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Conseils en investissement immobilier

Zone tendue : définition et villes concernées

Publié le

vue aérienne paris la défense
Créée en 2013, la notion de zone tendue qualifie les agglomérations à forte densité urbaine où le marché immobilier souffre d’un grave déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Mais comment peut-on les définir ? Quelles sont les villes concernées ? Quelles règles juridiques s’appliquent en matière de location dans une zone tendue ? Nexity vous aide à faire le point.

Zones tendues : définition 

En France, on appelle zone tendue un périmètre territorial au sein duquel les locataires ou les aspirants propriétaires ont du mal à trouver un logement. La demande y étant plus forte que l’offre, un bien mis en location ou à la vente trouve immédiatement preneur. 
En conséquence, le niveau des loyers y est plus élevé qu’ailleurs, de même que les prix d’acquisition des logements anciens y sont très hauts. 
Les zones tendues se caractérisent enfin par leur nombre d’habitants : très urbaines, elles comptent plus de 50.000 habitants. 

ZONES TENDUES : QUELLES SONT LES AGGLOMÉRATIONS CONCERNÉES ?

Au total, 1.149 communes réparties sur 28 agglomérations de France métropoles ont le statut de zones tendues, déterminées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Cela représente près de 4,6 millions de logements.

La liste des zones tendues 

Dans le détail, les agglomérations suivantes sont identifiées comme zones tendues : 
  • Ajaccio
  • Annecy
  •  Arles
  • Bastia
  • Bayonne
  • Beauvais
  • Bordeaux
  • Draguignan
  • Fréjus, Genève-Annemasse
  • Grenoble
  • La Rochelle
  • La Teste-de-Buch 
  • Arcachon
  • Lille
  • Lyon
  • Marseille 
  • Aix-en-Provence
  • Meaux
  • Menton-Monaco
  • Montpellier
  • Nantes
  • Nice
  • Paris
  • Saint-Nazaire
  • Sète
  • Strasbourg
  • Thonon-les-Bains
  • Toulon
  • Toulouse
Bon à savoir
Une commune située en zone tendue l’est pour l'ensemble de son territoire : tous ses quartiers sont concernés. 
Savoir si un logement est situé en zone tendue est très important, notamment lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif. En effet, des règles très spécifiques, destinées à fluidifier le marché locatif sur ces communes, sont applicables et impactent fortement la fixation des loyers notamment. Mais quelles mesures spéciales visent les zones tendues ?

ZONES TENDUES ET ENCADREMENT DES LOYERS

La location

Vous pensez investir dans un bien que vous destinez à la location situé en zone tendue ? Que votre appartement ou votre maison soient loués ou meublés, s’ils sont à un usage de résidence principale pour le locataire, vous serez soumis à l’encadrement des loyers. 
Qu’est-ce que cela signifie ? En zone tendue, la fixation des loyers lors d’une relocation n’est pas libre. Le montant du loyer proposé à votre nouveau locataire ne pourra pas excéder celui que payait le locataire précédent.
Quelques rares exceptions existent toutefois.
Situation Règle de fixation des loyers en zone tendue
Votre bien immobilier neuf ou ancien situé en zone tendue fait l'objet d'une première location Fixation du loyer totalement libre
Votre bien situé en zone tendue est inoccupé par un locataire depuis plus de 18 mois Fixation du loyer totalement libre
Votre bien situé en zone tendue : 
  • fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant d’au moins égal à la dernière année de loyer
  • présente une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E
 Fixation du loyer totalement libre
  • Votre bien situé en zone tendue a fait l’objet de travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence. 
  • Ces travaux ont coûté l’équivalent d’au moins la moitié de la dernière année de loyer. 
  • Votre bien présente une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E
 Fixation du loyer à la hausse autorisée mais encadrée à 15% du coût réel des travaux
  • Le loyer de votre bien situé en zone tendue est manifestement sous-évalué (preuves à l’appui). 
  • Votre bien présente une consommation en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an, soit une étiquette énergie de A à E
 Fixation du loyer à la hausse autorisée mais encadrée à la moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire
Bon à savoir
Votre logement vide ou meublé est réservé à un usage de résidence secondaire du locataire, ou à usage de logement de fonction ? Les règles concernant l’encadrement des loyers en zone tendue ne sont pas applicables. Vous êtes donc libre de fixer librement votre loyer.
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ZONE TENDUE ET PLAFONNEMENT DES LOYERS

Outre l’encadrement des loyers à la relocation, certaines collectivités situées en zone tendue ont décidé d’appliquer en parallèle le mécanisme de plafonnement des loyers. 
Introduit par la loi Elan de novembre 2018 après une phase d’expérimentation à Paris et à Lille, Hellemmes et Lomme (deux communes associées), le plafonnement des loyers revient à entraver la hausse des loyers à la relocation, et ce dans la limite d’un loyer plafond. 
Sont aujourd’hui concernés les logements d’habitation situés à : 
  • Paris intra-muros (depuis le 1er janvier 2019).
  • Lille, Hellemmes et Lomme (depuis le 1er mars 2020). 
  • Plaine Commune (depuis le 1er juin 2021). Cette collectivité regroupe les communes d’Aubervilliers, d’Epinay-sur-Seine, de L’Île-Saint-Denis, de la Courneuve, de Pierrefitte, de Saint-Denis, de Saint-Ouen, de Stains et de Villetaneuse.
  • Lyon et Villeurbanne (depuis le 1er novembre 2021)
  • Est Ensemble (depuis le 1er décembre 2021). Cette collectivité regroupe les communes de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
  • Bordeaux et Montpellier ont également appliquer le mécanisme du plafonnement des loyers au cours de l’année 2022. 
De plus, le projet de loi dit “4D” (relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale) a prolongé le délai de candidature des villes souhaitant expérimenter ce dispositif. D’autres villes pourraient donc s’ajouter à la liste. 

ZONE TENDUE ET RÈGLES DE PRÉAVIS

Autre conséquence d’un classement d’une commune en zone tendue : la durée des préavis peut être réduite à un mois pour les logements nus (loués vides) à usage de résidence principale du locataire.
Classiquement fixé à une durée de 3 mois, le délai de préavis peut donc être écourté en zone tendue, si le locataire en fait expressément la demande dans sa lettre de congé. Il doit par ailleurs joindre une copie du décret précisant la liste des agglomérations classées en zone tendue.
A noter que cette mesure s’applique, quelle que soit la date de la signature du bail.

ZONES TENDUES : QUELLES SONT LES TAXES APPLICABLES ?

Le classement d’une commune en zone tendue a par ailleurs des conséquences dans le domaine fiscal.

Zone tendue et taxe sur les logements vacants

Destinée à sanctionner les propriétaires laissant volontairement leurs logements inoccupés, la taxe sur les logements vacants concerne les logements : 
  • non meublés
  • habitables
  • vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition.

Zone tendue et surtaxe d'habitation pour les résidences secondaires meublées

Certaines communes peuvent par ailleurs décider, en conseil municipal, d’une majoration de la taxe d’habitation pour les logements meublés non affectés à l’habitation principale. 
Cette surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires meublées peut varier entre 5% et 60% de la taxe d’habitation habituelle.
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LE ZONAGE PINEL ET PTZ : UNE CATÉGORISATION SPÉCIFIQUE

Ce découpage se double d’un autre zonage immobilier, précisant l’éligibilité de certains territoires aux dispositifs fiscaux de type loi Pinel, ou au financement PTZ.
Un autre zonage régit certaines dispositions de la politique du logement : mis en place en 2003 à l’occasion de la loi Robien, il a subi plusieurs révisions mais reste toujours en vigueur. Il est aujourd’hui composé de 5 catégories de zones territoriales (Abis, A, B1, B2 et C) classées en fonction de leur niveau de tension immobilière. 
Elles déterminent l’éligibilité à certaines aides à l’investissement locatif ou à l’accès à la propriété, notamment au dispositif Pinel ou au PTZ :
  • Les zones tendues et la loi Pinel : la loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif, offrant une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21 % du coût de l’opération si elle est réalisée sur certaines zones spécifiques. Le dispositif Pinel 2020 est possible uniquement en zones tendues (A Bis, A et B1) ;
  • Les zones tendues et le PTZ : il peut financer jusqu'à 40 % du coût total de l'opération (dans la limite d'un plafond) pour l'achat d'un logement neuf (en zone détendue, le PTZ peut financer jusqu'à 20% du coût total de l'achat d'un logement neuf et n'existe plus possible pour un logement ancien).
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Zone tendue : ce qu'il faut retenir

Classification en zone tendue : à quoi ça sert ? 

Concernant 28 agglomérations de France métropoles, la classification en zone tendue a pour but de fluidifier un marché immobilier congestionné, où la demande en bien immobilier (à la location comme à la vente) est bien plus forte que l’offre.

Classification en zone tendue : quelles conséquences ? 

La classification en zone tendue à plusieurs conséquences :

  • la fixation des loyers est encadrée
  • pour certaines de ces agglomérations, les loyers sont même plafonnés
  • le délai de préavis peut être réduit à 1 mois
  • des taxes spécifiques peuvent être applicables (taxes pour logements vacants, surtaxe d’habitation pour les résidences secondaires meublées)
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