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Amortissement LMNP : Simulation, Calcul, Exemple

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homme manipule une tablette tactile

L’amortissement LMNP comptable d’un investissement locatif consiste dans l’étalement de son coût sur toute sa durée d’utilisation. Il s’agit donc d’enregistrer, dans la comptabilité du loueur en meublé, la perte de valeur progressive d’un bien immobilier ou mobilier afin de réduire son imposition. Nous vous expliquons tout ce qu’il savoir sur la durée d’amortissement en LMNP avec exemple concret et simulation !

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Comprendre l’amortissement LMNP dans le neuf ou l’ancien 

L'amortissement : définition 

L’amortissement consiste à chiffrer la dépréciation de la valeur d’un bien sur une certaine durée. C’est donc un mécanisme comptable qui consiste à chiffrer la dépréciation de la valeur d’un bien sur une certaine durée. L’amortissement a pour donc effet de réduire la base imposable et la fiscalité du bénéficiaire. Mais alors, comment s’applique-t-il à l’investissement LMNP ?

Son impact sur l’imposition

Les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) ont le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC si leurs revenus annuels n’excèdent pas 23 000 € ou représentent moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal, ou le régime réel dans le cas contraire (à moins que le loueur opte volontairement pour ce régime). Si le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs, le régime réel peut s’avérer plus intéressant notamment grâce à l’amortissement des travaux en LMNP, qui va permettre de réduire les bénéfices déclarés et donc de payer moins d’impôts !
Bon à savoir

Découvrez notre guide sur le statut LMNP pour en savoir plus sur les conditions d’éligibilité et la fiscalité attenante.

Son fonctionnement 

L’amortissement LMNP permet de ventiler les différents composants du bien neuf ou ancien acheté pour être mis en location, avec des durées spécifiques d'amortissement (terrain, gros oeuvre, aménagements). Cette possibilité n’existe que pour les biens meublés : les biens en location vide ne sont pas éligibles.
Toute personne physique investissant dans un logement et répondant aux critères d’éligibilité définis par la loi pour obtenir le statut LMNP peut pratiquer l’amortissement. L’administration fiscale accepte le fait qu’un bien immobilier s’use avec le temps et donc se déprécie. Pour compenser cette perte de valeur, il est possible de la comptabiliser comme une charge non décaissée. Le tout permet de réduire ses revenus imposables, et par conséquent de diminuer ses impôts et ses prélèvements sociaux.
En location meublée, l’investisseur peut amortir 100 % :
  • De la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain)
  • Du montant des frais d’acte 
  • De la valeur hors taxe du mobilier 
  • Des travaux effectués dans le bien
L’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste :
  • De 5 à 10 ans généralement pour les meubles (soit 10 à 20 % par an)
  • De 25 à 40 ans généralement pour l’immobilier et les frais d’acte (soit 2,5 à 4 % par an)
Bon à savoir

Vous souhaitez amortir un bien ancien ?  C’est possible ! Tout amortissement commence lorsque l’appartement est loué en meublé, quel que soit sa date d’achat.

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Quelles sont les dépenses amortissables ?

Généralement, les dépenses amortissables en LMNP sont celles supérieures à 600 €. Il faut que les factures mentionnent une date égale ou postérieure à la date de début d’activité pour pouvoir être comptabilisées. Ensuite, l’amortissement permet de déduire le montant de la perte de valeur de chaque bien de ses recettes sur une durée d’amortissement en LMNP donnée.
Parmi les dépenses les plus couramment amorties, on retrouve les travaux effectués dans le bien et le mobilier acheté pour le meubler. Selon le type de charges et leur montant, il faut renseigner une durée spécifique d'amortissement qui doit être réaliste. Voici quelques exemples :
  • 6 ans pour la literie
  • 10 ans pour une table de séjour
  • 10 ans pour un canapé
  • 10 ans pour des travaux de peinture
  • 15 ans pour un nouveau parquet

Exemple de calcul d’amortissement LMNP

Pour calculer l'amortissement d'un bien LMNP, il suffit de diviser la valeur d'origine du bien loué par le nombre d'années d'utilisation : 

Montant de l'amortissement en LMNP = valeur du bien immobilier x valeur d'amortissement / durée d'amortissement

Cependant, avant de calculer l’amortissement en meublé LMNP, vous devez distinguer les divers éléments soumis à des régimes d’amortissement différents :
  • L’immobilier HT et hors terrain et les frais de notaire sont amortis sur une période de 20 à 40 ans
  • Les meubles et équipements HT sont amortis sur une période de 5 à 7 ans
Mettons que vous achetez un appartement neuf ou ancien pour un prix de 200 000 €. Pour définir le montant de l’amortissement annuel que vous pouvez pratiquer sur 25 ans, vous devez diviser le prix du bien par 25, ce qui donne 8 000 €. 
Le mobilier installé est d’une valeur totale de 5 000 €. Sur 5 ans, votre amortissement annuel est donc de 1 000 €. Procédez de même avec les frais de notaire de 15 000 € sur 25 ans, ce qui donne 600 € d’amortissement par an. 
Au total, votre amortissement en LMNP annuel sur les 5 premières années sera de 9 600 € (8 000 + 1 000 + 600). Au cours des 20 années suivantes, il sera de 8 600 € puisque vous aurez fini d’amortir le mobilier. 
Ensuite, si votre bénéfice comptable est de 10 000 € grâce aux recettes locatives, votre bénéfice imposable sera seulement de 400 € les 5 premières années (10 000 – 9 600) : vous avez donc l’opportunité de défiscaliser vos revenus de façon significative !
Bon à savoir

La défiscalisation est cependant plafonnée pour les particuliers investisseurs : pour profiter des avantages de l’amortissement en LMNP, les revenus générés par l’activité locative ne doivent pas excéder les 23 000 € ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer. Dans le cas contraire, le loueur en meublé passe au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Le déficit d’amortissement en LMNP 

Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit d’exploitation. Par contre, ils peuvent être différés sans plafond de montant ou de durée d’amortissement en meublé LMNP pour être imputés ultérieurement lorsque l’exploitation de la location meublée dégagera un bénéfice comptable. Ce qui constitue donc un avantage considérable ! Le déficit se cumule pour les prochaines années (sans limite de temps) pour servir en cas de bénéfice futur.
Bon à savoir

La gestion du déficit/bénéfice en amortissement LMNP est relativement complexe et il est nécessaire de conserver toutes les factures et justificatifs sur du long terme. Il est souvent recommandé de faire appel à un prestataire fiscal pour envoyer tous les éléments comptables pour les télétransmettre à l’administration fiscale compétente.

Prendre en compte chaque composant pour sa simulation d’amortissement LMNP 

Une simulation d’amortissement en LMNP ne se base pas sur la valeur globale du bien immobilier, mais sur chacun de ses composants, indépendamment les uns des autres : toiture, gros œuvre, électricité, étanchéité, finitions intérieures, etc. Chacun dispose d’un taux et d’une durée d’amortissement propres : 
 
Type de travaux Durée d'amortissement
Gros oeuvre  75 ans
Installation électrique 30 ans
Toiture 25 ans
Etanchéité 25 ans
Aménagements intérieurs 12 ans
Terrain Non amortissable
Son calcul complexe suppose l’intervention d’un expert comptable afin d’éviter toute erreur fiscale. Grâce à notre simulateur LMNP, simulez la rentabilité locative de votre bien meublé en quelques instants.
Bon à savoir
Même si vous avez acheté votre bien il y a plusieurs années, il est possible de l’amortir plus tard, à partir de votre date de début d’activité au régime réel. En cas de revente, il n'y aura aucun impact : pour le calcul de la plus-value de cession, on ne prendra pas la valeur du bien amorti, mais bien la valeur d'achat.

Amortissement en LMNP et comptabilité

L’amortissement est un des éléments clés de la LMNP au Régime Réel Simplifié.
Il vous permet en effet de réaliser des économies d’impôts non négligeable sur votre activité de loueur en meublé.
Attention ! Il est plus que nécessaire de se faire accompagner pour réaliser sa déclaration de revenu de location meublée au Réel Simplifié. Une erreur lors du calcul de l’amortissement ou sur un des Cerfa pourrait rendre ce régime peu avantageux et très contraignant !

L’amortissement en LMNP et le calcul de la plus-value

Etant donné que vous n’exercez pas votre activité en tant que statut professionnel, pratiquer des amortissements sur un bien immobilier est sans incidence.
Ainsi, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition, sans réintégration des amortissements. Elle est par la suite imposée selon le régime des particuliers et vous profiterez ainsi d’un abattement dont le taux dépendra de la durée de détention du logement.

Est-il possible de cumuler le statut LMNP et le dispositif Censi-Bouvard ?

Oui et c’était d'ailleurs un des avantages du statut LMNP avant la fin du dispositif Censi Bouvard. Vous pouviez en effet bénéficier de la réduction d’impôt offerte par ce dispositif si vous réalisiez de l’investissement locatif dans le neuf avec services. Les biens anciens étaient également éligibles à condition qu’ils aient fait l’objet d’une rénovation d’envergure.

Quelle est la limite d’amortissement LMNP ?

La déduction de l'amortissement est plafonnée : la part d'amortissement déductible ne peut pas dépasser la différence entre le montant total des loyers et les autres charges liées à l'activité de LMNP. Pour calculer la limite d'amortissement LMNP, il faut donc utiliser la formule suivante :

Limite d'amortissement déductible = montant total des loyers - montant total des charges.

Notons également, que les amortissements non déduits peuvent être reportés sur les années suivantes sans limitation de durée. Pour suivre les amortissements non déduits, il est donc important de tenir à jour un tableau qui indique les amortissements différés. Ce tableau doit être inclus dans la déclaration des résultats. Par ailleurs, le report des amortissements prend fin automatiquement en cas de vente du logement loué meublé ou de cessation de la location.

Voici un exemple de calcul de limite d'amortissement en location meublée non professionnelle, tiré du site officiel Impots.gouv.fr :

Prenons l'exemple d'un bien immobilier dont la valeur amortissable est de 150 000 € Le taux d'amortissement est de 2 %, ce qui correspond à un montant annuel d'amortissement de : 2% x 150 000 € = 3 000 € Le montant total des loyers perçus pour l'année est de 10 000 € et les charges s'élèvent à 8 000 € La limite d'amortissement est donc de : 10 000 € - 8 000 € = 2 000 €.

En d'autres termes, il reste un montant non déductible de : 3 000 € - 2 000 € = 1 000 €. Cette somme de 1 000 € pourra être déduite les années suivantes, sans limitation de durée.

L’amortissement en LMNP : ce qu’il faut retenir

Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?

Il suffit de déduire la dépréciation de la valeur du bien de ses recettes locatives sur plusieurs années (la durée d’amortissement dépend des composants) afin de diminuer son bénéfice imposable et payer moins d’impôts et de prélèvements sociaux.

Quelles sont les dépenses amortissables ?

L’amortissement en LMNP concerne les travaux effectués dans le bien et le mobilier acheté pour le meubler sur un bien neuf ou ancien acheté à but locatif.

Quelle est la durée d’un amortissement ?

L’immobilier et les frais de notaire sont généralement amortis sur une période de 20 à 40 ans, tandis que les meubles et équipements sont amortis sur une période de 5 à 7 ans.

Peut-on profiter d’un déficit d’amortissement ?

Non, il n’est pas possible d’avoir un déficit. Par contre, ce dernier est mis en réserve sans limite de temps et peut être utilisé les années suivantes en cas de bénéfice.

Régime micro-BIC ou réel ? 

Si le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs, le régime réel peut s’avérer plus intéressant notamment grâce à l’amortissement des travaux en LMNP, qui va permettre de réduire les bénéfices déclarés et donc de payer moins d’impôts ! Voici donc la différence entre le régime micro-bic et réel

Lmnp 23000 ou 70000 ?

Le régime micro-BIC s'applique à partir du moment que les recettes locatives sont inférieures à 70 000€. Les recettes du loueur en meublé non professionnel ne devant pas excéder 23.000€ c’est le régime du micro-BIC qui s’applique de plein droit. 

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