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L'amortissement LMNP : explications

homme manipule une tablette tactile

L’amortissement LMNP comptable d’un investissement locatif consiste dans l’étalement de son coût sur toute sa durée d’utilisation. Il s’agit donc d’enregistrer, dans la comptabilité du loueur en meublé, la perte de valeur progressive d’un bien immobilier ou mobilier afin de réduire son imposition. Nous vous expliquons tout ce qu’il savoir sur la durée d’amortissement en LMNP avec exemple concret et simulation !

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Comprendre l’amortissement LMNP dans le neuf ou l’ancien 

Son impact sur l’imposition

Les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) ont le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC si leurs revenus annuels n’excèdent pas 23 000 € ou représentent moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal, ou le régime réel dans le cas contraire (à moins que le loueur opte volontairement pour ce régime). Si le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs, le régime réel peut s’avérer plus intéressant notamment grâce à l’amortissement des travaux en LMNP, qui va permettre de réduire les bénéfices déclarés et donc de payer moins d’impôts !
Bon à savoir

Découvrez notre guide sur le statut LMNP pour en savoir plus sur les conditions d’éligibilité et la fiscalité attenante.

Son fonctionnement 

L’amortissement LMNP permet de ventiler les différents composants du bien neuf ou ancien acheté pour être mis en location, avec des durées spécifiques d'amortissement (terrain, gros oeuvre, aménagements). Cette possibilité n’existe que pour les biens meublés : les biens en location vide ne sont pas éligibles.
Toute personne physique investissant dans un logement et répondant aux critères d’éligibilité définis par la loi pour obtenir le statut LMNP peut pratiquer l’amortissement. L’administration fiscale accepte le fait qu’un bien immobilier s’use avec le temps et donc se déprécie. Pour compenser cette perte de valeur, il est possible de la comptabiliser comme une charge non décaissée. Le tout permet de réduire ses revenus imposables, et par conséquent de diminuer ses impôts et ses prélèvements sociaux.
En location meublée, l’investisseur peut amortir 100 % :
  • De la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain)
  • Du montant des frais d’acte 
  • De la valeur hors taxe du mobilier 
  • Des travaux effectués dans le bien
L’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste :
  • De 5 à 10 ans généralement pour les meubles (soit 10 à 20 % par an)
  • De 25 à 40 ans généralement pour l’immobilier et les frais d’acte (soit 2,5 à 4 % par an)
Bon à savoir
Attention : l’investissement locatif LMNP en résidences services permet de pratiquer l’amortissement, sauf s’il bénéficie du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. 
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Quelles sont les dépenses amortissables ?

Généralement, les dépenses amortissables en LMNP sont celles supérieures à 600 €. Il faut que les factures mentionnent une date égale ou postérieure à la date de début d’activité pour pouvoir être comptabilisées. Ensuite, l’amortissement permet de déduire le montant de la perte de valeur de chaque bien de ses recettes sur une durée d’amortissement en LMNP donnée.
Parmi les dépenses les plus couramment amorties, on retrouve les travaux effectués dans le bien et le mobilier acheté pour le meubler. Selon le type de charges et leur montant, il faut renseigner une durée spécifique d'amortissement qui doit être réaliste. Voici quelques exemples :
  • 6 ans pour la literie
  • 10 ans pour une table de séjour
  • 10 ans pour un canapé
  • 10 ans pour des travaux de peinture
  • 15 ans pour un nouveau parquet

Exemple de calcul d’amortissement LMNP

Avant de calculer l’amortissement en meublé LMNP, vous devez distinguer les divers éléments soumis à des régimes d’amortissement différents :
  • L’immobilier HT et hors terrain et les frais de notaire sont amortis sur une période de 20 à 40 ans
  • Les meubles et équipements HT sont amortis sur une période de 5 à 7 ans
Mettons que vous achetez un appartement neuf ou ancien pour un prix de 200 000 €. Pour définir le montant de l’amortissement annuel que vous pouvez pratiquer sur 25 ans, vous devez diviser le prix du bien par 25, ce qui donne 8 000 €. 
Le mobilier installé est d’une valeur totale de 5 000 €. Sur 5 ans, votre amortissement annuel est donc de 1 000 €. Procédez de même avec les frais de notaire de 15 000 € sur 25 ans, ce qui donne 600 € d’amortissement par an. 
Au total, votre amortissement en LMNP annuel sur les 5 premières années sera de 9 600 € (8 000 + 1 000 + 600). Au cours des 20 années suivantes, il sera de 8 600 € puisque vous aurez fini d’amortir le mobilier. 
Ensuite, si votre bénéfice comptable est de 10 000 € grâce aux recettes locatives, votre bénéfice imposable sera seulement de 400 € les 5 premières années (10 000 – 9 600) : vous avez donc l’opportunité de défiscaliser vos revenus de façon significative !
Bon à savoir

La défiscalisation est cependant plafonnée pour les particuliers investisseurs : pour profiter des avantages de l’amortissement en LMNP, les revenus générés par l’activité locative ne doivent pas excéder les 23 000 € ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer. Dans le cas contraire, le loueur en meublé passe au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Le déficit d’amortissement en LMNP 

Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit d’exploitation. Par contre, ils peuvent être différés sans plafond de montant ou de durée d’amortissement en meublé LMNP pour être imputés ultérieurement lorsque l’exploitation de la location meublée dégagera un bénéfice comptable. Ce qui constitue donc un avantage considérable ! Le déficit se cumule pour les prochaines années (sans limite de temps) pour servir en cas de bénéfice futur.
Bon à savoir

La gestion du déficit/bénéfice en amortissement LMNP est relativement complexe et il est nécessaire de conserver toutes les factures et justificatifs sur du long terme. Il est souvent recommandé de faire appel à un prestataire fiscal pour envoyer tous les éléments comptables pour les télétransmettre à l’administration fiscale compétente.

Prendre en compte chaque composant pour sa simulation d’amortissement LMNP 

Une simulation d’amortissement en LMNP ne se base pas sur la valeur globale du bien immobilier, mais sur chacun de ses composants, indépendamment les uns des autres : toiture, gros œuvre, électricité, étanchéité, finitions intérieures, etc. Chacun dispose d’un taux et d’une durée d’amortissement propres.
Son calcul complexe suppose l’intervention d’un expert comptable afin d’éviter toute erreur fiscale. Grâce à notre simulateur LMNP, simulez la rentabilité locative de votre bien meublé en quelques instants.
Bon à savoir
Même si vous avez acheté votre bien il y a plusieurs années, il est possible de l’amortir plus tard, à partir de votre date de début d’activité au régime réel. En cas de revente, il n'y aura aucun impact : pour le calcul de la plus-value de cession, on ne prendra pas la valeur du bien amorti, mais bien la valeur d'achat.

L’amortissement en LMNP : ce qu’il faut retenir 

En quoi consiste l’amortissement d’un bien immobilier ?

Il s’agit de déduire la dépréciation de la valeur du bien de ses recettes locatives sur plusieurs années (la durée d’amortissement dépend des composants) afin de diminuer son bénéfice imposable et payer moins d’impôts et de prélèvements sociaux.

Quelles sont les dépenses amortissables ?

L’amortissement en LMNP concerne les travaux effectués dans le bien et le mobilier acheté pour le meubler sur un bien neuf ou ancien acheté à but locatif.

Quelle est la durée d’un amortissement ?

L’immobilier et les frais de notaire sont généralement amortis sur une période de 20 à 40 ans, tandis que les meubles et équipements sont amortis sur une période de 5 à 7 ans.

Peut-on profiter d’un déficit d’amortissement ?

Non, il n’est pas possible d’avoir un déficit. Par contre, ce dernier est mis en réserve sans limite de temps et peu être utilisé les années suivantes en cas de bénéfice.
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