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Le calcul du loyer Pinel en 2021

homme travaillant sur ordinateur et calculatrice
Investir dans l’immobilier locatif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %, grâce à la loi Pinel. Cependant, sachez qu’il est nécessaire de respecter certaines conditions liées entre autres aux plafonds de loyer pour pouvoir prétendre à une défiscalisation. Mais quels sont les plafonds de loyer à respecter ? Comment calculer le loyer maximum d’un logement ? Nexity vous fournit toutes les réponses à vos questions.
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La loi Pinel en bref

La loi Pinel a été créée par Sylvia Pinel, l’ancienne ministre du Logement et de l’Égalité des territoires. Ce dispositif de défiscalisation a pour principal objectif de relancer l’investissement locatif dans les zones tendues du territoire français.
À l’instar de la loi Scellier ou de la loi Duflot, il impose des conditions d’éligibilité strictes aux particuliers désireux d’obtenir une réduction d’impôt.
Parmi ces conditions, on peut citer les plafonds de loyer. En effet, pour bénéficier d’un avantage fiscal octroyé par la loi Pinel, vous devez mettre votre logement (neuf ou réhabilité) à la location pendant une durée d’au moins 6 ans et fixer son loyer à un prix n’excédant pas une certaine limite imposée par le dispositif.
Le calcul loyer Pinel doit être effectué en prenant en compte un certain nombre de critères tels que la zone dans laquelle votre logement est situé ou sa superficie.
La fin de la loi Pinel a été prévue pour le 31 décembre 2021. Néanmoins, un autre report a eu lieu et le dispositif ne devrait pas laisser sa place à une autre loi avant décembre 2024.
En 2023, l’avantage fiscal offert par le dispositif devrait être revue à la baisse :
  • 10,5% de réduction pour 6 ans de location
  • 15% pour 9 ans de location
  • 17,5% pour 12 ans de location
En 2024, la réduction d’impôt maximale à laquelle vous pourrez prétendre sera de 14%.  

Les zones éligibles à la loi Pinel en 2021

La loi Pinel est applicable dans 3 des 5 principales zones françaises, à savoir la zone A, la zone A bis et la zone B1.
La zone A regroupe les communes situées en Île-de-France, dans la Côte d’Azur et les villes telles que Lille, Lyon, Marseille ou Montpellier.
La zone A Bis, quant à elle, comprend la ville de Paris ainsi que 76 communes situées dans les Yvelines, à Seine-St-Denis, dans le Val-de-Marne, dans le Val-d’Oise et dans les Hauts-de-Seine.
Concernant la zone B1, elle regroupe toutes les métropoles abritant plus de 250 000 habitants, les communes de la grande couronne parisienne et toutes les villes où les loyers et les prix de l’immobilier sont élevés.
Bon à savoir

Les logements situés en zone B2 peuvent être éligibles à la loi Pinel sous certaines conditions. En revanche, les biens implantés dans la zone C ne peuvent plus bénéficier de la défiscalisation Pinel depuis 2017.

Le barème du loyer Pinel en 2021

Le loyer que vous devez pratiquer pour être éligible à la loi Pinel est plafonné selon un barème fixé en fonction de la zone d’implantation du logement. Avant une estimation loyer pinel, vous devez donc vous informer sur le plafond imposé par le dispositif de défiscalisation dans votre ville, votre département ou votre région.
Ce barème est légèrement actualisé chaque année, le plus souvent aux alentours du mois de juin, et est publié sur le bulletin officiel des finances publiques.
Pour l’année 2021, les plafonds de loyer à respecter pour être éligible à la loi Pinel s’élèvent à :
Zone Barème du loyer par m2
Zone A bis 17,55 €
Zone A 13,04 €
Zone B1 10,51 €
Zone B2 éligible  9,13 €

Ces plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement.

Bon à savoir

En 2021, seuls les appartements pourront bénéficier de la défiscalisation Pinel. En d’autres termes, vous ne pouvez plus prétendre à une réduction d’impôt si vous investissez dans une maison individuelle, que celle-ci soit située dans une zone éligible ou non.

Les éléments à prendre en compte pour le calcul du loyer

Comme nous l’avons mentionné précédemment, vous devez tout d’abord vous informer sur le plafond imposé par le dispositif dans votre zone avant de procéder à une estimation loyer Pinel.
Une fois que vous aurez déterminé le barème applicable à votre commune, votre département ou votre région, vous pouvez passer au calcul de la surface utile de votre bien immobilier. Cette dernière comprend la superficie habitable de votre appartement et 50 % de la surface des balcons, des terrasses ou d’autres dépendances.
Après la surface utile, vous devez calculer le coefficient multiplicateur grâce à la formule suivante : 0,7 + 19/surface utile de votre logement.
Enfin, pour effectuer le calcul loyer Pinel, il vous suffit d’appliquer la formule suivante :
 
Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone.
Bon à savoir
Les terrasses, les caves, les combles aménageables et non aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas et les caves entrent dans le calcul loyer Pinel. Néanmoins, la superficie des annexes qui entre dans l’estimation ne peut dépasser 9 m².
En d’autres termes, si votre appartement dispose d’une terrasse de 20 m², seuls les 9 m² de cette dépendance peuvent entrer dans l’estimation loyer Pinel.

Calcul du loyer loi Pinel 2021 : exemple

Afin de vous aider à mieux comprendre l’estimation loyer Pinel et à déterminer le prix maximum de la location de votre bien immobilier, nous vous proposons un exemple.
Supposons que vous avez investi dans un appartement de 50 m² de surface habitable avec un balcon de 4 m² à Nantes. Voici les différentes étapes à réaliser.

Première étape pour estimer le loyer Pinel : calculer la surface utile 

La première étape à effectuer pour estimer le loyer Pinel est de calculer la surface utile. Pour ce faire, vous devez additionner la surface habitable avec la moitié de la superficie du balcon.
La surface utile de votre logement est de donc de :
 
50 m² + (0,5 x 4) = 52 m²
Bon à savoir
La surface habitable est définie comme la superficie de votre logement essentiellement destinée à l’habitation (chambres, salle de séjour, cuisine, etc.), avec une hauteur sous plafond de 1,80 m ou plus.

Deuxième étape : calcul du coefficient multiplicateur

La seconde étape d’une estimation loyer Pinel consiste à calculer le coefficient multiplicateur. Il faut donc reprendre la formule que nous avons mentionnée précédemment, à savoir : 0,7 + (19/surface utile).
Pour déterminer le coefficient multiplicateur à appliquer dans l’estimation du loyer maximum de votre logement à Nantes, vous devez donc effectuer le calcul suivant :

0,7 + (19/52) = 1,065

Bon à savoir

Plus la surface utile de votre appartement est restreinte, plus le coefficient multiplicateur est élevé. Vous pouvez donc appliquer un loyer plus avantageux en investissant dans un logement assez exigu.

 Toutefois, sachez que le turnover de ce type de bien est nettement plus élevé que celui des appartements à grande superficie, ce qui peut entraîner des dépenses et des pertes non négligeables.

Troisième étape : calcul du loyer maximum

Après avoir défini la surface utile et le coefficient multiplicateur, pour réaliser une estimation loyer Pinel il vous suffit de déterminer le plafond de loyer par mètre carré imposé à Nantes pour entamer la dernière étape, à savoir le calcul loyer Pinel.
Nantes est en B1 selon le zonage de la loi Pinel et le plafond de loyer que vous devez appliquer pour être éligible au dispositif est de 10,44 €/m².
Le loyer maximum de votre appartement de 50 m² avec balcon de 4 m² est donc de :
52 x 1,065 x 10,44 = 578,17 €
Bon à savoir
Vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt octroyée par la loi Pinel en louant votre appartement à un prix inférieur au loyer maximum autorisé.
Pour trouver rapidement un locataire, tout en bénéficiant de l’avantage fiscal offert par ce dispositif, vous pouvez donc procéder à une baisse de votre loyer. Toutefois, veillez à ce que le tarif proposé n’ait aucun impact sur la rentabilité de votre projet.

En résumé

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du coût d’acquisition d’un immobilier locatif. Il a pour principal but de relancer l’investissement locatif dans des zones spécifiques de la France.

Quelles sont les zones prises en compte par la loi Pinel en 2021 ?

En 2021, seuls les investissements locatifs réalisés dans les zones A, A bis et B1 peuvent bénéficier d’un avantage fiscal.
À partir de 2021, les maisons individuelles sont exclues du dispositif. Pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel, vous devez donc investir dans un appartement.

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Pinel ?

Pour prétendre à une réduction d’impôt, vous devez respecter des conditions liées entre autres aux plafonds de loyer.
Le plafond de loyer peut être plus ou moins élevé en fonction de la zone où votre appartement est situé :
  • 17,55 €/m² dans la zone A bis
  • 13,04 €/m² dans la zone A
  • 10,51 €/m² dans la zone B1.
  • 9.13 €/m² dans la zone B2 éligible 

Comment calculer le loyer maximum d’un logement ?

Pour faire une estimation loyer Pinel, vous devez prendre un certain nombre d’éléments en considération :
  • Le plafond de loyer dans la zone où se trouve votre appartement
  • La surface utile de votre logement : surface habitable + moitié de la superficie des dépendances)
  • Le coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/surface utile)
Ensuite, il vous suffit d’appliquer la formule suivante : surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer au m².
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