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Investir dans l'immobilier reste un moyen des plus sûrs pour compléter ses revenus et se constituer un patrimoine pérenne. Quand ? Comment ? Quelles opportunités mobiliser ? Le point en détail dans ce guide complet sur l’investissement immobilier.

Pour quelles raisons investir dans l’immobilier ?

1. Pour profiter d’un investissement sûr et rentable

Contrairement aux placements boursiers, l’investissement immobilier est moins impacté par la conjoncture économique. À moins de rencontrer des circonstances exceptionnelles (changement radical de l’environnement du bien, dégradation importante du bâti…), il est rare de voir un bien immobilier se déprécier à moyen ou long terme, bien au contraire. La rentabilité des opérations immobilières bénéficie de plus de nombreux dispositifs de défiscalisation.

En septembre 2019, les taux d’emprunt ont continué de baisser, entre -0,05 et -0,10 % selon la durée de remboursement choisie. L’occasion, pour tous les investisseurs, quelle que soit leur catégorie socioprofessionnelle, de solliciter un prêt pour acquérir un bien immobilier. Vous profitez ainsi de l’effet de levier du crédit, surtout si vous envisagez de louer votre logement ! Il pourra ainsi être partiellement ou totalement remboursé par les loyers encaissés. D’autant plus que l’investissement locatif offre un bon rendement, qui peut aller jusqu’à 7 % selon les estimations des acteurs du marché.

2. Pour optimiser le budget alloué à votre résidence principale

En investissant dans l’immobilier, vous pouvez choisir de devenir propriétaire de votre logement. La somme d’argent que vous consacrez tous les mois pour vous loger est ainsi affectée à la création ou à l’augmentation de votre patrimoine.

Notez également que la suppression totale de la taxe d’habitation à l’horizon 2020 viendra elle aussi alléger la facture finale.

Autre avantage à être propriétaire : vous avez la maîtrise totale de votre logement. Vous engagez les travaux que vous souhaitez, vous revendez quand vous le désirez et vous n’êtes plus soumis aux aléas du bail locatif, comme le congé.

> Lire aussi : Louer ou acheter ? Les différents arguments


3. Pour vous constituer un patrimoine pérenne

Le placement immobilier est l’un des investissements les plus intéressants pour se constituer un patrimoine durable, sans pour autant disposer de revenus d’un niveau exceptionnel. La première pierre à l’édifice est le plus souvent l’achat de sa résidence principale, prolongé par d’autres biens mis en location
… ou d’une résidence secondaire.

L’effet levier du crédit et les différents avantages fiscaux liés à la mise en location permettent de se construire un patrimoine sans fournir un effort d’épargne conséquent. L’investissement immobilier apparaît également plus sûr que les produits financiers placés en bourse et présente un retour sur investissement plus intéressant que celui des produits d’épargne. Le rendement de l’assurance vie se situe actuellement en dessous des 2 % nets de prélèvements sociaux, quand celui de l’immobilier peut grimper jusqu’à 7 %.


4. Pour préparer tranquillement votre retraite

Le départ en retraite rime généralement avec baisse de revenus, en moyenne de l’ordre de 25 %. Dans le même temps, les dépenses du quotidien augmentent, notamment celles liées aux frais de santé. Pour anticiper l’avenir et obtenir un complément de revenus à l’arrivée en retraite, l’investissement immobilier est une solution idéale.

Le plus souvent, le crédit immobilier est remboursé avant le passage à la retraite. Conserver le logement acheté permet donc soit de se loger sans débourser de loyer, soit de le mettre en location pour percevoir des revenus supplémentaires.

Et si vous n’êtes pas encore propriétaire, sachez qu’il est toujours possible de solliciter un prêt immobilier même à plus de 55 ans ! Vous pouvez notamment le financer en partie avec l’épargne retraite acquise en entreprise ou sur un produit bancaire. Les dispositifs de défiscalisation immobiliers participent également au financement de votre acquisition, tout comme la perception de loyers si le bien est mis en location.

Le patrimoine constitué tout au long de la vie active peut également être revendu pour dégager un capital. Vous avez aussi la possibilité de l’apporter à une SCI et de le transmettre à vos héritiers sous forme de parts sociales, avec un allègement de la pression fiscale par le jeu des donations.

> Lire aussi : Estimation de retraite : comment bien la préparer

5. Pour protéger votre famille

L’investissement immobilier, financé par les loyers perçus et optimisé par les économies d’impôts, est une solution de prévoyance alternative pour se constituer un patrimoine tout en mettant sa famille à l’abri des aléas de la vie.

En tant que valeur refuge, l’immobilier résiste mieux aux dégradations de la conjoncture économique et à l’inflation. Le bien est donc amené à prendre de la valeur au fil des années. Et la prise de risque est moindre pour les proches dans la mesure où les banques prêteuses imposent aux investisseurs de souscrire une assurance de prêt pour assumer le remboursement des mensualités ou du capital en cas de décès ou d’invalidité. Les héritiers n’auront donc pas à s’acquitter d’une dette éventuelle sur le bien.

Enfin, grâce aux dispositifs de défiscalisation, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt tout en louant le bien à l’un de vos proches. L’idéal pour donner un coup de pouce à un enfant qui démarre dans la vie active, ou à des ascendants bénéficiant d’une retraite modeste.

6. Pour réduire vos impôts

Enfin, si l’investissement immobilier figure parmi les placements préférés des Français, c’est parce qu’il permet de réaliser de substantielles économies grâce aux dispositifs de réduction d’impôt sur le revenu. Ces derniers s’adressent à tous les profils d’investisseurs et pour tous les projets.

Dans l’immobilier neuf, par exemple, vous pouvez obtenir jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur une période de 12 ans grâce au dispositif Pinel. La loi Censi-Bouvard vous permet quant à elle de réaliser 11 % d’économie sur le prix de revient d’un bien meublé en résidence services. Si vous envisagez des travaux de rénovation, vous pouvez opter pour les dispositifs Malraux ou Monuments Historiques, qui permettent des déductions d’impôt et une exonération de droits de succession.

couple recherche investissement immobilier

Investir dans l’immobilier : mode d’emploi des dispositifs de défiscalisation

Un investissement dans l'immobilier locatif permet de bénéficier d’un véritable arsenal d’avantages fiscaux, en particulier des réductions d’impôt, à travers les différents dispositifs : Pinel, Censi-Bouvard, Malraux… Les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) et de loueur en meublé non professionnel (LMNP) vous ouvrent également la possibilité de déduire certaines charges liées à votre investissement.

Le dispositif Pinel : pour économiser jusqu’à 21 % du prix de revient du bien

Simulation Pinel


Mis en place en 2014 et prolongé au moins jusqu’en 2021, le dispositif Pinel propose aux investisseurs achetant un bien immobilier neuf pour le mettre en location d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %, sur une période de 12 ans. Pour en bénéficier, vous devez respecter des conditions relatives :

  • Au type de bien immobilier : auparavant, seuls les biens immobiliers neufs ou vendus en Ă©tat futur d’achèvement Ă©taient Ă©ligibles au Pinel. Mais ce dernier a Ă©tĂ© Ă©largi Ă  certains logements anciens, Ă  condition que ces derniers aient Ă©tĂ© refaits Ă  neuf, vendus avec TVA immobilière de 20 % et que les travaux soient achevĂ©s au 31 dĂ©cembre de la deuxième annĂ©e suivant l’acquisition. Il faut Ă©galement que le logement respecte un certain niveau de performance Ă©nergĂ©tique, variable selon qu’il soit neuf, Ă  construire, ou ancien avec travaux.
  • Ă€ la zone sur laquelle il est implantĂ© : pour profiter des avantages Pinel, vous devez acquĂ©rir un bien situĂ© sur une zone en tension foncière (oĂą la demande de logement est plus importante que l’offre), A, A bis ou B1.
  • Au locataire : le bien louĂ© en Pinel doit constituer la rĂ©sidence principale du locataire. En outre, le revenu fiscal annuel de ce dernier ne doit pas excĂ©der certains plafonds de ressources, qui dĂ©pendent du nombre d’occupants dans le logement et de la zone d’implantation.
  • Au plafonnement des loyers : les investisseurs doivent respecter des plafonds de loyers fixĂ©s par la loi, infĂ©rieurs en moyenne de 10 Ă  20 % par rapport Ă  ceux du marchĂ© dans les villes Ă  forte tension foncière. Les Ă©conomies rĂ©alisĂ©es sur les impĂ´ts viennent compenser cette diminution des recettes locatives.
  • Ă€ la durĂ©e de location du bien : pour bĂ©nĂ©ficier de la rĂ©duction d’impĂ´t, les investisseurs doivent proposer le bien Ă  la location pendant une durĂ©e minimale de 6 ans. Celle-ci peut ĂŞtre prorogĂ©e au maximum deux fois, dans la limite de 12 ans.

L’avantage fiscal accordé dépend de la durée de mise en location. Il s’élève à 12 % du prix du logement pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. La réduction fiscale s’applique chaque année en fonction de la durée consentie.

> Lire aussi : Loi Pinel : les avantages d’un investissement locatif sur 6 ou 9 ans

Notez que l’investissement en loi Pinel est limité par un plafond de 300 000 € par personne et de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Vous pouvez appliquer le dispositif à deux logements par an maximum. Avec une durée de location de 12 ans, vous pouvez donc obtenir une réduction d’impôt de 63 000 €.

Autre atout du dispositif Pinel : la possibilité de louer le bien à ses ascendants et descendants, à condition que ceux-ci ne fassent pas partie du foyer fiscal de l’investisseur et que leurs ressources n’excèdent pas les plafonds légaux.

Mais attention, l’investissement en loi Pinel est soumis au plafonnement global des niches fiscales et ne peut pas excéder 10 000 € par an.

Enfin, si l’investisseur ne respecte pas les conditions de location du bien, il sera contraint de rembourser les avantages perçus au fisc sur les trois dernières années. En revanche, les réductions d’impôt ne sont pas remises en cause si l’investisseur (ou son conjoint soumis à imposition commune) décède, s’il est atteint d’une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie ou s’il est licencié.

Cas pratique investissement immobilier avec le dispositif Pinel

Vous décidez d’acheter un appartement neuf de 3 pièces d’une valeur de 219 000 €. Au terme de 12 ans de mise en location, vous aurez économisé 45 990 € d’impôts. Et perçu au total 100 800 € de loyers (sur la base d’un loyer mensuel de 700 €).

Votre opération vous a donc au final coûté 72 210 € (hors charges locatives). Vous avez alors la possibilité de continuer à louer le bien ou de le vendre.

Les statuts LMNP/LMP pour investir dans le meublé ancien ou neuf

Simulation LMNP-
classique


Les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnel (LMP) peuvent également vous offrir des avantages si vous décidez d’investir dans l’immobilier. Vous pouvez en effet, sous conditions, déduire les charges liées à votre placement, imputer le déficit foncier sur votre revenu global, procéder à des amortissements et éventuellement bénéficier d’une exonération de plus-value.

> Lire aussi : Location meublée : définition et avantages

La distinction entre les statuts de LMNP et LMP est opérée par la loi en fonction de deux plafonds.

  • Si l’investisseur ne dĂ©gage pas plus de 23 000 € de revenus fonciers TTC par an et que ses recettes locatives n’excèdent pas 50 % du revenu global de son foyer fiscal, alors il est considĂ©rĂ© comme LMNP. Ce dernier a alors le choix entre deux rĂ©gimes d’imposition : celui du micro-BIC si les revenus locatifs perçus sont infĂ©rieurs Ă  70 000 €, ou celui du rĂ©gime rĂ©el s’ils sont supĂ©rieurs ou s’il en fait la demande au fisc.

    Si vous relevez du micro-BIC, alors vous profiterez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs. Ce choix n’est donc intéressant que dans la mesure où vos charges effectives sont inférieures à ce pourcentage.

    Si vous êtes assujetti au régime réel, vous pouvez déduire un certain nombre de charges effectives de vos revenus, comme les intérêts d’emprunt, les impôts locaux, les frais de gestion et d’assurances… En cas déficit foncier, celui-ci est alors déductible des revenus locatifs et reportable sur une période de 10 ans.

    Autre avantage du régime réel : la possibilité de déduire les amortissements de l’acquisition des murs et du mobilier. En revanche, les amortissements sont limités et ne peuvent pas générer de déficit foncier. La portion excédentaire peut toutefois être reportée sans limitation de durée.
  • Les LMP, quant Ă  eux, sont forcĂ©ment soumis au rĂ©gime rĂ©el d’imposition (sauf Ă  choisir le statut de la micro entreprise et ne pas dĂ©passer 70 000 € de recettes locatives). Ils profitent donc de la dĂ©duction de leurs charges effectives et du levier des amortissements. En outre, ils peuvent dĂ©duire le dĂ©ficit foncier de leur revenu global, sans plafonnement. Ce dernier est reportable sur une pĂ©riode de 6 ans.

    Autre avantage pour les investisseurs qui choisissent le statut LMP : la possibilité d’être exonérés de plus-value à la revente, s’ils conservent le bien mis en location pendant une durée minimale de 5 ans. La plus-value dégagée par le LMNP, quant à elle, sera imposée au régime fiscal de droit commun applicable aux particuliers.

    Enfin, l’investisseur en LMP peut transmettre son patrimoine immobilier à ses descendants avec une pression fiscale optimisée. En effet, il a la possibilité d’étaler les droits de succession sur une période de 15 ans et de bénéficier d’un abattement de 75 % à condition que :

    > L’investisseur ait exploité son entreprise pendant au moins 2 ans ;
    > Les héritiers conservent le bien pendant au moins 6 ans ;
    > Au moins l’un des héritiers assure l’exploitation de l’entreprise pendant au moins 5 ans.

> Lire aussi Les dispositifs meublés : comparer les statuts de loueurs en meublé


Le dispositif Censi-Bouvard : une réduction d’impôt de 11 % et la récupération de la TVA

Simulation CENSI-
bouvard


Introduit en 2009, le dispositif Censi-Bouvard propose à l’investisseur en immobilier meublé neuf une réduction d’impôt de 11 % sur le montant investi et la récupération de la TVA à 20 %. Il est réservé aux particuliers n’exerçant pas sous le statut LMP (qui doivent déclarer les recettes locatives au titre des bénéfices industriels et commerciaux), et investissant au sein de résidences services.

Contrairement au dispositif Pinel, la loi Censi-Bouvard n’impose pas de conditions liées au zonage du bien, aux ressources du locataire ou au plafonnement du loyer. En revanche, il faut respecter des critères relatifs au type de bien et à la durée de location.

Le bien doit en effet être situé dans une résidence avec services. Mais toutes ne sont pas éligibles au dispositif ! Les établissements visés doivent :

  • Accueillir des personnes âgĂ©es, handicapĂ©es ou des Ă©tudiants ;
  • Ou hĂ©berger des personnes nĂ©cessitant des soins de longue durĂ©e.

En outre, le logement doit être acquis neuf ou état futur d’achèvement (comme pour le Pinel, le dispositif Censi-Bouvard a été étendu aux biens anciens, mais à condition qu’ils aient plus de 15 ans et subi d’importants travaux de réhabilitation).

S’agissant de la durée de location, elle doit être au minimum de 9 ans et commencer dans les 12 mois suivant la livraison du bien ou l’achèvement des travaux. Le non-respect de cette obligation peut entraîner la remise en cause et le remboursement des avantages fiscaux déjà perçus. Cependant, une période de vacance peut être admise en cas de changement ou de défaillance de l’exploitant de la résidence, mais elle ne doit pas excéder 12 mois dans le second cas.

> Zoom sur l’investissement en résidences services seniors

Si toutes ces conditions sont remplies, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt de 11 % du montant investi (prix d’achat augmenté des différents frais), dans un plafond de 300 000 € HT, soit 33 000 € au maximum.

Vous avez la possibilité d’acquérir plusieurs logements au titre du Censi-Bouvard, à condition de respecter cette limite. La réduction s’étale de manière linéaire sur la période de 9 ans, soit 3 630 € maximum par an. Si celle-ci excède le montant annuel d’impôt dû par l’investisseur, elle peut être reportée les années suivantes sur une période de 6 ans.

Les investisseurs en Censi-Bouvard peuvent également récupérer la TVA, à condition que les loyers soient eux aussi soumis à la TVA et que l’exploitant de la résidence propose au minimum trois services parmi les quatre édictés par la loi (petit déjeuner, réception des personnes, nettoyage des locaux et fourniture de linge de maison).

Contrairement à ce que prévoit la loi Pinel, vous ne pouvez pas louer le bien à un membre de votre famille, mais le dispositif Censi-Bouvard présente d’autres avantages comme :

  • De confier la gestion du bien Ă  un exploitant : c’est lui qui se charge de le mettre en location, de rĂ©aliser les travaux d’entretien, de vous verser un loyer chaque mois…
  • Une rentabilitĂ© Ă©levĂ©e : la demande est forte sur ce type de bien, d’autant plus que le nombre d’étudiants et de personnes d’âgĂ©es croĂ®t chaque annĂ©e. Vous pouvez donc espĂ©rer un taux de rendement compris entre 3,5 et 5 %.

Comme le dispositif Pinel, la loi Censi-Bouvard est soumise au plafonnement des niches fiscales.

Cas pratique investissement immobilier en loi Censi-Bouvard

Vous décidez d’acquérir un bien immobilier de 120 000 € TTC, soumis à la TVA à 20 %.

Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt égale à :
100 000 (prix d’acquisition déduction faite de la TVA) x 11 % = 11 000 € sur 9 ans.
Chaque année, vous pouvez donc déduire 1 222 € de votre impôt.

Viennent s’ajouter les 20 000 € de TVA récupérables si les conditions sont remplies. Au total, vous bénéficiez d’un avantage fiscal de 31 000 €.

La loi Malraux : pour défiscaliser les travaux dans l’ancien

Mise en œuvre en 1962 pour protéger le patrimoine architectural et historique français, la loi Malraux s’adresse aux investisseurs dans l’ancien à réhabiliter. Elle leur offre une réduction d’impôt de 22 à 30 % sur le montant des travaux réalisés, en fonction du secteur où est implanté le bien et à condition qu’il soit mis en location pendant au moins 9 ans. Les futurs locataires ne doivent pas appartenir à la famille de l’investisseur.

Le dispositif Malraux s’adresse avant tout aux investisseurs disposant d’un budget important, car il faut pouvoir acquérir un immeuble à rénover intégralement et financer les travaux dans une période maximum de 3 ans suivant la délivrance du permis de construire.

L’immeuble doit se situer dans un secteur éligible au dispositif :

  • En zone concernĂ©e par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvĂ© ;
  • Dans un Quartier Ancien DĂ©gradĂ© (QAD) ;
  • Dans un quartier conventionnĂ© "nouveau programme national de renouvellement urbain" (NPNRU) ;
  • Sur un site patrimonial remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvĂ© ou dont la restauration a Ă©tĂ© dĂ©clarĂ©e d’intĂ©rĂŞt public.

Le bien doit en outre fait l’objet d’une rénovation complète et les travaux doivent, au préalable, être approuvés par le Préfet après avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Pour être prises en compte dans le calcul de la réduction d’impôt, les dépenses doivent être relatives à :

  • La dĂ©molition, restauration ou rĂ©fection des murs extĂ©rieurs et des toitures ;
  • Des travaux pour l’amĂ©lioration de l’habitat ou sa mise en conformitĂ© ;
  • Des travaux d’amĂ©nagement de parties communes, greniers et combles dans le but de les affecter Ă  l’habitation ;
  • Des primes d’assurances…

La réduction d’impôt Malraux varie en fonction du secteur. Elle est de 22 % pour les immeubles situés en PVAP et de 30 % pour les autres. Les dépenses éligibles sont limitées à 400 000 € sur une période de 4 années consécutives. La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement des travaux et, si elle est supérieure à l’impôt dû par l’investisseur, alors celui-ci peut la reporter les 3 années suivantes.

Le bien doit être mis en location dans l’année suivant l’achèvement des travaux, pendant une période de 9 ans minimum et être affecté à la résidence principale du locataire. À noter que, contrairement au Censi-Bouvard et à la loi Pinel, la réduction Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.

> Lire aussi Les réductions d’impôt liées à l’achat immobilier ancien

Cas pratique en investissement Malraux

Vous décidez de réaliser 380 000 € de travaux sur un immeuble situé dans un PVAP, donc éligible à une réduction de 22 %. Le montant des travaux est inférieur au plafond de 400 000 €, vous pouvez donc les imputer sur 1 à 4 années et vous bénéficierez de la totalité de la réduction d’impôt.

Le calcul est le suivant :
(380 000 x 22 %) / 4 = 20 900 € d’économies.

Vous pouvez également choisir de ne pas répartir la réduction d’impôt de manière égale sur les 4 années.

La loi Monuments Historiques : déduction des travaux de rénovation et exonération de frais de succession


Appliquée depuis 1913, la loi Monuments Historiques vise à soutenir l’effort des propriétaires et des investisseurs dans l’entretien et la réparation des biens immobiliers classés Monuments Historiques (MH) ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Elle leur permet de déduire l’intégralité des dépenses de leurs revenus fonciers, sans plafond, et d’être exonérés de droits de succession à condition de conserver le bien pendant au moins 15 ans. Ce dispositif est particulièrement avantageux pour les investisseurs soumis aux plus hautes tranches d’imposition sur le revenu.

Les immeubles concernés par le dispositif sont donc les Monuments Historiques et inscrits à l’ISMH, mais également ceux qui ont reçu le label "Fondation du patrimoine" et ceux qui ont été agréés comme patrimoine national en raison de leur caractère artistique ou historique particulier. Cette dernière catégorie de biens doit être ouverte au public soit 40 jours de juillet à septembre, soit 50 jours par an dont 25 jours fériés.

Les travaux engagés sur les Monuments Historiques sont intégralement déductibles dans la catégorie des revenus fonciers, sans limitation, à condition d’être suivis par l’Architecte des Bâtiments de France. Si un déficit foncier est constaté, il peut être imputé sur le revenu global, sans plafonnement.

Les autres charges (foncières, primes d’assurance, etc) peuvent également être déduites, selon trois schémas possibles :

  • L’investisseur ne perçoit aucune recette provenant de son bien occupĂ© ou non, ouvert Ă  la visite ou non : les charges sont dĂ©duites du revenu global ;
  • Le Monument Historique n’est pas occupĂ© par l’investisseur, mais gĂ©nère des recettes : les charges sont d’abord dĂ©duites des revenus fonciers et, si elles gĂ©nèrent un dĂ©ficit, celui-ci est dĂ©ductible du revenu global ;
  • L’immeuble est occupĂ© par l’investisseur et gĂ©nère des recettes : les charges affectĂ©es Ă  la partie du bien dont le propriĂ©taire a la jouissance sont dĂ©ductibles en totalitĂ© du revenu global, les autres des revenus fonciers.

À noter également : le dispositif n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.

Enfin, l’héritier de l’investisseur en Monuments Historiques peut être exonéré de droits de succession, même s’il n’est pas de sa famille, à condition qu’il ait signé une convention avec le ministère de la Culture et des Finances.

Comment réussir son investissement dans l’immobilier ?

Réussir son investissement suppose de suivre quelques étapes, de la mise en place de la stratégie à la recherche du financement, en passant par la sélection rigoureusement de l’emplacement du bien.


En établissant une stratégie précise avant de vous lancer


Investisseur, propriétaire, gestionnaire de patrimoine : vous allez porter toutes ces casquettes en vous lançant dans le placement immobilier ! Pour ne pas vous tromper de bien ou de projet, vous allez d’abord devoir vous informer sur le marché, étudier les différents régimes de fiscalité, les dispositifs de défiscalisation et les modes de financement…

Vous devez donc définir vos objectifs : achetez-vous un logement pour l’habiter en tant que résidence principale, secondaire ou pour le louer ? Si vous envisagez l’investissement locatif, allez-vous un jour récupérer le bien pour y habiter ? Dans cette hypothèse, vous devez choisir un logement dans lequel vous vous projetez.

Autre question à vous poser : espérez-vous dégager un complément de revenus immédiat ou achetez-vous en espérant une plus-value à la revente ? Dans le second cas, vous devrez déjà avoir en tête la revente au moment où vous prospectez. Il vous faudra donc avoir une vision pointue du marché immobilier et investir là où il est en croissance.


En sélectionnant soigneusement l’emplacement et le bien, pour valoriser votre investissement immobilier


Le nerf de la guerre dans l’immobilier, c’est l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement. Le choix de la localisation est important, à la fois pour séduire les futurs locataires, mais également dans l’optique d’une revente. La rentabilité de votre investissement dépend donc directement de l’emplacement de votre bien.

Certaines villes présentent une attractivité élevée, du fait de leur bassin d’emplois ou de leur potentiel touristique, à l’instar de Paris, Bordeaux, Lyon ou Montpellier. Opter pour un marché en tension est une bonne idée, car l’investissement est sécurisé sur le long terme, soutenu par une demande croissante. Revers de la médaille, l’investissement de départ est forcément plus élevé que dans des secteurs moins prisés.

Pour valoriser votre investissement immobilier, vous pouvez également miser sur des villes où le niveau de vie est moins élevé, mais qui présentent un fort potentiel de développement, comme Nantes, Toulouse ou Clermont-Ferrand.

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Le rendement de votre investissement immobilier dépend également du quartier et des infrastructures proposées à proximité. Qualité de vie grâce aux espaces verts et équipements sportifs, présence de transports en commun, de crèches et d’écoles, magasins de première nécessité constituent ainsi autant d’atouts au moment de la mise en location ou de la revente de votre bien. Intéressez-vous aussi aux programmes d’aménagement urbain, qui peuvent apporter une réelle plus-value à votre logement une fois achevés.

Enfin, le standing du bien s’avère lui aussi très important pour la rentabilité de votre investissement. Vous louerez plus rapidement et plus cher un logement offrant des prestations haut de gamme, comme une bonne performance énergétique, une belle superficie ou une vue dégagée.


En étudiant votre capacité de financement immobilier


Vous devez maintenant évaluer toutes les pistes de financement de votre investissement immobilier. Avez-vous besoin d’un apport personnel ? Tout dépend de votre projet ! Si vous achetez un bien pour en faire votre résidence principale, le plus souvent, la banque vous demande d’être en possession d’un apport d’au minimum 10 % du montant de l’opération. Il servira en effet à payer les frais de garantie et les frais de notaire.

En revanche, dans le cadre de l’investissement locatif, les banques peuvent parfois accepter de prêter sans apport, d’autant plus si vos loyers couvriront en totalité vos mensualités de remboursement de crédit. À moins que vous ne préfériez profiter de l’effet de levier du crédit immobilier : les taux actuels sont très bas, et vous avez également la possibilité de déduire les intérêts du prêt de votre impôt sur le revenu, si vous optez pour le régime réel. Vous avez ainsi l’opportunité de diminuer la pression fiscale de votre foyer.

Enfin, comparez les différents dispositifs de défiscalisation comme le Pinel et les lois Censi-Bouvard, Malraux et Monuments Historiques pour déterminer celui qui convient le mieux à votre projet d’investissement. Les réductions d’impôt vous permettent d’optimiser votre fiscalité.

> Lire aussi Les étapes de l’investissement locatif

Les pièges de l’investissement immobilier

Si l’investissement immobilier est une solution idéale pour obtenir un complément de revenus ou agrandir son patrimoine, encore faut-il garder en tête quelques conseils pour ne pas mettre en péril la rentabilité de l’opération.


Piège n° 1 : Payer trop cher un bien


En tant qu’investisseur, votre objectif principal est de réaliser des bénéfices, que vous louiez ou revendiez votre bien. Il vous faut donc acquérir un logement au juste prix, lequel dépend fortement de la ville et du quartier où vous investissez. Même si ces derniers sont attractifs, laissez-vous le temps de la réflexion avant d’acheter. Si le bien est trop cher, la rentabilité réelle ne sera pas celle escomptée.

Ainsi, si vous investissez dans le neuf, le surcoût par rapport à un bien ancien dans le même secteur ne doit idéalement pas dépasser 20 %. Et si vous préférez acheter un logement existant, ne sous-estimez pas le montant des travaux !


Piège n° 2 : Sous-estimer le montant des travaux éventuels


Lors de la visite, faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier, qui pourra évaluer les différents travaux à effectuer pour pouvoir louer ou habiter le bien en parfait état. Il ne faut pas raisonner selon un prix au mètre carré, mais plutôt en gardant à l’esprit le prix de revient global du bien et la rentabilité espérée. N’oubliez pas non plus la quote-part de travaux qui pourrait provenir de la copropriété !

Les biens avec beaucoup de travaux de réhabilitation peuvent s’avérer très intéressants. D’une part, vous les obtiendrez avec un prix largement décoté. D’autre part, vous avez la possibilité de déduire les frais de rénovation au titre de la loi Malraux, ou certaines charges si vous êtes soumis au régime réel.


Piège n° 3 : Ne pas penser à l’investissement sur le long terme


Investir dans l’immobilier doit d’abord se concevoir sur le long terme. Vous n’obtiendrez pas de retour sur investissement immédiat, d’autant plus qu’il vous faut d’abord amortir le prix d’acquisition. C’est au contraire en prenant le temps de bien réfléchir à votre stratégie d’investissement que vous obtiendrez le meilleur rendement.

> Lire aussi Éviter les pièges de l’investissement locatif

Investir dans l’immobilier est un projet de long terme qui convient à tous. Grâce à l’effet de levier du crédit et aux avantages fiscaux proposés par les différents dispositifs, ce placement ne suppose pas d’effort d’épargne trop important. Vous pouvez ainsi l’utiliser pour vous constituer des revenus supplémentaires à la retraite, pour protéger votre famille en cas de coup dur et accroître votre patrimoine. Mais pour être sûr de réussir votre investissement immobilier, prenez le temps de bien réfléchir à chaque étape et de mettre en place la stratégie qui s’avérera la plus rentable pour votre projet ! Pour y arriver, le plus sur est de vous faire accompagner par un professionnel avisé de l’immobilier.

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