Conseils en achat immobilier

Immobilier 2023 : quel avenir pour le marché de l'immobilier ?

Publié le 28/11/2023

Extérieur de la résidence neuve Nexity Plaisance à Orléans

Il est d’ores et déjà possible de dresser le bilan du marché immobilier pour cette année et d'esquisser les grandes tendances de 2023. Les prix de l’immobilier au m2 baisseront-ils dans les 12 mois à venir ? Le niveau des transactions sera-t-il impacté par la hausse des taux d’intérêt ? Où sera-t-il intéressant d’investir ? Nexity fait le point sur les prévisions de l’immobilier en 2023.

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Quel avenir pour l'immobilier en 2023 ?

Avant de dessiner les grandes lignes du marché de l’immobilier en 2023, prenons quelques instants pour faire l’état des lieux du secteur en 2022.

2022 : un marché immobilier globalement dynamique

Malgré le contexte inflationniste, la dynamique de marché de l’immobilier français est restée globalement bonne en 2022. On prévoit un volume de transactions pratiquement similaire à celui de l’an passé. 1,1 millions de ventes pourraient avoir lieu d’ici la fin 2022, un niveau frôlant le record historique des transactions de 2021.
Du côté des prix, le marché immobilier français présente là encore des signes de croissance : depuis un an, les prix ont grimpé de 5,7% au niveau national en moyenne. Le marché immobilier de 2022 est porté par les mêmes segments que celui de l’année dernière : les achats de maisons ont encore davantage la cote que ceux d’appartements (respectivement +6,5% et +4,7 %). De même, comme en 2021, les centres urbains n’attirent plus autant que les zones rurales. Paris a par exemple vu ses prix se contracter de 1,2% tandis que les prix des zones rurales ont augmenté de 8% en douze mois.

Immobilier 2023 : des prévision un peu plus nuancées

Les progressions du marché immobilier français devraient toutefois être plus mesurées en 2023 par rapport à 2021 et 2022, aussi bien en termes de prix qu’en termes de volumes de transactions. Les ventes pourraient ainsi atteindre 950 000 ventes contre 1,1 millions cette année. Plusieurs facteurs sont en cause, notamment le choc inflationniste, qui accroît l’attentisme des Français vis-à-vis de l’immobilier.

Pourquoi l'investissement immobilier est le placement à privilégier sur 2023 ?

Est-ce que les prix de l'immobilier vont baisser en 2023 ?

Dans un climat d’inflation et donc de hausse des taux d’intérêt, la croissance du marché immobilier devrait se maintenir, mais à un rythme plus lent. Ainsi, les prix devraient continuer à augmenter en France en 2023. On estime à 3 % la croissance des prix en 2023 sur l'ensemble du territoire français. Toutefois, cette augmentation générale des prix cachent de grandes disparités.

Des prix à la baisse à Paris, un tassement marqué à Lille, Nantes et Bordeaux

Comme en 2022, la croissance des prix risque de marquer le pas à Lille, Nantes, Bordeaux ou encore Toulouse. Ils pourraient même baisser de 2% à Lyon, de 1% aussi bien à Bordeaux qu’à Toulouse dans l’année à venir.

Les prix au m2 pourraient également continuer à baisser à Paris : en 2022, la capitale a vu les prix de son immobilier décliner de 1,2%. Ce sont près de 3% de diminution par rapport à 2020. En 2023, ce déclin des prix parisiens pourrait atteindre 3%, pour flirter avec la barre symbolique des 10 000 euros/m2 en moyenne en septembre 2023, tandis que la situation de forte sur-offre devrait perdurer.

>> A lire également : immobilier : la baisse des prix s'accélère en 2023

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Une tendance haussière dans les 50 plus grandes villes de France

Entre 2021 et 2022, les prix ont augmenté de 5,4 % dans les 50 plus grandes villes de France. Les villes moyennes continuent donc de tirer leur épingle du jeu : elles devraient, en 2023, connaître des hausses d’environ 3%.

Une croissance toujours plus soutenue en zone rurale

L’immobilier des zones rurales est porté par un double phénomène :

La désaffection des villes par les salariés depuis la crise du COVID et la généralisation du télétravail ;
La plus grande accessibilité financière des biens immobiliers : alors que l’inflation tend les conditions de crédits, les prix plus raisonnables de ces zones moins tendues augmentent les chances des candidats à la propriété d’obtenir leur prêts.

En 2023, les prix de l’immobilier à la campagne devraient continuer sur la même voie qu’en 2022, à savoir une hausse de 5% ces 12 derniers mois.

Où investir en France en 2023 ?

En 2023, le marché immobilier français devrait donc suivre la même trajectoire d’évolution que ces deux dernières années. Le marché immobilier aurait tendance à devenir de plus en plus tonique à mesure que l’on s’éloigne des agglomérations urbaines les plus grandes et les plus denses.

Par conséquent, si vous souhaitez investir, privilégiez davantage les achats résidentiels dans les villes moyennes : leur potentiel d’accroissement de valeur est plus sûr que celui des biens immobiliers situés dans les grandes villes.

L’achat d’une maison en zone rurale peut également constituer un bon investissement : il semblerait que l’immobilier à la campagne reste sur une dynamique plus franche de l’ordre de 5% d’augmentation.

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Immobilier 2023, quelles tendances pour les taux immobiliers

On constate depuis un an une remontée des taux de crédit immobilier, actuellement de l’ordre de 2% en moyenne pour un prêt à 20 ans (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés). C’est un point de plus qu’en 2021 à la même période. Cette croissance pourrait perdurer, pour avoisiner les 2,75% pour ce type de crédits immobiliers d’ici début 2023.

Plusieurs éléments peuvent expliquer cette tendance :

La persistance de la situation inflationniste ;
La hausse des taux directeur de la Banque Centrale Européenne qui conduit les banques à procéder à une hausse de leurs barèmes ;
La hausse des taux obligataires sur 10 ans de l’État français qui sert de jalon aux banques pour déterminer les taux fixes des crédits immobiliers.

Toutefois, il est intéressant de noter que cette hausse intervient après une longue période baissière des taux d’intérêt des crédits immobiliers. De fait, la pression sur le taux d’effort des ménages, c’est-à-dire le poids d’une mensualité de crédit dans le revenus mensuels des emprunteurs, resterait en moyenne relativement mesurée. Même avec la hausse des taux d’intérêt, la solvabilité moyenne des ménages devrait être préservée.

Bon à savoir

Le taux d’usure est à l’heure actuelle le facteur le plus bloquant dans l’obtention des crédits immobiliers. Sa progression anachronique par rapport à celle des taux d’intérêts pratiqués par les organismes de crédit grève en effet l’accès aux crédits chez les candidats à l’accession.

Immobilier 2023 : la rénovation énergétique au coeur des enjeux

En 2023, la réglementation concernant la location des passoires thermiques va se durcir. Ainsi, dès janvier 2023, les habitations consommant plus de 450 kWh.m² par an en énergie finale ne pourront plus être mises à la location. En 2025, les logements notés G au DPE seront eux aussi interdits à la location. Les logements classés F seront frappés de cette interdiction en 2028. Au total, 5 millions de logements classés F et G au DPE devront subir une rénovation énergétique sous peine d’être exclus du marché de la location immobilière.

Si les propriétaires de ces biens peuvent compter sur des aides des pouvoirs publics, telles que MaPrimeRénov', l’Eco-PTZ ou encore le prêt avance rénovation, certains préféreront vendre plutôt que rénover leur passoire thermiques. Le marché de l’immobilier 2023 pourrait donc constater un afflux sur le marché de biens immobiliers à rénover, affichant des décotes de prix pour rester attractifs.

Reconduction du prêt à taux zéro en 2022

La prolongation du prêt à taux zéro, jusqu’à décembre 2023 au moins, devrait soutenir une tendance à la hausse pour le marché de l’immobilier dans le neuf. Octroyé sous conditions de ressources, ce prêt excluant le remboursement d’intérêt, est une aide considérable pour les ménages souhaitant acquérir un bien neuf dans des zones tendues.

Les dernières opportunités à saisir avec le dispositif Pinel ?

Dès le 1er avril 2023, les réductions d’impôt concédées aux propriétaires de maisons ou d’appartements neufs acquis via le dispositif Pinel seront bien moins attractives. Pour rappel, le dispositif Pinel prendra fin en décembre 2024. Le nouveau dispositif Pinel Plus pour 2023 ne sera, quant à lui, applicable qu’à un nombre limité de projets de construction, en raison de critères de sélection plus restrictifs.

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Marché de l'immobilier 2023 : ce qu'il faut retenir

Un marché immobilier 2023 en croissance

Si le marché immobilier 2023 devrait rester en croissance (+3%), cette dernière pourrait ralentir par rapport aux deux années passées. Dans le détail, les prix des grandes villes de France devraient peu progresser (+1%), tandis que ceux des villes moyennes et ceux des zones rurales devraient connaître une croissance plus soutenue (respectivement +3% et +5%).

Des taux d’intérêt des crédits immobilier en hausse mais...

La situation inflationniste et la politique monétaire des banques centrales européennes tendent les taux d’intérêt des crédits immobiliers en France. Toutefois, cette hausse ne devrait pas avoir un effet trop plombant sur les demandes de crédit : la pression sur le taux d’effort moyen des français resterait en effet mesurée.

Un marché face au défi de la rénovation énergétique

Le marché immobilier 2023 pourrait être également marqué par la mise en vente soutenue de passoires énergétiques, ces dernières devant être rénovées avant 2028 pour continuer à être mises à la location.