[OFFRE EXCLUSIVE PINEL BOOSTÉ] Les avantages du Pinel diminuent. Nexity en donne plus !
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Loi Pinel 2023 : les nouvelles mesures adoptées

La loi Pinel est un dispositif fiscal simple et avantageux, permettant d’investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant ses impôts ! 

Changements, nouveaux critères d’éligibilité, plafonds de loyers et de ressources : Nexity vous explique les tenants et les aboutissants de la loi Pinel 2023 avec le Pinel plus.

Nexity met à votre disposition son simulateur loi Pinel 2023. Le calcul permet d'évaluer, selon les barèmes du Pinel 6 ans, 9 ans et 12 ans, la réduction fiscale à laquelle vous pouvez prétendre en fonction de votre situation fiscale (nombre de parts fiscales), du prix du bien immobilier et de votre capacité de financement (taux, durée du prêt et assurance).

Pour affiner leur projet, les investisseurs chevronnés pourront prendre en compte des critères d'éligibilité optionnels comme la zone (A, A bis et B1) ou les éventuelles revalorisations du bien et de son loyer.

Loi Pinel 2023 : bien plus qu'un outil de défiscalisation

Quels avantages y-a-t-il à réaliser un investissement Pinel dans le neuf ? Nexity vous explique tout en vidéo :

Loi Pinel : définition

Depuis fin 2014, la loi Pinel est venue remplacer le dispositif Duflot. Chaque année, de nombreux français profitent des atouts du dispositif Pinel. En 2023, la loi Pinel va encore permettre aux particuliers qui achètent un appartement neuf pour le louer, de bénéficier d’un abattement fiscal.

 

Bon à savoir
 
La réduction d’impôt Duflot s’applique aux investissements réalisés de janvier 2013 à août 2014.
>> Comparez en un coup d’œil les dispositifs de défiscalisation Duflot ou Pinel.
 

 

Le dispositif Pinel poursuit plusieurs buts : il s’agit de soutenir l’offre locative dans les zones où la demande est forte, et de proposer des logements à loyers plafonnés à des ménages ayant des difficultés à accéder au marché de droit commun, sans pour autant pouvoir prétendre au logement social.

 

Auparavant limitée à l’investissement dans le neuf, la loi Pinel de défiscalisation peut désormais s’appliquer à l’achat et la réhabilitation de biens anciens, à condition que les travaux représentent au moins 25% de l’investissement total, et que le logement se situe dans des quartiers spécifiques, fixés par décret. 

 

Les avantages du dispositif Pinel :

 

  • réduire vos impôts sur le revenu de 12%, 18% ou 21%, dans la limite de 63 000 € ;
  • dégager des compléments de revenus, par le versement de loyers mensuels (possibilité de louer à un ascendant/descendant) ;
  • préparer votre retraite ;
  • créer un patrimoine immobilier est également un avantage non négligeable.

Les conditions pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel 

 

  • le logement doit être neuf, soit construit il y a moins de 2 ans ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
  • le bien doit être situé dans les zones Pinel A bis, A ou B1 ;
  • le montant d’achat pour la défiscalisation est plafonné à 300 000 euros, c’est-à-dire 5 500 €/m² (vous pouvez acheter plus cher, mais vous profiterez des avantages Pinel sur une base de 300 000 € seulement) ;
  • les habitations doivent se trouver dans un immeuble collectif ;
  • les plafonds de ressources et de loyers doivent être respectés.
Nous verrons cependant qu’à partir du 1er janvier 2023, le dispositif Pinel devient Pinel Plus (+) ; les avantages fiscaux restent les mêmes mais les conditions d’éligibilité évoluent.
 

Taux de l’abattement fiscal avec la loi Pinel

 

Actuellement, la loi Pinel permet aux acquéreurs de bénéficier d’un abattement fiscal de 12 % ou de 18 % du prix de revient de la location, s’ils s’engagent à louer le logement sur 6 ou 9 ans respectivement.
Le propriétaire-bailleur a également la possibilité de prolonger le bail par tranche de 3 ans (jusqu’à 12 ans). Il obtient alors une réduction fiscale additionnelle, portant l’abattement à 21 % pour une durée de location totale de 12 ans.
La réduction fiscale se répartit annuellement, en fonction de la durée du bail, de la façon suivante :
 
ENGAGEMENT INITIAL
DURÉE DE LA LOCATION
TAUX SUR LA PÉRIODE
RÉDUCTION FISCALE / AN
6 ans
6 ans (bail initial)
12 %
2 %
1re prolongation - 3 ans
6 %
2 %
2e prolongation - 3 ans
3%
1%
9 ans
9 ans (bail initial)
18 %
2%
prolongation - 3 ans
3 %
1 %
 
Ces taux s’appliquent pour la France métropolitaine. Le dispositif Pinel dans les départements et collectivités d’outre-mer offre des taux d’abattement supérieurs : 23 % pour une location de 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % sur 12 ans.
 
 

Pinel 2023 : les grands changements

 

La mise en application de la RE2020

 
Premier changement majeur avec la loi Pinel 2023 : prendre en compte tous les objectifs de neutralité carbone pour 2050. Le dispositif "Pinel Plus" veut favoriser la construction d’appartements à haute performance énergétique :
  • moins énergivores et utilisant des énergies moins carbonées ;
  • produisant moins de carbone grâce aux matériaux biosourcés ;
  • nécessitant moins de climatisation en période de forte chaleur.
La RE2020 prévoit une réduction de 30 % des besoins énergétiques des programmes neufs, sans énergies fossiles, dès 2025. Les chauffages au gaz sont remplacés par des pompes à chaleur individuelles, des réseaux de chaleur ou une chaufferie biomasse. Le bâtiment doit également réduire son impact carbone et valoriser des matériaux plus respectueux de l’environnement, comme le bois et les matériaux biosourcés.
 
Autre levier majeur de la RE2020 dont tiendra compte le Pinel 2023 : le confort d’été. Il faudra investir dans des habitations capables de retenir de la fraîcheur en périodes estivales, le tout sans climatisation. Pour être éligible Pinel en 2023, un logement devra connaître moins de 1250DH (degré.heure) par an. En clair, l’habitation ne pourra pas avoir une température de 30°C ou plus le jour et de 28°C ou plus la nuit pendant plus de 25 jours consécutifs.
 
Bon à savoir
 
Avec le Pinel plus, un logement devra présenter un DPE classé B en cas de travaux de réhabilitation et répondre aux exigences du label d’État E+C- si le permis de construire 
 

 

Logement Pinel 2023 : des surfaces minimales

 
La loi Pinel 2023 tend vers un immobilier plus humain et respectueux des besoins des locataires. Elle tient compte de nouveaux critères de surface et de confort pour plus de décence. Le Pinel + intègre une condition de surface minimale du logement. En fonction de la typologie du bien immobilier, il faudra respecter une surface minimum afin de favoriser la création d’un parc immobilier neuf plus pérenne et durable, avec des logements agréables à vivre.
De même, la crise sanitaire a mis en exergue le besoin des Français de posséder un espace extérieur privatif. Le dispositif Pinel 2023 rend obligatoire pour chaque logement de posséder un espace extérieur (jardin, balcon, terrasse, loggia) et privatif. Voici les futurs critères de surfaces à respecter :
 
Type d'appartement
Surface habitable
Surface de l'extérieur privatif
Studio
28 m²
3m²
2 pièces
45m²
3m²
3 pièces
62m²
5m²
4 pièces
79m²
7m²
5 pièces
96m²
9m²

 

Des critères de confort

 
Le rapport Giacometti-Leclercq a donné de nombreuses préconisations pour améliorer le parc immobilier français, dont l’apport de luminosité naturelle dans les appartements. Ainsi, pour rester éligible au Pinel Plus en 2023, un logement T3 (3 pièces) devra bénéficier d’une double exposition. L’obligation ne s’applique toutefois pas aux studios et T2 (deux pièces). Il faut savoir que la luminosité d’un logement impacte sa valeur, le confort de vie et une utilisation moindre du chauffage en hiver.
 

Des quartiers prioritaires

 

Afin de relancer la construction dans des quartiers prioritaires, il sera toujours possible de profiter des taux de réduction Pinel classiques en achetant un bien immobilier dans l’une de ces zones prioritaires. Cette exception sous la forme d’incitation financière permettra d’attirer les investisseurs privés et les programmes immobiliers neufs dans des quartiers souvent vieillissants.

 

Des taux en baisse dès 2023

À partir du 1er avril 2023, les avantages fiscaux liés à la loi Pinel diminuent :
 
Engagement
Réduction fiscale 2022
Réduction fiscale 2023
Réduction fiscale 2024
6 ans
12%
10,5%
9%
9 ans 
18%
15%
12%
12 ans
21%
17,5%
14%
 
2022 était donc la dernière année pour profiter du dispositif Pinel à taux plein. 2023 verra apparaître le Pinel plus, qui inclut quelques exceptions pour éviter ces diminutions : investir dans des logements verts (performance énergétique élevée) ou dans les quartiers prioritaires d’une ville.
 

Loi Pinel vs Pinel Plus : Quelles différences ?

 
Le Super Pinel ou également appelé le « Pinel Plus » est un nouveau dispositif fiscal, plus contraignant et sélectif, qui cohabitera pendant deux années avec le dispositif Pinel.
 
Le Pinel Plus maintient finalement le principe des avantages fiscaux. Ce sont les conditions d’éligibilité qui évoluent. Les critères actuels de la loi Pinel sont conservés, avec un ajout des conditions ci-dessous :
 
  • acheter un logement neuf avec une très bonne performance énergétique ;
  • respecter le seuil 2025 du label RE 2020 ;
  • acquérir un logement localisé dans un quartier classé prioritaire par la mairie.
Pour savoir si vous profitez du Pinel classique ou du Pinel plus, vous devrez regarder la date d'achat du bien immobilier. Pour toute acquisition avant le 1er avril 2023, le Pinel traditionnel s'applique. Quant aux plafonds de loyers et de ressources locataires, ils ne changent pas d’un Pinel à l’autre.
De plus, dans la mesure où Pinel + encourage à investir dans des logements obéissant aux dernières normes, le prix des appartements sera en moyenne plus élevé. Vous profiterez toutefois d’une plus grande plus-value à la revente également !
 
 

Les zones éligibles à la Loi Pinel en 2023

 
L'appartement doit être situé en zone dite tendu (zone A, A BIS et B1).
 
Les zones tendues correspondent à :
  • zone A bis : Paris et 76 communes d’Île-de-France ;
  • zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, de l’agglomération parisienne et de la Côte d’Azur ;
  • zone B1 : 1 546 communes, de plus de 250 000 habitants (Nantes, Toulouse, Bordeaux…), de la grande couronne autour de Paris, de Corse, des départements d’outre-mer, et certaines communes onéreuses comme La Rochelle, Bayonne ou Annecy
 
Bon à savoir 

Suite à un décret publié le 20 février 2022, 46 communes ont été reclassées au sein du zonage A,B et C. Cela signifie donc que ces villes deviennent éligibles à l’investissement Pinel. Les 46 communes citées par le décret étaient jusqu’alors classées en zone B2. Finalement, 41 de ces communes ont été surclassées au niveau B1 et cinq se sont directement élevées au niveau A !

Les plafonds d’investissement

 
Le montant total de l’investissement est limité à 300 000 € par an, dans la limite de deux logements par an. Le prix d’achat au m2 est également plafonné à 5 500 €.
 
Attention : En vertu de la loi sur le plafonnement global des avantages fiscaux, la réduction grâce au dispositif Pinel ne peut dépasser 10 000 € sur le montant de l’impôt sur le revenu.
Il faudra patienter encore quelques semaines pour connaître les chiffres de références pour l’année 2023.
Les plafonds de loyer mensuel par m² charges non comprises :
 
 
 
ZONE A BIS
ZONE A
ZONE B1
ZONES B2 ET C 
2022
17,62
13,09
10,55
9,17
2021
17,55
13,04
10,51
9,13
2020
17,43
12,95
10,44
9,07
 

Le calcul du loyer Pinel

 
Pour effectuer le calcul loyer Pinel, il vous suffit d’appliquer la formule suivante :
 
Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone.
 
Pour fixer le loyer appliqué pour votre investissement locatif neuf en Loi Pinel, vous devez dans un premier temps déterminer la surface utile du logement. Elle se compose donc de la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes (plafonné à 8m2)
 
Deuxième facteur : le plafond de loyer relatif à la zone dans laquelle est situé le logement. Il est revalorisé chaque année et définit le montant maximum au m2 que vous pouvez appliquer au loyer de votre logement
Une fois ces deux données obtenues, on applique la formule suivante :
 
Loyer Pinel au m2 x (0,7 + 19 / surface utile) x surface utile = loyer maximum
 

Les conditions liées au locataire

 

Les logements mis en location dans le cadre du dispositif Pinel doivent être non meublés et loués en tant que résidence principale. De plus, le revenu annuel des locataires bénéficiaires ne doit pas dépasser un certain plafond.

Les plafonds des ressources des locataires sont définis en fonction de la zone du logement (A bis, A, B1, B2) et de la composition du foyer. Pour les baux qui seront signés en 2023, le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l’année 2021.

 

Les revenus annuels sont fixés par les plafonds suivants :

 
 
COMPOSITION DU FOYER
DU LOCATAIRE
ZONE A BIS
ZONE A
ZONE B1
ZONE B2
ZONE C
Personne seule
39 363 €
39 363 €
32 084 €
28 876 €
28 876 €
Couple
58 831 €
58 831 €
42 846 €
38 560 €
38 560 €
Pers. seule ou couple
+ 1 personne à charge
77 120 €
70 718 €
51 524 €
46 372 €
46 372 €
Pers. seule ou couple
+ 2 personnes à charge
92 076 €
84 708 €
62 202 €
55 982 €
55 982 €
Pers. seule ou couple
+ 3 personnes à charge
109 552 €
100 279 €
73 173 €
65 856 €
65 856 €
Pers. seule ou couple
+ 4 personnes à charge
123 275 €
112 844 €
82 465 €
74 219 €
74 219 €
Majoration par personne
à charge supplémentaire
+ 13 734 €
+ 12 573 €
+ 9 200 €
+ 8 277 €
+ 8 277  €

Où investir en Pinel en 2023 ?

 
Voici notre top 3 des meilleures villes pour investir en Pinel :
  • Paris
  • Bordeaux
  • Marseille
Paris : une ville très attractive où la demande locative n’y a jamais été en berne, de beaux projets ne cessent d’ailleurs de voir le jour dans sa périphérie proche !
Bordeaux : Un climat accueillant, de nombreux espaces verts, s’il y a bien une ville où il fait bon vivre c’est Bordeaux ! Les investisseurs pourront facilement y acquérir un logement Pinel et se lancer dans l’aventure du locatif à Bordeaux en 2023.
Marseille : Investir dans la cité phocéenne c’est profiter du meilleur de la région à prix accessible. En effet, le m² est en moyenne 40% moins cher ! il est donc tout à fait envisageable d’investir en Pinel à Marseille.

Fin du dispositif Pinel pour les maisons neuves

 
Depuis janvier 2022, les maisons neuves ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. Autrement dit, pour bénéficier de la loi Pinel, la date du dépôt de demande de permis de construire doit être antérieure au 1er janvier 2022 pour la construction d'une maison neuve.
L'acquisition d'une maison neuve présente tout de même de multiples avantages permettant aux ménages, même modestes d'accéder à la propriété. Parmi ces avantages :
  • les frais de notaire réduits ; lors d'un achat immobilier neuf, les frais représentent de 2% à 3% du prix d'acquisition contre 7% à 8% dans l'ancien ;
  • les charges de copropriété ne s'appliquent pas ;
  • TVA réduite : en cas d'achat immobilier neuf, la TVA peut être réduite à 5,5% au lieu de 20%. Pour y bénéficier, votre maison neuve devra être située en zone ANRU ;
  • le loyer mensuel permet de rembourser votre prêt ;
  • exonération de la taxe foncière : dans certaines communes la taxe foncière est exonérée en cas d'achat d'un logement neuf en tant que résidence principale ou secondaire ;
  • un turnover de locataire moins élevé dans une maison contrairement à un appartement.

Loi Pinel 2023 : Ce qu’il faut retenir

 
Les bouleversements de la loi Pinel 2023 vont donc changer la donne en termes d’investissement locatif notamment à partir du 1er avrilpuisque les taux de défiscalisation vont baisser, sauf dans quelques exceptions du Pinel plus. Les investisseurs privés doivent s’adapter et favoriser de nouveaux types de logements, avec de meilleures performances énergétiques et des critères de confort supérieurs. Contactez Nexity pour investir avant fin 2022 dans le neuf ou pour bénéficier des exceptions du Pinel plus avant les autres investisseurs !
 

Comment fonctionne la loi Pinel ?

 
La loi Pinel est un dispositif qui permet à un investisseur privé de profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %. En échange, ils doivent acheter et mettre en location un appartement neuf (ou rénové selon des conditions) pendant une période allant de 6 à 12 ans.

 

Qu'est-ce que le Pinel Plus / Super Pinel ?

 
Le Pinel Plus est une forme plus évoluée du Pinel qui entrera en vigueur le 1er janvier 2023. Il a pour objectif de favoriser la construction d'appartements moins énergivores, plus humains et plus confortables dans des zones prioritaires. Il induit des conditions supplémentaires pour être éligible à la défiscalisation Pinel et implique une diminution des avantages fiscaux.
 

Qui a le droit à la loi Pinel ?

 
Tous les Français peuvent profiter de la loi Pinel à condition de respecter tous les critères d’éligibilité du logement.
 

Loi pinel à partir de combien d'impôt ?

 

La loi Pinel est très intéressante pour les personnes souhaitant se constituer un patrimoine grâce aux réductions d'impôts pouvant atteindre 63000 € sur 12 ans ! Il d'ailleurs coutume de dire que ce dispostif de défiscalisation est intéressant à partir d'environ 2500 € d'impôts annuels.

 

Quand se termine la loi Pinel ?

 
Vous avez jusqu'au 31 décembre 2024 pour profiter du dispositif Pinel. Cependant, après le 1er avril 2023, vous ne pourrez plus profiter de la Loi Pinel à taux plein pour défiscaliser !

Nos cas clients ayant investi en Pinel

Mathilda et Julien

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Réduction de 18%. Économie de 33 030 €*

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* Tarif donné à titre indicatif, sous réserve de stock disponible.
** Sur la base d’une simulation réalisée conformément aux conditions aux conditions du dispositif PINEL (article 199 Novovicies du Code Général des Impôts), pour un investisseur dont la TMI (Taux Marginal d’Imposition) est de 14% et l’impôt sur le revenu annuel s’élève au minimum à 4 210 € ; avec des frais de gestion, d’assurance loyers impayés et de vacance de 12,6% du montant des loyers ; une taxe foncière équivalente à un mois de loyer ; une revalorisation annuelle de l’investissement de 0,50% l’an. Financement réalisé avec un prêt amortissable à taux fixe d’un montant de 161 520 € sur 25 ans, remboursable en 300 mensualités de 710,15 €, assurances incluses. TAEG 2,35%, Coût total 51 525 € intérêts et assurances inclus. La cotisation d’assurance décès, perte totale et irréversible d’autonomie est de 0,30% l’an du capital emprunté pour un capital assuré à 100 %. Simulation faite sans tenir compte d’éventuels frais de dossiers bancaires. Cette simulation est communiquée à titre informatif ; elle est établie sur la base de taux moyens du marché constatés au 12/02/2019 pour diverses situations comparables. Cette présentation indicative ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de financement et n’a aucune valeur contractuelle.

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