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Conseils en investissement immobilier

Le calcul de la valeur locative cadastrale

homme travaillant sur ordinateur et calculatrice
La valeur locative dite cadastrale représente le loyer théorique annuel qu’un bien immobilier est susceptible de générer à une certaine date de référence : actuellement, il s’agit des conditions de marché au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties, et au 1er janvier 1961 pour les terrains non batis. Cette valeur permet notamment au fisc de déterminer le montant de la taxe foncière et la taxe d’habitation.

Première variable du calcul de la valeur locative : la surface pondérée du local

La surface pondérée d’un bien est la surface au sol des pièces et annexes de l’habitation : par annexes, on entend essentiellement les entrées, les couloirs, les offices, les antichambres et les rangements. Les garages, caves, celliers, chambres de bonne et greniers sont par contre considérés comme des dépendances du local et non comme des annexes.

De plus, certains éléments de confort sont pris en compte, sous forme d’ajout forfaitaire de m² à la surface réelle :

  • eau courante : + 4 m² ;
  • gaz : + 2 m² ;
  • électricité : + 2 m² ;
  • lavabo : + 3 m² ;
  • WC : + 3 m² ;
  • baignoire : + 5 m² ;
  • douche : + 4 m² ;
  • chauffage, par pièce : + 2 m².

Cette surface fait ensuite l’objet de pondérations. Lui sont en effet appliqués :

  • Un coefficient d’importance, qui permet de tenir compte de la proportion des pièces d’une maison et des parties principales des locaux dans les immeubles collectifs. Il est déterminé selon un barème qui dépend de la catégorie du logement et de sa surface ;
  • un correctif d’ensemble : un coefficient d’entretien (sur un barème de 0,80 à 1,20), un coefficient de situation (de -0,10 à +0,10), et un coefficient en fonction de la présence ou non d’un ascenseur (de -0,15 à +0,05).

> À lire également : Taxe d'habitation et taxe foncière : les différences

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Le loyer de référence, deuxième variable de calcul de la valeur locative cadastrale

Une fois la surface pondérée déterminée, un loyer de référence au m2 lui est appliqué. Celui-ci est fixé en fonction des loyers pratiqués sur la même commune, en fonction de la catégorie du bien immobilier.

Attention : la valeur locative cadastrale est modifiée annuellement par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation.

Bon à savoir

Vous pouvez demander une fiche d’évaluation auprès de votre centre des impôts fonciers. Cette fiche vous permettra de vérifier le calcul de la valeur locative cadastrale de votre bien, et contester vos impôts si nécessaire (notamment en cas d’erreur de calcul de la surface pondérée).

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