La résiliation du bail par le propriétaire pour motif légitime et sérieux

Qu’est-ce qu’un motif légitime et sérieux de résiliation du bail par le propriétaire ?

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 rend possible la résiliation du bail par le propriétaire pour motif légitime et sérieux. Mais qu’entend-on par « motif légitime et sérieux » ? En l’absence de définition légale, c’est la jurisprudence qui est venue progressivement éclairer cette notion.

Les motifs légitimes et sérieux liés au locataire

Le plus souvent, la résiliation du bail par le propriétaire sur la base d’un motif réel et sérieux intervient comme une sanction de l’inexécution d’une des obligations du locataire. C’est par exemple le cas pour :

• Le retard dans le paiement du loyer : assez fréquemment invoqué comme cause de résiliation du bail, il doit toutefois être répété dans le temps pour constituer un motif valable. L’absence totale de versement du loyer constitue a fortiori un motif légitime et sérieux pour résilier le bail ;
• Les troubles du voisinage : le tapage diurne ou nocturne avéré, c’est-à-dire un usage non paisible du logement, justifie lui aussi la résiliation ;
• Le non-respect de la destination des lieux : si le bail n’autorise pas, par exemple, l’exercice d’une activité professionnelle dans le logement et que le locataire ne respecte pas cette restriction, alors le motif de résiliation peut être constaté.
• Le défaut d’assurance : le locataire doit obligatoirement assurer son logement. S’il ne transmet pas l’attestation à son propriétaire après mise en demeure, alors celui-ci dispose d’un motif sérieux pour résilier le contrat de bail ;
• La sous-location non autorisée par le propriétaire…

Les motifs de résiliation liés au propriétaire

Parfois, le propriétaire peut résilier le bail sur la base d’un motif légitime et sérieux qui n’est pas imputable au locataire. Par exemple :

• Lorsque le bailleur souhaite entreprendre de lourds travaux de réhabilitation dans le logement, qui nécessitent le départ de l’occupant ;
• Le non-renouvellement du cautionnement du locataire ;
• L’expropriation pour cause d’utilité publique…

Les conditions de résiliation d’un bail pour motif réel et sérieux à l’initiative du propriétaire

Une fois le motif sérieux et légitime établi, il reste encore au propriétaire à donner congé à son locataire dans la forme et les délais prescrits par la loi. Pour être valable, la notification de la résiliation doit soit :

• Être faite par lettre recommandée avec accusé de réception;
• Remise en mains propres ;
• Réalisée par acte d’huissier.

Attention, la lettre de résiliation doit expressément mentionner le motif de résiliation du bail par le propriétaire.

Si plusieurs occupants ont signé le bail, ou si les locataires sont mariés ou pacsés, chacun d’entre eux doit recevoir un exemplaire de la notification de résiliation.

Enfin, le congé pour motif légitime et sérieux ne peut être donné qu’à l’échéance du bail, sauf dans les rares cas où ce motif peut justifier une expulsion. La demande de congés doit être envoyée au locataire au minimum 6 mois avant l’expiration du bail en location vide, et 3 mois avant en meublé. Si elle est faite plus tôt, elle est valable, mais ne prend effet qu’à la fin du contrat.