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Le dispositif Denormandie : les avantages de l'investissement locatif dans l'ancien

Depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie complète la loi Pinel ancien et remplace le dispositif Cosse « Louer abordable ». « Denormandie ancien » a pour objectif de faciliter l’investissement locatif dans l’ancien en offrant une réduction d’impôt de 12 à 21 % aux investisseurs. Il encourage les travaux de rénovation sur des logements vacants ou en mauvais état sur des zones précises. Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif Denormandie, ses avantages et les conditions pour en bénéficier !

Le dispositif Denormandie : un nouveau dispositif fiscal pour le logement ancien

 
En janvier 2019, un nouveau dispositif est venu compléter le système de défiscalisation français pour encourager l’investissement locatif, jusqu’ici essentiellement réservé aux logements neufs (ou remis à neuf) avec la loi Pinel. Il s’agit du dispositif Denormandie, du nom du ministre du Logement et de la Ville Julien Denormandie. La mesure vise à lutter contre la vétusté des logements anciens et vacants, et constitue une opportunité pour les investisseurs locatifs souhaitant acheter dans l’ancien à réhabiliter.
 
Aux origines du projet, un constat : 3 millions de logements vacants en France ne répondent pas aux conditions minimales pour être mis en location, et 15 % d’entre eux sont dans un état vétuste, selon le ministère de la Cohésion des Territoires. Avec le dispositif Denormandie, il s’agit donc d’encourager fiscalement les futurs propriétaires à investir dans l’ancien, rénover ces logements, et les mettre en location pour une durée minimum de 6 ans.

Pinel ou Denormandie : deux dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif

 
Les dispositifs Pinel et Denormandie sont deux mesures d’incitation fiscale pour l’investissement locatif. Les deux dispositifs ont en commun la réduction d’impôt pour les investisseurs locatifs, en contrepartie de l’acquisition d’un logement neuf (dispositif Pinel) ou ancien avec travaux (dispositif Denormandie) et de sa location à certaines conditions. 
 
Les deux dispositifs fonctionnent selon un système de zones d’éligibilité : toutes les communes ne sont pas concernées. Elles prévoient aussi des plafonds de ressources pour les locataires et des plafonds de loyer. Elles prévoient de plus des taux de réduction d’impôts évolutifs en fonction de la durée de location des biens.

244 villes éligibles au dispositif de défiscalisation Denormandie

 
La liste des 244 communes éligibles à la défiscalisation Denormandie a été publiée le 27 mars 2019. Les centres-villes anciens sont au cœur de cette mesure visant la revitalisation des logements anciens et vacants
 
La liste concerne principalement les 222 villes françaises du Programme « Action cœur de ville ». Initié par le Ministère de la Cohésion des Territoires, ce programme prévoit une convention de revitalisation sur 5 ans avec des villes moyennes, représentant ensemble 23 % de la population française et 26 % des emplois. 
 
Réparties dans toute la France, ces communes représentent toutes les régions y compris les Outre-mer. 19 villes sont concernées en Île-de-France. Les communes faisant l’objet d’une Opération de revitalisation du territoire dans le cadre de la loi ELAN peuvent également bénéficier du dispositif Denormandie.

Le dispositif Denormandie en vidéo

Denormandie : les avantages fiscaux pour les investisseurs locatifs dans l'ancien

 
Le dispositif Denormandie est avant tout un système de défiscalisation dans l’ancien. En tant qu’investisseur locatif, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % du coût total de l’opération, achat immobilier et travaux compris. Ce taux est évolutif en fonction de la période de location de votre bien :

 
  • 12 % pour une mise en location de 6 ans ;
  • 18 % pour une mise en location de 9 ans ;
  • 21 % pour une mise en location de 12 ans.
 
Prenons un exemple : vous achetez un bien immobilier de 160 000 € avec des dépenses de rénovation (parmi celles éligibles) de 40 000 €. Le bien est loué pour une période de 12 ans. Vous profitez alors d’un avantage fiscal de 33 600 € (21 % de 160 000), ce qui revient à 2 800 € de réduction d'impôt sur le revenu par année.
 
Le dispositif est en vigueur depuis le 1er janvier 2019 et jusqu’au 31 décembre 2022. C’est donc au cours de cette période de 3 ans que vous devez investir dans un logement ancien à réhabiliter pour la location, afin de bénéficier de cet avantage fiscal. Il est possible de cumuler 2 opérations par an, dans le cadre de plafonds annuels, avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 36 000 € sur 6 ans et 63 000 € sur 12 ans.
 
Bon à savoir 
Il existe des plafonds d'investissement Denormandie. Le montant de l’investissement à défiscaliser est plafonné à 300 000 € par an et 5500 €/m². Ce double plafond doit être respecté pour bénéficier de l’avantage fiscal.

Conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie

 

Conditions tenant à la location 

 
Vous souhaitez investir dans l’ancien à réhabiliter pour louer, dans l’une des 244 communes éligibles ? L’aide fiscale du dispositif Denormandie est accessible aux conditions suivantes :
 
  • Le logement doit être une résidence principale : le logement doit être loué nu (non meublé) à usage d'habitation principale.
  • Respecter la date d’effet de la location : le logement doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure).
  • Réaliser des travaux pour un montant équivalent à au moins 25 % du prix total de l’opération : le dispositif encourage la réhabilitation de logements anciens pour permettre leur mise en location. La mesure est donc adaptée aux investisseurs qui ne craignent pas les travaux !
  • Louer le logement pour une durée minimum de 6 ans à un locataire n’étant pas du même foyer fiscal que le propriétaire : il faut également que ses ressources ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi Denormandie, en fonction de la zone où est situé le logement (A bis, A, B1, B2 ou C). Seuls les logements loués vides sont concernés par le dispositif Denormandie, les logements meublés n’étant pas éligibles. De même, le logement doit être la résidence principale du locataire.
  • Ne pas dépasser les plafonds de loyers : ils sont identiques à ceux du dispositif Pinel pour le neuf et dépendent de la zone où le logement est situé. 8,93 € du m² en zone B2 et C, 10,28 €/m² en zone B1, 12,75 €/m² en zone A et 17,17 €/m² en zone A bis.
Bon à savoir
Vous devez tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux, et les plafonds de loyer sont susceptibles d’être réduits localement par arrêté du préfet de région.
 

Conditions tenant au locataire 

 
Les revenus du (ou des) locataire(s) ne doivent pas dépasser les plafonds suivants :
 
Composition du foyerZone A bisZone AZone B1
Personne seul38 465 €38 465 €31 352 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €
Personne seule ou couple +
1 personne à charge
75 361 €69 105 €50 349 €
Personne seule ou couple +
2 personnes à charge
89 976 €82 776 €60 783 €
Personne seule ou couple +
3 personnes à charge
107 463 €97 991 €71 504 €
Personne seule ou couple +
4 personnes à charge
120 463 €110 271 €80 584 €
Majoration
à partir de la 5e personne
+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €
 

Conditions d’insalubrité des biens 

 
Une condition d’insalubrité est également en vigueur pour les biens anciens en Denormandie. Puisque cet amendement cible la réhabilitation de l’habitat indigne, il convient également de savoir ce qu’inclut cette notion juridique. Elle englobe :
 
  • les immeubles, les logements et les locaux insalubres et impropres à une utilisation humaine ;
  • les maisons et les immeubles en ruine (qui présentent donc un risque d’insécurité) ;
  • les immeubles et les logements (avec des risques de saturnisme, comme le plomb accessible) ;
  • les hôtels présentant un risque pour les occupants ou les voisins ;
  • etc.
 
Ainsi, le logement éligible au dispositif Denormandie doit être insalubre à l’origine. Cette insalubrité est déterminée sur la base de 15 critères :
 
  • surface minimum habitable ;
  • hauteur minimale sous les plafonds ;
  • problème de gros oeuvre ;
  • problème d'étanchéité du toit ;
  • charpente ou toiture posant un problème de sécurité ;
  • absence ou défaut sur les garde-corps et rambardes ;
  • présence de composés connus et incompatibles avec la destination (plomb, amiante) ;
  • électricité ;
  • gaz ;
  • alimentation et évacuation des eaux ;
  • installations sanitaires ;
  • ventilation et ouverture ;
  • parois et menuiseries extérieures.
 
Si un bien immobilier ne répond pas 4 critères au minimum, il est considéré comme insalubre. Il est donc nécessaire de faire un bilan technique par un professionnel agréé pour être en mesure de profiter de la réduction d’impôts. Ce bilan doit être réalisé avant et après les travaux de rénovation pour prouver la réalité de la réhabilitation à l'administration fiscale. 
 
Bon à savoir
Les logements rénovés doivent être mis aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) dans le but de garantir leur performance énergétique et faire des économies d'énergie.

Peut-on combiner déficit foncier et dispositif Denormandie ?

 
En théorie, lorsque vous réalisez un déficit foncier (des dépenses en travaux supérieures à vos recettes locatives), vous pouvez les déduire de vos revenus pour diminuer votre base imposable. Cependant, cette mesure n’est pas cumulable avec le dispositif Denormandie. 
 
En effet, vous ne pourrez pas déduire les 25 % de travaux obligatoires réalisés dans le cadre du dispositif Denormandie pour créer un déficit foncier. En revanche, vous pourrez imputer le montant des travaux dépassant les 25 %, dans la limite de 10 700 € par an et sur vos revenus globaux (leur excédent étant reportable les années suivantes sur vos revenus fonciers).

Rénovation du logement ancien et dispositif Denormandie

 
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, vous devrez consacrer au moins 25 % de votre investissement total à des travaux de réhabilitation du logement ancien pour sa mise en location. Sont éligibles aux travaux pris en compte par le dispositif les travaux suivants :
  • Les travaux de performance énergétique : avec un objectif d’amélioration de 30 % par rapport à la consommation d’énergie constatée lors de l’achat du bien et de 20 % pour un logement en copropriété. Après travaux, la consommation devrait correspondre à une étiquette énergie E du Diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • Un bouquet d’au moins 2 travaux d’isolation ou d’économies d’énergie : isolation des fenêtres, isolation des murs, isolation des combles, remplacement d’une chaudière, modification du système de production d’eau chaude, etc. Un seul de ces deux types de travaux suffit pour être éligible au dispositif et il n’est pas obligatoire de cumuler les deux.
 
Pour rappel, l’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement décent fixe les normes locatives minimales pour pouvoir mettre un logement en location. Éclairage naturel suffisant, aération minimale, surface habitable, équipement en eau et chauffage, performance énergétique (etc.) : le propriétaire investissant dans l’ancien à réhabiliter devra prévoir des travaux permettant d’atteindre les critères de logement décent, afin de pouvoir mettre son bien en location.
 
Bon à savoir 
Les travaux éligibles au dispositif Denormandie peuvent entrer dans le cadre des travaux à TVA réduite, selon le type de travaux réalisés. Pour les travaux d’amélioration, transformation, aménagement ou entretien du logement, la TVA réduite passe à 10 %. Les travaux d’amélioration énergétique du logement peuvent bénéficier d’une TVA à 5,5 %.

Quels sont les justificatifs à prévoir ?

 
Comment prouver que vous respectez les exigences de rénovation et de performance énergétique ? Vous pouvez justifier de votre droit à la loi Denormandie en fournissant :
  • de 2 diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés par des professionnels, dont les documents attesteront des baisses de consommation d'énergie avant et après les travaux ;
  • des factures (autres que les factures d'acompte) provenant des entreprises ayant réalisé des travaux avec la mention du lieu du chantier, de la nature des travaux, et des caractéristiques et critères de performance exigés.
 
Niveau obligations déclaratives, vous devez joindre à votre déclaration de revenus de l’année (année d'achèvement de l'immeuble ou des travaux, ou bien année de l’acquisition du bien si elle est postérieure) une note faisant mention de tous les travaux réalisés, mais aussi de leur montant. Vous devez également tenir à la disposition de l’Administration tous les documents relatifs à la justification de la nature des travaux et le niveau de performance énergétique.

Quelles démarches pour bénéficier de la réduction d'impôt Denormandie ?

 
Comme nous avons pu le voir en détail précédemment, le dispositif Denormandie prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu. Il est donc nécessaire, afin d’en profiter, de déclarer son investissement locatif au moment de la déclaration annuelle de revenus.
 
Durant votre déclaration en ligne, vous devrez cocher la case « Investissements locatifs » dans la rubrique « Charges ». Si vous procédez à une déclaration papier, il faut inscrire le prix de revient de l’investissement locatif Denormandie sur votre déclaration de revenus complémentaire 2042 C, au niveau de la case correspondant à la durée de votre engagement de location. 
 
La déclaration 2044 EB permet également de renseigner certaines parties consacrées au dispositif Denormandie, comme la durée d’engagement de location choisie (6, 9 ans ou 12 ans). Peu importe la forme de votre déclaration de revenus, vous devez également joindre :
 
  • une copie de votre bail ;
  • l’avis d’imposition du locataire du logement ;
  • une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant

L’accès à la propriété facilité dans le dispositif Denormandie

 
Vous êtes convaincu par les avantages du dispositif Denormandie et vous souhaitez vous lancer dans l’acquisition d’un logement ancien à rénover ? La défiscalisation Denormandie peut vous faciliter l’accès à un prêt même sans apport, pour l’achat de votre bien comme pour le financement des travaux. Attention, cela ne vous dédouane pas des conditions de solvabilité habituelles relatives à toute demande de prêt immobilier. Mais grâce au loyer perçu et à l’avantage fiscal lié au dispositif, vous financez votre opération et facilitez le remboursement de votre crédit.
 
Pendant la période de location, l’objectif est de louer avec un minimum de vacance dans le centre-ville d’une des 244 communes éligibles. Pour ce faire, pensez à investir dans une zone prisée par les locataires. La proximité d’une université ou d’un bassin d’emploi (centre commercial, siège d’une grande entreprise, grand hôpital, etc.) peut grandement faciliter la location de votre logement. De même, la proximité de transports en commun est un critère à ne pas négliger.
 
L’investissement dans l’ancien a l’avantage de favoriser, à terme, la plus-value immobilière grâce aux travaux d’amélioration du logement que vous aurez réalisés. Au-delà de l’opportunité de défiscalisation Denormandie, vous profitez donc de la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier sur la durée !
 

Loi Denormandie : quels pièges éviter ?

 
Dans la mesure où le système Denormandie ressemble à la loi Pinel ancien, les risques pour les investisseurs sont les mêmes et il faut bien faire attention aux points suivants :
 
  • Le choix de l’emplacement : n’oubliez pas que le bien immobilier n’est pas pour vous, mais bien pour la mise en location. Il doit être situé sur un marché locatif porteur.
  • La vacance locative : surtout dans les zones B2 et C, qui sont peu attractives pour les locataires, la vacance locative amoindrirait la rentabilité de l’investissement.
  • La déclaration foncière : avec Denormandie, l'investisseur ne peut pas déduire les dépenses de travaux de ses revenus fonciers.
Bon à savoir
L’investisseur peut toutefois déduire de ses revenus fonciers les dépenses suivantes : la taxe foncière, tous les frais d'entretien du logement, les primes d'assurance, les frais de gestion locative et les intérêts d'emprunt.

Quelles nouveautés pour la loi Denormandie en 2022 ?

 
À l’origine, le dispositif Denormandie devait prendre fin au 31 décembre 2021. Toutefois, il a été une nouvelle fois prorogé jusqu’au 31 décembre 2023 par l’article 75 de la loi de finances pour 2022. D’autres modifications ont été apportées :
 
  • Suppression de la notion de « centre-ville » : le Denormandie ancien n’est plus réservé au centre des villes moyennes et s’étend à l’ensemble du territoire des communes éligibles. En effet, la notion de centre-ville était trop difficile à délimiter. Les investisseurs peuvent donc encore plus facilement se saisir du dispositif Denormandie pour acheter et rénover des logements. 
  • Liste des travaux éligibles élargie : le panel des travaux de rénovation éligible à Denormandie a été revu à la hausse. Auparavant, seules les opérations de rénovation énergétique étaient prises en compte. Maintenant, les travaux de « modernisation, assainissement ou aménagement de surfaces habitables (dont les combles et sous-sols) ou encore concernant la création de surface habitable nouvelle » sont éligibles.

Dispositif Denormandie : ce qu’il faut retenir

 
Le dispositif Denormandie s’inscrit donc dans une démarche de rénovation énergétique des logements insalubres. L’objectif, c’est de proposer davantage de biens immobiliers en location avec des conditions de vie plus favorables et plus d’économies d’énergie. Tous les investisseurs y sont éligibles, à condition de respecter les critères de location et de locataire exigés. Vous ne pouvez réaliser les travaux vous-mêmes, et le chantier doit être effectué par une équipe de professionnels labellisée RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Besoin de conseils pour déterminer si le dispositif Denormandie est le plus intéressant pour votre projet immobilier ? Contactez nos experts Nexity pour bénéficier de leurs conseils !

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