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Conseils pour louer son logement

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour mettre un bien en location

serrage de mains entre agent immobilier et une cliente

Investisseur, vous souhaitez louer votre bien immobilier ? La loi vous impose d’annexer au bail un certain nombre de diagnostics obligatoires pour la location d’un logement, rassemblés dans un dossier de diagnostics techniques. Lesquels ? On fait le point.

Un diagnostic obligatoire pour la mise en location : le DPE

Lorsque vous mettez en location un appartement ou une maison, vous êtes tenu au préalable de constituer un dossier de diagnostic technique (DDT). Il est à remettre au locataire dès la signature du bail. Le nombre de documents à insérer dans ce DDT varie en fonction de la situation géographique du logement, de son année de construction et de celle de ses installations électriques et gaz. Dans tous les cas, il vous faut fournir au minimum le DPE, c’est-à-dire le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Le DPE est un document qui fait état de l’estimation de la consommation énergétique du logement, ainsi que de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Sur le même principe que les équipements ménagers, votre logement est classé sur une échelle de A à G, en fonction de ses qualités énergétiques.

Bien qu’obligatoire, ce diagnostic immobilier pour la location n’a encore qu’un caractère informatif. Mais la loi Élan prévoit de le rendre opposable au bailleur dès le 1er janvier 2021. En clair, votre responsabilité contractuelle pourra être mise en cause en cas de faute, erreur ou manquement lors de l’établissement du DPE.

Vous devez confier la réalisation du DPE à un diagnostiqueur professionnel certifié,. Ce dernier est valable 10 ans.

Les autres diagnostics immobiliers parfois indispensables pour la location d’un logement

D’autres diagnostics sont obligatoires en location, dès lors que l’âge de votre logement ou de ses installations peut faire courir un risque à votre locataire. Il en va de même si votre bien immobilier est implanté sur une zone considérée comme dangereuse.

1. Le diagnostic « État des Risques et Pollutions » (ERP)

Si votre logement se situe sur un territoire qui présente des risques naturels, miniers, technologiques ou sismiques, ou encore de pollution au radon, vous devez adjoindre au bail un, ERP. Les communes concernées se trouvent :

  • Sur une zone dont la sismicité est d’un niveau au minimum égal à 2 ;
  • Sur le périmètre d’exposition à des risques technologiques, naturels prévisibles ET miniers résiduels, délimité par un plan de prévention approuvé le préfet ;
  • Sur un territoire où le taux de concentration du radon (un gaz naturel rare) est égal au niveau 3, le plus élevé.

Vous ne savez pas si le bien immobilier dans lequel vous avez investi est localisé sur l’une de ces zones ? Il vous suffit de consulter le site internet de la Mairie ou de la Préfecture de son territoire pour le vérifier.

À la différence du Diagnostic de Performance Énergétique, vous n’êtes pas obligé de mandater un professionnel pour réaliser cet état des risques. Vous pouvez le faire vous-même, mais il est toutefois recommandé de recourir aux services d’un professionnel, vu la complexité du document.

Enfin, notez que la non-communication de l’ERP au locataire au moment de la signature du bail vous expose à des risques juridiques. Le preneur est en effet en droit de vous réclamer des dommages et intérêts s’il découvre après coup que votre logement se situe dans une zone à risque.

Bon à savoir

En tant qu’investisseur, la loi vous impose également de mentionner toute information relative à d’éventuels sinistres survenus sur votre bien et qui ont eu pour conséquence le versement d’une indemnité

2. L’état de l’installation intérieure de l’électricité

Vous avez préféré investir dans l’ancien, un choix effectivement judicieux pour défiscaliser partiellement votre opération par exemple au titre de la loi Denormandie, du dispositif Cosse ou du Pinel ancien ?

Si l’installation électrique de votre bien immobilier a plus de 15 ans, vous devez ajouter un autre diagnostic immobilier de location à votre DDT : l'état de l'installation intérieure d’électricité. Celui-ci a pour but d’évaluer s’il existe des risques pouvant mettre en danger la sécurité de votre locataire ou de ses biens.

Vous n’êtes pas obligé d’effectuer ce diagnostic si vous êtes en possession d’une attestation de conformité du Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité. Mais attention, cette dérogation n’est valable qu’à condition que cette attestation ait été faite depuis moins de 6 ans.

Si tel n’est pas le cas, vous devez demander à un professionnel certifié de réaliser le diagnostic d’état de l’installation intérieure de l’électricité. Soyez vigilant quant au choix de votre prestataire, celui-ci doit se référer à une méthodologie strictement réglementée.

Tout comme l’attestation de conformité, ce diagnostic possède une durée de validité de 6 ans à compter de sa réalisation.

Là encore, respectez bien cette obligation que la loi met à votre charge. Si vous ne fournissez pas le diagnostic au moment de la signature du bail et que votre locataire constate que l’installation électrique est défectueuse, vous pouvez alors voir votre responsabilité engagée devant un tribunal, sur le fondement des vices cachés.

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3. L’état de l’installation intérieure du gaz

Comme l’électricité, le gaz fait l’objet d’un diagnostic obligatoire en location si l’installation a été réalisée il y a plus de 15 ans. Là encore, il a pour but de prévenir les risques pouvant attenter à la sécurité du preneur et de ses biens. Il doit lui être remis au moment de la signature du bail, avec l’ensemble du DDT.

Si vous avez procédé à une modification de l’installation du gaz qui a fait l’objet d’un certificat de conformité, alors ce dernier tient lieu d’état de l’installation intérieure du gaz, à condition qu’il ait été réalisé depuis moins de 6 ans à la date de mise en location. Seuls trois organismes peuvent vous délivrer ce certificat de conformité :

  • Dekra ;
  • Qualigaz ;
  • Copraudit.

Si vous n’êtes pas en possession de ce certificat, vous devrez faire réaliser ce diagnostic par un professionnel certifié. Lui aussi s’appuiera sur une méthodologie réglementée (mais qui ne nécessite en aucun cas de démonter les installations de gaz).

L’état de l’installation intérieure du gaz est valable pour une durée de 6 ans. Vous pouvez également voir votre responsabilité engagée au titre des vices cachés si vous ne produisez pas ce diagnostic et que votre locataire découvre que l’installation de gaz est défectueuse.

4. Constat de risque d’exposition au plomb

Dernier diagnostic obligatoire en location, le Constat de risque d’exposition au plomb (CREP). Il est exigé seulement si le logement dans lequel vous avez investi a été construit avant 1949. Ce document a pour but d’informer votre futur locataire sur les risques liés à la présence éventuelle de plomb (les enfants étant notamment exposés au risque de saturnisme infantile), mais également de vous aider à repérer les risques de dégradations de votre logement.

Il vous appartient de contacter un professionnel certifié pour faire réaliser ce diagnostic. Il en recherchera la présence de plomb sur les revêtements de votre bien (briques, peintures anciennes, plâtres), y compris sur les équipements extérieurs comme les volets. Le dépistage s’effectue tant dans le logement que dans ses annexes, à partir du moment où celles-ci sont destinées à un usage courant (c’est notamment le cas des buanderies).

Le diagnostiqueur vous remettra ensuite un rapport accompagné d’une notice d’information sur les dangers du plomb pour la santé. Si le CREP établit que la concentration de plomb est supérieure au seuil légal de 1 mg/cm2, vous serez dans l’obligation de faire réaliser des travaux dans le logement avant son occupation.

La durée de validité de ce diagnostic immobilier en location est variable en fonction de la concentration de plomb dans le logement :

  • S’il n’y a pas de plomb détecté ou si la concentration est inférieure à 1 mg/cm2, alors sa durée de validité est illimitée. Vous devrez seulement veiller à le joindre à chaque contrat de location ;
  • Si la concentration est supérieure à 1 mg/cm2, le CREP doit avoir été réalisé depuis moins de 6 ans au moment où vous mettez votre bien en location, pour être valide.

Comme pour les installations électriques et de gaz, si vous ne fournissez pas le CREP et que votre locataire constate la présence de plomb dans son logement, il peut vous poursuivre en justice pour vices cachés.

Vous savez désormais tout sur les diagnostics obligatoires en location ! Notez que, depuis le 25 novembre 2018, vous pouvez faire parvenir le DDT à votre locataire par voie dématérialisée, sauf si ce dernier s’y oppose explicitement. Sachez également que vous n’êtes théoriquement pas obligé d’annexer le diagnostic amiante au bail, mais si le locataire en fait la demande, vous devrez le lui communiquer.

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