Investir dans l'immobilier sans apport : c'est possible !

Choisissez bien votre logement

• La vacance locative, c’est-à-dire les périodes d’inoccupation du logement (défaut de locataire, sinistre, réalisation de travaux conséquents) durant lesquelles aucun loyer ne sera perçu. C’est ce que vous pouvez éviter avec l’assurance de loyers impayés citée plus haut. 
• La taille du logement, qui a une incidence sur le coût d’entretien du bien et la fréquence du turn-over chez les locataires (et donc aussi sur le risque de vacance locative) 
• Le financement du bien immobilier : si réaliser un achat locatif sans apport est moins difficile quand il s’agit d’acheter un logement destiné à la location, il convient de bien négocier le coût de l’assurance de prêt proposé pour optimiser au mieux votre investissement.
• La situation géographique, qui détermine le niveau de la demande et donc des loyers pratiqués, et qui induit des taxes locales (taxe foncière et taxe d’habitation notamment) plus ou moins élevées.
• Le caractère neuf ou ancien du logement, qui permet de bénéficier d’incitations fiscales différentes, mais qui a également un impact sur le montant des frais prévisionnels d’entretien et de mise aux normes.

Optimisez votre situation financière pour obtenir votre prêt sans apport et à taux d’emprunt intéressant 

Le grand intérêt d’investir en immobilier sans apport est de profiter de l’effet de levier du crédit. Cela consiste à utiliser l’emprunt bancaire pour investir, puis de rembourser tout ou partie des mensualités bancaires par le biais des loyers perçus avec votre bien.

• Le montant de vos revenus : selon si vous gagnez le SMIC ou 5 000€ par mois, vous ne pourrez pas prétendre au même montant d’emprunt, car vous n’aurez pas la même capacité de remboursement. 
• La régularité de vos revenus : la situation la plus favorable pour les banques est le CDI, ce statut est censé garantir des revenus fixes et stables. Si vous êtes travailleur indépendant, il faudra davantage justifier d’une bonne santé financière. 
• La gestion de vos finances personnelles : c’est un critère souvent mis de côté et qui a pourtant toute son importance. Idéalement, vous avez évité les découverts bancaires et les incidents de remboursements. Le plus souvent, la banque vous demandera au minimum vos relevés de compte des 3 derniers mois. Si vous vivez au-dessus de vos moyens, vous limitez grandement vos chances d’obtenir un prêt, même si vous avez un apport. Par contre, si vous mettez de côté chaque mois un % important de vos revenus, il y a toutes les chances que la banque vous accorde le prêt. La banque préfère généralement une personne qui gagne 1800€ et qui épargne chaque mois 20% depuis des années, plutôt qu’une personne qui gagne le double, mais qui n’a jamais épargné.
• Vos précédents investissements : Si vous avez d’autres crédits en cours sur des investissements locatifs avec flux de trésorerie négatifs, cela ne joue pas en votre faveur. A contrario, si vous avez déjà réalisé des investissements locatifs avec flux de trésorerie positifs, cela prouve à votre banque que vous êtes un bon investisseur et que votre capacité de remboursement est améliorée, au lieu d’être amputée. La prise en compte de ces flux de trésorerie, aussi appelé “cash-flow” (link interne) est donc capitale avant d’investir en immobilier.