[LIVE DE L'IMMO] Pourquoi c'est plus que jamais le moment d'investir ?
Je m’inscris
Nexity immobilier
Mon historique
Conseils en investissement immobilier

Investir dans l'immobilier sans apport : c'est possible !

remise des clés à un couple senior

Le saviez-vous ? Près de 60 % des crédits immobiliers destinés à financer un investissement locatif sont accordés sans apport. Pour espérer réussir à obtenir un crédit immobilier couvrant 110 % du prix du logement que vous souhaitez acheter, suivez nos conseils !

Apport personnel : rappel des principes de base

Légalement parlant, aucun montant minimal ou maximal d’apport n’est imposé quand on emprunte de l’argent. Dans la pratique, les banques demandent quand souvent un apport de 10% du montant de l’acquisition, mais c’est moins vrai lors d’un achat locatif, c’est ce que nous allons voir. 
Bon à savoir
N’oubliez pas que vous devrez aussi régler des droits de mutation chez le notaire. Ils sont de l’ordre de 2 à 3% dans le neuf et de 7 à 8% dans l’ancien. Il est important de les prendre en compte avant de calculer votre rentabilité et de vous lancer dans votre achat locatif.

Achat locatif sans apport : des conditions favorables 

Les banques sont logiquement moins frileuses à accorder un prêt sans apport dans le cadre d’un projet d’investissement locatif que dans celui d’une accession à la propriété classique.
 
En effet, les loyers générés vont couvrir une bonne part, voire la totalité des mensualités de remboursement du prêt. Autrement dit, le risque d’impayé pour la banque est largement inférieur, puisqu’il est surtout lié à la vacance locative (qui reste normalement assez rare) ; vous êtes donc dans des conditions favorables qui peuvent permettre, sous certaines conditions, de faire votre investissement locatif sans apport. 

Achat locatif sans apport : nos conseils pour monter votre dossier

Soyez clair sur le coût total de votre projet immobilier

La première chose est d’établir votre financement grâce à nos calculettes immo gratuites.Tentez de réduire au maximum les besoins financiers superflus qui peuvent être reportés, en reconduisant par exemple des travaux annexes non indispensables. Le coût total de votre projet immobilier doit sembler raisonnable aux yeux du banquier.

Préparez votre dossier avec sérieux

Une part subjective existe toujours dans la décision finale de la banque. C’est important de tout faire pour laisser une bonne impression. Cela peut être décisif si le banquier hésite.
 
L’étude de faisabilité avant la validation de votre financement passe par la constitution d'un dossier complet. Cela mettra toutes les chances de votre côté et permettra d’appuyer votre motivation et votre sérieux. Vous pouvez aussi joindre les documents relatifs aux placements que vous avez récemment ouverts : cela rassurera la banque sur votre capacité future à épargner.
 
Les banques sont là pour vous apporter des solutions adaptées et bénéfiques pour votre projet. 

Soyez un “bon client”, du mieux que vous pouvez 

Les banques privilégient aussi les « bons clients », à savoir ceux qui souscrivent aux différentes offres parallèles telles que les assurances. Montrer que vous êtes un partenaire et que chacun est gagnant dans l’opération augmente largement vos chances d’investir en immobilier sans apport. 
 
Nous ne pouvons que vous recommander d’être bien entouré dans cette démarche décisive en vous rapprochant par exemple d’un service de courtage immobilier ou de Solutions Crédit afin de bénéficier d’une expertise qualifiée.

Ces consultants seront aptes à définir pour vous un bilan détaillé sur la faisabilité de votre projet. Le feu vert d’un courtier sera un argument très précieux pour votre dossier.

Bon à savoir
Pour sécuriser votre investissement immobilier sans apport, votre banque pourra aussi vous demander de souscrire une assurance loyers impayés. C’est un double gain pour vous : vous êtes ce “bon client” et vous êtes protégé en cas de défaut de paiement de vos locataires. De plus, cela vous permet de prévoir avec beaucoup plus de précision votre calcul de rentabilité locative. Sachez aussi que les primes payées aux assurances sont déductibles de vos revenus fonciers si vous relevez du régime réel d’imposition.

Profitez des dispositifs mis en place par l’État pour votre projet

Si l’investissement peut bénéficier d’avantages fiscaux, cela jouera forcément en votre faveur. 
 

La loi Pinel

 

Dans le cadre du dispositif Pinel, vous profitez d’une réduction d’impôt de 21% sur une période de 12 ans si vous décidez d’investir dans de l’immobilier neuf pour le mettre en location.
 

Le statut LMNP

 

Avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP, vous pouvez opter pour deux régimes fiscaux :
  • Le “micro-BIC” si vos recettes locatives sont inférieures à 70 000€ : vous profitez dans ce cas d’un abattement forfaitaire global de 50%. 
  • Le réel si vos recettes locatives sont supérieures à 70 000€ (ou sur option peu importe votre situation) : vous profitez dans ce cas d’une optimisation fiscale avec la déduction de vos charges réelles (charges de copropriété, les frais et intérêts bancaires, les frais d’entretien et travaux de réparation, les assurances liées au logement…).

Le dispositif Censi-Bouvard

 

Avec l’amendement Censi-Bouvard, vous pouvez :

  • Sécuriser vos loyers pendant 11 ans : que votre bien soit loué ou non, vous aurez la garantie de percevoir vos loyers. 
  • Récupérer les 20% de TVA de votre investissement (dans certaines conditions)
  • Réduire vos impôts pendant 9 ans jusqu’à 33 000€ ou jusqu’à 11% du prix HT de votre bien. 
Vous cherchez à investir dans le neuf? Consultez notre page dédiée.
 
>> À lire également : les dispositif de défiscalisation
 

Choisissez bien votre logement

Pour espérer obtenir votre prêt et financer votre investissement locatif sans apport, la banque prête attention au logement dans lequel vous souhaitez investir. Elle s’intéresse à ce qui va impacter à la hausse ou à la baisse votre rendement locatif, avec notamment :
  • La vacance locative, c’est-à-dire les périodes d’inoccupation du logement (défaut de locataire, sinistre, réalisation de travaux conséquents) durant lesquelles aucun loyer ne sera perçu. C’est ce que vous pouvez éviter avec l’assurance de loyers impayés citée plus haut. 
  • La taille du logement, qui a une incidence sur le coût d’entretien du bien et la fréquence du turn-over chez les locataires (et donc aussi sur le risque de vacance locative) 
  • Le financement du bien immobilier : si réaliser un achat locatif sans apport est moins difficile quand il s’agit d’acheter un logement destiné à la location, il convient de bien négocier le coût de l’assurance de prêt proposé pour optimiser au mieux votre investissement.
  • La situation géographique, qui détermine le niveau de la demande et donc des loyers pratiqués, et qui induit des taxes locales (taxe foncière et taxe d’habitation notamment) plus ou moins élevées.
  • Le caractère neuf ou ancien du logement, qui permet de bénéficier d’incitations fiscales différentes, mais qui a également un impact sur le montant des frais prévisionnels d’entretien et de mise aux normes.
 

Optimisez votre situation financière pour obtenir votre prêt sans apport et à taux d’emprunt intéressant 

Le grand intérêt d’investir en immobilier sans apport est de profiter de l’effet de levier du crédit. Cela consiste à utiliser l’emprunt bancaire pour investir, puis de rembourser tout ou partie des mensualités bancaires par le biais des loyers perçus avec votre bien.

Plus votre taux d’intérêt est bas, plus vous profitez de l’effet de levier du crédit ; mais plus votre apport est faible, plus votre taux d’emprunt est élevé. L’idée est donc de négocier une durée plus longue pour “compenser” l’absence d’apport et pour diminuer le plus possible les mensualités afin de maximiser votre rentabilité et vos flux de trésorerie. Cela permet de faire un premier pas dans l’investissement immobilier et d’accumuler les investissements sans jamais avoir à poser soi-même d’argent sur la table.
 
Pour vous permettre de faire votre investissement locatif sans apport, à bon taux et à bonne durée, la banque va aussi et surtout regarder :
 
  • Le montant de vos revenus : selon si vous gagnez le SMIC ou 5 000€ par mois, vous ne pourrez pas prétendre au même montant d’emprunt, car vous n’aurez pas la même capacité de remboursement. 
 
  • La régularité de vos revenus : la situation la plus favorable pour les banques est le CDI, ce statut est censé garantir des revenus fixes et stables. Si vous êtes travailleur indépendant, il faudra davantage justifier d’une bonne santé financière. 
 
  • La gestion de vos finances personnelles : c’est un critère souvent mis de côté et qui a pourtant toute son importance. Idéalement, vous avez évité les découverts bancaires et les incidents de remboursements. Le plus souvent, la banque vous demandera au minimum vos relevés de compte des 3 derniers mois. Si vous vivez au-dessus de vos moyens, vous limitez grandement vos chances d’obtenir un prêt, même si vous avez un apport. Par contre, si vous mettez de côté chaque mois un % important de vos revenus, il y a toutes les chances que la banque vous accorde le prêt. La banque préfère généralement une personne qui gagne 1800€ et qui épargne chaque mois 20% depuis des années, plutôt qu’une personne qui gagne le double, mais qui n’a jamais épargné.
 
  • Vos précédents investissements : Si vous avez d’autres crédits en cours sur des investissements locatifs avec flux de trésorerie négatifs, cela ne joue pas en votre faveur. A contrario, si vous avez déjà réalisé des investissements locatifs avec flux de trésorerie positifs, cela prouve à votre banque que vous êtes un bon investisseur et que votre capacité de remboursement est améliorée, au lieu d’être amputée. La prise en compte de ces flux de trésorerie, aussi appelé “cash-flow” (link interne) est donc capitale avant d’investir en immobilier. 

En résumé

Quel principe de base pour l’apport personnel ?
 
Le plus souvent, les banques demandent 10%. Mais dans le cadre d’un investissement locatif, vous êtes en meilleure position que dans le cadre d’un achat immobilier pour vous-même car les loyers générés vont couvrir une bonne part, voire la totalité des mensualités de remboursement du prêt. 
 
Quels conseils pour financer son investissement locatif sans apport personnel ?
 
  • Soyez clair sur le coût total de votre projet immobilier
  • Préparez votre dossier avec sérieux
  • Soyez un “bon client”
  • Prenez en compte les dispositifs de défiscalisation dans votre projet
  • Choisissez bien votre logement 
  • Optimisez vos finances personnelles pour obtenir votre prêt sans apport et avec le meilleur taux d’emprunt possible.
NOS ARTICLES LIÉS