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Conseils en investissement immobilier

Investir dans l'immobilier sans apport : c'est possible !

remise des clés à un couple senior

Le saviez-vous ? Près de 60 % des crédits immobiliers destinés à financer un investissement locatif sont accordés sans apport. Pour espérer réussir à obtenir un crédit immobilier couvrant 110 % du prix du logement que vous souhaitez acheter, suivez nos conseils !

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RĂ©pondez Ă  quelques questions et selon votre profil, nous estimons votre pouvoir d'achat immobilier.

Apport personnel : rappel des principes de base

LĂ©galement parlant, aucun montant minimal ou maximal d’apport n’est imposĂ© quand on emprunte de l’argent. Dans la pratique, les banques demandent quand souvent un apport de 10% du montant de l’acquisition, mais c’est moins vrai lors d’un achat locatif, c’est ce que nous allons voir. 
Bon Ă  savoir
N’oubliez pas que vous devrez aussi régler des droits de mutation chez le notaire. Ils sont de l’ordre de 2 à 3% dans le neuf et de 7 à 8% dans l’ancien. Il est important de les prendre en compte avant de calculer votre rentabilité et de vous lancer dans votre investissement locatif.

Investissement locatif sans apport : des conditions favorables 

Les banques sont logiquement moins frileuses à accorder un prêt sans apport dans le cadre d’un projet d’investissement locatif que dans celui d’une accession à la propriété classique.
En effet, les loyers gĂ©nĂ©rĂ©s vont couvrir une bonne part, voire la totalitĂ© des mensualitĂ©s de remboursement du prĂŞt. Autrement dit, le risque d’impayĂ© pour la banque est largement infĂ©rieur, puisqu’il est surtout liĂ© Ă  la vacance locative (qui reste normalement assez rare) ; vous ĂŞtes donc dans des conditions favorables qui peuvent permettre, sous certaines conditions, de faire votre investissement locatif sans apport. 

Investissement locatif sans apport : nos conseils pour obtenir un prĂŞt immobilier

Soyez clair sur le coût total de votre projet immobilier

La première chose est d’établir votre financement grâce à nos calculettes immo gratuites.Tentez de réduire au maximum les besoins financiers superflus qui peuvent être reportés, en reconduisant par exemple des travaux annexes non indispensables. Le coût total de votre projet immobilier doit sembler raisonnable aux yeux du banquier.

Préparez votre dossier avec sérieux

Une part subjective existe toujours dans la décision finale de la banque. C’est important de tout faire pour laisser une bonne impression. Cela peut être décisif si le banquier hésite.
L’étude de faisabilité avant la validation de votre financement passe par la constitution d'un dossier complet. Cela mettra toutes les chances de votre côté et permettra d’appuyer votre motivation et votre sérieux. Vous pouvez aussi joindre les documents relatifs aux placements que vous avez récemment ouverts : cela rassurera la banque sur votre capacité future à épargner.
Les banques sont lĂ  pour vous apporter des solutions adaptĂ©es et bĂ©nĂ©fiques pour votre projet. 

Soyez un “bon client”, du mieux que vous pouvez 

Les banques privilĂ©gient aussi les « bons clients », Ă  savoir ceux qui souscrivent aux diffĂ©rentes offres parallèles telles que les assurances. Montrer que vous ĂŞtes un partenaire et que chacun est gagnant dans l’opĂ©ration augmente largement vos chances d’investir en immobilier sans apport. 
Nous ne pouvons que vous recommander d’être bien entouré dans cette démarche décisive en vous rapprochant par exemple d’un service de courtage immobilier ou de Solutions Crédit afin de bénéficier d’une expertise qualifiée.Ces consultants seront aptes à définir pour vous un bilan détaillé sur la faisabilité de votre projet. Le feu vert d’un courtier sera un argument très précieux pour votre dossier.
Bon Ă  savoir
Pour sécuriser votre investissement immobilier sans apport, votre banque pourra aussi vous demander de souscrire une assurance loyers impayés. C’est un double gain pour vous : vous êtes ce “bon client” et vous êtes protégé en cas de défaut de paiement de vos locataires. De plus, cela vous permet de prévoir avec beaucoup plus de précision votre calcul de rentabilité locative. Sachez aussi que les primes payées aux assurances sont déductibles de vos revenus fonciers si vous relevez du régime réel d’imposition.

Profitez des dispositifs mis en place par l’État pour votre projet

Si l’investissement peut bénéficier d’avantages fiscaux, cela jouera forcément en votre faveur

La loi Pinel

Dans le cadre du dispositif Pinel, vous profitez d’une réduction d’impôt de 21% sur une période de 12 ans si vous décidez d’investir dans de l’immobilier neuf pour le mettre en location.

Le statut LMNP

Avec le statut de Loueur en MeublĂ© Non Professionnel ou LMNP, vous pouvez opter pour deux rĂ©gimes fiscaux :
  • Le “micro-BIC” si vos recettes locatives sont infĂ©rieures Ă  70 000€ : vous profitez dans ce cas d’un abattement forfaitaire global de 50%. 
  • Le rĂ©el si vos recettes locatives sont supĂ©rieures Ă  70 000€ (ou sur option peu importe votre situation) : vous profitez dans ce cas d’une optimisation fiscale avec la dĂ©duction de vos charges rĂ©elles (charges de copropriĂ©tĂ©, les frais et intĂ©rĂŞts bancaires, les frais d’entretien et travaux de rĂ©paration, les assurances liĂ©es au logement…).

La fin du dispositif Censi-Bouvard en 2023

La loi Censi-Bouvard permettait de :

  • SĂ©curiser vos loyers pendant 11 ans : que votre bien soit louĂ© ou non, vous aurez la garantie de percevoir vos loyers. 
  • RĂ©cupĂ©rer les 20% de TVA de votre investissement (dans certaines conditions)
  • RĂ©duire vos impĂ´ts pendant 9 ans jusqu’à 33 000€ ou jusqu’à 11% du prix HT de votre bien. 
Ce dispositif n'a toutefois pas Ă©tĂ© prorogĂ© par la loi finance de 2023. Bien qu'il n'y ait pas encore de dispositif Ă©quivalent, d'autres moyens de dĂ©fiscaliser dans l'immobilier existe tel que le Pinel + ou le statut LMNP, facilitant ainsi l'investissement sans apport.
 
Vous cherchez à investir dans le neuf ? Consultez notre page dédiée.
 
>> Ă€ lire Ă©galement : les dispositif de dĂ©fiscalisation
 

Choisissez bien votre logement

Pour espérer obtenir votre prêt et financer votre investissement locatif sans apport, la banque prête attention au logement dans lequel vous souhaitez investir. Elle s’intéresse à ce qui va impacter à la hausse ou à la baisse votre rendement locatif, avec notamment :
  • La vacance locative, c’est-Ă -dire les pĂ©riodes d’inoccupation du logement (dĂ©faut de locataire, sinistre, rĂ©alisation de travaux consĂ©quents) durant lesquelles aucun loyer ne sera perçu. C’est ce que vous pouvez Ă©viter avec l’assurance de loyers impayĂ©s citĂ©e plus haut. 
  • La taille du logement, qui a une incidence sur le coĂ»t d’entretien du bien et la frĂ©quence du turn-over chez les locataires (et donc aussi sur le risque de vacance locative) 
  • Le financement du bien immobilier : si rĂ©aliser un achat locatif sans apport est moins difficile quand il s’agit d’acheter un logement destinĂ© Ă  la location, il convient de bien nĂ©gocier le coĂ»t de l’assurance de prĂŞt proposĂ© pour optimiser au mieux votre investissement.
  • La situation gĂ©ographique, qui dĂ©termine le niveau de la demande et donc des loyers pratiquĂ©s, et qui induit des taxes locales (taxe foncière et taxe d’habitation notamment) plus ou moins Ă©levĂ©es.
  • Le caractère neuf ou ancien du logement, qui permet de bĂ©nĂ©ficier d’incitations fiscales diffĂ©rentes, mais qui a Ă©galement un impact sur le montant des frais prĂ©visionnels d’entretien et de mise aux normes.
 

Optimisez votre situation financière pour obtenir votre prĂŞt sans apport et Ă  taux d’emprunt intĂ©ressant 

Le grand intĂ©rĂŞt d’investir en immobilier sans apport est de profiter de l’effet de levier du crĂ©dit. Cela consiste Ă  utiliser l’emprunt bancaire pour investir, puis de rembourser tout ou partie des mensualitĂ©s bancaires par le biais des loyers perçus avec votre bien.

Plus votre taux d’intérêt est bas, plus vous profitez de l’effet de levier du crédit ; mais plus votre apport est faible, plus votre taux d’emprunt est élevé. L’idée est donc de négocier une durée plus longue pour “compenser” l’absence d’apport et pour diminuer le plus possible les mensualités afin de maximiser votre rentabilité et vos flux de trésorerie. Cela permet de faire un premier pas dans l’investissement immobilier et d’accumuler les investissements sans jamais avoir à poser soi-même d’argent sur la table.
 
Pour vous permettre de faire votre investissement locatif sans apport, à bon taux et à bonne durée, la banque va aussi et surtout regarder :
 
  • Le montant de vos revenus : selon si vous gagnez le SMIC ou 5 000€ par mois, vous ne pourrez pas prĂ©tendre au mĂŞme montant d’emprunt, car vous n’aurez pas la mĂŞme capacitĂ© de remboursement. 
  • La rĂ©gularitĂ© de vos revenus : la situation la plus favorable pour les banques est le CDI, ce statut est censĂ© garantir des revenus fixes et stables. Si vous ĂŞtes travailleur indĂ©pendant, il faudra davantage justifier d’une bonne santĂ© financière. 
  • La gestion de vos finances personnelles : c’est un critère souvent mis de cĂ´tĂ© et qui a pourtant toute son importance. IdĂ©alement, vous avez Ă©vitĂ© les dĂ©couverts bancaires et les incidents de remboursements. Le plus souvent, la banque vous demandera au minimum vos relevĂ©s de compte des 3 derniers mois. Si vous vivez au-dessus de vos moyens, vous limitez grandement vos chances d’obtenir un prĂŞt, mĂŞme si vous avez un apport. Par contre, si vous mettez de cĂ´tĂ© chaque mois un % important de vos revenus, il y a toutes les chances que la banque vous accorde le prĂŞt. La banque prĂ©fère gĂ©nĂ©ralement une personne qui gagne 1800€ et qui Ă©pargne chaque mois 20% depuis des annĂ©es, plutĂ´t qu’une personne qui gagne le double, mais qui n’a jamais Ă©pargnĂ©.
  • Vos prĂ©cĂ©dents investissements : Si vous avez d’autres crĂ©dits en cours sur des investissements locatifs avec flux de trĂ©sorerie nĂ©gatifs, cela ne joue pas en votre faveur. A contrario, si vous avez dĂ©jĂ  rĂ©alisĂ© des investissements locatifs avec flux de trĂ©sorerie positifs, cela prouve Ă  votre banque que vous ĂŞtes un bon investisseur et que votre capacitĂ© de remboursement est amĂ©liorĂ©e, au lieu d’être amputĂ©e. La prise en compte de ces flux de trĂ©sorerie, aussi appelĂ© “cash-flow” (link interne) est donc capitale avant d’investir en immobilier. 
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Investissement locatif sans apport : ce qu'il faut retenir 

Quel principe de base pour l’apport personnel ?

Le plus souvent, les banques demandent 10%. Mais dans le cadre d’un investissement locatif, vous êtes en meilleure position que dans le cadre d’un achat immobilier pour vous-même car les loyers générés vont couvrir une bonne part, voire la totalité des mensualités de remboursement du prêt.

Comment investir dans l'immobilier sans apport ?

  • Soyez clair sur le coĂ»t total de votre projet immobilier
  • PrĂ©parez votre dossier avec sĂ©rieux
  • Soyez un “bon client”
  • Prenez en compte les dispositifs de dĂ©fiscalisation dans votre projet
  • Choisissez bien votre logement
  • Optimisez vos finances personnelles pour obtenir votre prĂŞt sans apport et avec le meilleur taux d’emprunt possible.

Investissement locatif, maison ou appartement ?

Le choix dépendra clairement des éléments qui ont une importance forte dans votre démarche comme :

  • le secteur gĂ©ographique la ville
  • le quartier la localisation exacte
  • l’épargne mensuelle que vous souhaitez allouer Ă  votre investissement.

Par ailleurs, vous devrez aussi vous poser d'autres questions notamment sur la superficie ou le nombre de pièces du logement, un bien ancien ou neuf, sa localisation,

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