Conseils en investissement immobilier

Tout savoir sur les zones tendues

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La notion de zone tendue a été créée en 2013 pour qualifier les agglomérations à forte densité urbaine où le marché immobilier souffre d’un grave déséquilibre entre l’offre et la demande de logement : les relations locatives y sont encadrées par des règles spécifiques. Ce découpage se double d’un autre zonage immobilier, précisant l’éligibilité de certains territoires aux dispositifs fiscaux de type loi Pinel, ou au financement PTZ.

Les zones tendues et les règles applicables en matière de relations locatives

Pas moins de 28 agglomérations ont été identifiées comme zones tendues par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Elles rassemblent 1151 communes, soit près de 4,6 millions de logements. Ces communes sont toutes soumises à des mesures spécifiques destinées à fluidifier le marché locatif.

Lors d’une location en zone tendue, le loyer proposé à un nouveau locataire ne peut pas être supérieur à celui réglé par le locataire sortant (sauf exception). Il peut toutefois être modérément augmenté en fonction de l’indice de référence des loyers (lRL) ou si des travaux ont été effectués pour un montant d’au moins 50 % du loyer annuel (hausse limitée à 15 % du coût des rénovations). Quelle que soit la date de signature du bail, un locataire en zone tendue peut solliciter un préavis réduit à 1 mois, au lieu de 3. Pour bénéficier de ce préavis raccourci, le locataire doit formuler expressément sa demande dans sa lettre de congé et joindre une copie du décret précisant la liste des agglomérations classées en zone tendue.

Le zonage Pinel et PTZ : une catégorisation spécifique

Un autre zonage régit certaines dispositions de la politique du logement : mis en place en 2003 à l’occasion de la loi Robien, il est encore en vigueur actuellement suite à plusieurs révisions. Il est aujourd’hui composé de 5 catégories de zones territoriales (Abis, A, B1, B2 et C) classées en fonction de leur niveau de tension immobilière. Elles déterminent l’éligibilité à certaines aides à l’investissement locatif ou à l’accès à la propriété, notamment au dispositif Pinel ou au PTZ :

  • Les zones loi Pinel : la loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif, offrant une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21 % du coût de l’opération si elle est réalisée sur certaines zones spécifiques. Les zones Pinel 2018 ont été réduites aux zones Abis, A et B1 (les zones B2 et C restant exceptionnellement éligibles en cas d’agrément préfectoral spécifique) ;
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  • Les zones PTZ : cette aide au financement d’une résidence principale, dédiée aux primo-accédants, a elle aussi été recentrée en 2018. Concernant les logements neufs, elle ne peut être sollicitée qu’en zones Abis, A, B1 et B2 (la zone B2 devant être exclue du dispositif dès 2019). Pour les logements anciens, elle ne concerne désormais que les zones B2 et C.
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