Conseils en investissement immobilier

Les zones éligibles à la loi Pinel

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La fin du Pinel, mais pas de la défiscalisation !

Le dispositif Pinel, qui a permis pendant des années à de nombreux français de réduire leurs impôts en investissant dans l'immobilier neuf, a tiré sa révérence au 31 décembre 2024. Cependant, il est toujours possible de bénéficier d'autres leviers pour optimiser sa fiscalité.

 

 

Vous pouvez bénéficier de l’avantage fiscal offert par le dispositif Pinel, à condition que votre appartement soit situé dans une des zones éligibles. Nexity vous explique le fonctionnement des zones éligibles à la loi Pinel.

Qu’est-ce qu’une zone éligible à la loi Pinel ?

Tout d’abord, il est important de rappeler que la loi Pinel succède à la loi Scellier et Duflot. Ce dispositif de défiscalisation a été créé par l’ancienne ministre du Logement et de l’Égalité des territoires, Sylvia Pinel, pour encourager l’investissement locatif dans des communes, des départements et des régions spécifiques de France.

Les villes et les régions ciblées par la loi Pinel sont des zones dites « tendues », où l’offre de logement locatif est nettement inférieure à la demande.

Les zones dites « détendues », où l’offre de logement locatif est suffisamment élevée, ne sont pas éligibles au dispositif de défiscalisation. En d’autres termes, un investissement locatif dans une de ces communes ou ces régions non prises en compte par la loi Pinel ne vous permet pas de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Bon à savoir

Le zonage est le premier élément à prendre à compte si vous projetez d’investir dans l’immobilier locatif afin de vous constituer un patrimoine et de bénéficier d’une réduction d’impôt offerte par la loi Pinel. Outre le zonage, vous devez respecter d’autres conditions liées entre autres aux plafonds de ressources des locataires et aux plafonds de loyer pour que votre projet puisse être éligible.

Comment fonctionne le zonage Pinel ?

Chaque zone éligible loi pinel est déterminée selon un système de zonage créé en 2003, dans le cadre de la loi Robien. Cette dernière découpe le territoire français en 5 grandes parties, à savoir :
  • La zone A bis
  • La zone A
  • La zone B1
  • La zone B2
  • La zone C
Ce zonage permet au gouvernement de définir si le marché immobilier d’une commune est soumis à de fortes tensions ou non. La zone A bis comprend toutes les villes où les ménages éprouvent de grandes difficultés à accéder à un logement locatif.
Les zones B2 et C, quant à elles, sont constituées des communes où il est plus ou moins aisé de louer un bien immobilier à usage d’habitation, à des tarifs corrects.
Le zonage est régulièrement mis à jour afin qu’il s’adapte aux évolutions du marché de l’immobilier français. Ainsi, une commune située actuellement dans la zone A bis pourrait appartenir à la zone A ou B1 dans quelques années.
Hormis l’application de la loi Pinel, le zonage conditionne celle d’autres dispositifs tels que :
D’autre part, selon la zone éligible loi pinel dans laquelle vous prévoyez d’investir, vous devez respecter un plafond de loyer plus ou moins élevé.
Bon à savoir
Investir dans un immobilier locatif éligible à la loi Pinel ne vous permet pas essentiellement de bénéficier d’une réduction d’impôt et de vous constituer un patrimoine.
Cette opération vous offre également la possibilité de vous positionner sur un marché au potentiel locatif élevé, dans la mesure où vous devez acquérir votre bien immobilier dans une des zones les plus tendues de France.
 
 

Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel en 2024

Zonage Pinel : des changements en 2023 et 2024

Un décret a été émis le 2 octobre 2023 afin de reclasser plus de 200 municipalités à travers la France métropolitaine et les territoires d'outre-mer. Parmi celles-ci, 145 sont depuis admissibles au programme Pinel, tandis qu'environ soixante d'entre elles seront reclassées en zone A pour bénéficier d'un rendement financier plus avantageux.

Parmi les métropoles répertoriées depuis en zone A, on peut citer des villes telles que Bordeaux, Toulouse, Annecy, Strasbourg, La Rochelle, Arcachon, Le Touquet, pour n'en mentionner que quelques-unes. En revanche, des localités comme Dunkerque, Valence, Béziers, Lorient, ainsi que de nombreuses autres, ont été réaffectées en zone B1.

Enfin, un nouveau zonage Pinel est applicable aux ventes de programmes immobiliers neufs (VEFA ou vente achevée) intervenant depuis le 11 juillet 2024, date de publication au Journal Officiel de l'arrêté du 5 juillet 2024. 688 nouvelles communes figurent donc désormais en zones tendues.

Ainsi, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt en investissant dans un immobilier locatif situé dans la zone pinel 2024 A bis, A ou B1.
Bon à savoir

Un arrêté du 5 juillet 2024, issu d'une volonté de répondre à la crise du logement, reclasse 688 communes en zones tendues. Des villes comme Nantes et Rennes passent ainsi de la zone B1 à la zone A.

Quelles villes sont en zone A bis en 2024 ?

  • La ville de Paris
  • Une douzaine de villes des Yvelines : Chatou, Le Chesnay, Croissy-sur-Seine, Le Vésinet, etc.
  • Une trentaine de villes située dans les Hauts-de-Seine : : Antony, Bagneux, Asnières-sur-Seine, Boulogne-Billancourt, Bois-Colombes, etc.
  • Une dizaine de communes du département de la Seine-Saint-Denis : Bagnolet, Aubervilliers, Le Raincy, Les Lilas, etc.
  • 18 communes du Val-de-Marne : Cachan, Bry-sur-Marne, Arcueil, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, etc.
  • Une commune du Val-d’Oise, à savoir Enghien-Les-Bains

Quelles villes sont en zone A ?

  • Les 5 nouvelles communes depuis le 20 février 2022 : Chamonix-Mont-Blanc, La clusaz, les Gets, Megève, Morzine
  • 4 nouvelles grandes communes depuis le 2 octobre 2023 : Bordeaux, Toulouse, Strasbourg, Annecy
  • Une dizaine de communes du département de l’Ain : Collonges, Divonne-les-Bains, Ferney-Voltaire, Gex, etc.
  • Une soixante de villes situées dans les Alpes-Maritimes : Antibes, Aspremont, Auribeau-sur-Siagne, Beausoleil, Berre-les-Alpes, etc.
  • Une cinquantaine de communes des Bouches-du-Rhône : Allauch, Aubagne, Beaurecueil, Berre-l’Étang,     Cadolive, etc.
  • 3 villes de la Corse-du-Sud : Ajaccio, Porto-Vecchio et Bonifacio
  • Une vingtaine de communes du département de l’Hérault : Castelnau-le-Lez, Fabrègues, Grabels, La Grande-Motte, Lavérune, Montpellier, etc.
  • 7 villes du département du Nord : La Madeleine, Lille, Loos, Marcq-en-Baroeul, Saint-André-lez-Ville, Wasquehal et Lambersart
  • 14 villes de l’Oise : Belle-Église, Avilly-Saint-Léonard, Bornel, Chambly, Chantilly, Gouvieux, etc/
  • 7 communes du Rhône : Lyon,Villeurbanne, Caluire-et-Cuire, Écully, Francheville, Sainte-Foy-lès-Lyon, Tassin-la-Demi-Lune
  • Une trentaine de communes de la Haute-Savoie : Ambilly, Annemasse, Archamps, Contamine-sur-Avre, Lucinges, Marcellaz, etc.
  • Plus de 85 communes situées dans le département de la Seine-et-Marne : Boissise-la-Bertrand, Avon, Bailly-Romainvilliers, Boissettes, Chanteloup-en-Brie, Bussy-Saint-Martin, Carnetin, etc.
  • Plus de 80 villes des Yvelines : Achères, Aubergenville, Aulnay-sur-Mauldre, Coignières, Follainville-Dennemont, Fontenay-le-Fleury, etc.
  • Une quarantaine de communes du Var : Belgentier, Cavalaire-sur-Mer, Cogolin, Cuers, Fréjus, Grimaud, Hyères, La Crau, La Croix-Valmer, etc.
  • Plus de 85 communes de l’Essonne : Arpajon, Ballainvilliers, Bièvres, Le Coudray-Montceaux, Le Plessis-Pâté, Massy, Mennecy, etc.
  • 2 villes des Hauts-de-Seine : Villeneuve-la-Garenne et Gennevilliers, etc.
  • 29 communes du département de la Seine-Saint-Denis : Aulnay-sous-Bois, Bobigny, Coubron, Drancy, Épinay-sur-Seine, Gagny, La Courneuve, etc.
  • 29 communes du département du Val-de-Marne : Alfortville, Bonneuil-sur-Marne, Chevilly-Larue, etc.
  • 70 villes du Val-d’Oise : Beauchamp, Andilly, Argenteuil, Beaumont-sur-Oise, Bessancourt, Boisemont, Bouffémont, Butry-sur-Oise, Courdimanche, etc.
  • De nombreuses villes touristiques : Deauville, Aix-les-Bains, La Rochelle, Calvi, Le Grau-du-Roi, Arcachon, Lège-Cap-Ferret, La Baule-Escoublac, Pornichet, Le Touquet-Paris-Plage, Anglet, Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Evian-les-Bains, etc.
  • Des stations de sports d’hiver passent également de la zone C à A : Samoëns, Villard-de-Lans, Les Deux-Alpes, auxquelles s’ajoutent Châtel, Le Grand-Bornand, etc.

Pour finir, la zone B1 comprend en 2024 4 communes de la Corse-du-sud, 35 communes de la Haute-Savoie ainsi que les communes des départements d’outre-mer français, mais également des villes en pleine réindustrialisation comme Auxerre, Dunkerque, Cholet, Bourg-en-Bresse, Béziers, Evreux, Dreux, Troyes, Besançon, Valence des villes attractives pour leur cadre de vie comme : Brest, Lorient, Concarneau, Quimper… ainsi que des villes touristiques comme Saint-Pierre-d’Oléron ou Royan en Charente-Maritime.  

Quelles sont les zones b2 et c ?

Depuis 2017, les investissements locatifs réalisés en zone C ne sont plus éligibles à la loi Pinel. Trois ans plus tard, le 1er janvier 2020, le gouvernement a décidé d’exclure la zone B2 du dispositif de défiscalisation.

Bon à savoir

La loi Pinel a bénéficié d’un report et sera officiellement supprimée fin 2024.En attendant, l'avantage fiscal qu'elle procure va être progressivement rogné.

Les taux de réduction applicable pour l’année 2024 sont :

  • 9% pour 6 ans
  • 12% pour 9 ans
  • 14% pour 12 ans
Cependant, le gouvernement a lancé un nouveau dispositif de défiscalisation pour bénéficier des taux plein.

Quelles sont les communes les plus rentables en Pinel ?

En 2024, vous avez le choix entre de nombreuses communes pour investir dans l’immobilier locatif et bénéficier d’une réduction d’impôt. Toutefois, sachez qu’en optant pour une ville située dans une zone pinel 2024 telle que la zone A Bis, vous pouvez rentabiliser davantage votre projet qu’en choisissant une commune dans la zone B1.
En effet, dans certaines communes, notamment celles proches de la capitale, la demande en logement locatif est plus importante et le plafond de loyer est fixé à un niveau relativement élevé, ce qui vous permet de louer votre bien à des tarifs plus avantageux.
Vous rentabilisez rapidement votre projet et limiter significativement les risques de vacance locative, l’idéal est d’investir à Paris. La demande est particulièrement forte dans la capitale française et il vous est possible de trouver rapidement des locataires.
Outre Paris, vous pouvez cibler des communes comme Lille, Strasbourg, Rennes, Nantes, Marseille ou Montpellier.
À l’instar de la capitale, le marché immobilier lillois est particulièrement dynamique. Chaque année, cette ville du département du Nord située dans une zone pinel 2024 très tendue, accueille de nombreux nouveaux habitants.
Par ailleurs, Strasbourg, Rennes, Lyon, Montpellier, Nantes et Montpellier bénéficient d’un attrait considérable en raison de leur croissance économique et de la présence de nombreuses entreprises, mais également en raison de leur cadre de vie.
Bon à savoir
Bien qu’elles soient situées dans une zone éligible à la loi Pinel, certaines villes ne vous permettent pas de rentabiliser efficacement votre investissement locatif.
Parmi ces communes, on peut citer Vichy, Angoulême, Valence, Béziers, Chartres, Vienne, Saint-Étienne, Le Mans, Mulhouse, Perpignan, Metz, etc.

Les zones éligibles à la Loi Pinel 2024 : ce qu'il faut retenir 

Qu’est-ce qu’une zone éligible au dispositif Pinel ?

Une zone éligible à la loi Pinel regroupe les communes où vous pouvez réaliser un investissement locatif et bénéficier de la réduction d’impôt octroyée par ce dispositif de défiscalisation.

Comment est effectué le zonage Pinel ?

Le zonage Pinel se base sur le zonage réalisé dans le cadre de la loi Robien. Il est effectué en évaluant les tensions sur un marché immobilier. La France est actuellement divisée en 5 principales zones :

  • Zone A bis
  • Zone A
  • Zone B1
  • Zone B2
  • Zone C

Quelles sont les zones géographiques éligibles à la loi Pinel ?

Depuis 2020, seules 3 zones sont éligibles à la loi Pinel, à savoir la zone A bis, la zone A et la zone B1. La zone C a été exclue du dispositif en 2017 et la zone B2 n’est plus éligible depuis le 1er janvier 2020.

Est-ce qu’il est possible de rentabiliser un projet en investissant dans une quelconque zone éligible loi pinel ?

Il est fortement conseillé de bien choisir la zone Pinel 2024, mais aussi la commune dans laquelle vous allez investir pour rentabiliser votre projet. De manière générale, il est recommandé d’opter pour une ville située dans la zone A bis ou A pour optimiser vos chances de trouver rapidement des locataires et limiter les vacances locatives. Les communes Paris, Rennes ou Strasbourg constituent d’excellentes cibles pour un investissement Pinel.

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