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Conseils en investissement immobilier

Calculer la rentabilité d'un investissement locatif

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Vous souhaitez investir dans l’immobilier et mettre en location votre bien pour vous assurer un complément de ressources ? Pour évaluer au mieux les revenus effectifs générés par votre patrimoine locatif, il vous faut calculer la rentabilité locative de votre investissement. Vous souhaitez connaître les différentes méthodes et formules de calcul pour l’estimer correctement ? Le guide immobilier vous les dévoile !

RENTABILITÉ D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF : POURQUOI LA CALCULER ?

Si vous comptez investir dans la pierre, calculer la rentabilité locative vous permettra de mesurer la performance de votre investissement, c’est-à-dire ce que le bénéfice que vous pouvez en tirer.
 
L’intĂ©rĂŞt est double. En calculant la rentabilitĂ© de votre investissement locatif, vous pouvez vĂ©rifier que vous sortirez vraiment bĂ©nĂ©ficiaire de cette opĂ©ration. A minima, un investissement locatif ne doit pas vous faire perdre de l’argent (avec un bien qui s’autofinance). Il s’agit bien pour vous d’en gagner ! 
 
Mais calculer la rentabilité d’un investissement locatif peut également vous permettre de comparer ce type d’investissement avec d’autres placements (épargne bloquées sur un PEL, livret A, assurance-vie ou autre…).
Alors, comment calculer la rentabilitĂ© locative d’un bien ? 

 

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Comprendre le calcul de la rentabilité locative en 2 min !

RENTABILITÉ D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF BRUTE : L’IMPORTANCE DE L’EMPLACEMENT

Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif se décompose en trois opérations, la suivante découlant du calcul de la précédente :
  • le calcul de la rentabilitĂ© d’un investissement locatif brute
  • le calcul de la rentabilitĂ© d’un investissement locatif nette
  • le calcul de la rentabilitĂ© d’un investissement locatif nette-nette
Pour calculer au mieux la rentabilitĂ© locative moyenne du bien immobilier que vous souhaitez acquĂ©rir, vous devez commencer par Ă©valuer sa rentabilitĂ© brute. SchĂ©matiquement, cette première Ă©tape consiste Ă  rapporter la somme des revenus que votre opĂ©ration pourra gĂ©nĂ©rer annuellement au prix d’achat de votre bien immobilier. 
Pour l’obtenir, il suffit d’appliquer cette formule :
RentabilitĂ© brute = [(loyer mensuel X 12)/prix d’achat du bien immobilier]/100  
Le pourcentage obtenu n’est qu’une première indication. Pour dĂ©terminer la rentabilitĂ© de votre investissement locatif, il faudra Ă©galement prendre en compte l’ensemble des charges qui pèseront sur le bien immobilier mis en location. 
Il s’avère toutefois utile pour comparer les différents biens immobiliers qui ont retenu votre attention.

Comment déterminer le montant du loyer de votre investissement locatif ?

Pour calculer la rentabilité brute de votre investissement locatif, vous devez nécessairement connaître le montant de loyer auquel vous pouvez espérer louer votre bien, à la fois pour être suffisamment concurrentiel et pour éviter le risque de vacance locative.
Aussi, pour calculer au mieux le bon prix du loyer, il est indispensable de bien connaître le marché local, et la rentabilité moyenne d’un investissement locatif par ville, voire, par quartier. Un agent immobilier pourra vous aider et vous aiguiller dans cette analyse.
 

CALCULER LA RENTABILITÉ NETTE D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF

Pour connaĂ®tre plus finement la rentabilitĂ© de votre bien locatif, vous devez ensuite calculer sa rentabilitĂ© locative prĂ©visionnelle nette. 
Il s’agit de dĂ©duire du montant total des loyers espĂ©rĂ©s les dĂ©penses affĂ©rentes Ă  l’acquisition mais aussi Ă  la gestion du bien. Les diffĂ©rentes charges Ă  prendre en considĂ©ration sont les suivantes : 
  • La taxe foncière sur les propriĂ©tĂ©s bâties.
  • Les charges de copropriĂ©tĂ© dites non rĂ©cupĂ©rables, c’est-Ă -dire les charges de copropriĂ©tĂ© qui ne peuvent pas ĂŞtre rĂ©percutĂ©es sur le locataire. Il peut s’agir des dĂ©penses d’amĂ©lioration de l’immeuble par exemple.
  • Les frais de gestion : une Ă©ventuelle assurance loyers impayĂ©s, une assurance propriĂ©taire non occupant, les frais de gestion locative (honoraires de syndic )…
  • Les dĂ©penses pour gros travaux qui ne peuvent pas ĂŞtre imputĂ©es aux charges des locataires : ravalement de façade, changement de chaudière…
  • le manque Ă  gagner liĂ© aux pĂ©riodes de vacance locative ;
  • les frais financiers liĂ©s Ă  un emprunt si vous avez recours au prĂŞt etc.
Bon Ă  savoir

Pour évaluer le manque à gagner relatif aux périodes de vacances locatives (c’est-à-dire les périodes où vous ne percevez pas de loyers en raison d’une absence de locataire), tablez sur une moyenne de deux mois de vacances pour trois ans de location. Soit un taux de vacance locative estimé à 5,5% .

RENTABILITÉ D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF : CALCULER LA RENTABILITÉ NETTE NETTE

Pour un calcul de rentabilitĂ© locative encore plus fin, vous devrez estimer, Ă  partir de la rentabilitĂ© nette de charge, la rentabilitĂ© nette-nette. Ce dernier calcul de rentabilitĂ© prend en compte des Ă©lĂ©ments supplĂ©mentaires liĂ©s Ă  la fiscalitĂ©, aux recettes et aux dĂ©penses annexes. 
Voici les Ă©lĂ©ments qui doivent ĂŞtre intĂ©grĂ©s au calcul de la rentabilitĂ© nette-nette d’un investissement locatif :  
  • les droits de mutation (8% du montant brut de l'achat) et les Ă©ventuels travaux de rĂ©novation avant location doivent ĂŞtre ajoutĂ©s au prix du bien
  • les prĂ©lèvements sociaux doivent ĂŞtre intĂ©grĂ©s au montant des loyers
  • les intĂ©rĂŞts d’emprunt, les assurances impayĂ©s de loyer, certains travaux… peuvent ĂŞtre dĂ©ductibles des revenus fonciers : estimez-les pour calculer les baisses d’impĂ´ts dont vous pourriez bĂ©nĂ©ficier
  • si vous investissez en Pinel dans l'immobilier neuf, avec des dispositifs tels que le Denormandie dans l’ancien…, les dĂ©ductions fiscales sont Ă  additionner aux loyers charges comprises.
Ces Ă©lĂ©ments dĂ©pendent notamment de votre profil fiscal et de votre taux d’imposition. Il peut donc ĂŞtre dĂ©licat de calculer seul avec prĂ©cision la rentabilitĂ© nette-nette de votre investissement locatif.  
Bon Ă  savoir
La méthode Larcher est un mode de calcul simplifié de la rentabilité d’un investissement locatif. Considérant que les charges et la fiscalité représentent 25% du montant des loyers, cette méthode propose de calculer la rentabilité brute non pas à partir de 12 mois de loyers estimés, mais seulement 9.
La rentabilitĂ© nette-nette estimĂ©e d’un bien peut alors se calculer ainsi : 

[(loyer mensuel estimé X 9)/prix d’acquisition du bien]/100

RENTABILITÉ D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF : QUAND INVESTIR ?

 
Une bonne rentabilitĂ© pour un investissement locatif oscille entre 2 et 7 %. Plus elle est Ă©levĂ©e, plus vos revenus seront importants. 
Vous pouvez la booster en bénéficiant de certains dispositifs de défiscalisation, ou en acquérant un bien situé dans une zone où la TVA est à 5,5 %, à proximité de quartiers en rénovation urbaine.
De plus, le type de bien dans lequel vous allez investir va avoir un impact sur la rentabilité de votre bien locatif.
Investir dans un bien neuf peut sembler moins rentable qu’investir dans un bien ancien, les prix d’achat Ă©tant plus Ă©levĂ©s. Toutefois, gardez bien Ă  l’esprit qu’à moyen terme, de lourdes charges (telles que des ravalements) peuvent grever la rentabilitĂ© d’un bien ancien.   
De mĂŞme, si les petites surfaces peuvent ĂŞtre louĂ©es plus cher au mètre carrĂ©, elles peuvent potentiellement gĂ©nĂ©rer plus de vacances locatives, plus de travaux de remise en Ă©tat avant l’entrĂ©e dans les lieux d’un nouveau locataire… Au total, le rendement locatif d’une petite surface devra ĂŞtre significativement plus Ă©levĂ© que celui d’un appartement de plus grande taille pour ĂŞtre rentable. 
Le bon compromis ? Les appartements de 2 ou 3 pièces, qui conjuguent à la fois stabilité des locataires et prix de location au m2 intéressants.
Enfin, mĂŞme si la rentabilitĂ© locative moyenne des logements situĂ©s dans les grandes agglomĂ©rations est moins importante qu’ailleurs, compte-tenu des prix d’achat Ă©levĂ©s, il peut toutefois ĂŞtre judicieux d’y investir : la vacance locative y est beaucoup moins importante que dans d’autres villes. 

En résumé

Qu’est-ce que la rentabilité d’un investissement locatif ?

La rentabilité d’un investissement locatif, ou rentabilité locative, est un taux qui vous permet d’estimer le montant de vos potentiels gains, dans le cadre de l’achat d’un bien en vue de le louer.
Plus ce taux est important, plus votre investissement peut potentiellement vous rapporter. 

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, un appartement ou une maison, vous devez calculer son rendement brut, auquel vous devez retrancher toutes les charges liées au bien immobilier (à son acquisition et à sa gestion), et le rapporter à son prix d’achat. Afin d’obtenir un pourcentage, vous devrez diviser le montant obtenu par 100.
Voici la formule de calcul de la rentabilitĂ© nette d’un investissement locatif : 
(((montant du loyer mensuel - charges) X 12) / prix d’achat) / 100  

Quelle rentabilité attendre d’un investissement locatif ?

On estime qu’il est intĂ©ressant d’investir dans un bien immobilier lorsque sa rentabilitĂ© locative moyenne est situĂ©e dans une fourchette allant de 2% Ă  7%. MĂ©fiez-vous des rendements locatifs trop Ă©levĂ©s : ils peuvent cacher une sous-estimation des risques de vacance, des travaux financièrement lourds Ă  venir (tel qu’un ravalement), ou Ă  l’inverse une surestimation de la croissance des loyers ou de la plus-value en cas de revente. 
Sachez que les appartements de 2 ou 3 pièces sont, de manière générale, les investissements les plus intéressants.
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