Pinel dans l'ancien : explication
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La loi Pinel dans l’ancien
Instaurée en 2014 pour remplacer la loi Duflot, la loi Pinel a tout d’abord été conçue pour favoriser l’investissement locatif dans le neuf, notamment dans les zones tendues de France où l’offre est nettement inférieure à la demande. Suite au succès du dispositif, son champ d’application a été étendu aux biens anciens ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation.
Également connu sous l’appellation programme Pinel ancien réhabilité a pour objectif d’inciter les investisseurs à acquérir des biens vétustes et à procéder à des travaux de réhabilitation. En d’autres termes, ce dispositif a été pensé pour améliorer la qualité du parc immobilier, dans le cadre de la lutte contre le logement insalubre.
Pinel ancien : comment investir et être éligible au dispositif ?
- Faire appel à un expert indépendant avant le début du chantier (architecte, diagnostiqueur, etc.)
- Réaliser les travaux de réhabilitation, tout en conservant l’ensemble des factures relatives aux opérations
- Faire appel à un expert pour certifier la conformité du logement avec les critères de décence et de performance énergétique
- Mettre le bien en location en respectant les plafonds de revenu et les plafonds de loyer imposés par le dispositif Pinel
Loi Pinel dans l’ancien : le zonage
Outre l’investissement dans un bien inhabitable, la réalisation d’importants travaux de réhabilitation et le respect des plafonds de ressources et de loyer, l’emplacement du logement joue un rôle primordial dans l’éligibilité à la loi Pinel ancien.
Si, durant ses premières années d’existence, le dispositif était accessible à de nombreuses communes françaises, le Gouvernement a décidé d’exclure progressivement certaines zones, à savoir la zone C et la zone B2. Pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel rénové, vous devez donc investir dans un logement situé en zone A bis, A ou B1.
Les travaux à effectuer pour bénéficier de la défiscalisation de la loi Pinel ancien
Comme nous l’avons évoqué précédemment, pour que votre logement soit éligible à la loi Pinel ancien, il doit respecter les critères de décence et de performance énergétique, après les travaux de réhabilitation et de rénovation.
Les critères de décence
Pour proposer un bien immobilier qualifié de décent à votre futur locataire, il est nécessaire de se pencher sur un certain nombre de points lors de la réalisation des travaux de réhabilitation :
- Le gros œuvre
- La charpente
- L’étanchéité
- La présence de plomb au niveau de la peinture
- La présence d’amiante dans divers éléments tels que le plâtre, le ciment, les dispositifs d’isolation, les revêtements muraux, les tuiles de plancher ou celles de plafond
- Le réseau de distribution d’eau
- Le réseau de gaz
- Les installations électriques
- Les sanitaires
- La cuisine
- Les systèmes de retenue de personne
- Les systèmes de chauffage
- Le dispositif de ventilation
- Les parois et les menuiseries
- Les différents composants du bien
Les critères de performance technique et énergétique
- Les conditions minimales de surface et de volume
- L’absence de risque lié au plomb
- L’absence d’éléments pouvant contenir de l’amiante (flocage, calorifugeage, faux plafonds, etc.)
- La présence d’une isolation de combles, dans le cas où l’appartement est situé sous les combles
- La sécurisation des installations électriques
- La sécurisation du réseau de gaz
- La présence d’au moins une pièce pour les toilettes, le lavabo et la douche ou la baignoire
- La présence d’ouvrants bénéficiant d’une caractéristique thermique inférieure ou égale à 2,9 W/m²K
- La présence d’un dispositif de chauffage individuel ou centralisé
- La présence d’un système d’évacuation d’eaux usées et d’eaux vannes
- La présence de protection solaire au niveau des baies
Loi Pinel dans l’ancien : les avantages fiscaux
La loi Pinel dans l’ancien vous offre les mêmes avantages fiscaux que le Pinel dans le neuf. Pour réduire davantage votre impôt, vous pouvez cumuler la défiscalisation Pinel avec le mécanisme du déficit foncier, sous certaines conditions.
La réduction d’impôt offerte par la loi Pinel
La réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre dans le cadre d’un investissement en Pinel dans l’ancien, dépend de la durée de location. Si vous vous engagez à louer votre bien pendant 6 ans, vous pouvez obtenir une réduction de l’ordre 12%, dans la limite de 300 000 € d’investissement. Dans le cas d’une durée de location de 9 ans ou de 12 ans, les réductions d’impôt sont respectivement de 18% et de 21%.
À noter que dans le Pinel ancien, le prix d’achat de votre logement, les frais relatifs à son achat, les dépenses engagées dans les travaux de réhabilitation et les honoraires de l’architecte sont les éléments qui constituent la base de calcul de la réduction d’impôt.
Le déficit foncier
Dans l’optique d’encourager davantage la réalisation de travaux de rénovation dans les logements qualifiés d’inhabitables, le Gouvernement offre aux investisseurs la possibilité de cumuler la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel et le régime du déficit foncier. Contrairement aux idées reçues, le déficit foncier n’est pas un dispositif spécifique qui ouvre droit à des réductions d’impôt comme la loi Pinel dans le neuf ou la loi Pinel dans l’ancien. Il découle des règles d’imposition stipulées dans le code général des impôts.
Comme dit précédemment, dans le cadre d’un investissement en Pinel ancien, le calcul de la réduction d’impôt prend essentiellement en compte les travaux qui permettent au logement de respecter les critères de décence et de performance énergétique.
Concernant les autres travaux, vous pouvez les déduire des revenus issus de la location de votre logement grâce au mécanisme du déficit foncier. Les dépenses relatives aux travaux de réparation, d’amélioration, de rénovation et d’entretien peuvent être déduites de vos revenus fonciers, dans la limite de 10 700 €/an. Le surplus est reportable pendant 10 ans.
- avantage fiscal immédiat ;
- dissociation des travaux (les travaux d'intérieur du bâti sont éligibles au pinel et les travaux extérieurs au bâti sont éligibles au déficit foncier) ;
- Droit d’enregistrement calculé uniquement sur l’acquisition du foncier
Les montages fiscaux
Dans la réalisation de votre projet d’investissement en Pinel ancien, deux montages sont possibles, à savoir :
- L’ASL (Association syndicale libre)
- Le VIR (Vente d’immeuble à rénover)
- Garantie de parfait achèvement
- Garantie biennale
- Garantie décennale
Nexity peut jouer trois rĂ´les, Ă savoir :
Promoteur | Opérateur | Marchand de bien |
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Investir dans un projet en réhabilitation avec Nexity
Finalement, le pinel ancien permet d'investir dans un logement ancien en vue de le louer ainsi que de réaliser des travaux de rénovation et d'amélioration afin d'adapter le bien immobilier aux exigences du neuf.
Vous souhaitez investir dans un projet en réhabilitation avec le dispositif pinel ancien ? C’est possible avec Nexity Patrimoine et Valorisation, spécialiste de la réhabilitation d'immobilier et de la sauvegarde du patrimoine architectural français.
Profitez de nos projets en réhabilitation pour investir dans l'immobilier ancien d'exception aux travaux et prestations de qualité. Cet investissement vous permettra de bénéficier d'un avantage fiscal très avantageux (voire immédiat selon les opérations et le dispositif fiscal), vous constituer un patrimoine immobilier de prestige pour préparer l'avenir et générer des revenus complémentaires, participer à la rénovation du bel immobilier ancien, contribuer à une démarche de développement durable grâce à une faible empreinte carbone et avoir la fierté de participer à la sauvegarde du patrimoine immobilier français.
Nexity Patrimoine et Valorisation peut vous accompagner dans votre projet d'investissement ! Prenez contact avec nos experts en fiscalité dans l'immobilier réhabilité ancien.
En résumé
Qu’est-ce que la loi Pinel dans l’ancien ?
Quels sont les biens éligibles à loi Pinel dans l’ancien ?
Quelles sont les normes Ă respecter Ă la fin des travaux ?
- Répondre aux critères de décence
- Répondre aux critères de performance énergétique
- Répondre à des normes et des labels telles que le label BBC Rénovation 2009 ou le label HPE 2009 (Haute performance énergétique 2009)
Quelles sont les autres conditions pour bénéficier d’une réduction d’impôt ?
- Bien choisir la zone dans laquelle est située votre logement
- Respecter les plafonds de loyer
- Respecter les plafonds de ressources des locataires
Quels sont les réductions d’impôt offertes par la loi Pinel dans l’ancien ?
Quels sont les travaux éligibles à la réduction d’impôt de la loi Pinel dans l’ancien ?
- Travaux de construction
- Travaux de reconstruction
- Travaux de démolition
- Travaux de transformation
- Travaux d’agrandissement, etc.
Qu’en est-il des autres travaux ?
- Les travaux de réparation
- Les travaux d’amélioration
- Les travaux de rénovation et d’entretien
Quels sont les montages fiscaux possibles ?
- L’ASL (Association syndicale libre)
- La VIR (Vente d’immeuble à rénover)
Quels sont les rĂ´les de Nexity dans un investissement en Pinel ancien ?
- Promoteur (éligible VEFA, VIR et VEFA+VIR)
- Opérateur (éligible ASL)
- Marchand de bien (éligible ASL)
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