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Exemples de calcul en matière de loi Pinel

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La fin du Pinel, mais pas de la défiscalisation !

Le dispositif Pinel, qui a permis pendant des années à de nombreux français de réduire leurs impôts en investissant dans l'immobilier neuf, a tiré sa révérence au 31 décembre 2024. Cependant, il est toujours possible de bénéficier d'autres leviers pour optimiser sa fiscalité.

 

 

Exemple de calcul Pinel : le montant de la réduction d’impôt

Imaginons que vous souhaitiez investir sur une commune classée en zone A, dans un T2 de 50 m2 d’une valeur de 150 000 €.

Votre réduction d’impôt peut donc s’élever à :

  • 9 % de votre investissement pour un engagement à 6 ans de location, soit 13 500 €  ;
  • 12 % pour 9 ans de location, soit 18 000 €  ;
  • 14 % pour 12 ans de location, soit 21 000 €

Si votre impôt sur le revenu est habituellement supérieur à 3000 € par an, votre défiscalisation sera donc optimale. Dans le cas contraire, si la montant de la réduction est plus importante que votre impôt dû, vous n’aurez certes pas d’impôt à payer, mais vous ne pourrez pas profiter de votre excédent de réduction : celui-ci n’est pas reportable les années suivantes.

Le dispostif Pinel est prolongé jusqu'au 31 décembre 2024, néanmoins l'avantage fiscal qu'il procure a donc été réduit.

Cependant le gouvernement a créé en 2023 le dispositif  « Pinel + ». Ce dispositif de défiscalisation offre en effet un avantage fiscal à taux plein à condition que les logements respectent certaines exigences :
  • Les nouveaux logements devront être soumis à la Réglementation Environnemental 2020 (RE 2020).
  • Le projet devra également respecter quelques standards en matière de qualité d’usage
Bon à savoir

Un arrêté du 5 juillet 2024, issu d'une volonté de répondre à la crise du logement, reclasse 688 communes en zones tendues. Des villes comme Nantes et Rennes passent ainsi de la zone B1 à la zone A.

Exemple de calcul des revenus locatifs loi Pinel

Le principe de la location Pinel suppose de pratiquer des loyers plafonnés, précisés chaque année par décret. Concernant les logements situés en zone A, le plafond 2024 est fixé à 14,03 € par m2 de surface utile : ce qui donne donc un total de 669,94 €. Mais pour calculer votre loyer plafond, il faut aussi appliquer un coefficient multiplicateur à ce résultat en le multipliant par : (0,7 + 19 / Surface utile).

Dans le cadre de notre exemple de calcul loi Pinel, on obtient donc un loyer maximum de 723,54 €, soit 8682,46 € de revenus locatifs chaque année.

Ce loyer maximum est entendu hors charges.

Exemple de calcul de la fiscalité des revenus locatifs Pinel

Le dispositif Pinel ne s’applique qu’en cas de location vide. Les loyers sont dès lors imposés au titre des revenus fonciers. Vous disposez de deux régimes fiscaux possibles :

  • le régime micro-foncier, accessible tant que vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 30 % sur vos loyers perçus. Si ceux si s’élèvent à 8158,32 €, les services fiscaux en déduiront donc automatiquement 2447 € ;
  • le régime réel, applicable si vos revenus locatifs dépassent 15 000 €, ou si vous choisissez volontairement d’y être assujetti. Dans ce cas, ce n’est pas un abattement forfaitaire mais l’ensemble de vos charges réelles qui sont déduites.

    Par exemple : les intérêts d’emprunt, les frais de garantie de prêt, la taxe foncière, les frais d’entretien et de réparation, les primes d’assurance, les frais de gardien ou de concierge…

    Autre avantage du régime réel : vos charges sont déductibles non seulement de vos revenus locatifs mais aussi de votre revenu global à hauteur de 10 700 €. Si elles participent à créer du déficit, celui-ci est reportable pendant 10 ans.
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