Conseils en investissement immobilier

Le calcul du loyer Pinel

Publié le

La fin du Pinel, mais pas de la défiscalisation !

Le dispositif Pinel, qui a permis pendant des années à de nombreux français de réduire leurs impôts en investissant dans l'immobilier neuf, a tiré sa révérence au 31 décembre 2024. Cependant, il est toujours possible de bénéficier d'autres leviers pour optimiser sa fiscalité.

 

 

Investir dans l’immobilier locatif vous permet de bĂ©nĂ©ficier d’une rĂ©duction d’impĂ´t allant jusqu’à 14%, grâce Ă  la loi Pinel. Cependant, sachez qu’il est nĂ©cessaire de respecter certaines conditions liĂ©es entre autres aux plafonds de loyer pour pouvoir prĂ©tendre Ă  une dĂ©fiscalisation. Mais quels sont les plafonds de loyer Ă  respecter ? Comment calculer le loyer maximum d’un logement en Pinel ? Nexity vous fournit toutes les rĂ©ponses Ă  vos questions.

Les éléments à prendre en compte pour le calcul du loyer Pinel

Comme nous l’avons mentionné précédemment, vous devez tout d’abord vous informer sur le plafond imposé par le dispositif dans votre zone avant de procéder à une estimation loyer Pinel.
Une fois que vous aurez dĂ©terminĂ© le barème applicable Ă  votre commune, votre dĂ©partement ou votre rĂ©gion, vous pouvez passer au calcul de la surface utile de votre bien immobilier. Cette dernière comprend la superficie habitable de votre appartement et 50 % de la surface des balcons, des terrasses ou d’autres dĂ©pendances.
Après la surface utile, vous devez calculer le coefficient multiplicateur grâce Ă  la formule suivante : 0,7 + 19/surface utile de votre logement.
Enfin, pour effectuer le calcul du loyer Pinel, il vous suffit d’appliquer la formule suivante :
 
Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone.
Bon Ă  savoir
Les terrasses, les caves, les combles amĂ©nageables et non amĂ©nageables, les balcons, les loggias, les vĂ©randas et les caves entrent dans le calcul loyer Pinel. NĂ©anmoins, la superficie des annexes qui entre dans l’estimation ne peut dĂ©passer 9 m².
En d’autres termes, si votre appartement dispose d’une terrasse de 20 m², seuls les 9 m² de cette dĂ©pendance peuvent entrer dans l’estimation loyer Pinel.

Vidéo : le calcul du loyer pinel

Formule de calcul du loyer Pinel

Afin de vous aider à mieux comprendre l’estimation loyer Pinel et à déterminer le prix maximum de la location de votre bien immobilier, nous vous proposons un exemple.
Supposons que vous avez investi dans un appartement de 50 m² de surface habitable avec un balcon de 4 m² Ă  Nantes. Voici les diffĂ©rentes Ă©tapes Ă  rĂ©aliser.

Première Ă©tape pour estimer le loyer Pinel : calculer la surface utile 

La première étape à effectuer pour estimer le loyer Pinel est de calculer la surface utile. Pour ce faire, vous devez additionner la surface habitable avec la moitié de la superficie du balcon.
La surface utile de votre logement est de donc de :
 
50 m² + (0,5 x 4) = 52 m²
Dernière année pour profiter
du dispositif Pinel !
Bon Ă  savoir
La surface habitable est dĂ©finie comme la superficie de votre logement essentiellement destinĂ©e Ă  l’habitation (chambres, salle de sĂ©jour, cuisine, etc.), avec une hauteur sous plafond de 1,80 m ou plus.

Deuxième Ă©tape : calcul du coefficient multiplicateur

La seconde Ă©tape d’une estimation du montant du loyer Pinel consiste Ă  calculer le coefficient multiplicateur. Il faut donc reprendre la formule que nous avons mentionnĂ©e prĂ©cĂ©demment, Ă  savoir : 0,7 + (19/surface utile).
Pour déterminer le coefficient multiplicateur à appliquer dans l’estimation du loyer maximum de votre logement à Nantes, vous devez donc effectuer le calcul suivant :

0,7 + (19/52) = 1,065

Bon Ă  savoir

Plus la surface utile de votre appartement est restreinte, plus le coefficient multiplicateur est élevé. Vous pouvez donc appliquer un loyer plus avantageux en investissant dans un logement assez exigu. Toutefois, sachez que le turnover de ce type de bien est nettement plus élevé que celui des appartements à grande superficie, ce qui peut entraîner des dépenses et des pertes non négligeables.

Troisième Ă©tape : calcul du loyer maximum

Après avoir défini la surface utile et le coefficient multiplicateur, pour réaliser une estimation loyer Pinel il vous suffit de déterminer le plafond de loyer par mètre carré imposé à Nantes pour entamer la dernière étape, à savoir le calcul loyer Pinel.
Nantes est en B1 selon le zonage de la loi Pinel et le plafond de loyer que vous devez appliquer pour être éligible au dispositif est de 10,93€/m².
Le loyer maximum de votre appartement de 50 m² avec balcon de 4 m² est donc de :
52 x 1,065 x 10,93 = 605,30 €
 
Il est bon de savoir qu'un propriĂ©taire d’un logement Pinel peut augmenter son loyer dans le cas oĂą l’indice de rĂ©fĂ©rence des loyers, publiĂ© chaque trimestre par l'INSEE, est en hausse. Il peut appliquer cette augmentation annuellement.
Bon Ă  savoir
Vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt octroyée par la loi Pinel en louant votre appartement à un prix inférieur au loyer maximum autorisé.
Pour trouver rapidement un locataire, tout en bénéficiant de l’avantage fiscal offert par ce dispositif, vous pouvez donc procéder à une baisse de votre loyer. Toutefois, veillez à ce que le tarif proposé n’ait aucun impact sur la rentabilité de votre projet.

Les zones Ă©ligibles Ă  la loi Pinel en 2024

Le calcul loyer Pinel doit ĂŞtre effectuĂ© en prenant en compte un certain nombre de critères tels que la zone dans laquelle votre logement est situĂ© ou sa superficie.

La loi Pinel est applicable dans 3 des 5 principales zones françaises, à savoir la zone A, la zone A bis et la zone B1.
La zone A regroupe les communes situées en Île-de-France, dans la Côte d’Azur et les villes telles que Lille, Lyon, Marseille ou Montpellier.
La zone A Bis, quant à elle, comprend la ville de Paris ainsi que 76 communes situées dans les Yvelines, à Seine-St-Denis, dans le Val-de-Marne, dans le Val-d’Oise et dans les Hauts-de-Seine.
Concernant la zone B1, elle regroupe toutes les mĂ©tropoles abritant plus de 250 000 habitants, les communes de la grande couronne parisienne et toutes les villes oĂą les loyers et les prix de l’immobilier sont Ă©levĂ©s.
Bon Ă  savoir

Les logements situés en zone B2 peuvent être éligibles à la loi Pinel sous certaines conditions. En revanche, les biens implantés dans la zone C ne peuvent plus bénéficier de la défiscalisation Pinel depuis 2017.

Le barème du loyer Pinel en 2024

Le montant du loyer que vous devez pratiquer pour ĂŞtre Ă©ligible Ă  la loi Pinel est plafonnĂ© selon un barème fixĂ© en fonction de la zone d’implantation du logement. Avant une estimation loyer pinel, vous devez donc vous informer sur le plafond imposĂ© par le dispositif de dĂ©fiscalisation dans votre ville, votre dĂ©partement ou votre rĂ©gion.
Ce barème est légèrement actualisé chaque année, le plus souvent aux alentours du mois de juin, et est publié sur le bulletin officiel des finances publiques.
Voici le barème 2024 des loyers pinel selon la zone : 
 
Zone Pinel Loyer Pinel 2024
Zone A bis 18,89 €
Zone A 14,03 €
Zone B1 11,31 €
Zone B2 et C (sur agrément) 9,83 €

Ces plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement

Bon Ă  savoir

Depuis 2023, seuls les appartements pourront bĂ©nĂ©ficier de la dĂ©fiscalisation Pinel. En d’autres termes, vous ne pouvez plus prĂ©tendre Ă  une rĂ©duction d’impĂ´t si vous investissez dans une maison individuelle, que celle-ci soit situĂ©e dans une zone Ă©ligible ou non.

Zoom sur deux programmes immobiliers neufs

Condition de location et plafonds de loyer Pinel 2024

Les plafonds de ressources des locataires pour 2024 sont les suivants : 

Composition du foyer
du locataire		 Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 43 475 € 43 475 â‚¬ 35 435 € 31 892 € 31 892 €
Couple 64 976 € 64 976 € 47 321 € 42 588 € 42 588 €
Pers. seule ou couple
+ 1 personne à charge		 85 175 € 78 104 € 56 905 € 51 215 € 51 215 €
Pers. seule ou couple
+ 2 personnes à charge		 101 693 € 93 556 €

68 699 €

 61 830 € 61 830 â‚¬
Pers. seule ou couple
+ 3 personnes à charge		 120 995 € 110 753 € 80 816 € 72 735 € 72 735 €
Pers. seule ou couple
+ 4 personnes à charge		 136 151 € 124 630 € 91 078 € 81 971 € 81 971 €
Majoration par personne
à charge supplémentaire		 + 15 168 € + 13 886 € + 10 161 € + 9 142 € + 9 142 €
Bon Ă  savoir

Par ailleurs, dans le cas d'un bail commercial en loi Pinel, le montant du loyer n'est absoluement pas rĂ©gi par les mĂŞmes règles que pour un bail de location en Pinel.

Calcul loyer pinel : ce qu'il faut retenir

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du coût d’acquisition d’un immobilier locatif. Il a pour principal but de relancer l’investissement locatif dans des zones spécifiques de la France.

Quelles sont les zones prises en compte par la loi Pinel en 2024 ?

En 2024, seuls les investissements locatifs réalisés dans les zones A, A bis et B1 peuvent bénéficier d’un avantage fiscal. Depuis janvier 2022, les maisons individuelles sont exclues du dispositif. Pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel, vous devez donc investir dans un appartement.

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Pinel ?

Pour prétendre à une réduction d’impôt, vous devez respecter des conditions liées entre autres aux plafonds de loyer. Le plafond de loyer peut être plus ou moins élevé en fonction de la zone où votre appartement est situé :

  • 18,25 €/m² dans la zone A bis
  • 13,56 â‚¬/m² dans la zone A
  • 10,93 â‚¬/m² dans la zone B1
  • 9,50 â‚¬/m² dans la zone B2 Ă©ligible

Comment calculer un loyer en Pinel ?

Pour réaliser un calcul de loyer Pinel, vous devez prendre un certain nombre d’éléments en considération :

  • Le plafond de loyer dans la zone oĂą se trouve votre appartement
  • La surface utile de votre logement : surface habitable + moitiĂ© de la superficie des dĂ©pendances)

Le coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/surface utile) Ensuite, il vous suffit d’appliquer la formule suivante : surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer au m².

Est-ce la fin de la loi pinel ?

La fin de la loi Pinel Ă©tait prĂ©vue pour le 31 dĂ©cembre 2021. Finalement, le dispositif va ĂŞtre prolongĂ© jusqu'en 2024 mais l'avantage qu'il procure a Ă©tĂ© revue Ă  la baisse  :

  • 9% de rĂ©duction pour 6 ans de location
  • 12% pour 9 ans de location
  • 14% pour 12 ans de location

Cependant le gouvernement a lancĂ© en 2023 le « Pinel + ». Ce dispositif offre un avantage fiscal Ă  taux plein Ă  condition que les logements respectent certaines exigences.

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