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Conseils en investissement immobilier

Pinel dans l'ancien : explication

Intérieur d'un appartement neuf à Melun
Contrairement aux idĂ©es reçues, le dispositif Pinel n’est pas essentiellement destinĂ© aux logements neufs. Vous pouvez Ă©galement bĂ©nĂ©ficier d’une rĂ©duction d’impĂ´t en investissant dans l’ancien.  Mais comment investir en Pinel ancien ? Quels sont les avantages fiscaux ? Quelles sont les conditions Ă  respecter pour ĂŞtre Ă©ligible au dispositif ? Le groupe Nexity rĂ©pond Ă  toutes vos questions.
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La loi Pinel dans l’ancien

Instaurée en 2014 pour remplacer la loi Duflot, la loi Pinel a tout d’abord été conçue pour favoriser l’investissement locatif dans le neuf, notamment dans les zones tendues de France où l’offre est nettement inférieure à la demande. Suite au succès du dispositif, son champ d’application a été étendu aux biens anciens ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation.

Également connu sous l’appellation programme Pinel ancien réhabilité a pour objectif d’inciter les investisseurs à acquérir des biens vétustes et à procéder à des travaux de réhabilitation. En d’autres termes, ce dispositif a été pensé pour améliorer la qualité du parc immobilier, dans le cadre de la lutte contre le logement insalubre.

Bon Ă  savoir
La loi Pinel aurait dû prendre fin en 2017. Toutefois, le Gouvernement a décidé de la prolonger à plusieurs reprises. En 2020, le dispositif a été reconduit pour une durée de 4 ans. Elle devrait donc être abrogée vers la fin de l’année 2024.
 
Le dispositif a Ă©tĂ© prolongĂ©, mais Ă  partir de 2023, les taux de rĂ©duction d’impĂ´t vont ĂŞtre modifiĂ© et revus Ă  la baisse :
 
- 10,5% pour un engagement de 6 ans,
- 15% pour un engagement de 9 ans
- et 17,5 pour un engagement de 12 ans. 

Pinel ancien : comment investir et ĂŞtre Ă©ligible au dispositif ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel réhabilité, vous devez investir dans un bien jugé inhabitable. Le logement ne doit donc pas répondre à l’ensemble des critères de décence et présenter un certain nombre de défauts en termes de performance énergétique.
En fonction de vos besoins et votre projet, vous pouvez acquérir un logement vétuste ou un local pouvant être transformé en habitation.
Une fois que vous aurez acquis le bien, vous devez suivre quelques Ă©tapes :
  • Faire appel Ă  un expert indĂ©pendant avant le dĂ©but du chantier (architecte, diagnostiqueur, etc.)
  • RĂ©aliser les travaux de rĂ©habilitation, tout en conservant l’ensemble des factures relatives aux opĂ©rations
  • Faire appel Ă  un expert pour certifier la conformitĂ© du logement avec les critères de dĂ©cence et de performance Ă©nergĂ©tique
  • Mettre le bien en location en respectant les plafonds de revenu et les plafonds de loyer imposĂ©s par le dispositif Pinel
Bon Ă  savoir
Pour que le bien soit jugé en état de délabrement et soit éligible à la loi Pinel ancien, il doit :
 
- Ne pas respecter au minimum 4 des 15 caractéristiques de décence
- Ne pas respecter au minimum 6 des 12 caractéristiques de performance énergétique
 
Dans le cas où vous souhaitez investir dans un appartement, les parties communes ne doivent pas être en état de délabrement.

Loi Pinel dans l’ancien : le zonage

Outre l’investissement dans un bien inhabitable, la réalisation d’importants travaux de réhabilitation et le respect des plafonds de ressources et de loyer, l’emplacement du logement joue un rôle primordial dans l’éligibilité à la loi Pinel ancien.

Si, durant ses premières années d’existence, le dispositif était accessible à de nombreuses communes françaises, le Gouvernement a décidé d’exclure progressivement certaines zones, à savoir la zone C et la zone B2. Pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel rénové, vous devez donc investir dans un logement situé en zone A bis, A ou B1.

Bon Ă  savoir
Le plafond des loyers en zone A bis est de 17,55 â‚¬/m². Il est fixĂ© Ă  13,04 €/m² en zone A et Ă  10,51 €/m², en zone B1.
Concernant les plafonds de ressources des locataires, ils vont de 38 377 € Ă  80 399 € en fonction de la zone et des personnes Ă  charge dans les foyers fiscaux.
Pour les mĂ©nages comprenant plus de 4 personnes Ă  charge, les plafonds de ressources sont majorĂ©s de 13 390 € en zone A bis, de 12 258 € en zone A et de 8 969 € en zone B1, par personne Ă  charge supplĂ©mentaire.

Les travaux à effectuer pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Pinel ancien

Comme nous l’avons évoqué précédemment, pour que votre logement soit éligible à la loi Pinel ancien, il doit respecter les critères de décence et de performance énergétique, après les travaux de réhabilitation et de rénovation.

Les critères de décence

Pour proposer un bien immobilier qualifié de décent à votre futur locataire, il est nécessaire de se pencher sur un certain nombre de points lors de la réalisation des travaux de réhabilitation :

  • Le gros Ĺ“uvre
  • La charpente
  • L’étanchĂ©itĂ©
  • La prĂ©sence de plomb au niveau de la peinture
  • La prĂ©sence d’amiante dans divers Ă©lĂ©ments tels que le plâtre, le ciment, les dispositifs d’isolation, les revĂŞtements muraux, les tuiles de plancher ou celles de plafond
  • Le rĂ©seau de distribution d’eau
  • Le rĂ©seau de gaz
  • Les installations Ă©lectriques
  • Les sanitaires
  • La cuisine
  • Les systèmes de retenue de personne
  • Les systèmes de chauffage
  • Le dispositif de ventilation
  • Les parois et les menuiseries
  • Les diffĂ©rents composants du bien
Tout problème identifié au niveau de ces différents éléments doit être traité avant de procéder à une quelconque évaluation par un expert.

Les critères de performance technique et énergétique

Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, vous devez vous assurer que votre logement respecte les normes de performance énergétique en vigueur, pour qu’il soit éligible à la loi Pinel. Dans le cas d’un investissement en Pinel ancien, les travaux de réhabilitation et de rénovation doivent garantir la conformité de votre bien immobilier au label BBC Rénovation 2009 ou au label HPE 2009 (Haute performance énergétique 2009).
 
Hormis la performance énergétique, la législation, notamment l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003, exige le respect de certains critères de performance technique pour que votre bien soit qualifié d’habitable.
Les diffĂ©rents critères de performance technique et Ă©nergĂ©tique sont :
  • Les conditions minimales de surface et de volume
  • L’absence de risque liĂ© au plomb
  • L’absence d’élĂ©ments pouvant contenir de l’amiante (flocage, calorifugeage, faux plafonds, etc.)
  • La prĂ©sence d’une isolation de combles, dans le cas oĂą l’appartement est situĂ© sous les combles
  • La sĂ©curisation des installations Ă©lectriques
  • La sĂ©curisation du rĂ©seau de gaz
  • La prĂ©sence d’au moins une pièce pour les toilettes, le lavabo et la douche ou la baignoire
  • La prĂ©sence d’ouvrants bĂ©nĂ©ficiant d’une caractĂ©ristique thermique infĂ©rieure ou Ă©gale Ă  2,9 W/m²K
  • La prĂ©sence d’un dispositif de chauffage individuel ou centralisĂ©
  • La prĂ©sence d’un système d’évacuation d’eaux usĂ©es et d’eaux vannes
  • La prĂ©sence de protection solaire au niveau des baies
Bon Ă  savoir
Après les travaux de réhabilitation, un expert va effectuer des vérifications dans votre logement. Si ce dernier est conforme aux normes, il va le mentionner dans un modèle d’attestation fourni par le service des impôts.

Loi Pinel dans l’ancien : les avantages fiscaux

La loi Pinel dans l’ancien vous offre les mêmes avantages fiscaux que le Pinel dans le neuf. Pour réduire davantage votre impôt, vous pouvez cumuler la défiscalisation Pinel avec le mécanisme du déficit foncier, sous certaines conditions.

La réduction d’impôt offerte par la loi Pinel

La réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre dans le cadre d’un investissement en Pinel dans l’ancien, dépend de la durée de location. Si vous vous engagez à louer votre bien pendant 6 ans, vous pouvez obtenir une réduction de l’ordre 12%, dans la limite de 300 000 € d’investissement. Dans le cas d’une durée de location de 9 ans ou de 12 ans, les réductions d’impôt sont respectivement de 18% et de 21%.
À noter que dans le Pinel ancien, le prix d’achat de votre logement, les frais relatifs à son achat, les dépenses engagées dans les travaux de réhabilitation et les honoraires de l’architecte sont les éléments qui constituent la base de calcul de la réduction d’impôt.

Bon Ă  savoir
Seules les dépenses liées aux travaux de réhabilitation tels que ceux de construction, de reconstruction, de démolition, de transformation ou d’agrandissement, sont pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt de la loi Pinel ancien.

Le déficit foncier

Dans l’optique d’encourager davantage la réalisation de travaux de rénovation dans les logements qualifiés d’inhabitables, le Gouvernement offre aux investisseurs la possibilité de cumuler la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel et le régime du déficit foncier. Contrairement aux idées reçues, le déficit foncier n’est pas un dispositif spécifique qui ouvre droit à des réductions d’impôt comme la loi Pinel dans le neuf ou la loi Pinel dans l’ancien. Il découle des règles d’imposition stipulées dans le code général des impôts.
Comme dit précédemment, dans le cadre d’un investissement en Pinel ancien, le calcul de la réduction d’impôt prend essentiellement en compte les travaux qui permettent au logement de respecter les critères de décence et de performance énergétique.
Concernant les autres travaux, vous pouvez les déduire des revenus issus de la location de votre logement grâce au mécanisme du déficit foncier. Les dépenses relatives aux travaux de réparation, d’amélioration, de rénovation et d’entretien peuvent être déduites de vos revenus fonciers, dans la limite de 10 700 €/an. Le surplus est reportable pendant 10 ans.

Autres avantages du Pinel ancien optimisé au déficit foncier :
  • avantage fiscal immĂ©diat ;
  • dissociation des travaux (les travaux d'intĂ©rieur du bâti sont Ă©ligibles au pinel et les travaux extĂ©rieurs au bâti sont Ă©ligibles au dĂ©ficit foncier) ;
  • Droit d’enregistrement calculĂ© uniquement sur l’acquisition du foncier

Les montages fiscaux

Dans la réalisation de votre projet d’investissement en Pinel ancien, deux montages sont possibles, à savoir :

  • L’ASL (Association syndicale libre)
  • Le VIR (Vente d’immeuble Ă  rĂ©nover)
Ces deux montages fiscaux sont en effet eligibles au Pinel ancien. Cependant le Pinel ancien optimisé au déficit foncier doit être obligatoire dans une opération en ASL.
Si vous désirez bénéficier d’une protection optimale dans l’acquisition et la réalisation des travaux de réhabilitation de votre logement, vous pouvez opter pour le montage VIR.
La Vente d’immeuble Ă  rĂ©nover consiste Ă  passer par un opĂ©rateur qui va prendre en charge les travaux de rĂ©novation pour directement accĂ©der Ă  un bien rĂ©habilitĂ© clĂ© en main. Ce montage vous permet de bĂ©nĂ©ficier de diffĂ©rentes garanties :
  • Garantie de parfait achèvement
  • Garantie biennale
  • Garantie dĂ©cennale

Nexity peut jouer trois rĂ´les, Ă  savoir : 

Promoteur Opérateur Marchand de bien
  • Nexity est le propriĂ©taire du foncier 
  • Nexity rĂ©aliser les travaux de restauration
  • Nexity n'est pas propriĂ©taire du foncier 
  • Nexity rĂ©aliser les travaux de restauration
  • Nexity est le propriĂ©taire du foncier 
  • Nexity ne rĂ©alise pas les travaux de restauration 
 
En tant que promoteur ou opĂ©rateur, Nexity rĂ©alise tous les travaux nĂ©cessaires pour la mise en conformitĂ© de votre bien avec les règles de dĂ©cence, de performance Ă©nergĂ©tique et avec les normes en vigueur.
Quels que soient le type de bien que vous convoitez et le montage fiscal que vous souhaitez mettre en place, le groupe vous accompagne et met ses compĂ©tences ainsi que son expĂ©rience en Ĺ“uvre pour garantir la rĂ©ussite de votre projet.

Investir dans un projet en rĂ©habilitation avec Nexity 

Finalement, le pinel ancien permet d'investir dans un logement ancien en vue de le louer ainsi que de rĂ©aliser des travaux de rĂ©novation et d'amĂ©lioration afin d'adapter le bien immobilier aux exigences du neuf. 

Vous souhaitez investir dans un projet en rĂ©habilitation avec le dispositif pinel ancien ? C’est possible avec Nexity Patrimoine et Valorisation, spĂ©cialiste de la rĂ©habilitation d'immobilier et de la sauvegarde du patrimoine architectural français.

Profitez de nos projets en rĂ©habilitation pour investir dans l'immobilier ancien d'exception aux travaux et prestations de qualitĂ©. Cet investissement vous permettra de bĂ©nĂ©ficier d'un avantage fiscal très avantageux (voire immĂ©diat selon les opĂ©rations et le dispositif fiscal), vous constituer un patrimoine immobilier de prestige pour prĂ©parer l'avenir et gĂ©nĂ©rer des revenus complĂ©mentaires, participer Ă  la rĂ©novation du bel immobilier ancien, contribuer Ă  une dĂ©marche de dĂ©veloppement durable grâce Ă  une faible empreinte carbone et avoir la fiertĂ© de participer Ă  la sauvegarde du patrimoine immobilier français. 

Nexity Patrimoine et Valorisation peut vous accompagner dans votre projet d'investissement ! Prenez contact avec nos experts en fiscalité dans l'immobilier réhabilité ancien.

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En résumé

Qu’est-ce que la loi Pinel dans l’ancien ?

La loi Pinel dans l’ancien vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement ancien et en effectuant des travaux de réhabilitation et de rénovation.

Quels sont les biens Ă©ligibles Ă  loi Pinel dans l’ancien ?

Pour être éligible à la loi Pinel dans l’ancien, le bien acheté doit être qualifié d’inhabitable. Il ne doit pas répondre aux critères de décence et de performance énergétique.
Vous pouvez investir dans un appartement ou dans un local transformable en logement.

Quelles sont les normes Ă  respecter Ă  la fin des travaux ?

Pour prĂ©tendre Ă  la dĂ©fiscalisation Pinel dans l’ancien, vous devez rĂ©aliser des travaux de rĂ©habilitation et de rĂ©novation qui permettra Ă  votre logement de :
  • RĂ©pondre aux critères de dĂ©cence
  • RĂ©pondre aux critères de performance Ă©nergĂ©tique
  • RĂ©pondre Ă  des normes et des labels telles que le label BBC RĂ©novation 2009 ou le label HPE 2009 (Haute performance Ă©nergĂ©tique 2009)

Quelles sont les autres conditions pour bĂ©nĂ©ficier d’une rĂ©duction d’impĂ´t ?

Hormis l’investissement dans un bien inhabitable, ainsi que les travaux de rĂ©habilitation et de rĂ©novation, vous devez :
  • Bien choisir la zone dans laquelle est situĂ©e votre logement
  • Respecter les plafonds de loyer
  • Respecter les plafonds de ressources des locataires
Seules sont les zones A bis, A et B1 sont prises en considération par la loi Pinel dans l’ancien.

Quels sont les rĂ©ductions d’impĂ´t offertes par la loi Pinel dans l’ancien ?

La loi Pinel dans l’ancien offre les mĂŞmes rĂ©ductions d’impĂ´t que la loi Pinel dans le neuf. En fonction de la durĂ©e de location vous pouvez obtenir 12%, 18% ou 21% de rĂ©duction d’impĂ´t, dans la limite de 300 000 € d’investissement.

Quels sont les travaux Ă©ligibles Ă  la rĂ©duction d’impĂ´t de la loi Pinel dans l’ancien ?

Les travaux pris en compte dans le calcul de la rĂ©duction d’impĂ´t de la loi Pinel dans l’ancien sont ceux qui permettent Ă  votre logement de respecter les critères de dĂ©cence et de performance Ă©nergĂ©tique :
  • Travaux de construction
  • Travaux de reconstruction
  • Travaux de dĂ©molition
  • Travaux de transformation
  • Travaux d’agrandissement, etc.

Qu’en est-il des autres travaux ?

Dans le cadre d’un investissement Pinel dans l’ancien, vous pouvez déduire certains travaux de rénovation de vos revenus fonciers, grâce au mécanisme du déficit foncier.
Les travaux pris en compte sont :
  • Les travaux de rĂ©paration
  • Les travaux d’amĂ©lioration
  • Les travaux de rĂ©novation et d’entretien

Quels sont les montages fiscaux possibles ?

Pour investir en Pinel dans l’ancien, vous pouvez opter pour deux montages :
  • L’ASL (Association syndicale libre)
  • La VIR (Vente d’immeuble Ă  rĂ©nover)
L’ASL vous permet de cumuler la réduction d’impôt de la loi Pinel dans l’ancien et le mécanisme du déficit foncier.
La VIR, quant Ă  elle, vous offre de nombreuses garanties : parfait achèvement, biennale, dĂ©cennale, etc.

Quels sont les rĂ´les de Nexity dans un investissement en Pinel ancien ?

Nexity peut jouer le rĂ´le de :
  • Promoteur (Ă©ligible VEFA, VIR et VEFA+VIR)
  • OpĂ©rateur (Ă©ligible ASL)
  • Marchand de bien (Ă©ligible ASL)
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