locataires, leurs frais ne pourront pas être imputés sur les revenus fonciers sauf s’ils ont été engagés pour faciliter la mise en location du location, s’ils sont rendus nécessaires par la force majeure ou par la vétusté du bien, ou s’ils sont liés à une malfaçon ou à un vice de construction ;
  • Les frais de gestion : rémunération du gardien ou concierge, frais de mandat de gestion locative ou de procédure… Toutes ces charges peuvent venir réduire l’imposition des revenus fonciers ;
  • Les provisions pour charges de copropriété : elles sont déductibles des revenus locatifs pour l’année au cours de laquelle elles sont versées ;
  • Les travaux d’amélioration : attention, les frais engagés ne doivent pas correspondre à des œuvres visant à agrandir, reconstruire ou construire le bien, mais seulement à l’installation d’équipements supplémentaires, comme par exemple la pose d’un ascenseur ;
  • Les dépenses qui normalement auraient dues être acquittées par le locataire, qui a quitté le logement en les laissant à la charge du propriétaire ;
  • Les primes d’assurances telles qu’assurance habitation, impayés de loyers ou assurance de prêt ;
  • Les taxes incombant au propriétaire du bien (taxe foncière et taxes annexes) ;
  • Les intérêts d’emprunt : soyez vigilant au moment de remplir votre déclaration, sont seulement déductibles les intérêts et non les mensualités que vous versez pour rembourser votre crédit immobilier.
Bon à savoir

Vous ne savez pas si les charges que vous envisagez de déduire sont effectivement visées par la loi ? Dans son mandat de gestion locative, Nexity vous propose une assistance à la déclaration de vos revenus fonciers pour optimiser au maximum votre fiscalité !

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