Conseils en investissement immobilier

Comment calculer sa réduction d'impôt ?

Publié le

La fin du Pinel, mais pas de la défiscalisation !

Le dispositif Pinel, qui a permis pendant des années à de nombreux français de réduire leurs impôts en investissant dans l'immobilier neuf, a tiré sa révérence au 31 décembre 2024. Cependant, il est toujours possible de bénéficier d'autres leviers pour optimiser sa fiscalité.

 

 

Vous projetez d’investir dans l’immobilier pour vous constituer un patrimoine ? Sachez que vous pouvez bénéficier de certaines aides fiscales, parmi lesquelles nous pouvons citer la loi Pinel. Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 14% du prix de revient de votre appartement, en mettant votre bien en location sous certaines conditions. Mais comment calculer la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel ? Quels sont les éléments à prendre en considération dans le calcul ? Voici les réponses à ces questions par Nexity !

Défiscalisation Pinel : les conditions

Le dispositif Pinel permet de déduire une partie de votre investissement locatif de votre impôt sur le revenu. Pour en bénéficier, il est nécessaire de remplir quelques conditions.

Les conditions liées au logement

Tout d’abord, il faut savoir que les maisons ne sont plus éligibles à la loi Pinel, depuis le 1er janvier 2021. Pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte par ce dispositif, vous devez investir dans un appartement neuf, vendu en état futur d’achèvement.
Bon à savoir

Un arrêté du 5 juillet 2024, issu d'une volonté de répondre à la crise du logement, reclasse 688 communes en zones tendues. Des villes comme Nantes et Rennes passent ainsi de la zone B1 à la zone A.

Par ailleurs, si vous souhaitez faire construire votre logement, celui-ci doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture du chantier et mis en location dans les 12 mois suivant la réception des travaux.
Outre le type de logement et les délais liés à l’achèvement des travaux ainsi qu’à la mise en location, la loi Pinel impose d’autres conditions relatives :
  • À l’emplacement du bien ;
  • À la durée de mise en location ;
  • Aux normes énergétiques.
Pour prétendre à une réduction d’impôt, vous devez respecter un certain zonage. Votre logement doit être situé en zone A bis, A ou B1. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif depuis le 1er janvier 2019.
Concernant la durée de mise en location, elle est fixée à 6 ans minimum. En cas de non-respect, vous vous exposez à des sanctions :
  • Arrêt de la réduction d’impôt ;
  • Impôt majoré du montant des réductions d’impôt dont vous avez bénéficié depuis l’application du dispositif.
Pour finir, votre bien immobilier doit respecter les normes de performances énergétiques pour qu’il puisse être éligible à la loi Pinel :
  • Le label BBC 2005 ;
  • A la base, la Réglementation thermique 2012 et depuis 2024 la norme RE2020
Bon à savoir
Il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel en investissant dans un logement ancien. Toutefois, vous devez réaliser les travaux nécessaires pour que votre bien respecte les critères de décence et les normes énergétiques en vigueur.

Les conditions liées aux loyers et aux ressources des locataires

Hormis les conditions liées au logement, la loi Pinel vous oblige à louer votre logement à un loyer plafonné, et à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain niveau. Il faut savoir que le but du dispositif est de favoriser l’accès des ménages modestes à des logements décents.
Les plaf,onds de loyer de la loi Pinel sont fixés en fonction de la zone :
  • 18,25 €/m² en zone A bis ;
  • 13,56 €/m² en zone A ;
  • 10,93 €/m² en zone B1.
Les plafonds de ressources imposés par la loi Pinel, quant à eux, dépendent aussi bien de la zone que de la composition des ménages : personne seule, couple, personne (en couple ou seul) avec deux, trois, quatre personnes à charge ou plus.

Les éléments à prendre en compte dans le calcul de la défiscalisation de la loi Pinel

Pour estimer la réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre grâce à la loi Pinel, vous devez prendre en compte :
  • La durée d’engagement ;
  • Le prix de revient de votre logement ;
  • Le plafond d’investissement.

La durée d’engagement

En fonction de la durée d’engagement à la mise en location du logement, la loi Pinel vous octroie une réduction d’impôt plus ou moins importante :
  • Un engagement de 6 ans permet d’obtenir une réduction d’impôt équivalente à 9 % de votre investissement (plafonné à 300 000 € et à 5500 € par m2) ;
  • Un engagement de 9 ans ouvre droit à une réduction d’impôt de 12 % ;
  • Un engagement de 12 ans permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 14 %.

Le coût de revient du logement

À l’instar de la durée d’engagement, il est nécessaire de déterminer le coût de revient de votre logement pour le calcul de la réduction d’impôt Pinel.
Le calcul du coût de revient dépend du type de bien dans lequel vous prévoyez d’investir. Pour un logement acheté en VEFA (vente en état futur d’achèvement), les éléments à prendre en compte sont :
  • Le prix d’acquisition ;
  • Les frais de notaire ;
  • Les frais d’agence immobilière ;
  • La TVA ;
  • Les commissions des intermédiaires ;
  • Les droits d’enregistrement et de publicité.
Si vous optez pour un logement ancien, le prix de revient doit être calculé en prenant en considération :
  • Les coûts liés à l’acquisition du bien (frais de notaire, TVA, etc.) ;
  • Les dépenses engagées dans les travaux de réhabilitation, de réparation et d’amélioration.

Le plafond d’investissement

Comme nous l’avons dit précédemment, le plafond d’investissement de la loi Pinel est de 300 000 € ou 5 500 €/m². Il doit être pris en considération pour évaluer avec précision le prix de revient de votre logement et pour le calcul de la réduction Pinel à laquelle vous pouvez prétendre.
Dans le cas où le coût de votre investissement est inférieur à 300 000 €, mais que le prix de votre bien dépasse 5 500 €/m², vous devez prendre en compte le plafond au mètre carré pour le calcul.
En revanche, si le coût de votre logement est supérieur à 300 000 € et à 5 500 €/m², c’est le plafond global qui est utilisé dans le calcul du prix de revient et dans celui de la réduction d’impôt Pinel.

Le calcul de la réduction d’impôt de la loi Pinel

Une fois que vous aurez défini le prix de revient de votre bien et la durée d’engagement, vous pouvez passer au calcul des avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre, grâce à la loi Pinel.
Pour ce faire, il vous suffit de diviser le coût de votre investissement par le taux de réduction d’impôt. Si le prix de revient de votre logement est de 250 000 € et que vous décidez de le mettre en location pendant 9 ans, vous pouvez bénéficier jusqu’à 45 000 € de réduction d’impôt grâce à la loi Pinel.
Il est important de noter que le montant maximum de réduction d’impôt est de 42 000 € sur douze ans.
D’autre part, si la réduction annuelle est supérieure au montant de l’impôt dû, l’excédent n’est pas récupérable l’année suivante.
Bon à savoir
Cette réduction s’applique au montant de l’impôt sur le revenu dû, et non pas au revenu imposable. Elle est répartie sur chaque année de la période de location, à raison de 2 % par an et de 1 % les trois dernières années, pour un engagement de 12 ans.

L’évolution de la loi Pinel

Si, d’après l’article 168 de la loi de finances de 2021, la loi Pinel devait prendre fin le 31 décembre 2022, l’État a reconduit le dispositif pour 2024. Cette décision a été prise dans l’optique de soutenir davantage l’investissement locatif dans les zones tendues de France.
Toutefois, il faut savoir que le taux de réduction d’impôt de la loi Pinel devrait diminuer progressivement.
Les taux de réduction applicables pour l’année 2024 sont :
  • 9% pour un engagement de 6 ans ;
  • 12% pour un engagement de 9 ans ;
  • 14% pour un engagement de 12 ans.
La réduction d’impôt maximale pouvant être octroyée par la loi Pinel est donc de 42 000 € en 2024.

La loi Pinel Plus

Si investir en loi Pinel semble être désavantageux au-delà de l’année 2022, il faut savoir que l’État prévoit de mettre en place un autre dispositif, à savoir la loi Pinel Plus.
Également connue sous l’appellation “Super Pinel”, la loi Pinel Plus permet de bénéficier du taux de réduction d’impôt de la loi Pinel classique, depuis 2023. Elle reprend le fonctionnement de la loi Pinel classique, mais impose quelques conditions supplémentaires.
Pour être éligible à la loi Pinel Plus, vous devez :
  • Investir dans un logement neuf ou en VEFA dans une des zones éligibles à la loi Pinel Plus (zone A bis, zone A et zone B1) ;
  • Vous engager à mettre votre bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans ;
  • Respecter les plafonds de loyer imposés par la loi Pinel Plus ;
  • Respecter les plafonds de ressources pour les locataires.
Si la loi Pinel Plus reprend exactement les conditions imposées par la loi Pinel classique au niveau du type d’habitation, de la durée d’engagement et des plafonds (loyer et ressources), elle est nettement plus exigeante en termes de confort et d’économies d’énergie.
En fonction de la date d’acquisition du logement, la loi Pinel Plus impose le respect de certaines normes énergétiques :
  • Un bien neuf acheté en 2024 doit répondre aux exigences de la norme RE2020 ;
  • Un logement neuf acquis en 2024 doit respecter la norme RE2020 et avoir un DPE classé A ;
  • Un appartement neuf acheté en 2024, mais dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, doit avoir un DPE classé A et obtenir un label d’État “E+C-“.
Au niveau du confort, la loi Pinel Plus impose des conditions liées à la superficie :
  • 28 m² pour un logement comprenant 1 pièce ;
  • 45 m² pour un logement de 2 pièces ;
  • 62 m² pour un logement de 3 pièces ;
  • 79 m² pour un logement de 4 pièces ;
  • 96 m² pour un logement de 5 pièces.
Ce nouveau dispositif exige également :
  • La présence d’un espace extérieur tel qu’une terrasse ou un balcon ;
  • Une double exposition.
La superficie de l’espace extérieur dépend de celle de l’habitation et du nombre de pièces. Elle peut aller de 3 m² à 9 m².
Bon à savoir
La loi Pinel classique devrait cohabiter avec la loi Pinel Plus pendant un an. Après 2024, la loi Pinel Plus devrait être la seule à être accessible aux investisseurs.

En résumé

Comment être éligible à la loi Pinel ?

Pour être éligible à la loi Pinel, il faut :
  • Investir dans un appartement neuf respectant les normes énergétiques en vigueur et situé en zone A bis, A ou B1 ;
  • Mettre son appartement à la location pendant au moins 6 ans ;
  • Respecter les plafonds de loyer et de ressources pour les locataires.

Quel est le taux de réduction d’impôt de la loi Pinel ?

Le taux de réduction auquel vous pouvez prétendre dépend de la durée de mise en location de votre logement :
  • 9% pour un engagement de 6 ans ;
  • 12% pour un engagement de 9 ans ;
  • 14% pour un engagement de 12 ans.

Quels sont les éléments à prendre en compte dans le calcul de la réduction d’impôt ?

Pour calculer la réduction d’impôt que vous pouvez bénéficier grâce à la loi Pinel, vous devez prendre en compte :
  • La durée d’engagement ;
  • Le prix de revient de votre logement ;
  • Le plafond d’investissement.

Comment calculer la réduction d’impôt ?

Il vous suffit de diviser le prix de revient de votre logement avec le taux de réduction correspondant à la durée d’engagement.

Quand est-ce que la loi Pinel prendra fin ?

La loi Pinel sera encore accessible 2024, mais les taux de réduction d’impôt diminueront progressivement. Cependant, la loi pinel sera officiellement supprimée fin 2024. 

Quel dispositif va succéder à la loi Pinel ?

La loi Pinel Plus va remplacer progressivement la loi Pinel classique. Elle propose les mêmes taux de réduction que le Pinel classique, mais impose des conditions supplémentaires relatives au confort et à l’économie d’énergie.
NOS ARTICLES LIÉS
  1. Immobilier > 
  2. Guide Immobilier > 
  3. Savoir investir > 
  4. Le dispositif Pinel > 
  5. Comment calculer sa réduction d'impôt ?