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Loi Pinel : explication et exemple

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Vous avez des difficultés à comprendre le fonctionnement de la loi Pinel pour défiscaliser en investissement locatif ? Pour mieux appréhender les rouages de l’investissement Pinel, voici toutes les explications et quelques exemples réels pour vous aider à vous projeter !
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Explication de la loi Pinel

Depuis 2014 (et au moins jusqu’en 2024), le fonctionnement du dispositif Pinel permet à ceux qui réalisent des investissements locatifs dans le neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt considérable. Accessible à tous les contribuables français, cette défiscalisation est possible sous certaines conditions relatives aux ressources des locataires et à la durée de l’engagement locatif (6 ans minimum).
Le Pinel s’inscrit dans la même lignée que des solutions de défiscalisation telles que la loi Cosse, la loi Scellier ou la loi Duflot. La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur la base de leur investissement, selon la durée de leur engagement à la location :
  • 12 % sur 6 ans ;
  • 18 % sur 9 ans ;
  • 21 % sur 12 ans.
Le logement doit être situé en zone tendue Abis, A ou B1. Il doit aussi être loué à des locataires dont les revenus n’excèdent pas certaines limites, avec un loyer lui aussi encadré.
Bon à savoir
Il est important de noter que les taux de réduction vont progressivement baisser en 2023 : 
 
- 10,5 % pour 6 ans ;
- 15 % pour 9 ans ;
- 17,5 % pour 12 ans.

Néanmoins, un nouveau dispositif Pinel Plus va être lancé pour 2023 afin de bénéficier de l'avantage fiscal à taux plein sous certaines exigences. Ce fonctionnement favorisera la construction de logements plus performants d’un point de vue énergétique.

Qui a droit à la défiscalisation Pinel ?

La réduction d'impôts Pinel est ouverte à tous les contribuables français, mais aussi aux personnes domiciliées sur le territoire national qui paient leurs impôts en France. La loi exclut les non-résidents et les personnes imposées à l'étranger.
Il y a toutefois une exception sur ce fonctionnement : il est possible pour les expatriés investissant en Pinel avant de quitter le pays de conserver leurs avantages fiscaux durant toute la durée de leur expatriation. 

Fonctionnement loi Pinel : objectifs et avantages

Les objectifs de Pinel 

Pour mieux comprendre le fonctionnement de la loi Pinel, il faut revenir sur ses objectifs. Avec ce dispositif, le gouvernement français a pour but de relancer le logement, notamment grâce aux leviers suivants :

Les avantages de Pinel 

Le Pinel offre les bénéfices suivants pour les investisseurs privés :
  • profiter d’un abattement fiscal jusqu’à 63 000 € sur 12 ans ;
  • louer le bien acquis à un membre de sa famille qui n’appartient pas à son foyer fiscal ;
  • se constituer un patrimoine immobilier ;
  • préparer sa retraite grâce aux loyers perçus (voire la plus-value à la revente).

Dispositif Pinel : jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts 

L’exemple de loi Pinel le plus probant est celui permettant de déduire 63 000 € d’impôts sur 12 années de mise en location. En 2022, la réduction Pinel impose un double plafond de prix : 5 500 /m² et 300 000 € de prix d’achat. Ainsi, même si vous achetez un logement à 6 000 € le m², le calcul de la défiscalisation restera basé sur le plafond de 5 500 € le m². Pareil pour le prix d’achat.
Voici un exemple loi Pinel de défiscalisation en fonction de votre engagement locatif :
  • Vous vous engagez sur 6 ans de location : l’avantage fiscal est de 12 % du prix du logement, avec une défiscalisation maximale de 36 000 € (6 000 € par an pendant 6 ans).
  • Vous vous engagez sur 9 ans de location : vous déduisez 18 % du prix de vos impôts pour un total de 54 000 €.
  • Vous vous engagez sur 12 ans de location : l'avantage fiscal est de 21 % du prix du logement. La déduction est de 2 % par an pendant les 9 premières années, puis de 1 % par an sur les 3 années restantes.

Explication loi Pinel : tout savoir sur les conditions du dispositif 

Les conditions liées au bien immobilier loué 

Le fonctionnement de la loi Pinel est régi par de nombreuses conditions, notamment sur le bien immobilier en question. Pinel concerne essentiellement les logements neufs, soit les biens immobiliers commercialisés en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) par des promoteurs.
Seuls les appartements sont éligibles. Les maisons, même commercialisées par des promoteurs, sont exclues. Le logement doit également être occupé à titre de résidence principale.
Il est aussi possible de profiter du Pinel dans l'ancien, à condition que le bien ait fait l'objet de travaux importants pour être remis à neuf, avec des caractéristiques très proches de celles du neuf. Ces logements rénovés sont ensuite vendus sous le régime de la TVA immobilière.
Bon à savoir

En Pinel, vous pouvez investir chaque année dans un ou deux logements maximum.

Le zonage Pinel en 2022 

Autre explication loi Pinel indispensable pour comprendre son fonctionnement : celle des zones éligibles ou non. De manière générale, l’hexagone est découpé ainsi selon le dispositif Pinel :
  • Zone A Bis : Paris et proche banlieue.
  • Zone A : banlieue parisienne éloignée.
  • Zone B1 : grandes agglomérations françaises (plus de 250 000 habitants) et quelques villes du littoral et de la Corse.
  • Zone B2 : communes de 50 000 habitants à 250 000 habitants.
  • Zone C : reste du territoire français.
Depuis 2018, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. La défiscalisation concerne donc uniquement un achat en zone A et Abis, ou B1.
Bon à savoir

Il existe une exception bretonne : le Pinel Breton est une expérimentation qui rend certaines villes en zone B2 éligibles. En effet, ce sont des villes avec une demande locative et de nombreuses possibilités de construction de nouveaux logements neufs.

Les plafonds de loyers Pinel en 2022 

Autre condition : les plafonds de loyer Pinel. Ces plafonds sont calculés en fonction de la zone géographique et de la surface. On utilise un coefficient multiplicateur actualisé chaque année.
Pour estimer le prix maximum du loyer que vous pouvez demander dans un logement loué en Pinel, les données de 2022 sont les suivantes :
 
  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 (bretagne)
Prix au m² 17,55 € 13,04 € 10,51 € 9,13 €
 

Les plafonds de ressources des locataires Pinel en 2022 

Un investisseur en Pinel est également dans l’obligation de louer son bien à des locataires aux revenus modestes, qui ne dépassent pas un plafond de revenus (annuel par foyer fiscal).
Voici les plafonds de ressources en 2022 :
Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 38 377 € 38 377 € 31 280 € 28 152 €
Couple 57 537 € 57 537 € 41 772 € 37 594 €
Personne seule ou en couple avec 1 personne à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 € 45 210 €
Personne seule ou en couple avec 2 personnes à charge 89 769 € 82 586 € 60 643 € 54 579 €
Personne seule ou en couple avec 3 personnes à charge 106 807 € 97 766 € 71 340 € 64 206 €
Personne seule ou en couple avec 4 personnes à charge 120 186 € 110 017 € 80 399 € 72 359 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 390 € + 12 258 € + 8 969 € + 8 070 €

Exemple de loi Pinel et de stratégie d’investissement 

Prenons un exemple de loi Pinel concret pour que vous puissiez visualiser le fonctionnement Pinel dans la vie de tous les jours.
Jérôme est technico-commercial dans le BTP et Gabrielle est gérante d’un salon d’esthétique. Ils ont 40 ans, sont mariés et déjà propriétaires de leur maison située à Perpignan.
Disposant d’une épargne, ils souhaitent de nouveau investir dans l’immobilier. Objectif : mettre en location leur future acquisition pour en rembourser le crédit et pouvoir profiter des revenus générés, voire y loger un de leurs enfants.
Après discussion avec un conseiller en gestion de patrimoine immobilier, ils sont convaincus que le dispositif Pinel leur est tout indiqué. Ils payent chaque année environ 3 000 € d’impôt sur le revenu, et sont donc très intéressés par une éventuelle réduction.
Après quelques semaines de recherche, leur choix s’arrête sur un appartement de 2 pièces de 40 m2 habitables, au sein d’une résidence en cours de construction, située en plein cœur de Perpignan, c’est-à-dire en zone B1
Le prix de leur opération, commissions et frais de notaires dans le neuf compris, s’élève à 145 000 €. Souhaitant maximiser leur opération Pinel, ils optent pour un engagement sur 12 ans de location, soit pour une réduction équivalente à 21 % du prix de leur investissement, répartie chaque année :
  • 2 % par an les 9 premières années, soit 2 900 € par an de réduction sur l’impôt dû ;
  • 1 % par les 3 dernières années, soit 1 450 € par an.
Au total, ils vont profiter d’une réduction totale de 30 450 €, qu’ils n’ont donc pas à payer aux impôts.
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Loi Pinel et exemple de mise en location

Restons avec l’exemple de Jérôme et Gabrielle pour comprendre le fonctionnement de la mise en location. Ils doivent louer leur logement à un locataire dont les revenus ne dépassent pas d’un certain plafond ; mais ce dernier peut éventuellement être un de leurs enfants, tant qu’il ne fait plus partie de leur foyer fiscal. Un gage de flexibilité pour les deux investisseurs !
En zone B1, ces plafonds de revenus Pinel s’élèvent par exemple à 30 260 € pour une personne seule, ou 48 596 € pour un couple avec un enfant.
Ils doivent aussi proposer un loyer qui n’excède pas un plafond précis, fixé au m2 de surface utile (hors charges), auquel s’applique un coefficient multiplicateur. L’opération à effectuer est celle-ci :
 
(loyer plafond au m2 x surface utile) x 0,7 + (19 / surface utile)
 
En 2018, au moment de leur opération d’investissement, ce plafond était de 10,15 € en zone B1. Leur loyer plafond est donc de :
 
(10,15 x 40) x 0,7 + (19 / 40) = 477,05 €
 
Leurs revenus locatifs annuels s’élèvent à 5 724,60 €, desquels sont déduits :
  • soit un abattement forfaitaire de 30 % ;
  • soit les charges réelles de l’opération (gestion immobilière, assurance, intérêts d’emprunt, etc.).

Exemple et explication Pinel : ce qu’il faut retenir 

Le fonctionnement de la loi Pinel est donc assez simple à comprendre dès que l’on connaît toutes les conditions liées à cette défiscalisation : acheter un appartement neuf et le mettre en location dans une zone éligible à destination de locataires aux revenus modestes, pour une période de 6 ans minimum. Si vous avez encore des problèmes à saisir tous les tenants et les aboutissants du dispositif, pas d’inquiétude : les conseillers Nexity sont à votre disposition pour vous accompagner dans ce projet d’investissement et maximiser votre rentabilité !

Comment ça marche la loi Pinel ?

La loi Pinel permet à un acheteur de réduire le montant de son impôt sur le revenu contre l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2024 dans une zone éligible. Il doit mettre en location ce bien pendant 6 années au minimum et en respectant des conditions relatives aux loyers et aux ressources locataires.

Quelles sont les règles et les avantages de la loi Pinel ?

Les règles de fonctionnement Pinel incluent des critères liés au type de bien loué, aux plafonds de loyers et aux plafonds de ressources, mais aussi à l’engagement locatif de l’investisseur. Les avantages sont :
  • Un abattement fiscal jusqu’à 63 000 € sur 12 ans
  • Un patrimoine immobilier solide et avec de bonnes performances énergétiques
  • La perception de loyers comme complément de revenus

Quelles sont les villes les plus rentables en Pinel ?

Les villes les plus rentables en Pinel en 2022 sont :
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