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Conseils en investissement immobilier

Loi Pinel : exemples et explications du dispositif de défiscalisation

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Pour mieux comprendre les rouages de l’investissement Pinel, voici un exemple réel pour vous aider à vous projeter.

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La loi Pinel : explications

Depuis 2014 et au moins jusqu’en 2021, le dispositif Pinel permet à ceux qui réalisent des investissements locatifs de bénéficier d’une réduction d’impôt considérable. Cette défiscalisation est possible sous certaines conditions, relatives notamment aux ressources des locataires et à la durée de l’engagement locatif. Un exemple complet, pour bien comprendre.

La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur la base de leur investissement, selon la durée de leur engagement à la location :

  • 12 % sur 6 ans
  • 18 % sur 9 ans
  • 21 % sur 12 ans

Le logement doit être situé en zone tendue Abis, A ou B1. Il doit être loué à des locataires dont les revenus n’excèdent pas certaines limites, et à un loyer lui aussi encadré.

Loi Pinel : exemple de stratégie d’investissement

Jérôme est technico-commercial dans le BTP et Gabrielle est gérante d’un salon d’esthétique. Ils ont 40 ans, sont mariés et déjà propriétaires de leur maison située à Perpignan.

Disposant d’une épargne, ils souhaitent de nouveau investir dans l’immobilier. Objectif : mettre en location leur future acquisition pour en rembourser le crédit, pour ensuite pouvoir profiter des revenus générés… voire y loger un de leurs enfants.

Après discussion avec un conseiller en gestion de patrimoine immobilier, ils sont convaincus que le dispositif Pinel leur est tout indiqué. Ils payent chaque année environ 3000 € d’impôt sur le revenu, et sont donc très intéressés par une éventuelle réduction.

Après quelques semaines de recherche, leur choix s’arrête sur un appartement de 2 pièces de 40 m2 habitables, au sein d’une résidence en cours de construction, située en plein cœur de Perpignan, c’est-à-dire en zone B1. Le prix de leur opération, commissions et frais de notaires dans le neuf compris, s’élève à 145 000 €. Souhaitant maximiser leur opération Pinel, ils optent pour un engagement sur 12 ans de location, soit pour une réduction équivalente à 21 % du prix de leur investissement, répartie chaque année :

  • 2 % par an les 9 premières années, soit 2900 € par an de réduction sur l’impôt dû ;
  • 1 % par les 3 dernières années, soit 1450 € par an.
Au total, ils vont profiter d’une réduction totale de 30 450 €, qu’ils n’ont donc pas à payer aux impôts.

Exemple de mise en location sous la loi Pinel :

Jérôme et Gabrielle doivent louer leur logement à un locataire dont les revenus ne dépassent pas d’un certain plafond ; mais ce dernier peut éventuellement être un de leurs enfants, tant qu’il ne fait plus partie de leur foyer fiscal. Un gage de flexibilité pour les deux investisseurs !

En zone B1, ces plafonds de revenus Pinel s’élèvent par exemple à 30 260 € pour une personne seule, ou 48 596 € pour un couple avec un enfant.

Ils doivent aussi proposer un loyer qui n’excède pas un plafond précis, fixé au m2 de surface utile (hors charges), auquel s’applique un coefficient multiplicateur. L’opération à effectuer est celle-ci :

(loyer plafond au m2 x surface utile) x 0,7 + (19 / surface utile)

En 2018, au moment de leur opération d’investissement, ce plafond était de 10,15 € en zone B1. Leur loyer plafond est donc de :

(10,15 x 40) x 0,7 + (19 / 40) = 477,05 €

Leurs revenus locatifs annuels s’élèvent à 5724,60 €, desquels sont déduits soit un abattement forfaitaire de 30 %, soit les charges réelles de l’opération : gestion immobilière, assurance, intérêts d’emprunt…

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