Nexity double votre apport jusqu'à 10 000€* avec la Cagnotte Immobilière !
Je découvre
Conseils en achat immobilier

Achat VEFA : comprendre la Vente en Etat Futur d'Achèvement

signature en agence immobilière

De nombreux logements neufs (appartements ou maisons) sont vendus avant même d’être construits : c’est ce qu’on appelle un achat en VEFA. La vente en l’état futur d’achèvement est conclue entre un promoteur immobilier et un acheteur. Le premier s’engage à livrer le bien après construction tandis que le second paye le logement au fur et à mesure. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la VEFA avec Nexity.

Calculez votre pouvoir d'achat immobilier
Répondez à quelques questions et selon votre profil, nous estimons votre pouvoir d'achat immobilier.

Qu’est-ce que la vente en VEFA ?

Définition

La signification de VEFA est Vente en État Futur d’Achèvement.

Ce terme désigne un contrat liant un promoteur immobilier avec un réservataire, c’est-à-dire l’acheteur d’un logement neuf sur plan, qui n’est pas encore construit ou qui est en cours de construction.

Avec ce contrat de vente, le vendeur (ici le promoteur) s’engage à édifier le bien vendu et à transférer à l’acquéreur des droits sur le sol et sur la propriété des constructions existantes.

Les ouvrages deviennent ainsi propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur construction, tandis que ce dernier s’engage à payer le prix du logement au fil de l’avancement des travaux.

Tout savoir sur la Vente en Etat Futur d'Achèvement

Bon à savoir :

À ne pas confondre avec la VEFA inversée (L. 433-2 du Code de la Construction et de l’Habitation) qui désigne la vente de logements par un organisme HLM à un promoteur privé dans le cadre d’un programme de construction pour des logements sociaux.

Le fonctionnement de la VEFA

La vente sur plan peut prendre deux formes :

  • Vente à terme avec transfert de propriété, livraison et paiement du prix à l’achèvement de la construction
  • vente en l’état de futur achèvement ou VEFA.

Dans le cadre d’un achat d’appartement en VEFA, le contrat de réservation mentionne les points suivants pour éviter toute mauvaise surprise et assurer la conformité de l’ouvrage livré :

  • surfaces de l’habitation
  • qualité de la construction vendue
  • nombre de pièces principales
  • dégagements et dépendances
  • éléments d’équipements
  • éléments collectifs.
Dispositif Pinel : calculez votre économie d'impôts
Simulation gratuite et sans engagement, votre résultat en moins de 2 min !

Acheter en VEFA : quels avantages ?

Construction approuvée et maîtrisée

Premier avantage de la VEFA : l’opération immobilière doit au préalable être validée par la municipalité et les architectes-conseils des communes (Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement, ABF et Architectes des Bâtiments de France).

Elle doit également respecter la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) et les réglementations environnementales (RT 2012 ou RE 2020). Vous avez donc la garantie d’obtenir un logement performant d’un point de vue énergétique.

Logement sécurisé et conforme au PLU

Le maître d’ouvrage est le promoteur immobilier, qui endosse la responsabilité de la construction durant toute la durée de sa réalisation. Il se charge de demander toutes les études techniques nécessaires pour respecter les exigences et règlementations en vigueur.

De plus, le permis accordé pour la VEFA est un permis de construire validé de manière à maintenir une cohérence entre les logements et l’environnement alentour.

Frais de notaire réduits et exonération de taxe foncière

Pour l’acquéreur en VEFA, les frais de notaire sont également réduits puisqu’il s’agit d’un logement neuf;

Les frais de notaire sont en moyenne de 2 à 3 % contre 7 à 8 % pour un logement ancien.

L’acheteur peut, par ailleurs, bénéficier d’une exonération partielle de taxe foncière pendant 2 ans. Il faut pour cela déposer une déclaration au Centre Des Finances Publiques dans un délai de 90 jours après la date d’achèvement des travaux.

Services et accompagnement

Enfin, dans le cadre d’un achat en VEFA, le promoteur immobilier Nexity offre un haut niveau de service avec notamment un accompagnement personnalisé de la signature du contrat à la remise des clés.

L’acheteur est généralement conseillé par un expert dédié durant toute la période de vente et de construction, avec un service après-vente une fois la remise des clés effective (par exemple pour signaler des défauts de conformité).

Bon à savoir :
Sous certaines conditions, une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % peut également être appliquée. Un achat VEFA en loi Pinel permet aussi de profiter d’une réduction d’impôt.

Quelles sont les différentes étapes de la VEFA ?

La vente en VEFA est une formule très encadrée par la loi ELAN et sécurisée pour l’acquéreur.

Pour acheter dans le neuf en VEFA, voici les 5 étapes majeures :

1 - Signature du contrat de réservation

L’acquéreur réserve le lot qui l’intéresse et verse le dépôt de garantie le cas échéant (entre 2 et 5 % selon la date de livraison).

2 - Recherche de financement

Le contrat de réservation inclut généralement deux conditions suspensives, avec un délai de rétractation de 10 jours pour annuler sa réservation et un délai de 15 jours pour trouver un financement.

3 - Signature de l'acte de vente authentique

L’acquéreur devient propriétaire du sol et du logement au fil de la construction. L’acte authentique est rédigé et signé chez un notaire.

4 - Appels de fonds

Paiement de la totalité de l’acquisition en respectant un échéancier d’appels de fonds (35 % à l’achèvement des fondations, 35 % à la mise hors d’eau et 25 % à l’achèvement des travaux).

5 - Livraison du logement

L’acquéreur prend possession du bien et vérifie qu’il est conforme au contrat de réservation.

Simulation gratuite : calculez votre prêt à taux zéro
Découvrez le montant et la durée de votre PTZ en fonction de votre situation personnelle.
Voir tous nos simulateurs

Dépôt de garantie et achat d’un logement en VEFA

Dans le cadre d’un achat en VEFA, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais il est très souvent demandé. Le versement se fait généralement au moment de la signature du contrat de réservation, sans attendre la fin du délai de rétractation de 10 jours. Le montant de ce dépôt est limité à :

  • 5 % du prix de vente pour un délai de livraison sous 1 an
  • 2 % du prix de vente pour un délai de livraison entre 1 et 2 ans
  • aucun dépôt autorisé si le délai excède 2 ans.

Est-il possible d’annuler le contrat de réservation de l’appartement ou maison ?

Le réservataire profite cependant d’un délai de rétractation de 10 jours pour résilier son engagement sans justification. 

Passé ce délai, l’acquéreur s’engage à conclure la vente. Dans le cas contraire, le vendeur est en droit de conserver le dépôt de garantie.

Toutefois, la loi intègre quelques exceptions pour permettre aux acheteurs d’annuler la vente du logement en VEFA et obtenir la restitution intégrale du dépôt de garantie, sans retenue ni pénalité pour les cas de désengagements suivants :

  • le promoteur abandonne le projet immobilier à cause d’un nombre de réservations insuffisant, d’obstacles administratifs ou d’impossibilités à construire
  • le contrat de vente n’est pas conclu dans le délai prévu au contrat préliminaire
  • l’un des équipements prévus au contrat n’est finalement pas réalisé (comme un ascenseur)
  • l’acquéreur n’a pas obtenu son financement (conclusion suspensive d’obtention de prêt)
  • le prix d’achat excède de plus de 5 % le prix prévisionnel
  • le bien ou la qualité des ouvrages prévus présente une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Quelles garanties pour le réservataire (acheteur) ?

Retard de livraison, cas de défaillance financière, défauts de conformité, qualité des matériaux : quelles sont les garanties pour l’acheteur ?

Pour commencer, le promoteur est dans l’obligation de fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées en cas de résolution de la vente pour inachèvement des travaux. Si l’expert immobilier ne possède pas l’une de ces garanties, l’achat VEFA est considéré comme nul.

Pour les cas de non-conformité, l’acheteur peut mettre en œuvre les actions suivantes :

  • consignation du solde pour défaut de conformité avec versement sur un compte spécial à la Caisse des dépôts ou chez le notaire rédacteur de l’acte
  • obligation de mise en conformité par le vendeur.

Si le vendeur ne réalise pas les réparations, l’acquéreur peut saisir la justice dans un délai de 13 mois après la prise de possession des lieux pour demander des dommages et intérêts et/ou une diminution du prix, voire une annulation de l’achat VEFA si les défauts sont majeurs.

À savoir également que le promoteur immobilier doit aussi être protégé par la garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrage (articles 1792 à 1792-3. du Code civil).

Achat en VEFA : ce qu’il faut retenir

L’achat en VEFA permet donc d’obtenir des logements neufs, de très bonne qualité, énergétiquement performants et conformes aux dernières législations en vigueur. C’est une excellente solution également pour étaler les paiements dans le temps et profiter davantage fiscaux. Vous désirez acheter un bien en VEFA ? Découvrez les programmes immobiliers neufs de Nexity et profitez de l’accompagnement expert de nos conseillers ! Contactez-nous pour nous faire part de vos besoins.

Comment fonctionne la VEFA ?

Après signature d’un contrat de réservation, l'acheteur devient propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées le jour de la vente. Les ouvrages construits deviennent sa propriété au fil de leur exécution. En échange, il paye le prix d’achat progressivement par rapport à l’avancée des travaux.

Pourquoi acheter en VEFA ?

L’achat en VEFA permet de profiter de frais de notaire réduits et d’une exonération partielle de la taxe foncière, avec de nombreuses garanties quant à la performance énergétique et la solidité de l’ouvrage final.

Comment vendre en VEFA ?

Pour vendre en VEFA, il faut signer un contrat avec les potentiels acheteurs chez le notaire, puis procéder à la construction effective de l’immeuble ou de l’ouvrage en conformité avec les éléments indiqués dans ce même contrat.

Quand assurer un logement en VEFA ?

Une assurance habitation est obligatoire dès que le logement peut accueillir des équipements. Avant cette étape, c’est la responsabilité professionnelle du promoteur qui est engagée.

VEFA ou vente achevée ?

Le paiement d'un logement en VEFA est échelonné selon l'avancée des travaux alors que le paiement d'un logement achevé se fait intégralement lors de la signature du contrat chez le notaire.

NOS ARTICLES LIÉS