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Plafond de ressources Pinel : comment le contrôler ?

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La fin du Pinel, mais pas de la défiscalisation !

Le dispositif Pinel, qui a permis pendant des années à de nombreux français de réduire leurs impôts en investissant dans l'immobilier neuf, a tiré sa révérence au 31 décembre 2024. Cependant, il est toujours possible de bénéficier d'autres leviers pour optimiser sa fiscalité.

 

 

Investisseur Pinel, les ressources de vos futurs locataires ne devront pas excéder un barème actualisé chaque année. Pour profiter de la réduction d’impôt, certaines conditions doivent être remplies concernant le choix du locataire : un plafond de ressources Pinel est fixé afin de favoriser les foyers modestes. Alors, comment et à quel moment vérifier les revenus des éventuels locataires ? À quel document se référer ? Quels sont les plafonds Pinel pour 2024 ? Nous répondons à toutes vos questions dans cet article.

Qu’est-ce que le plafond de ressources Pinel ?

Le dispositif Pinel a été instauré en vue de favoriser l’investissement locatif des particuliers dans certaines zones dites « tendues ». Le but est de destiner ces logements à une certaine tranche de la population, qui dispose de revenus modestes sans toutefois pouvoir prétendre à l’habitat social. La location d’un logement en dispositif Pinel est donc soumise au respect d’un plafond de ressources et d’un plafond de loyers fixés par décret et par zone géographique, en euros par m2.
Ainsi, en tant que bailleur, vous devez respecter le plafond de ressources en loi Pinel pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt offerte par le dispositif. Ces derniers sont fixés par le gouvernement et actualisés chaque année. Le plafond de ressources des locataires en Pinel varie en fonction de la situation du locataire (nombre de personnes composant son foyer fiscal) et de la zone où se situe le logement. À noter que le plafond est plus élevé en zones A et A bis, celles où le marché locatif est le plus tendu !
Bon à savoir

Un arrêté du 5 juillet 2024, issu d'une volonté de répondre à la crise du logement, reclasse 688 communes en zones tendues. Des villes comme Nantes et Rennes passent ainsi de la zone B1 à la zone A.

Pinel et plafond de ressources : pourquoi ça existe ? 

En France, on distingue de nombreuses zones en tension foncière, où la demande de logement est supérieure à l’offre. Paris, Bordeaux, Lyon, Lille : ce sont des villes où le marché immobilier est tendu et où les prix d’achat flambent, ce qui se répercute sur le montant des loyers. Ainsi, de nombreux ménages modestes rencontrent des difficultés à se loger dans les zones tendues. 
 
La ministre du Logement Sylvia Pinel a donc imaginé un nouveau dispositif favorisant l’accès au logement des ménages modestes, mais qui ne peuvent toutefois pas prétendre aux logements sociaux. Les propriétaires bailleurs profitent d’un avantage fiscal en échange duquel ils s’engagent à louer leurs biens à des locataires qui respectent le plafond de ressources Pinel. Le dispositif permet d’éviter que les ménages plus aisés s’accaparent les logements à bas coût.
 
Sachez que vous pouvez louer à n’importe quel membre de votre famille, tant qu’il n’appartient pas à votre foyer fiscal et présente un niveau de ressource inférieur ou égal aux plafonds Pinel. 

Barème du plafond de revenu Pinel

En métropole 

Vous trouverez ci-dessous le plafond de ressources Pinel mis à jour pour 2024  :
    1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes 6 personnes 7 personnes 8 personnes et +
ZONE A & A bis 2024 49 000 €
+32,43%		 68 600 €
+32,43%		 83 300 €
+32,43%		 98 000 €
+32,43%		 112 700 €
+32,43%		 127 400 €
+32,43%		 142 100 €
+32,43%		 156 800 €
+32,43%
2023 37 000 € 51 800 € 62 900 € 74 000 € 85 100 € 96 200 € 107 300 € 118 400 €
ZONE B1 2024 34 500 €
+15%		 48 300 €
+15%		 58 700 €
+15,1%		 69 100 €
+15,17%		 79 500 €
+15,22%		 89 900 €
+15,26%		 100 300 €
+15,29%		 110 700 €
+15,31%
2023 30 000 € 42 000 € 51 000 € 60 000 € 69 000 € 78 000 € 87 000 € 96 000 €
ZONE B2 2024 31 500 €
+16,67%		 44 100 €
+16,67%		 53 600 €
+16,78%		 63 100 €
+16,85%		 72 600 €
+16,91%		 82 100 €
+16,95%		 91 600 €
+16,99%		 101 100 €
+17,01%
2023 27 000 € 37 800 € 45 900 € 54 000 € 62 100 € 70 200 € 78 300 € 86 400 €
ZONE C 2024 28 500 €
+16,67%		 39 900 €
+16,67%		 48 500 €
+16,78%		 57 100 €
+16,85%		 65 700 €
+16,91%		 74 300 €
+16,95%		 82 900 €
+16,99%		 91 500 €
+17,01%
2023 24 000 € 33 000 € 40 800 € 48 000 € 55 200 € 62 400 € 69 600 € 76 800 €

 

En outre mer 

Pour 2024, le seuil de ressources Pinel de votre locataire est différent en outre-mer (Guadeloupe, Martinique, St Martin, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, etc.). Voici le plafond de ressources Pinel appliqués : 

Composition du foyer fiscal Département d'outre-mer (Dom)
Guadeloupe - Guyane - Martinique - Mayotte - La Réunion		 Saint-Martin
Saint-Pierre-et-Miquelon		 Polynésie Française
Nouvelle-Calédonie
Iles Wallis et Futuna
Personne seule 31 589 € 31 589 € 34 369 €
Couple 42 186 € 42 186 € 45 896 €
+ 1 personne à charge 50 731 € 50 731 € 55 192 €
+ 2 personnes à charge 61 243 € 61 243 € 66 630 €
+ 3 personnes à charge 72 044 € 72 044 € 78 380 €
+ 4 personnes à charge 81 192 € 81 192 € 88 333 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 9 063 € + 9 063 € + 9 859 €
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Comment et quand contrôler les ressources de vos locataires pour le plafond Pinel ?

Pour apprécier si les ressources de potentiels locataires respectent le barème Pinel, il suffit de vous reporter à leur avis d’imposition de l’année précédente, et de vous baser sur le montant de leur revenu fiscal de référence (RFR). Ce dernier prend en compte la totalité des revenus d’un foyer, imposables ou non. Il permet notamment de déterminer qui peut bénéficier de certaines aides sociales ou d’avantages fiscaux. En cas de colocation, chacun de vos colocataires doit respecter le plafond de ressources Pinel, qui lui est applicable individuellement.

Quelles déclarations d’impôt du locataire pour calculer le plafond de ressources Pinel ?

Le revenu fiscal de référence est donc systématiquement indiqué sur l’avis d’imposition avec le nombre de personnes à charge, mais vous devez demander le document de la bonne année puisque la date est très importante. Pour faire simple :

  • Pour signer un bail Pinel en 2024, vous devez vérifier le plafond de ressources du locataire avec son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 ;

  • Les baux signés en 2023 exigeaient l’étude de l’avis d’impôt 2022 (sur revenus 2021) ;

  • En 2024, un propriétaire Pinel doit regarder l’avis d’impôt 2023 du locataire sur 2022.
Le contrôle du revenu de vos locataires se fait uniquement au moment de la signature du bail : si leurs ressources évoluent à la hausse après coup, il n’est pas possible de remettre en cause votre contrat de location ou vos avantages fiscaux. Ainsi, si le locataire dépasse le plafond de ressources Pinel en cours de bail, il peut rester et vous pouvez conserver votre réduction d’impôts sans risque.
Bon à savoir
La date de l’avis d’imposition peut se révéler problématique si votre futur locataire est au-dessus du seuil puisque la location devient alors impossible. Il faut toutefois savoir que l’administration fiscale prévoit une notion de clémence sur le plafond de ressources Pinel : il est exceptionnellement possible de retenir l’avis d’imposition de l‘année suivante si les revenus ont baissé. Dans certaines situations, le revenu fiscal de référence du locataire est au-dessous du seuil sur l’année N+1 : le montage est alors valide. Ce cas particulier peut toutefois s’appliquer uniquement pour une location après septembre, puisqu’il faut connaitre l’avis d’imposition concerné.

Quelles sont les autres conditions à respecter en plus du plafond de revenu Pinel ?

En plus des conditions liées au plafond de ressources Pinel, il faut répondre à des critères liés au bien et au montant du loyer :
  • Les conditions liées au logement en Pinel : il faut acquérir un logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à construire. Pour qu’un bien ancien soit éligible, il doit faire l’objet d’une rénovation lourde pour le remettre à neuf (on parle alors du dispositif Denormandie). Le logement doit également répondre à des conditions de performance énergétique (réglementation RT 2012, BBC rénovation 2009 ou label HPE en fonction du bien). Le logement doit également se situer sur l’une des 5 zones en métropole, proposé en location vide et servir de résidence principale au locataire.
  • Les plafonds de loyers en Pinel : il faut également respecter les plafonds de loyers, qui sont variables selon la zone géographique concernée. Le montant est hors charges, calculé mensuellement et par mètre carré.
Bon à savoir
Bon à savoir :
En complément du plafond de ressources Pinel, voici les plafonds de loyers Pinel en 2024 :
  • 18,25 €/m² dans la zone A bis
  • 13,56 €/m² dans la zone A
  • 10,93 €/m² dans la zone B1
  • 9,50 €/m² dans la zone B2 éligible

Plafond de ressources Pinel : ce qu’il faut retenir

Qu'est-ce que la Loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui encourage l'investissement dans l'immobilier locatif neuf. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en échange de la mise en location du bien pour une durée déterminée.

Jusqu'à quelle date peut-on bénéficier du dispositif pinel ?

Vous pouvez bénéficier du dispositif Pinel jusqu'à fin décembre 2024. 

Comment calculer le loyer Pinel ? 

Pour effectuer le calcul du loyer Pinel, il vous suffit d’appliquer la formule suivante :

Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de votre zone.

Qu'est-ce que les plafonds de ressources Pinel ? 

Le plafond de ressources Pinel permet donc aux revenus modestes d’accéder à des logements bon marché tandis que les propriétaires bailleurs profitent d’avantages fiscaux (réduction d’impôts). Ils varient selon la zone géographique du bien mis en location.

Pour savoir si un locataire dépasse ou non le seuil de revenu Pinel, il faut se baser sur l’avis d’imposition de l’année précédente à la signature du contrat de location. Ce document mentionne également le nombre de personnes à charge pour appliquer le bon plafond de ressources Pinel et plafond de loyers aux bons foyers.

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