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Loi Malraux 2021 : tout savoir sur le dispositif Malraux et ses avantages

Propriétaire d’immeuble ancien, vous prévoyez d’effectuer des travaux de rénovation et de mettre votre bien à la location ? Sachez que la loi Malraux vous octroie une réduction d’impôt sur les travaux de restauration que vous prévoyez d’effectuer. Mais en quoi consiste le dispositif Malraux ? Qui peut bénéficier du dispositif de défiscalisation Malraux ? Quels sont les avantages octroyés par la loi Malraux ? Quelles sont les démarches à effectuer et les conditions imposées par la loi Malraux en 2021 pour bénéficier de ces avantages fiscaux ? Les réponses avec Nexity !

Loi Malraux : explication et fonctionnement du dispositif en 2021


Vous vous interrogez sur un éventuel investissement immobilier via la loi Malraux en 2021 ? Nexity vous propose d’en découvrir plus sur ce dispositif beaucoup plus ancien que la loi Pinel.

Entrée en vigueur en 1962, la loi Malraux a été mise en place par André Malraux, le ministre de la Culture de l’époque, afin de faciliter la restauration immobilière et compléter la législation sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique Français

Son but est de conserver l’intégrité des quartiers historiques, suite notamment aux réaménagements des centres-villes, et cela, en favorisant la restauration immobilière dans les quartiers anciens.

Au fil du temps, le dispositif Malraux a connu plusieurs réformes, aussi bien dans ses conditions d’application que dans les avantages fiscaux octroyés.

Bon à savoir : 
Sont concernés par la loi Malraux, les immeubles localisés dans :

  • Un QAD (Quartier Ancien Dégradé)
  • Une AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine)
  • Une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager)
  • Un secteur sauvegardé

Pour information, les secteurs présentant un caractère historique sont considérés par le dispositif Malraux comme des secteurs sauvegardés, ainsi que ceux présentant un caractère esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles.

Ils ont été introduits par la loi Malraux du 4 août 1962 ; tandis que les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou ZPPAUP ont été instituées dans le cadre de la loi du 7 janvier 1983, relative à la décentralisation des compétences dans le domaine de l'urbanisme.


Programmes Malraux et programmes Pinel : quelle différence ?


Comme dit précédemment, la loi Malraux est beaucoup plus ancienne que la loi Pinel. Les programmes Malraux ciblent 2 objectifs combinés, à savoir :

  • Soutenir la restauration des bâtiments remarquables dans le but de sauvegarder le patrimoine architectural français
  • Augmenter l’offre locative des centres-villes historiques

C’est un dispositif permettant aux propriétaires d’immeubles anciens de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants. La loi Malraux favorise notamment l’investissement locatif dans l’ancien et incite les investisseurs privés à contribuer à la restauration et à l’entretien d’une partie du Patrimoine National.

La loi Pinel, quant à elle, favorise l’investissement locatif dans le neuf et a pour objectif d’enrichir l’offre locative neuve dans des zones qui en ont besoin. Il est à noter que les programmes Pinel permettent d’obtenir une défiscalisation allant jusqu’à 64 000 euros, sous certaines conditions.

 

 

Qui peut bénéficier du dispositif de défiscalisation Malraux en 2021 ?


Il est clair que ce n’est pas tout le monde qui peut bénéficier des avantages fiscaux octroyés par la loi Malraux. Ceux-ci sont uniquement accessibles aux contribuables fiscalement domiciliés en France, propriétaires d’un bien immobilier ou ayant un projet d’achat.


Le dispositif Malraux est surtout destiné aux personnes ayant une forte fiscalité et qui souhaitent acquérir un bien immobilier ancien dans l’une des zones éligibles par la loi Malraux, afin de le restaurer et le mettre à la location.

Quels sont les avantages octroyés par la loi Malraux ?


Voici les principaux avantages octroyés par la loi Malraux en 2021 :

  • L’investisseur n’est pas soumis à un plafonnement du loyer
  • Il bénéficie de réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % du montant des travaux dans le cadre d’un logement situé dans un périmètre couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, dans un quartier ancien dégradé
  • Le taux de réduction d’impôt passe à 22 % du montant des dépenses éligibles lorsqu’il s’agit d’un logement situé dans un périmètre couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine, ou pour une restauration déclarée d’utilité publique

En d’autres termes, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de l’ordre de 22 %en acquérant et en réhabilitant un bien immobilier localisé sur des SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) avec un PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) ; ou d’une réduction fiscale de 30 % pour un bien immobilier situé sur des SPR couverts par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé.

 

Bon à savoir : Pour un plafond de dépenses fixé à 400 000 €, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation Malraux sur une période de 4 ans, à compter de l’année de délivrance de l’autorisation des travaux. Dans le cas où la réduction excède l’impôt dû, l’excédent de réduction est reportable sur les 3 années suivantes.
Il est à noter que depuis 2017, il est possible d’imputer les travaux de restauration sur 1, 2, 3 ou 4 ans. La règle est de ne pas dépasser 3 ans, après la date de délivrance du permis de construire. En outre, une quote-part des travaux peut être passée en déficit foncier sur certains programmes Malraux.


En 2021, la loi Malraux constitue encore un véritable coup de pouce aux propriétaires d’immeubles anciens réalisant des travaux de rénovation et s’engageant à mettre leurs biens en location.

 

Quelles sont les conditions imposées par la loi Malraux en 2021 ?

 

Pour bénéficier de la défiscalisation Malraux, la loi Malraux impose plusieurs conditions, entre autres sur les types de travaux à réaliser, le type de bien à restaurer et à mettre en location, le plafond des dépenses prévues pour les travaux et les démarches à effectuer.


Les types de travaux éligibles à la loi Malraux en 2021


Les travaux éligibles à la loi Malraux englobent notamment les travaux de démolition imposés par le permis de construire, ceux destinés à la reconstitution de l’extérieur du bien, les travaux de restauration, ainsi que les travaux visant à transformer celui-ci en logement.
Il est à noter que l’ensemble des travaux de rénovation ne donne pas forcément droit à la réduction d’impôt octroyée par la loi Malraux.

Bon à savoir : Les travaux effectués dans le cadre de la loi Malraux doivent être suivis par un ABF (Architecte des Bâtiments de France) et doivent aboutir à une restauration complète du bien immobilier, et cela, sans en changer le volume habitable. Au préalable, une autorisation spéciale de travaux doit être accordée par le Préfet.
 

Les conditions imposées par la loi Malraux concernant le bien immobilier


Pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Malraux, le bien immobilier doit être :

  • Un immeuble bâti
  • Situé dans un secteur sauvegardé, un site Patrimonial Remarquable, un Quartier Ancien Dégradé, une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou dans une Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AMVAP), comme susmentionné
  • Mis en location dans les 12 mois à compter de la date de fin des travaux, et loué nu pendant au moins 9 ans
Bon à savoir : Depuis 2017, les locaux anciennement professionnels ou commerciaux transformés en logements sont éligibles à la loi Malraux, ce qui n’est pas le cas des anciens logements transformés en locaux professionnels ou commerciaux.
 

Les conditions imposées par la loi Malraux sur les dépenses prévues pour les travaux de réhabilitation


Nous l’avons dit plus haut, il n’y a que certains travaux qui rentrent dans le cadre de la loi Malraux. Cela signifie donc qu’il y a des dépenses qui ne sont pas prises en compte par le dispositif Malraux, par exemple les dépenses affectées à des travaux destinés à modifier l’aspect ou la structure du bien immobilier ou qui ne respectent pas son style architectural d’origine.
Sont uniquement pris en compte par la loi Malraux :
  • Les frais de gestion du bien
  • Les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration
  • Les dépenses affectées aux travaux de restauration et de transformation du bien en logement
  • Les dépenses d’entretien et de réparation financées par le propriétaire
  • Les dépenses liées aux travaux de reconstitution de l’extérieur du bien immobilier
 
Les dépenses retenues dans le cadre de la loi Malraux sont celles supportées à compter de l’obtention du permis de construire jusqu’au 31 décembre de la quatrième année suivante.
 

Les démarches à effectuer pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Malraux en 2021


Pour bénéficier des avantages fiscaux octroyés par la loi Malraux, quelques pièces justificatives doivent être fournies aux services fiscaux, parmi lesquelles :
  • Un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois de l’achèvement des travaux et pendant au moins 9 ans
  • Une note comprenant la superficie du logement et son adresse
  • Une déclaration de revenus
  • Les déclarations 2042 et 2044 S
  • Une copie du bail, de la déclaration d’utilité publique ou de l’autorisation spéciale attribuée par le Préfet
 
 

En résumé

 

Quelle est la différence entre la loi Pinel et la loi Malraux en immobilier ?


Beaucoup plus ancienne que la loi Pinel, la loi Malraux vise à soutenir la restauration des bâtiments remarquables pour sauvegarder le patrimoine architectural français et favoriser l’investissement locatif dans l’ancien.
La loi Pinel, quant à elle, vise à augmenter l’offre locative neuve dans des zones qui en ont besoin et à favoriser l’investissement locatif dans le neuf.


Quels sont les avantages fiscaux offerts par la loi Malraux en 2021 ?


En acquérant un bien immobilier dans l’une des zones éligibles à la loi Malraux, vous pouvez bénéficier d’une réduction d'impôt de l’ordre de 22 % ou de 30 % du montant des travaux, suivant la localisation du bien.


Quelles sont les conditions requises pour bénéficier des avantages fiscaux octroyés par la loi Malraux en 2021 ?


Pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Malraux, les travaux devront concerner un bâtiment situé en zone éligible et être réalisés sur l'immeuble entier. L’immeuble devra ensuite être mis en location à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum.
Est-ce que l’ensemble des travaux de rénovation rentrent dans le cadre de la loi Malraux ?
Il n’y a que certains travaux qui rentrent dans le cadre de la loi Malraux, tels que les travaux de restauration, ceux qui visent à transformer celui-ci en logement, etc.

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