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Conseils en investissement immobilier

Exemples de calcul en matière de loi Pinel

femme consultant son projet immobilier

Quelle réduction d’impôt pourrez-vous espérer ? Quels revenus percevrez-vous et selon quelle fiscalité ? Quelques exemples de calcul pour vous guider dans votre investissement Pinel.

Dispositif Pinel : calculez votre Ă©conomie d'impĂ´ts
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Exemple de calcul Pinel : le montant de la réduction d’impôt

Imaginons que vous souhaitiez investir sur une commune classée en zone A, dans un T2 de 50 m2 d’une valeur de 150 000 €.

Votre réduction d’impôt peut donc s’élever à :

  • 10.5 % de votre investissement pour un engagement Ă  6 ans de location, soit 15 750 €  ;
  • 15 % pour 9 ans de location, soit 22 500 €  ;
  • 17.5 % pour 12 ans de location, soit 26 250 â‚¬

Si votre impôt sur le revenu est habituellement supérieur à 3000 € par an, votre défiscalisation sera donc optimale. Dans le cas contraire, si la montant de la réduction est plus importante que votre impôt dû, vous n’aurez certes pas d’impôt à payer, mais vous ne pourrez pas profiter de votre excédent de réduction : celui-ci n’est pas reportable les années suivantes.

Le dispostif Pinel est prolongĂ© jusqu'en 2024, nĂ©anmoins l'avantage fiscal qu'il procure va ĂŞtre progressivement rognĂ©. 

Cependant le gouvernement planche sur la crĂ©ation d'un dispositif baptisĂ© Â« Pinel + » pour 2023. Ce dispositif de dĂ©fiscalisation offrirait un avantage fiscal Ă  taux plein Ă  condition que les logements respectent certaines exigences :
  • Les nouveaux logements devront ĂŞtre soumis Ă  la RĂ©glementation Environnemental 2020 (RE 2020).
  • Le projet devra Ă©galement respecter quelques standards en matière de qualitĂ© d’usage
2 RĂ©sidences neuves du moment

Exemple de calcul des revenus locatifs loi Pinel

Le principe de la location Pinel suppose de pratiquer des loyers plafonnĂ©s, prĂ©cisĂ©s chaque annĂ©e par dĂ©cret. Concernant les logements situĂ©s en zone A, le plafond 2023 est fixĂ© Ă  13,04 â‚¬ par m2 de surface utile : ce qui donne donc un total de 647,50 €. Mais pour calculer votre loyer plafond, il faut aussi appliquer un coefficient multiplicateur Ă  ce rĂ©sultat en le multipliant par : (0,7 + 19 / Surface utile).

Dans le cadre de notre exemple de calcul loi Pinel, on obtient donc un loyer maximum de 699,30 â‚¬, soit 8391,60 € de revenus locatifs chaque annĂ©e.

Ce loyer maximum est entendu hors charges.

Exemple de calcul de la fiscalité des revenus locatifs Pinel

Le dispositif Pinel ne s’applique qu’en cas de location vide. Les loyers sont dès lors imposés au titre des revenus fonciers. Vous disposez de deux régimes fiscaux possibles :

  • le rĂ©gime micro-foncier, accessible tant que vos revenus locatifs annuels ne dĂ©passent pas 15 000 €. Vous bĂ©nĂ©ficiez alors d’un abattement de 30 % sur vos loyers perçus. Si ceux si s’élèvent Ă  8158,32 €, les services fiscaux en dĂ©duiront donc automatiquement 2447 € ;
  • le rĂ©gime rĂ©el, applicable si vos revenus locatifs dĂ©passent 15 000 €, ou si vous choisissez volontairement d’y ĂŞtre assujetti. Dans ce cas, ce n’est pas un abattement forfaitaire mais l’ensemble de vos charges rĂ©elles qui sont dĂ©duites. Par exemple : les intĂ©rĂŞts d’emprunt, les frais de garantie de prĂŞt, la taxe foncière, les frais d’entretien et de rĂ©paration, les primes d’assurance, les frais de gardien ou de concierge… Autre avantage du rĂ©gime rĂ©el : vos charges sont dĂ©ductibles non seulement de vos revenus locatifs mais aussi de votre revenu global Ă  hauteur de 10 700 €. Si elles participent Ă  crĂ©er du dĂ©ficit, celui-ci est reportable pendant 10 ans.
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