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Le calcul de la valeur locative cadastrale

homme travaillant sur ordinateur et calculatrice
La valeur locative dite cadastrale représente le loyer théorique annuel qu’un bien immobilier est susceptible de générer à une certaine date de référence : actuellement, il s’agit des conditions de marché au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties, et au 1er janvier 1961 pour les terrains non bâtis. Cette valeur permet notamment au fisc de déterminer le montant de la taxe foncière et la taxe d’habitation. Mais comment calculer la valeur locative dite cadastrale de votre bien immobilier ? Nexity vous en dit plus !

LA VALEUR LOCATIVE CADASTRALE : DÉFINITION

Autrement appelée revenu cadastral, la valeur locative cadastrale désigne le montant théorique du loyer annuel que vous pourriez percevoir si vous mettiez votre bien immobilier en location, selon l'administration fiscale. 
La valeur locative cadastrale s’assimile donc à un barème utilisé par les services fiscaux des collectivités locales pour fixer la valeur d’usage d’un bien immobilier et déterminer, de façon la plus juste possible, les impôts qui y sont liés.
La valeur locative cadastrale permet en effet à l’administration fiscale de calculer le montant de la taxe foncière due au titre de cette propriété, ainsi que le celui de la taxe d’habitation due par l’occupant. 
La valeur locative cadastrale concerne aussi bien le bâti que le non bâti et s’applique à tous les logements : maisons, appartements, logements individuels ou collectifs, vides ou meublés, vacants, loués ou occupés par les propriétaires, résidence principale, résidence secondaire.
Bon à savoir

Le calcul des loyers théoriques annuels effectué pour fixer la valeur locative cadastrale s’appuie sur des conditions de marché anciennes : elles datent du  1er janvier 1970 pour les propriétés bâties et du 1er janvier 1961 pour les terrains non bâtis. Aussi, la valeur locative cadastrale ne représente pas la valeur locative réelle de votre bien immobilier.

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PREMIÈRE VARIABLE DU CALCUL DE LA VALEUR LOCATIVE CADASTRALE : LA SURFACE PONDÉRÉE DU LOCAL

Pour calculer la valeur locative cadastrale, l’administration fiscale prend appui sur plusieurs critères, dont le premier est la surface pondérée de votre bien immobilier, laquelle est estimée en fonction de la surface de base du logement.

Calculer la valeur locative cadastrale de son bien immobilier : la surface du logement

En matière d’immobilier, plusieurs règles cohabitent quant au calcul de la surface d’un bien. Dans le cadre du calcul de la valeur locative cadastrale, seule la surface au sol compte. Vous pouvez donc laisser de côté le calcul de votre surface habitable, selon la loi Carrez
Toutes les pièces et les annexes de l’habitation entrent en ligne de compte dans ce calcul de surface : les pièces habitables, mais également les entrées, les couloirs, les offices, les antichambres et les rangements…
Entrent également dans le calcul de la valeur locative cadastrale la surface au sol des dépendances du local : garages, caves, celliers, chambres de bonne et greniers.

Calculer la valeur locative cadastrale de son bien immobilier : la surface du logement

Si toutes les pièces sont prises en compte dans le calcul de la valeur locative cadastrale, elles ne sont pas toutes comptabilisées de façon identique : c’est ce que l’on appelle la surface pondérée. 
Différents coefficients sont en effet appliqués à la surface au sol initiale. Quels sont-ils ? 
  • Le coefficient d’importance, qui permet de tenir compte de la proportion des pièces d’une maison et des parties principales des locaux dans les immeubles collectifs. Il est déterminé selon un barème qui dépend de la catégorie du logement et de sa surface. A noter que 8 catégories différentes de logements sont répertoriées par l’administration fiscale (de “délabrés” à “haut standing”). A chaque catégorie correspond donc un tarif spécifique au m2.
  • Le coefficient de nature, qui permet de pondérer le poids des pièces selon leur usage. Oscillant entre 0,2 et 0,6, ce coefficient permet de distinguer les pièces à vivre d’une cave par exemple.
  • La présence ou l’absence d’un ascenseur dans un immeuble en copropriété est également sujette à un coefficient, variant de -0,15 à +0,15.
  • Le coefficient de situation, allant de -0,10 à +0,10.
  • Le coefficient d’entretien, situé entre 0,80 à 1,20.
Enfin, certains éléments de confort sont pris en compte, sous forme d’ajout forfaitaire de m² à la surface réelle :
  • eau courante : + 4 m² ;
  • gaz : + 2 m² ;
  • électricité : + 2 m² ;
  • lavabo : + 3 m² ;
  • WC : + 3 m² ;
  • baignoire : + 5 m² ;
  • douche : + 4 m² ;
  • chauffage, par pièce : + 2 m².
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LE LOYER DE RÉFÉRENCE, DEUXIÈME VARIABLE DE CALCUL DE LA VALEUR LOCATIVE CADASTRALE

Pour calculer la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier, l’administration fiscale applique cette formule : 
Valeur locative cadastrale = surface pondérée du bien immobilier multipliée par le tarif de référence au mètre carré.
Ainsi, une fois la surface pondérée déterminée, les services fiscaux de la collectivité locale concernée lui applique un loyer de référence au m2. Celui-ci est fixé en fonction des loyers pratiqués sur la même commune, en fonction de la catégorie du bien immobilier.
Attention : la valeur locative cadastrale est modifiée annuellement par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation.
Bon à savoir

Vous pouvez demander une fiche d’évaluation auprès de votre centre des impôts fonciers. Cette fiche vous permettra de vérifier le calcul de la valeur locative cadastrale de votre bien, et contester vos impôts si nécessaire (notamment en cas d’erreur de calcul de la surface pondérée).

Comment est fixée la valeur locative cadastrale d’un logement neuf ?

Lorsqu’un logement est en construction, le propriétaire est amené à déclarer en mairie (via le permis de construire) les informations nécessaires au calcul de la valeur locative cadastrale de son futur bien immobilier. En fonction de la surface déclarée, de l’existence de certaines dépendances ainsi que de ses caractéristiques générales, l’administration fiscale est en capacité de déterminer sa valeur locative cadastrale.

Valeur locative cadastrale : où la trouver ?

Vous souhaitez en savoir plus sur la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier ? Vous pouvez vous renseigner auprès de votre Agence Départementale d'Information pour le Logement (ADIL). Vous pouvez également consulter le site internet de l’Agence Nationale de l’Information pour le Logement (ANIL).

Valeur locative cadastrale et taxes sur la valeur locative

Comme précédemment indiqué, la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier est une valeur de référence pour l’administration fiscale : c’est à partir de cette valeur que vont être calculés les montants de votre taxe foncière et de la taxe d’habitation dont l’occupant est redevable.  
A noter que ce sont les collectivités locales (communes notamment) qui fixent librement le taux des impôts relatifs aux habitations situées sur son territoire. Ceci explique en partie pourquoi d’importantes variations peuvent être constatées entre deux communes limitrophes. 

Valeur locative cadastrale et taxe foncière

Pour calculer le montant de votre taxe foncière sur les propriétés bâties, les collectivités locales multiplient le taux d’imposition en vigueur à la moitié de la valeur locative cadastrale de votre bien immobilier. 

Valeur locative cadastrale et taxe d’habitation

Le calcul du montant de la taxe d’habitation se base quant à lui sur la valeur locative cadastrale intégrale de votre bien immobilier, à laquelle est appliqué le taux d’imposition en vigueur. 
Toutefois, de nombreuses communes octroient des abattements ou des exonérations, établis en fonction du nombre d’occupants, des parts représentatives au sein du foyer ou des revenus par exemple. 
A noter que d’ici 2023, la taxe d’habitation due au titre des résidences principales est amenée à disparaître. Vous restez cependant redevable de cet impôt local si vous êtes propriétaire de résidences secondaires.

En résumé

Qu’est-ce que la valeur locative cadastrale d’un logement ?

La valeur locative cadastrale d’un logement représente le loyer théorique annuel que pourrait rapporter un bien immobilier s’il était mis à la location. Cet indicateur permet aux collectivités territoriales et leurs services fiscaux de calculer sur une base équitable les montants des taxes foncières et d’habitation due par le propriétaire et/ou l’occupant des lieux.

Quels sont les variables servant au calcul de la valeur locative cadastrale d’un logement ?

La valeur locative cadastrale se calcule de la manière suivante : surface pondérée du bien immobilier multipliée par le tarif de référence au mètre carré.
Pour connaître la valeur locative cadastrale, l’administration fiscale se base sur la surface au sol de votre bien immobilier, à laquelle elle applique un certain nombre de coefficients de pondération. La surface pondérée est ensuite multipliée au tarif de référence au mètre carré, lequel est déterminé au niveau de la commune.
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