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Plafond de ressources Pinel : comment le contrôler ?

bureau avec marteau de loi

Investisseur Pinel, les ressources de vos futurs locataires ne devront pas excéder un barème actualisé chaque année. Pour profiter de la réduction d’impôt, certaines conditions doivent être remplies concernant le choix du locataire : un plafond de ressources Pinel est fixé afin de favoriser les foyers modestes. Alors, comment et à quel moment vérifier les revenus des éventuels locataires ? À quel document se référer ? Quels sont les plafonds Pinel pour 2023 ? Nous répondons à toutes vos questions dans cet article.

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Qu’est-ce que le plafond de ressources Pinel ?

Le dispositif Pinel a été instauré en vue de favoriser l’investissement locatif des particuliers dans certaines zones dites « tendues ». Le but est de destiner ces logements à une certaine tranche de la population, qui dispose de revenus modestes sans toutefois pouvoir prétendre à l’habitat social. La location d’un logement en dispositif Pinel est donc soumise au respect d’un plafond de ressources et d’un plafond de loyers fixés par décret et par zone géographique, en euros par m2.
Ainsi, en tant que bailleur, vous devez respecter le plafond de ressources en loi Pinel pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt offerte par le dispositif. Ces derniers sont fixés par le gouvernement et actualisés chaque année. Le plafond de ressources des locataires en Pinel varie en fonction de la situation du locataire (nombre de personnes composant son foyer fiscal) et de la zone où se situe le logement. À noter que le plafond est plus élevé en zones A et A bis, celles où le marché locatif est le plus tendu !
Bon à savoir

Par exemple, le montant maximum de ressources pour un célibataire est de 39 363 € pour les zones A et A bis, contre 32 084 € en zone B1. Pour une famille avec 2 enfants à charge, le plafond de ressources Pinel est porté à 92 076 € en zone A bis, 84 708 € en A, et 62 202 € en B1.

Pinel et plafond de ressources : pourquoi ça existe ? 

En France, on distingue de nombreuses zones en tension foncière, où la demande de logement est supérieure à l’offre. Paris, Bordeaux, Lyon, Lille : ce sont des villes où le marché immobilier est tendu et où les prix d’achat flambent, ce qui se répercute sur le montant des loyers. Ainsi, de nombreux ménages modestes rencontrent des difficultés à se loger dans les zones tendues. 
La ministre du Logement Sylvia Pinel a donc imaginé un nouveau dispositif favorisant l’accès au logement des ménages modestes, mais qui ne peuvent toutefois pas prétendre aux logements sociaux. Les propriétaires bailleurs profitent d’un avantage fiscal en échange duquel ils s’engagent à louer leurs biens à des locataires qui respectent le plafond de ressources Pinel. Le dispositif permet d’éviter que les ménages plus aisés s’accaparent les logements à bas coût.
Sachez que vous pouvez louer à n’importe quel membre de votre famille, tant qu’il n’appartient pas à votre foyer fiscal et présente un niveau de ressource inférieur ou égal aux plafonds Pinel

Barème du plafond de revenu Pinel

En métropole 

Vous trouverez ci-dessous le plafond de ressources Pinel mis à jour pour 2023  :
Composition du foyer
du locataire
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 39 363 € 39 363 € 32 084 € 28 876 € 28 876 €
Couple 58 831 € 58 831 € 42 846 € 38 560 € 38 560 â‚¬
Pers. seule ou couple
avec 1 personne à charge
77 120 € 70 718 € 51 524 € 46 372 € 46 372 €
Pers. seule ou couple
avec 2 personnes à charge
92 076 € 84 708 €

62 202 â‚¬

55 982 € 55 982 â‚¬
Pers. seule ou couple
avec 3 personnes à charge
109 552 € 100 279 € 73 173 € 65 856 € 65 856 €
Pers. seule ou couple
avec 4 personnes à charge
123 275 € 112 844 € 82 465 € 74 219 € 74 219 €
Majoration par personne
à charge supplémentaire à partir de la 5ème 
+ 13 734 € + 12 573 € + 9 200 € + 8 277 € + 8 277  €

En outre mer 

Pour 2023, le seuil de ressources Pinel de votre locataire est différent en outre-mer (Guadeloupe, Martinique, St Martin, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, etc.). Voici le plafond de ressources Pinel appliqués : 

 

 

Composition du foyer locataire

Départements d’outre-mer
Saint-Martin 
Saint-Pierre-et-Miquelon
Nouvelle-Calédonie
Polynésie française
Ile Wallis et Futuna
Personne seule 28 606 € 31 099 €
Couple 38 202 € 41 528 €
Personne seule ou couple avec
1 personne à charge
45 941 € 49 941 €
Personne seule ou couple avec
2 personnes à charge
55 461 € 60 290 €
Personne seule ou couple avec
3 personnes à charge
65 241 € 70 923 €
Personne seule ou couple avec
4 personnes à charge
73 527 € 79 928 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la 5e
+ 8 206 € + 8 920 €

Comment et quand contrôler les ressources de vos locataires pour le plafond Pinel ?

Pour apprécier si les ressources de potentiels locataires respectent le barème Pinel, il suffit de vous reporter à leur avis d’imposition de l’année précédente, et de vous baser sur le montant de leur revenu fiscal de référence (RFR). Ce dernier prend en compte la totalité des revenus d’un foyer, imposables ou non. Il permet notamment de déterminer qui peut bénéficier de certaines aides sociales ou d’avantages fiscaux. En cas de colocation, chacun de vos colocataires doit respecter le plafond de ressources Pinel, qui lui est applicable individuellement.
Quelles déclarations d’impôt du locataire pour calculer le plafond de ressources Pinel ? Le revenu fiscal de référence est donc systématiquement indiqué sur l’avis d’imposition avec le nombre de personnes à charge, mais vous devez demander le document de la bonne année puisque la date est très importante. Pour faire simple :
  • Pour signer un bail Pinel en 2023, vous devez vérifier le plafond de ressources du locataire avec son avis d’imposition 2022 sur les revenus 2021 ;
  • Les baux signés en 2022 exigeaient l’étude de l’avis d’impôt 2021 (sur revenus 2020) ;
  • En 2023, un propriétaire Pinel devra regarder l’avis d’impôt 2022 du locataire sur 2021.
Le contrôle du revenu de vos locataires se fait uniquement au moment de la signature du bail : si leurs ressources évoluent à la hausse après coup, il n’est pas possible de remettre en cause votre contrat de location ou vos avantages fiscaux. Ainsi, si le locataire dépasse le plafond de ressources Pinel en cours de bail, il peut rester et vous pouvez conserver votre réduction d’impôts sans risque.
Bon à savoir
La date de l’avis d’imposition peut se révéler problématique si votre futur locataire est au-dessus du seuil puisque la location devient alors impossible. Il faut toutefois savoir que l’administration fiscale prévoit une notion de clémence sur le plafond de ressources Pinel : il est exceptionnellement possible de retenir l’avis d’imposition de l‘année suivante si les revenus ont baissé. Dans certaines situations, le revenu fiscal de référence du locataire est au-dessous du seuil sur l’année N+1 : le montage est alors valide. Ce cas particulier peut toutefois s’appliquer uniquement pour une location après septembre, puisqu’il faut connaitre l’avis d’imposition concerné.

Quelles sont les autres conditions à respecter en plus du plafond de revenu Pinel ?

En plus des conditions liées au plafond de ressources Pinel, il faut répondre à des critères liés au bien et au montant du loyer :
  • Les conditions liées au logement en Pinel : il faut acquérir un logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à construire. Pour qu’un bien ancien soit éligible, il doit faire l’objet d’une rénovation lourde pour le remettre à neuf (on parle alors du dispositif Denormandie). Le logement doit également répondre à des conditions de performance énergétique (réglementation RT 2012, BBC rénovation 2009 ou label HPE en fonction du bien). Le logement doit également se situer sur l’une des 5 zones en métropole, proposé en location vide et servir de résidence principale au locataire.
  • Les plafonds de loyers en Pinel : il faut également respecter les plafonds de loyers, qui sont variables selon la zone géographique concernée. Le montant est hors charges, calculé mensuellement et par mètre carré.
Bon à savoir
Bon à savoir :
En complément du plafond de ressources Pinel, voici les plafonds de loyers Pinel en 2023 :
  • 17,55 €/m² dans la zone A bis
  • 13,04 €/m² dans la zone A
  • 10,51 €/m² dans la zone B1
  • 9,13 €/m² dans la zone B2 éligible

Plafond de ressources Pinel : ce qu’il faut retenir 

Le plafond de ressources Pinel permet donc aux revenus modestes d’accéder à des logements bon marché tandis que les propriétaires bailleurs profitent d’avantages fiscaux (réduction d’impôts). Ils varient selon la zone géographique du bien mis en location. Pour savoir si un locataire dépasse ou non le seuil de revenu Pinel, il faut se baser sur l’avis d’imposition de l’année précédente à la signature du contrat de location. Ce document mentionne également le nombre de personnes à charge pour appliquer le bon plafond de ressources Pinel et plafond de loyers aux bons foyers.
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