Conseils en investissement immobilier

Pinel dans l'ancien : explication

Publié le 23/12/2022

Contrairement aux idées reçues, le dispositif Pinel n’est pas essentiellement destiné aux logements neufs. Vous pouvez également bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l’ancien. Mais comment investir en Pinel ancien ? Quels sont les avantages fiscaux ? Quelles sont les conditions à respecter pour être éligible au dispositif ? Le groupe Nexity répond à toutes vos questions.

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La loi Pinel dans l’ancien

Instaurée en 2014 pour remplacer la loi Duflot, la loi Pinel a tout d’abord été conçue pour favoriser l’investissement locatif dans le neuf, notamment dans les zones tendues de France où l’offre est nettement inférieure à la demande. Suite au succès du dispositif, son champ d’application a été étendu aux biens anciens ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation.

Également connu sous l’appellation programme Pinel ancien réhabilité a pour objectif d’inciter les investisseurs à acquérir des biens vétustes et à procéder à des travaux de réhabilitation. En d’autres termes, ce dispositif a été pensé pour améliorer la qualité du parc immobilier, dans le cadre de la lutte contre le logement insalubre.

Bon à savoir

La loi Pinel aurait dû prendre fin en 2017. Toutefois, le Gouvernement a décidé de la prolonger à plusieurs reprises. En 2020, le dispositif a été reconduit pour une durée de 4 ans. Elle devrait donc être abrogée vers la fin de l’année 2024.

Le dispositif a été prolongé, mais à partir de 2023, les taux de réduction d’impôt vont être modifié et revus à la baisse :

- 10,5% pour un engagement de 6 ans,

- 15% pour un engagement de 9 ans

- et 17,5 pour un engagement de 12 ans.

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Pinel ancien : comment investir et être éligible au dispositif ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Pinel réhabilité, vous devez investir dans un bien jugé inhabitable. Le logement ne doit donc pas répondre à l’ensemble des critères de décence et présenter un certain nombre de défauts en termes de performance énergétique.

En fonction de vos besoins et votre projet, vous pouvez acquérir un logement vétuste ou un local pouvant être transformé en habitation.

Une fois que vous aurez acquis le bien, vous devez suivre quelques étapes :

Faire appel à un expert indépendant avant le début du chantier (architecte, diagnostiqueur, etc.)
Réaliser les travaux de réhabilitation, tout en conservant l’ensemble des factures relatives aux opérations
Faire appel à un expert pour certifier la conformité du logement avec les critères de décence et de performance énergétique
Mettre le bien en location en respectant les plafonds de revenu et les plafonds de loyer imposés par le dispositif Pinel

Bon à savoir

Pour que le bien soit jugé en état de délabrement et soit éligible à la loi Pinel ancien, il doit :

- Ne pas respecter au minimum 4 des 15 caractéristiques de décence

- Ne pas respecter au minimum 6 des 12 caractéristiques de performance énergétique

Dans le cas où vous souhaitez investir dans un appartement, les parties communes ne doivent pas être en état de délabrement.

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Loi Pinel dans l’ancien : le zonage

Outre l’investissement dans un bien inhabitable, la réalisation d’importants travaux de réhabilitation et le respect des plafonds de ressources et de loyer, l’emplacement du logement joue un rôle primordial dans l’éligibilité à la loi Pinel ancien.

Si, durant ses premières années d’existence, le dispositif était accessible à de nombreuses communes françaises, le Gouvernement a décidé d’exclure progressivement certaines zones, à savoir la zone C et la zone B2. Pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel rénové, vous devez donc investir dans un logement situé en zone A bis, A ou B1.

Bon à savoir

Le plafond des loyers en zone A bis est de 17,55 €/m². Il est fixé à 13,04 €/m² en zone A et à 10,51 €/m², en zone B1.

Concernant les plafonds de ressources des locataires, ils vont de 38 377 € à 80 399 € en fonction de la zone et des personnes à charge dans les foyers fiscaux.

Pour les ménages comprenant plus de 4 personnes à charge, les plafonds de ressources sont majorés de 13 390 € en zone A bis, de 12 258 € en zone A et de 8 969 € en zone B1, par personne à charge supplémentaire.

Les travaux à effectuer pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Pinel ancien

Comme nous l’avons évoqué précédemment, pour que votre logement soit éligible à la loi Pinel ancien, il doit respecter les critères de décence et de performance énergétique, après les travaux de réhabilitation et de rénovation.

Les critères de décence

Pour proposer un bien immobilier qualifié de décent à votre futur locataire, il est nécessaire de se pencher sur un certain nombre de points lors de la réalisation des travaux de réhabilitation :

Le gros œuvre
La charpente
L’étanchéité
La présence de plomb au niveau de la peinture
La présence d’amiante dans divers éléments tels que le plâtre, le ciment, les dispositifs d’isolation, les revêtements muraux, les tuiles de plancher ou celles de plafond
Le réseau de distribution d’eau
Le réseau de gaz
Les installations électriques
Les sanitaires
La cuisine
Les systèmes de retenue de personne
Les systèmes de chauffage
Le dispositif de ventilation
Les parois et les menuiseries
Les différents composants du bien

Tout problème identifié au niveau de ces différents éléments doit être traité avant de procéder à une quelconque évaluation par un expert.

Les critères de performance technique et énergétique

Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, vous devez vous assurer que votre logement respecte les normes de performance énergétique en vigueur, pour qu’il soit éligible à la loi Pinel. Dans le cas d’un investissement en Pinel ancien, les travaux de réhabilitation et de rénovation doivent garantir la conformité de votre bien immobilier au label BBC Rénovation 2009 ou au label HPE 2009 (Haute performance énergétique 2009).

Hormis la performance énergétique, la législation, notamment l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003, exige le respect de certains critères de performance technique pour que votre bien soit qualifié d’habitable.

Les différents critères de performance technique et énergétique sont :

Les conditions minimales de surface et de volume
L’absence de risque lié au plomb
L’absence d’éléments pouvant contenir de l’amiante (flocage, calorifugeage, faux plafonds, etc.)
La présence d’une isolation de combles, dans le cas où l’appartement est situé sous les combles
La sécurisation des installations électriques
La sécurisation du réseau de gaz
La présence d’au moins une pièce pour les toilettes, le lavabo et la douche ou la baignoire
La présence d’ouvrants bénéficiant d’une caractéristique thermique inférieure ou égale à 2,9 W/m²K
La présence d’un dispositif de chauffage individuel ou centralisé
La présence d’un système d’évacuation d’eaux usées et d’eaux vannes
La présence de protection solaire au niveau des baies

Bon à savoir

Après les travaux de réhabilitation, un expert va effectuer des vérifications dans votre logement. Si ce dernier est conforme aux normes, il va le mentionner dans un modèle d’attestation fourni par le service des impôts.

Loi Pinel dans l’ancien : les avantages fiscaux

La loi Pinel dans l’ancien vous offre les mêmes avantages fiscaux que le Pinel dans le neuf. Pour réduire davantage votre impôt, vous pouvez cumuler la défiscalisation Pinel avec le mécanisme du déficit foncier, sous certaines conditions.

La réduction d’impôt offerte par la loi Pinel

La réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre dans le cadre d’un investissement en Pinel dans l’ancien, dépend de la durée de location. Si vous vous engagez à louer votre bien pendant 6 ans, vous pouvez obtenir une réduction de l’ordre 12%, dans la limite de 300 000 € d’investissement. Dans le cas d’une durée de location de 9 ans ou de 12 ans, les réductions d’impôt sont respectivement de 18% et de 21%.
À noter que dans le Pinel ancien, le prix d’achat de votre logement, les frais relatifs à son achat, les dépenses engagées dans les travaux de réhabilitation et les honoraires de l’architecte sont les éléments qui constituent la base de calcul de la réduction d’impôt.

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Bon à savoir

Seules les dépenses liées aux travaux de réhabilitation tels que ceux de construction, de reconstruction, de démolition, de transformation ou d’agrandissement, sont pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt de la loi Pinel ancien.

Le déficit foncier

Dans l’optique d’encourager davantage la réalisation de travaux de rénovation dans les logements qualifiés d’inhabitables, le Gouvernement offre aux investisseurs la possibilité de cumuler la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel et le régime du déficit foncier. Contrairement aux idées reçues, le déficit foncier n’est pas un dispositif spécifique qui ouvre droit à des réductions d’impôt comme la loi Pinel dans le neuf ou la loi Pinel dans l’ancien. Il découle des règles d’imposition stipulées dans le code général des impôts.
Comme dit précédemment, dans le cadre d’un investissement en Pinel ancien, le calcul de la réduction d’impôt prend essentiellement en compte les travaux qui permettent au logement de respecter les critères de décence et de performance énergétique.
Concernant les autres travaux, vous pouvez les déduire des revenus issus de la location de votre logement grâce au mécanisme du déficit foncier. Les dépenses relatives aux travaux de réparation, d’amélioration, de rénovation et d’entretien peuvent être déduites de vos revenus fonciers, dans la limite de 10 700 €/an. Le surplus est reportable pendant 10 ans.

Autres avantages du Pinel ancien optimisé au déficit foncier :

avantage fiscal immédiat ;
dissociation des travaux (les travaux d'intérieur du bâti sont éligibles au pinel et les travaux extérieurs au bâti sont éligibles au déficit foncier) ;
Droit d’enregistrement calculé uniquement sur l’acquisition du foncier

Les montages fiscaux

Dans la réalisation de votre projet d’investissement en Pinel ancien, deux montages sont possibles, à savoir :

L’ASL (Association syndicale libre)
Le VIR (Vente d’immeuble à rénover)

Ces deux montages fiscaux sont en effet eligibles au Pinel ancien. Cependant le Pinel ancien optimisé au déficit foncier doit être obligatoire dans une opération en ASL.

Si vous désirez bénéficier d’une protection optimale dans l’acquisition et la réalisation des travaux de réhabilitation de votre logement, vous pouvez opter pour le montage VIR.

La Vente d’immeuble à rénover consiste à passer par un opérateur qui va prendre en charge les travaux de rénovation pour directement accéder à un bien réhabilité clé en main. Ce montage vous permet de bénéficier de différentes garanties :

Garantie de parfait achèvement
Garantie biennale
Garantie décennale

Nexity peut jouer trois rôles, à savoir :

Promoteur	Opérateur	Marchand de bien
Nexity est le propriétaire du foncier Nexity réaliser les travaux de restauration	Nexity n'est pas propriétaire du foncier Nexity réaliser les travaux de restauration	Nexity est le propriétaire du foncier Nexity ne réalise pas les travaux de restauration

En tant que promoteur ou opérateur, Nexity réalise tous les travaux nécessaires pour la mise en conformité de votre bien avec les règles de décence, de performance énergétique et avec les normes en vigueur.

Quels que soient le type de bien que vous convoitez et le montage fiscal que vous souhaitez mettre en place, le groupe vous accompagne et met ses compétences ainsi que son expérience en œuvre pour garantir la réussite de votre projet.

Investir dans un projet en réhabilitation avec Nexity

Finalement, le pinel ancien permet d'investir dans un logement ancien en vue de le louer ainsi que de réaliser des travaux de rénovation et d'amélioration afin d'adapter le bien immobilier aux exigences du neuf.

Vous souhaitez investir dans un projet en réhabilitation avec le dispositif pinel ancien ? C’est possible avec Nexity Patrimoine et Valorisation, spécialiste de la réhabilitation d'immobilier et de la sauvegarde du patrimoine architectural français.

Profitez de nos projets en réhabilitation pour investir dans l'immobilier ancien d'exception aux travaux et prestations de qualité. Cet investissement vous permettra de bénéficier d'un avantage fiscal très avantageux (voire immédiat selon les opérations et le dispositif fiscal), vous constituer un patrimoine immobilier de prestige pour préparer l'avenir et générer des revenus complémentaires, participer à la rénovation du bel immobilier ancien, contribuer à une démarche de développement durable grâce à une faible empreinte carbone et avoir la fierté de participer à la sauvegarde du patrimoine immobilier français.

Nexity Patrimoine et Valorisation peut vous accompagner dans votre projet d'investissement ! Prenez contact avec nos experts en fiscalité dans l'immobilier réhabilité ancien.

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En résumé

Qu’est-ce que la loi Pinel dans l’ancien ?

La loi Pinel dans l’ancien vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement ancien et en effectuant des travaux de réhabilitation et de rénovation.

Quels sont les biens éligibles à loi Pinel dans l’ancien ?

Pour être éligible à la loi Pinel dans l’ancien, le bien acheté doit être qualifié d’inhabitable. Il ne doit pas répondre aux critères de décence et de performance énergétique.

Vous pouvez investir dans un appartement ou dans un local transformable en logement.

Quelles sont les normes à respecter à la fin des travaux ?

Pour prétendre à la défiscalisation Pinel dans l’ancien, vous devez réaliser des travaux de réhabilitation et de rénovation qui permettra à votre logement de :

Répondre aux critères de décence
Répondre aux critères de performance énergétique

Répondre à des normes et des labels telles que le label BBC Rénovation 2009 ou le label HPE 2009 (Haute performance énergétique 2009)

Quelles sont les autres conditions pour bénéficier d’une réduction d’impôt ?

Hormis l’investissement dans un bien inhabitable, ainsi que les travaux de réhabilitation et de rénovation, vous devez :

Bien choisir la zone dans laquelle est située votre logement
Respecter les plafonds de loyer
Respecter les plafonds de ressources des locataires

Seules sont les zones A bis, A et B1 sont prises en considération par la loi Pinel dans l’ancien.

Quels sont les réductions d’impôt offertes par la loi Pinel dans l’ancien ?

La loi Pinel dans l’ancien offre les mêmes réductions d’impôt que la loi Pinel dans le neuf. En fonction de la durée de location vous pouvez obtenir 12%, 18% ou 21% de réduction d’impôt, dans la limite de 300 000 € d’investissement.

Quels sont les travaux éligibles à la réduction d’impôt de la loi Pinel dans l’ancien ?

Les travaux pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt de la loi Pinel dans l’ancien sont ceux qui permettent à votre logement de respecter les critères de décence et de performance énergétique :

Travaux de construction
Travaux de reconstruction
Travaux de démolition
Travaux de transformation
Travaux d’agrandissement, etc.

Qu’en est-il des autres travaux ?

Dans le cadre d’un investissement Pinel dans l’ancien, vous pouvez déduire certains travaux de rénovation de vos revenus fonciers, grâce au mécanisme du déficit foncier.

Les travaux pris en compte sont :