Les réductions d’impôts de la loi Pinel

Vous êtes fiscalement domicilié en France et vous réalisez des investissements immobiliers locatifs ? Vous pouvez alors bénéficier de la réduction d’impôt Pinel ! En voici les principales conditions et les modalités fiscales.

Qu'est-ce que la loi Pinel ? 

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière disponible jusqu'au 31 décembre 2024 qui encourage l'investissement dans l'immobilier locatif neuf ou rénové en offrant des réductions d'impôts. En échange, les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôt proportionnelle à la durée de location, ce qui favorise la création de nouveaux logements locatifs dans des zones où l'offre est insuffisante.

Cela permet de soutenir le marché de l'immobilier, d'encourager l'investissement et de répondre aux besoins de logement des citoyens.

Les conditions à remplir pour être éligible à la réduction d’impôt Pinel

La réduction d’impôt concerne les acquisitions suivantes :

• logement neuf ;
• logement en état futur d’achèvement ;
• logement que vous faites construire ;
• logement ancien faisant l’objet de réhabilitation pour être transformé en logement neuf ;
• logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation ;
• local transformé en logement d’habitation.

Les logements faisant l’objet de la réduction d’impôt loi Pinel doivent être situés en zones A, A bis et B1. Depuis le 1er janvier 2018, le dispositif s’applique aussi dans les zones de contrat de redynamisation de sites de défense (et en zone B2 ou C sous certaines conditions restrictives).

Enfin, concernant les logements anciens nécessitant des travaux de rénovation, ils doivent être situés dans des quartiers spécifiques, listés par décret. 
Des plafonds de ressources des locataires et de loyers pratiqués sont également à respecter.

>> À lire également : Le détail des conditions de location en Pinel

Dispositif de défiscalisation Pinel : une réduction d’impôt variable selon la durée d’engagement locatif

La loi Pinel, initialement prévue pour encourager l'investissement immobilier locatif, a été prolongée une dernière fois jusqu'au 31 décembre 2024 par la loi de finances. Cette décision vise à soutenir la construction de nouveaux logements répondant à la demande croissante de locations.

Cependant, des études gouvernementales ont révélé que le coût du dispositif était élevé et qu'il attirait moins les investisseurs.

Afin de préparer la fin du dispositif, le gouvernement a choisi de réduire progressivement le taux de réduction d'impôt depuis 2023 (sauf pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un niveau élevé de qualité) : 

La réduction d'impôt avec la loi Pinel est limitée pour chaque propriétaire investisseur à deux logements maximum par an dans la double limite de 300 000 € et d'un plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable.
C’est à vous de choisir une durée initiale d’engagement de 6 ou 9 ans… mais vous avez ensuite, après-coup, la possibilité de la proroger jusqu’à 12 ans, et de bénéficier ainsi du taux de réduction d’impôt Pinel maximal.

Voici le montant d'impôts que vous pouvez espérer économiser pour un investissement immobilier d'une valeur de 300 000 euros : 

Quand commence la réduction d'impôts Pinel ?

Le début de la période de défiscalisation varie en fonction du type d'opération immobilière que vous choisissez :

• Si vous achetez un logement neuf déjà construit, la défiscalisation débute à la date d'achat du bien immobilier. 
• Si vous optez pour une vente en état futur d'achèvement, la période de défiscalisation démarre à la date d'achèvement des travaux. 

Ressources et loyers : les plafonds Pinel à respecter 

Il y a deux plafonds à prendre en compte dans le cadre du dispositif Pinel :

1. Le premier plafond concerne les ressources annuelles de votre futur locataire. Selon le zonage Pinel du bien et la situation personnelle du locataire, ses revenus ne doivent pas dépasser un montant spécifique.
2. Le deuxième plafond est relatif au loyer. Le prix au mètre carré est défini en fonction des différentes zones. Ainsi, le loyer fixé pour votre bien ne doit pas dépasser ce prix au mètre carré déterminé selon la zone géographique.

Le calcul du montant de la réduction d'impôts Pinel 

Le montant de la réduction d'impôt "Pinel" est calculé à partir du prix de revient net du logement neuf ou en état futur d'achèvement. Ce prix comprend non seulement le coût du logement lui-même, mais aussi tous les frais associés tels que :

• les honoraires de notaire,
• les commissions versées aux intermédiaires,
• les droits d'enregistrement, etc.

Ainsi, l'avantage fiscal accordé est réparti sur la durée de la location. Pour calculer son montant, il faut appliquer un pourcentage au prix de revient net du logement, ce pourcentage variant en fonction de la durée de l'engagement de location.
 

Les plafonds de ressources annuelles du locataire

Les plafonds de loyer mensuel

Plafonds de loyer mensuel (en 2023 et 2024), par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole

Le Pinel Plus : une réduction d'impôt à taux plein 

En 2024, le dispositif se présente sous deux formes avec des conditions fiscales distinctes :

• Le Pinel + : Il conserve les taux précédents, mais est applicable uniquement dans certains quartiers ou en fonction de critères liés à l'efficacité énergétique et à la qualité des biens immobiliers.
• Le dispositif Pinel classique : Il propose des taux de réduction d'impôt dégressifs.

Pinel plus : des logements plus verts 

Pour profiter du Pinel + les logements doivent respecter certaines exigences. Ils doivent en effet, avoir un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur. Ils doivent également offrir un niveau de qualité d'usage et de confort spécifique :

• Une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5.
• La présence d'espaces extérieurs privatifs d'une superficie minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5.
• Les logements de type T3 et supérieurs doivent avoir au moins deux orientations différentes.