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Conseils en investissement immobilier

Calculer la rentabilité d'un investissement locatif

Publié le

rédaction d'une lettre
Vous souhaitez investir dans l’immobilier et mettre en location votre bien pour vous assurer un complément de ressources ? Pour évaluer au mieux les revenus effectifs générés par votre patrimoine locatif, il vous faut calculer la rentabilité locative de votre investissement. Vous souhaitez connaître les différentes méthodes et formules de calcul pour l’estimer correctement ? Le guide immobilier vous les dévoile !

RENTABILITÉ D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF : POURQUOI LA CALCULER ?

Si vous comptez investir dans la pierre, calculer la rentabilité locative vous permettra de mesurer la performance de votre investissement, c’est-à-dire ce que le bénéfice que vous pouvez en tirer.
 
L’intérêt est double. En calculant la rentabilité de votre investissement locatif, vous pouvez vérifier que vous sortirez vraiment bénéficiaire de cette opération. A minima, un investissement locatif ne doit pas vous faire perdre de l’argent (avec un bien qui s’autofinance). Il s’agit bien pour vous d’en gagner ! 
 
Mais calculer la rentabilité d’un investissement locatif peut également vous permettre de comparer ce type d’investissement avec d’autres placements (épargne bloquées sur un PEL, livret A, assurance-vie ou autre…).
Alors, comment calculer la rentabilité locative d’un bien ? 

 

Pas encore propriétaire ?
Répondez à quelques questions et selon votre profil, nous estimons votre pouvoir d'achat immobilier.

Comprendre le calcul de la rentabilité locative en 2 min !

RENTABILITÉ D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF BRUTE : L’IMPORTANCE DE L’EMPLACEMENT

Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif se décompose en trois opérations, la suivante découlant du calcul de la précédente :
  • le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif brute
  • le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif nette
  • le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif nette-nette
Pour calculer au mieux la rentabilité locative moyenne du bien immobilier que vous souhaitez acquérir, vous devez commencer par évaluer sa rentabilité brute. Schématiquement, cette première étape consiste à rapporter la somme des revenus que votre opération pourra générer annuellement au prix d’achat de votre bien immobilier. 
Pour l’obtenir, il suffit d’appliquer cette formule :
Rentabilité brute = [(loyer mensuel X 12)/prix d’achat du bien immobilier]/100  
Le pourcentage obtenu n’est qu’une première indication. Pour déterminer la rentabilité de votre investissement locatif, il faudra également prendre en compte l’ensemble des charges qui pèseront sur le bien immobilier mis en location. 
Il s’avère toutefois utile pour comparer les différents biens immobiliers qui ont retenu votre attention.

Comment déterminer le montant du loyer de votre investissement locatif ?

Pour calculer la rentabilité brute de votre investissement locatif, vous devez nécessairement connaître le montant de loyer auquel vous pouvez espérer louer votre bien, à la fois pour être suffisamment concurrentiel et pour éviter le risque de vacance locative.
Aussi, pour calculer au mieux le bon prix du loyer, il est indispensable de bien connaître le marché local, et la rentabilité moyenne d’un investissement locatif par ville, voire, par quartier. Un agent immobilier pourra vous aider et vous aiguiller dans cette analyse.
 

CALCULER LA RENTABILITÉ NETTE D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF

Pour connaître plus finement la rentabilité de votre bien locatif, vous devez ensuite calculer sa rentabilité locative prévisionnelle nette. 
Il s’agit de déduire du montant total des loyers espérés les dépenses afférentes à l’acquisition mais aussi à la gestion du bien. Les différentes charges à prendre en considération sont les suivantes : 
  • La taxe foncière sur les propriétés bâties.
  • Les charges de copropriété dites non récupérables, c’est-à-dire les charges de copropriété qui ne peuvent pas être répercutées sur le locataire. Il peut s’agir des dépenses d’amélioration de l’immeuble par exemple.
  • Les frais de gestion : une éventuelle assurance loyers impayés, une assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion locative (honoraires de syndic )…
  • Les dépenses pour gros travaux qui ne peuvent pas être imputées aux charges des locataires : ravalement de façade, changement de chaudière…
  • le manque à gagner lié aux périodes de vacance locative ;
  • les frais financiers liés à un emprunt si vous avez recours au prêt etc.
Bon à savoir

Pour évaluer le manque à gagner relatif aux périodes de vacances locatives (c’est-à-dire les périodes où vous ne percevez pas de loyers en raison d’une absence de locataire), tablez sur une moyenne de deux mois de vacances pour trois ans de location. Soit un taux de vacance locative estimé à 5,5% .

RENTABILITÉ D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF : CALCULER LA RENTABILITÉ NETTE NETTE

Pour un calcul de rentabilité locative encore plus fin, vous devrez estimer, à partir de la rentabilité nette de charge, la rentabilité nette-nette. Ce dernier calcul de rentabilité prend en compte des éléments supplémentaires liés à la fiscalité, aux recettes et aux dépenses annexes. 
Voici les éléments qui doivent être intégrés au calcul de la rentabilité nette-nette d’un investissement locatif :  
  • les droits de mutation (8% du montant brut de l'achat) et les éventuels travaux de rénovation avant location doivent être ajoutés au prix du bien
  • les prélèvements sociaux doivent être intégrés au montant des loyers
  • les intérêts d’emprunt, les assurances impayés de loyer, certains travaux… peuvent être déductibles des revenus fonciers : estimez-les pour calculer les baisses d’impôts dont vous pourriez bénéficier
  • si vous investissez en Pinel, en Censi-Bouvard dans l'immobilier neuf, avec des dispositifs tels que le Denormandie dans l’ancien…, les déductions fiscales sont à additionner aux loyers charges comprises.
Ces éléments dépendent notamment de votre profil fiscal et de votre taux d’imposition. Il peut donc être délicat de calculer seul avec précision la rentabilité nette-nette de votre investissement locatif.  
Bon à savoir
La méthode Larcher est un mode de calcul simplifié de la rentabilité d’un investissement locatif. Considérant que les charges et la fiscalité représentent 25% du montant des loyers, cette méthode propose de calculer la rentabilité brute non pas à partir de 12 mois de loyers estimés, mais seulement 9.
La rentabilité nette-nette estimée d’un bien peut alors se calculer ainsi : 

[(loyer mensuel estimé X 9)/prix d’acquisition du bien]/100

RENTABILITÉ D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF : QUAND INVESTIR ?

 
Une bonne rentabilité pour un investissement locatif oscille entre 2 et 7 %. Plus elle est élevée, plus vos revenus seront importants. 
Vous pouvez la booster en bénéficiant de certains dispositifs de défiscalisation, ou en acquérant un bien situé dans une zone où la TVA est à 5,5 %, à proximité de quartiers en rénovation urbaine.
De plus, le type de bien dans lequel vous allez investir va avoir un impact sur la rentabilité de votre bien locatif.
Investir dans un bien neuf peut sembler moins rentable qu’investir dans un bien ancien, les prix d’achat étant plus élevés. Toutefois, gardez bien à l’esprit qu’à moyen terme, de lourdes charges (telles que des ravalements) peuvent grever la rentabilité d’un bien ancien.   
De même, si les petites surfaces peuvent être louées plus cher au mètre carré, elles peuvent potentiellement générer plus de vacances locatives, plus de travaux de remise en état avant l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire… Au total, le rendement locatif d’une petite surface devra être significativement plus élevé que celui d’un appartement de plus grande taille pour être rentable. 
Le bon compromis ? Les appartements de 2 ou 3 pièces, qui conjuguent à la fois stabilité des locataires et prix de location au m2 intéressants.
Enfin, même si la rentabilité locative moyenne des logements situés dans les grandes agglomérations est moins importante qu’ailleurs, compte-tenu des prix d’achat élevés, il peut toutefois être judicieux d’y investir : la vacance locative y est beaucoup moins importante que dans d’autres villes. 

En résumé

Qu’est-ce que la rentabilité d’un investissement locatif ?

La rentabilité d’un investissement locatif, ou rentabilité locative, est un taux qui vous permet d’estimer le montant de vos potentiels gains, dans le cadre de l’achat d’un bien en vue de le louer.
Plus ce taux est important, plus votre investissement peut potentiellement vous rapporter. 

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, un appartement ou une maison, vous devez calculer son rendement brut, auquel vous devez retrancher toutes les charges liées au bien immobilier (à son acquisition et à sa gestion), et le rapporter à son prix d’achat. Afin d’obtenir un pourcentage, vous devrez diviser le montant obtenu par 100.
Voici la formule de calcul de la rentabilité nette d’un investissement locatif : 
(((montant du loyer mensuel - charges) X 12) / prix d’achat) / 100  

Quelle rentabilité attendre d’un investissement locatif ?

On estime qu’il est intéressant d’investir dans un bien immobilier lorsque sa rentabilité locative moyenne est située dans une fourchette allant de 2% à 7%. Méfiez-vous des rendements locatifs trop élevés : ils peuvent cacher une sous-estimation des risques de vacance, des travaux financièrement lourds à venir (tel qu’un ravalement), ou à l’inverse une surestimation de la croissance des loyers ou de la plus-value en cas de revente. 
Sachez que les appartements de 2 ou 3 pièces sont, de manière générale, les investissements les plus intéressants.
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