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Conseils en investissement immobilier

Les réductions d’impôt liées à l’achat immobilier ancien

façade d'un immeuble bordelais

Il existe plusieurs dispositifs fiscaux vous permettant de faire des économies notables après un investissement immobilier dans l’ancien.

La réduction d’impôt Malraux, dédiée à la restauration de l’immobilier ancien

Neuf ou ancien ? Tous les investisseurs locatifs se heurtent, à un moment ou un autre, à cette question. Et si l’acquisition d’un logement nouvellement construit présente des avantages certains, ils n’enlèvent rien aux atouts de l’investissement dans l’ancien qui profite notamment de plusieurs dispositifs de défiscalisation.

Créé en 1962, le dispositif Malraux offre une réduction d’impôts aux propriétaires de biens anciens situés en secteur sauvegardé, en Zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP) ou en Aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP).

La rénovation ou la restauration du bien doit être réalisée sous la direction des architectes des Bâtiments de France, et aboutir à la réhabilitation complète de l’immeuble. Elle ouvre droit à une réduction d’impôt de 22 % à 30 % du montant des travaux effectués, dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 années consécutives.

Le logement doit ensuite être loué pendant au moins 9 ans.

La réduction d’impôt Pinel, possible aussi dans l’immobilier ancien

Le dispositif Pinel est très souvent associé à l’investissement dans le neuf, mais à tort ! Cette réduction d’impôt s’applique aussi à l’achat immobilier ancien, dans plusieurs cas de figure :

  • Si le logement acquis ne respecte pas les caractéristiques légales de décence et de salubrité, et nécessite à ce titre une réhabilitation lourde ;
  • Si le bien acquis n’est pas résidentiel, et que des travaux sont indispensables à son changement de destination ;
  • Et, depuis le 1er janvier 2019, si le bien nécessite des travaux de rénovation représentant au moins 25 % de l’investissement total, et s’il est situé en milieu urbain dégradé, notamment dans les quartiers concernés par le programme Action Cœur de Ville.

Les travaux doivent être réalisés avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit l’acquisition du bien.

Les avantages fiscaux sont alors les mêmes que pour l’investissement dans le neuf : 12 % de réduction d’impôt pour un engagement sur 6 ans de location, 18 % pour un engagement sur 9 ans, et 21 % pour un engagement sur 12 ans.

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Le dispositif Cosse ancien

Ce dispositif, également nommé « Louer abordable », vous permet de bénéficier d’une réduction sur vos revenus fonciers (à la différence des deux dispositifs précédents qui appliquent une réduction sur l’impôt dû). Elle suppose la signature d’une convention préalable avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH).

Le montant de la réduction varie selon le type de convention signée (avec ou sans travaux, et selon le loyer pratiqué) et l’implantation du logement. Le loyer peut être « très social », « social » ou « intermédiaire », et ne doit pas dépasser certains plafonds fixés pour chaque catégorie.

La réduction fiscale appliquée aux revenus fonciers générés est la suivante :

  Zones A, A bis et B1 Zone B2 Zone C
Loyer intermédiaire 30% 15% 0%
Loyer social et très social 70% 50% 50%
Intermédiation locative 85% 85% 85%
Bon à savoir

Le Cosse ancien n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. De plus, la loi Elan du 23 novembre 2018 a élevé le plafond de déficit foncier imputable à 15 300 € (contre 10 700 € pour une location classique). 

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