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Loi pinel : réduisez vos impôts grâce à un investissement locatif

La loi Pinel est un dispositif fiscal simple et avantageux, permettant d’investir dans l’immobilier locatif tout en rĂ©duisant ses impĂ´ts ! 

Changements, nouveaux critères d’éligibilité, plafonds de loyers et de ressources : Nexity vous explique les tenants et les aboutissants de la loi Pinel 2023 avec le Pinel plus.

Nexity met à votre disposition son simulateur loi Pinel 2023. Le calcul permet d'évaluer, selon les barèmes du Pinel 6 ans, 9 ans et 12 ans, la réduction fiscale à laquelle vous pouvez prétendre en fonction de votre situation fiscale (nombre de parts fiscales), du prix du bien immobilier et de votre capacité de financement (taux, durée du prêt et assurance).

 

Pour affiner leur projet, les investisseurs chevronnés pourront prendre en compte des critères d'éligibilité optionnels comme la zone (A, A bis et B1) ou les éventuelles revalorisations du bien et de son loyer.

Loi Pinel 2023 : bien plus qu'un outil de défiscalisation

Quels avantages y-a-t-il à réaliser un investissement Pinel dans le neuf ? Nexity vous explique tout en vidéo :

Loi Pinel : définition

 

Depuis fin 2014, la loi Pinel est venue remplacer le dispositif Duflot. Chaque année, de nombreux français profitent des atouts du dispositif Pinel. En 2023, la loi Pinel va encore permettre aux particuliers qui achètent un appartement neuf pour le louer, de bénéficier d’un abattement fiscal.

 

Bon Ă  savoir
 
La réduction d’impôt Duflot s’applique aux investissements réalisés de janvier 2013 à août 2014.
>> Comparez en un coup d’œil les dispositifs de dĂ©fiscalisation Duflot ou Pinel.
 

 

Le dispositif Pinel poursuit plusieurs buts : il s’agit de soutenir l’offre locative dans les zones où la demande est forte, et de proposer des logements à loyers plafonnés à des ménages ayant des difficultés à accéder au marché de droit commun, sans pour autant pouvoir prétendre au logement social.

 

Auparavant limitĂ©e Ă  l’investissement dans le neuf, la loi Pinel de dĂ©fiscalisation peut dĂ©sormais s’appliquer Ă  l’achat et la rĂ©habilitation de biens anciens, Ă  condition que les travaux reprĂ©sentent au moins 25% de l’investissement total, et que le logement se situe dans des quartiers spĂ©cifiques, fixĂ©s par dĂ©cret. 

 

Des taux en baisse dès 2023

 

La loi Pinel permet de combiner deux objectifs :

 

  • bĂ©nĂ©ficier d'une rĂ©duction d'impĂ´ts s'Ă©talant jusqu'Ă  12 ans.
  • percevoir des revenus locatifs

En 2022, le dispositif offrait un taux de réduction d'impôt sur le revenu modulable : 12, 18 ou 21 %. Cependant, À compter de cette année 2023, les réductions d’impôt diminuent par rapport à celles qui étaient en vigueur jusqu’à présent :

 

Engagement
RĂ©duction fiscale 2022
RĂ©duction fiscale 2023
RĂ©duction fiscale 2024
6 ans
12%
10,5%
9%
9 ans 
18%
15%
12%
12 ans
21%
17,5%
14%
 

 

En fonction de la date à laquelle vous devenez propriétaire d'un investissement immobilier d'une valeur de 300 000 euros, voici le montant d'impôts que vous pouvez espérer économiser :

 

DurĂ©e de location du bien 2022 20232024
6 ans 

36 000€ 

31 500€

27 000€

9 ans 

54 000€

45 000€

36 000€

12 ans 

63 000€

52 500€

42 000€

 

2022 Ă©tait donc la dernière annĂ©e pour profiter du dispositif Pinel Ă  taux plein. Mais nous verrons que le Pinel classique tel qu’on l’a connu jusqu’à prĂ©sent est en train de s’effacer au profit du Pinel(+) et inclut quelques exceptions pour Ă©viter ces diminutions :

 

  • investir dans des logements verts (performance Ă©nergĂ©tique Ă©levĂ©e),
  • ou dans les quartiers prioritaires d’une ville.

 

Ainsi, si vous vous engagez Ă  louer un appartement neuf d'une valeur de 180 000 € pendant 12 ans, vous pourrez bĂ©nĂ©ficier d'une rĂ©duction d'impĂ´t de 31 500 € (17,5% de rĂ©duction) avec la loi Pinel, et de 37 800 € (21% de rĂ©duction) avec la loi Pinel Plus. 

 

Les avantages du dispositif Pinel

 

  • rĂ©duire vos impĂ´ts sur le revenu de 10.5%, 15% ou 17,5% en 2023 dans la limite de 52 500 € ;
  • dĂ©gager des complĂ©ments de revenus, par le versement de loyers mensuels (possibilitĂ© de louer Ă  un ascendant/descendant) ;
  • prĂ©parer votre retraite ;
  • crĂ©er un patrimoine immobilier est Ă©galement un avantage non nĂ©gligeable.

Les conditions pour bĂ©nĂ©ficier du dispositif de dĂ©fiscalisation Pinel 

 

  • le logement doit ĂŞtre neuf, soit construit il y a moins de 2 ans ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
  • le bien doit ĂŞtre situĂ© dans les zones Pinel A bis, A ou B1 ;
  • le montant d’achat pour la dĂ©fiscalisation est plafonnĂ© Ă  300 000 euros, c’est-Ă -dire 5 500 €/m² (vous pouvez acheter plus cher, mais vous profiterez des avantages Pinel sur une base de 300 000 € seulement) ;
  • les habitations doivent se trouver dans un immeuble collectif ;
  • les plafonds de ressources et de loyers doivent ĂŞtre respectĂ©s.
 

Taux de l’abattement fiscal avec la loi Pinel

 

Actuellement, la loi Pinel permet aux propriĂ©taires de bĂ©nĂ©ficier d’un abattement fiscal de 10.5 % ou de 15 % du prix de revient de la location, s’ils s’engagent Ă  louer le logement sur 6 ou 9 ans respectivement.
Le propriĂ©taire-bailleur a Ă©galement la possibilitĂ© de prolonger le bail par tranche de 3 ans (jusqu’à 12 ans). Il obtient alors une rĂ©duction fiscale additionnelle, portant l’abattement Ă  17.5 % pour une durĂ©e de location totale de 12 ans.
 
Ces taux s’appliquent également pour la France métropolitaine. Le dispositif Pinel dans les départements et collectivités d’outre-mer offre des taux d’abattement supérieurs :
 
  • 21,5 % en 2023 et 20 % en 2024 pour un engagement de location de 6 ans ;
  • 26 % en 2023 et 23 % en 2024 pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 28,5 % en 2023 et 25 % en 2024 pour un engagement de location de 12 ans.
 
Bon Ă  savoir
 
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales de la loi Pinel. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif, etc.) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.
 

Loi Pinel vs Pinel Plus : Quelles différences ?

 

Le Super Pinel également connu sous le nom « Pinel Plus » est un nouveau dispositif fiscal, plus contraignant et sélectif, qui cohabitera aux côtés du dispositif Pinel pendant deux ans. Le Pinel Plus maintient finalement le principe des avantages fiscaux. Ce sont les conditions d’éligibilité qui évoluent. Les critères actuels de la loi Pinel sont alors conservés, avec un ajout des conditions ci-dessous :

 

  • respecter le seuil 2025 du label RE 2020,
  • acheter un logement neuf avec une très bonne performance Ă©nergĂ©tique,
  • acquĂ©rir un logement localisĂ© dans un quartier classĂ© prioritaire par la mairie.

Finalement, pour savoir si vous allez profiter du Pinel classique ou du Pinel plus, vous devrez regarder la date d'achat du bien immobilier. Si vous avez acquis votre propriĂ©tĂ© avant dĂ©cembre 2022 vous bĂ©nĂ©ficierez du Pinel traditionnel. Quant aux plafonds de loyers et de ressources locataires, ils ne changent pas d’un Pinel Ă  l’autre.

 

Investir en Pinel : nos conseils pour un investissement réussi !

Se poser les bonnes questions

 

 Avant de vous lancer, posez-vous les bonnes questions pour choisir le projet qui vous correspond : souhaitez-vous complĂ©ter vos revenus ou rĂ©duire vos impĂ´ts ? Quel est votre objectif Ă  terme : transmettre un patrimoine ou revendre pour rĂ©aliser une plus-value ? Souhaitez-vous vous occuper vous-mĂŞme de la gestion locative ou prĂ©fĂ©rez-vous la dĂ©lĂ©guer ? Concernant le bien Ă  acquĂ©rir en investissement Pinel, soyez particulièrement vigilant quant Ă  l’évolution prochaine de son environnement, l’évolution des prix du marchĂ© et les travaux Ă  prĂ©voir. N’hĂ©sitez pas Ă  recourir aux conseils d’un expert Nexity pour ĂŞtre guidĂ©, et Ă©viter ainsi les mauvaises surprises !

 

Investir dans le bon secteur géographique

 

Pour profiter des avantages fiscaux, vous devez investir dans des secteurs géographiques éligibles. Souvent, il s’agit de zones où l’offre locative est inférieure à la demande. On parle ici de la région parisienne, des grandes métropoles de province et des communes de plus de 250 000 habitants (zones A bis, A, et B1). Hormis pour la Bretagne avec l’expérimentation du Pinel breton, les villes de moins de 250 000 habitants (zones B2 et C) sont exclues du Pinel.

 

Respecter le bon parcours d’investissement

 

Comme pour tout autre investissement, vous devez bien vous informer sur le fonctionnement du dispositif avant d’investir en Pinel. Prenez bien en compte toutes les conditions pour réaliser le calcul du loyer, et faites un bilan patrimonial pour définir la bonne stratégie. Si vous désirez défiscaliser et revendre au bout de 10 ans, ou bien reprendre le bien pour y vivre après votre engagement locatif, vous ne suivrez pas la même stratégie fiscale.

 

L’idéal consiste à faire une simulation financière auprès d’une banque ou d’un courtier immobilier afin de déterminer quelle part de votre épargne consacrer à votre investissement et/ou quel montant emprunter (même sans apport). Dès que ces démarches sont finalisées, partez à la recherche du logement.

 

Petit conseil : choisissez-le comme si vous Ă©tiez vous-mĂŞme le locataire (confort, balcon, proximitĂ© des transports, Ă©coles et commerces, parcs, etc.). PrivilĂ©giez toujours une ville dynamique, avec une bonne demande locative et un marchĂ© immobilier actif : le cas Ă©chĂ©ant, vous aurez plus de facilitĂ© Ă  revendre le bien après vos 6, 9 ou 12 ans de location.

 

Les zones Ă©ligibles Ă  la Loi Pinel en 2023

 
L'appartement doit être situé en zone dite tendu (zone A, A BIS et B1).
 
Les zones tendues correspondent Ă  :
  • zone A bis : Paris et 76 communes d’Île-de-France ;
  • zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, de l’agglomĂ©ration parisienne et de la CĂ´te d’Azur ;
  • zone B1 : 1 546 communes, de plus de 250 000 habitants (Nantes, Toulouse, Bordeaux…), de la grande couronne autour de Paris, de Corse, des dĂ©partements d’outre-mer, et certaines communes onĂ©reuses comme La Rochelle, Bayonne ou Annecy
 
Bon Ă  savoir 

Suite à un décret publié le 20 février 2022, 46 communes ont été reclassées au sein du zonage A,B et C. Cela signifie donc que ces villes deviennent éligibles à l’investissement Pinel. Les 46 communes citées par le décret étaient jusqu’alors classées en zone B2. Finalement, 41 de ces communes ont été surclassées au niveau B1 et cinq se sont directement élevées au niveau A !

Les plafonds d’investissement

 
Le montant total de l’investissement est limité à 300 000 € par an, dans la limite de deux logements par an. Le prix d’achat au m2 est également plafonné à 5 500 €.
 
Attention : En vertu de la loi sur le plafonnement global des avantages fiscaux, la rĂ©duction grâce au dispositif Pinel ne peut dĂ©passer 10 000 € sur le montant de l’impĂ´t sur le revenu. 
Il faudra patienter encore quelques semaines pour connaître les chiffres de références pour l’année 2023.
Les plafonds de loyer mensuel par m² charges non comprises :
 
Zone PinelLoyer Pinel 2023
Zone A bis17.62 €
Zone A13.09 €
Zone B110.55 €
Zone B29.17 €
Zone C9.17 €

 

Le calcul du loyer Pinel

 
Pour effectuer le calcul loyer Pinel, il vous suffit d’appliquer la formule suivante :
 
Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone.
 
Pour fixer le loyer appliqué pour votre investissement locatif neuf en Loi Pinel, vous devez dans un premier temps déterminer la surface utile du logement. Elle se compose donc de la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes (plafonné à 8m2)
 
Deuxième facteur : le plafond de loyer relatif à la zone dans laquelle est situé le logement. Il est revalorisé chaque année et définit le montant maximum au m2 que vous pouvez appliquer au loyer de votre logement
Une fois ces deux données obtenues, on applique la formule suivante :
 
Loyer Pinel au m2 x (0,7 + 19 / surface utile) x surface utile = loyer maximum
 

Les conditions liées au locataire

 

Les logements mis en location dans le cadre du dispositif Pinel doivent être non meublés et loués en tant que résidence principale. De plus, le revenu annuel des locataires bénéficiaires ne doit pas dépasser un certain plafond.

Les plafonds des ressources des locataires sont définis en fonction de la zone du logement (A bis, A, B1, B2) et de la composition du foyer. Pour les baux qui seront signés en 2023, le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l’année 2021.

 

Les revenus annuels sont fixés par les plafonds suivants :

 
Composition du foyer
du locataire
Zone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule39 363 €39 363 €32 084 €28 876 €28 876 €
Couple58 831 €58 831 €42 846 €38 560 €38 560 â‚¬
Pers. seule ou couple
+ 1 personne Ă  charge
77 120 €70 718 €51 524 €46 372 €46 372 €
Pers. seule ou couple
+ 2 personnes Ă  charge
92 076 €84 708 €

62 202 â‚¬

55 982 €55 982 â‚¬
Pers. seule ou couple
+ 3 personnes Ă  charge
109 552 €100 279 €73 173 €65 856 €65 856 €
Pers. seule ou couple
+ 4 personnes Ă  charge
123 275 €112 844 €82 465 €74 219 €74 219 €
Majoration par personne
à charge supplémentaire
+ 13 734 €+ 12 573 €+ 9 200 €+ 8 277 €+ 8 277  €
 

OĂą investir en Pinel en 2023 ?

 
Voici notre top 3 des meilleures villes pour investir en Pinel :
Toulouse : en tant que ville rĂ©gulièrement classĂ©e en tĂŞte des endroits les plus attractifs pour investir, Toulouse occupe naturellement la première place de ce classement. Si vous cherchez Ă  acquĂ©rir un bien immobilier en loi Pinel, il est donc judicieux de se tourner vers Toulouse ! 
 
Bordeaux : un climat accueillant, de nombreux espaces verts, s’il y a bien une ville oĂą il fait bon vivre c’est Bordeaux. Les investisseurs pourront facilement y acquĂ©rir un logement Pinel et se lancer dans l’aventure du locatif Ă  Bordeaux en 2023.
 
Paris : une ville très attractive où la demande locative n’y a jamais été en berne, de beaux projets ne cessent d’ailleurs de voir le jour dans sa périphérie proche !
 

Fin du dispositif Pinel pour les maisons neuves

 
Depuis janvier 2022, les maisons neuves ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. Autrement dit, pour bénéficier de la loi Pinel, la date du dépôt de demande de permis de construire doit être antérieure au 1er janvier 2022 pour la construction d'une maison neuve.
L'acquisition d'une maison neuve présente tout de même de multiples avantages permettant aux ménages, même modestes d'accéder à la propriété. Parmi ces avantages :
 
  • les frais de notaire rĂ©duits ; lors d'un achat immobilier neuf, les frais reprĂ©sentent de 2% Ă  3% du prix d'acquisition contre 7% Ă  8% dans l'ancien ;
  • les charges de copropriĂ©tĂ© ne s'appliquent pas ;
  • TVA rĂ©duite : en cas d'achat immobilier neuf, la TVA peut ĂŞtre rĂ©duite Ă  5,5% au lieu de 20%. Pour y bĂ©nĂ©ficier, votre maison neuve devra ĂŞtre situĂ©e en zone ANRU ;
  • le loyer mensuel permet de rembourser votre prĂŞt ;
  • exonĂ©ration de la taxe foncière : dans certaines communes la taxe foncière est exonĂ©rĂ©e en cas d'achat d'un logement neuf en tant que rĂ©sidence principale ou secondaire ;
  • un turnover de locataire moins Ă©levĂ© dans une maison contrairement Ă  un appartement.
 

Les autres avantages fiscaux liés à l'investissement immobilier

 

Associés à plusieurs dispositifs publics d’incitation, l’investissement immobilier en France peut se concrétiser diversement, et présente donc des opportunités variées à saisir en fonction des projets :

 

  • L’acquisition d’une rĂ©sidence principale, dans l’ancien ou le neuf : les primo-accĂ©dants peuvent Ă  ce titre bĂ©nĂ©ficier, sous conditions, de nombreuses aides telles que le prĂŞt Ă  taux zĂ©ro, le prĂŞt Ă  l’accession sociale ou le prĂŞt Ă©pargne logement.
  • L’achat d’une rĂ©sidence secondaire : pour diversifier vos placements, sachez que les Ă©ventuels travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique profitent eux aussi d’une TVA Ă  taux rĂ©duit.
  • L’investissement dans un bien louĂ© meublĂ© : neuf comme ancien, il garantit un complĂ©ment de revenus Ă  la fiscalitĂ© allĂ©gĂ©e, sous statut LMNP ou LMP.
  • L’investissement dit loi Malraux : dans le cadre de quartiers historiques ou d’immeubles anciens Ă  rĂ©nover, le dispositif autorise des rĂ©ductions d’impĂ´t allant jusqu’à 30 000 € par an. Pour un bien classĂ©, les travaux de restauration sont dĂ©ductibles des revenus et vous ĂŞtes exonĂ©rĂ© de droits de succession grâce Ă  la loi Monuments Historiques.

Loi Pinel : ce qu'il faut retenir

Les modifications apportées à la loi Pinel en 2023 vont avoir un impact significatif sur les investissements locatifs puisque les taux de défiscalisation ont baissé. Les investisseurs privés doivent donc ajuster leur stratégie et privilégier des logements présentant de meilleures performances énergétiques et des critères de confort supérieurs.

Loi pinel : comment ça marche ? 

La loi Pinel est un dispositif qui permet Ă  un investisseur privĂ© de profiter d’une rĂ©duction d’impĂ´t allant jusqu’à 17.5 %. En Ă©change, ils doivent acheter et mettre en location un appartement neuf (ou rĂ©novĂ© selon des conditions) pendant une pĂ©riode allant de 6 Ă  12 ans.

Qu'est-ce que le Pinel Plus?

Le Pinel Plus est une forme plus Ă©voluĂ©e du Pinel qui entre en vigueur en 2023. Il a pour objectif de favoriser la construction d'appartements moins Ă©nergivores, plus humains et plus confortables dans des zones prioritaires. Il induit des conditions supplĂ©mentaires pour ĂŞtre Ă©ligible Ă  la dĂ©fiscalisation Pinel et implique une diminution des avantages fiscaux.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi pinel ?

Tous les Français peuvent profiter de la loi Pinel à condition de respecter tous les critères d’éligibilité du logement :

  • le logement doit ĂŞtre neuf, soit construit il y a moins de 2 ans ou en VEFA ;
  • le bien doit ĂŞtre situĂ© dans les zones Pinel A bis, A ou B1 ;
  • le montant d’achat pour la dĂ©fiscalisation est plafonnĂ© Ă  300 000 euros, c’est-Ă -dire 5 500 €/m² ;
  • les habitations doivent se trouver dans un immeuble collectif ;
  • les plafonds de ressources et de loyers doivent ĂŞtre respectĂ©s.

Comment dĂ©clarer la loi Pinel  ? 

  1. Spécifier les caractéristiques du bien et la durée de l’engagement sur l’imprimé 2044 EB (statut du bailleur privé, engagement de location). Ce formulaire doit être fourni lors de la première année de déclaration.
  2. Établir le bilan foncier de l’opération en loi Pinel avec le formulaire 2044 ou 2044 SPE . Il consiste à déduire des revenus locatifs les différentes charges liées à l’investissement.
  3. Reporter le bilan foncier dans la déclaration de revenus annuels (imprimé 2042) dans l’encart "revenus fonciers". Si le bilan foncier est négatif, il sera déduit du revenu brut global dans la limite de 10 700 € par an.
  4. Renseigner le montant de la réduction d’impôts dans l’imprimé 2042 C (revenus complémentaires), à la rubrique "charges ouvrant droit à réduction d’impôt".

Quand se termine la loi Pinel ?

Vous avez jusqu'au 31 dĂ©cembre 2024 pour profiter du dispositif Pinel. Cependant, depuis 2023, vous ne pouvez plus profiter de la Loi Pinel Ă  taux plein pour dĂ©fiscaliser !

Qui a le droit Ă  la loi pinel ?

le dispositif Pinel s’adresse Ă  tous les contribuables français Ă  condition de respecter tous les critères d’éligibilitĂ© du logement.

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* Tarif donné à titre indicatif, sous réserve de stock disponible.
** Sur la base d’une simulation réalisée conformément aux conditions aux conditions du dispositif PINEL (article 199 Novovicies du Code Général des Impôts), pour un investisseur dont la TMI (Taux Marginal d’Imposition) est de 14% et l’impôt sur le revenu annuel s’élève au minimum à 4 210 € ; avec des frais de gestion, d’assurance loyers impayés et de vacance de 12,6% du montant des loyers ; une taxe foncière équivalente à un mois de loyer ; une revalorisation annuelle de l’investissement de 0,50% l’an. Financement réalisé avec un prêt amortissable à taux fixe d’un montant de 161 520 € sur 25 ans, remboursable en 300 mensualités de 710,15 €, assurances incluses. TAEG 2,35%, Coût total 51 525 € intérêts et assurances inclus. La cotisation d’assurance décès, perte totale et irréversible d’autonomie est de 0,30% l’an du capital emprunté pour un capital assuré à 100 %. Simulation faite sans tenir compte d’éventuels frais de dossiers bancaires. Cette simulation est communiquée à titre informatif ; elle est établie sur la base de taux moyens du marché constatés au 12/02/2019 pour diverses situations comparables. Cette présentation indicative ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de financement et n’a aucune valeur contractuelle.

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