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Défiscalisation Loi Pinel : tout ce qu'il faut savoir

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La fin du Pinel, mais pas de la défiscalisation !

Le dispositif Pinel, qui a permis pendant des années à de nombreux français de réduire leurs impôts en investissant dans l'immobilier neuf, a tiré sa révérence au 31 décembre 2024. Cependant, il est toujours possible de bénéficier d'autres leviers pour optimiser sa fiscalité.

 

 

La défiscalisation Pinel permet d’investir dans l’immobilier en payant moins d’impôt. Ainsi, de nombreux Français peuvent enfin réaliser leur projet d’investissement locatif et devenir propriétaires sans apport en achetant à crédit. C’est idéal pour se constituer un patrimoine personnel et bénéficier d’une défiscalisation jusqu’à 42 000 € sur 12 ans pour un investissement immobilier d'un montant de 300 000€. On vous explique !

 

Dispositif de défiscalisation en loi Pinel : qu’est-ce que c’est ? 

La loi Pinel a été pensée comme une incitative fiscale à l’investissement locatif dans le neuf, avec pour mission de soutenir la construction immobilière. Pour relancer la construction de résidences neuves en France, l’État propose donc des avantages fiscaux sous forme de réductions d’impôt.
 
Le dispositif Pinel est consacré à l’investissement locatif neuf, avec un véritable volet environnemental et social. Il s’adresse à tous les contribuables français et aux résidents payant leurs impôts en France. Ainsi, grâce à Pinel, tout Français peut investir dans un logement neuf, même sans apport.

Pinel et défiscalisation : comment fonctionne la réduction d’impôt ?

La défiscalisation Pinel permet donc à un acheteur de payer moins d’impôt sur le revenu s’il achète et met en location un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) depuis le 1er janvier 2014 et jusqu'au 31 décembre 2024. Seuls les appartements sont éligibles.
 
L’habitation doit être la résidence principale du locataire et mise en location pour une durée minimale de 6 ans. Les avantages fiscaux sont accessibles dans la limite de 2 biens par an et de 300 000 € d’investissement annuel. 

Loi pinel et défiscalisation : ce qui change

Le dispositif de défiscalisation Pinel était initialement prévu jusqu’en 2017. Il a été prolongé jusqu’à 2022, puis jusqu’au 31 décembre 2024 par la loi de finances 2021. Cette prolongation vient cependant avec quelques modifications, notamment liées aux conditions de défiscalisation et aux taux de réduction d’impôt applicables. 
 
En effet, pour tout investissement locatif en loi Pinel réalisé entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024, les taux de réduction d’impôt diminuent. 
 
>> À lire également : Pinel 2024 : quelles perspectives ? 

Ce qui change en 2024

En ce qui concerne 2024, les taux vont continuer à baisser au cours de l’année civile avec une défiscalisation de l’ordre de :
  • 9 % pour un engagement de 6 ans ;
  • 12 % pour un engagement de 9 ans ;
  • 14 % pour un engagement de 12 ans.

En fonction de la date à laquelle vous devenez propriétaire d'un investissement immobilier d'une valeur de 300 000 euros, voici le montant d'impôts que vous pouvez espérer économiser : 

Durée de location du bien  2022  2023 2024
6 ans 

12%

soit 36 000€ 

10.5%

soit 31 500€

9%

soit 27 000€
9 ans 

18 %

soit 54 000€

15%

soit 45 000€

12%

soit 36 000€
12 ans 

21 %

soit 63 000€

17.5%

soit 52 500€

14%

soit 42 000€
Bon à savoir

En cas d’engagement initial de 6 ou 9 ans, il est tout à fait possible de le prolonger pour 3 ans (renouvellement possible deux fois pour un engagement de base de 6 ans).

La loi Pinel : bien plus qu'un dispositif de défiscalisation !

La nouveauté du Pinel Plus 

Toutefois, les investisseurs pourront continuer de profiter des taux pleins sous certaines conditions grâce au Pinel Plus. Pour répondre aux inquiétudes des professionnels du secteur, le Gouvernement a décidé de mettre en place un dispositif bonifié en parallèle du Pinel actuel. Le Pinel + est donc rentré en vigueur en 2023. 
Ce super-Pinel cohabite avec la loi Pinel classique, et permet de profiter d’une défiscalisation à taux plein avec de nouveaux critères d’éligibilité. Cela concerne essentiellement les performances énergétiques du logement et la qualité de vie (température intérieure été comme hiver). 

Défiscalisation Pinel : quelles conditions ?

Le type de bien

Première condition pour profiter de la défiscalisation Pinel : acheter un bien immobilier éligible. Voici les critères à respecter :
  • le bien doit être neuf, réhabilité ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • le bien doit être loué non meublé ;
  • le bien doit être loué à titre de résidence principale ;
  • l’habitation doit respecter les performances énergétiques et les normes techniques en vigueur (label BBC 2005 et RT 2012). 
Ces labels énergétiques permettent de définir un niveau de consommation maximale pour, à terme, réduire l’impact écologique de la construction de bâtiments neufs sur l’environnement. L’avantage, c’est que vous achetez un bien non énergivore et que vos locataires réalisent des économies d’énergie non négligeables. 

La zone géographique 

Le processus de défiscalisation loi Pinel implique également que votre acquisition se trouve dans l’une des zones déterminées par le dispositif. Il est donc très important de bien choisir son emplacement géographique en Pinel. La France est divisée en 5 secteurs : zone A bis, zone A, zone B1, zone B2, zone C. 
Les zones A bis, A et B1 sont concernées par le Pinel puisque ce sont des zones où la demande locative est très forte. En revanche, les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis 2018 (sauf sur dérogation, comme avec le Pinel Breton, une expérimentation régionale).
En complément, comme pour tout investissement locatif, voici quelques critères à prendre en compte pour louer facilement votre bien et profiter de la défiscalisation Pinel :
  • la croissance démographique de la ville ;
  • la qualité de vie du secteur (écoles, lieux culturels, parcs, structures de loisirs, etc.) ;
  • le potentiel économique de la zone (bassins d’emplois, universités, hôpitaux, etc.) ;
  • le réseau de transports en commun ;
  • le quartier et les projets dans ce dernier (projets urbains, nouveaux modes de transports, etc.).​

Les plafonds

En complément, des plafonds de loyers et de ressources doivent être respectés pour bénéficier de la défiscalisation Pinel. En effet, dans la mesure où le dispositif vise à faciliter l’accès au logement pour les foyers les plus modestes dans des zones où les loyers moyens sont assez élevés, des plafonds de loyers maximaux ont été instaurés.
Ces plafonds Pinel sont corrélés à la zone dans laquelle se trouve le bien, en fonction de la surface habitable :
  • 18,25 € le m2 maximum en zone Abis ;
  • 13,56 € le m2 maximum en zone A ;
  • 10,93 € le m2 maximum en zone B1 ;
  • 9,50 € le m2 maximum en zone B2.
De plus, un propriétaire se doit de louer à des locataires dont les ressources fiscales ne dépassent pas un certain plafond. Les foyers modestes ont alors priorité sur les logements neufs. Ces mêmes plafonds sont définis selon le nombre de parts fiscales et la zone.
2 RÉSIDENCES IDÉALES POUR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Comment remplir sa déclaration fiscale Pinel ? 

Qui dit défiscalisation loi Pinel dit déclaration fiscale ! C’est une tâche qui peut être chronophage et fastidieuse lorsque l’on n’est pas assez renseigné. 
Pour profiter pleinement de la loi Pinel, voici les 3 étapes à respecter :
  1. L’engagement de location (déclaration 2044-EB) : il certifie que vous vous engagez à louer votre bien pour un minimum de 6 ans. 
  2. Rédaction d’un bilan foncier (déclaration 2044 ou 2044-SPE) : il intègre tous les loyers perçus, les charges, les frais et les taxes déduites. Le résultat peut être en bénéfice foncier ou en déficit foncier. Ainsi, le montant s’ajoute ou se déduit de votre revenu global imposable.
  3. Intégration de l’avantage fiscal Pinel : notez directement la réduction annuelle d’impôt sous la rubrique “charges ouvrant droit à réduction d’impôt” dans la déclaration 2042 – C.
Bon à savoir

Il est important de conserver la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) et tous les baux de location rédigés avec vos locataires. En effet, ce sont des documents qui seront demandés par l’administration fiscale cas de contrôle.

Les avantages du dispositif Pinel

Les avantages de la loi Pinel sont nombreux : 
  • Réduire l’impôt sur le revenu : avec la défiscalisation d’un taux de 10,5, 15 ou 17;5 %.
  • Devenir propriétaire sans apport : vous pouvez devenir propriétaire sans apport et acheter à crédit puisque votre acquisition est remboursée par les loyers versés chaque mois et par votre avantage fiscal.
  • Louer à sa famille : vous pouvez louer votre bien à vos ascendants ou descendants (vos parents ou vos enfants) à condition qu’ils n’appartiennent pas à votre foyer fiscal.
  • Préparer sa retraite : préparez votre retraite sereinement grâce à la constitution d’un patrimoine solide, avec une rentrée d’argent mensuelle (loyers perçus) ou une belle plus-value (revente à la fin de l’engagement locatif).
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Défiscalisation Pinel : ce qu’il faut retenir

La défiscalisation Pinel est une formidable opportunité pour investir dans la pierre, même sans avoir d’apport. Il faut simplement bien choisir son bien immobilier et mettre en place une stratégie d’investissement intelligente pour être certain de profiter des avantages fiscaux. Vous désirez être accompagné et conseillé dans cette aventure ? Nos experts Nexity vous proposent des biens sur-mesure dans des programmes de construction neufs pour bénéficier vous aussi de la défiscalisation Pinel !

C'est quoi la loi Pinel ?

La loi Pinel permet à tout contribuable qui acquiert un logement neuf dans le cadre du dispositif Pinel de bénéficier d'une réduction d'impôt jusqu'à 42 000 €

Comment se passe la défiscalisation Pinel ?

La défiscalisation s'applique sur le montant de l'imposition en fonction du prix d’achat du bien immobilier mis en location. L'investisseur profite en 2024 d'une réduction d'impôt de 9, 12 ou 14% du prix de revient du bien, avantage fiscal réparti sur 6, 9 ou 12 ans.

Quelles charges sont déductibles du Pinel ?

Les charges déductibles pour un investissement en loi Pinel sont :

  • Les intérêts d'emprunts
  • La taxe foncière
  • Les assurances
  • Les frais de gestion et assurances locatives
  • Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration
  • Les provisions pour charges de copropriété

Est-ce que les loyers Pinel sont imposables ?

Oui, les loyers issus de la mise en location d’un logement en loi Pinel sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils se déclarent au réel (formulaire 2044) ou en régime simplifié en micro-foncier.

Jusqu'à quelle date peut-on bénéficier du dispositif Pinel ?

La loi Pinel a été prolongé jusqu’à 2022, puis jusqu’au 31 décembre 2024 par la loi de finances. Cette prolongation vient cependant avec quelques modifications, notamment liées aux conditions de défiscalisation et aux taux de réduction d’impôt applicables.

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