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Conseils en investissement immobilier

Comment faire un achat locatif sans apport ?

remise des clés à un couple senior

Le saviez-vous ? Près de 60 % des crédits immobiliers destinés à financer un investissement locatif sont accordés sans apport*. Pour espérer réussir à obtenir un crédit immobilier couvrant 110 % du prix du logement que vous souhaitez acheter, suivez ces 3 étapes : construire un projet sérieux, choisir un logement avec potentiel, et négocier un taux intéressant.

Achat locatif sans apport : l’importance du projet

Les banques sont logiquement moins frileuses à accorder un prêt sans apport dans le cadre d’un projet d’investissement locatif que dans celui d’une accession à la propriété classique. En effet, les loyers générés vont couvrir une bonne part, voire la totalité, des mensualités de remboursement du prêt.

Si, de plus, l’investissement peut bénéficier du dispositif Pinel, les avantages fiscaux seront intégrés dans le calcul de votre "reste à vivre". Mais attention, dans tous les cas, votre dossier devra présenter :

  • un profil d’emprunteur parfait (pas de découverts bancaires, d’incidents de remboursements, ni d’autres crédits en cours) ;
  • une capacité de remboursement correspondant aux mensualités minorées des loyers perçus ;
  • un bien immobilier attractif sur le marché de la location.

L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

Bien choisir le logement à louer pour obtenir un prêt sans apport

En effet, pour vous accorder un crédit immobilier sans apport, la banque va généralement prêter attention au logement dans lequel vous souhaitez investir. Elle pourrait notamment regarder :

  • sa situation géographique et son type (F1, F2, etc.) pour le comparer au marché des locations immobilières du secteur ;
  • son potentiel rendement locatif, pour déterminer la part des mensualités de crédit qui ne sera pas couverte par les loyers ;
  • la possibilité, selon sa zone géographique, d’investir en bénéficiant du dispositif Pinel.

Obtenir un bon taux d’intérêt en empruntant sans apport pour louer

Si réaliser un achat locatif sans apport est moins difficile quand il s’agit d’acheter un logement destiné à la location, il convient de bien négocier le taux d’intérêt et le coût de l’assurance de prêt proposés pour optimiser au mieux votre investissement. Vous avez probablement intérêt à déléguer votre recherche de crédit et d’assurance à un courtier. Ce professionnel saura monter votre dossier et, grâce à son carnet d’adresses, trouver l’organisme financier le plus intéressant pour vous.

Bon à savoir

Pour sécuriser votre achat locatif sans apport et garantir la rentabilité de votre investissement, votre banque pourra aussi vous demander de souscrire une assurance loyers impayés. Vous êtes protégé en cas de défaut de paiement de vos locataires… et les primes correspondantes sont déductibles de vos revenus fonciers si vous relevez du régime réel d’imposition.

* Chiffres 2018 du Crédit Foncier

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