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Conseils en achat immobilier

Premier achat immobilier : ce qu’il faut savoir pour le réussir

Publié le

emménagement heureux

Pour la première fois de votre vie, vous envisagez d’acheter un logement ? Et évidemment vous êtes assailli de mille questions : un prêt sur 20 ou 25 ans ? Des travaux à prévoir une habitation clé en main ? Qui pour vous accompagner ? … Un premier achat immobilier peut être à la fois excitant, et un peu inquiétant pour les primo-accédants. Avoir la bonne information aide souvent à passer le cap plus sereinement. Nexity fait le point avec vous sur les principaux critères qui guideront votre premier achat immobilier.

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Premier achat immobilier : un investissement pas comme les autres

Parce qu’il coïncide souvent avec le passage d’un cap dans un projet de vie, le premier achat immobilier, seul ou en couple, n’est pas un investissement comme les autres. Mais il ouvre la possibilité d’obtenir des conditions privilégiées d’investissement. En effet, les primo-accédants bénéficient à certaines conditions de dispositifs incitatifs et d’avantages : taux d’intérêt préférentiels pour jeunes actifs, éligibilité aux prêts et aides des collectivités publiques... De quoi rentabiliser au mieux ce premier investissement !
Bon à savoir

En 2019, les primo-accédants sont le plus souvent des trentenaires, achetant une maison individuelle, et s’installant en partie en zone rurale où les prix sont plus stables.

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Primo-accédants : les démarches

Si vous cherchez pour la première fois un logement à acheter, vous vous interrogez peut-être sur les démarches que vous allez devoir entreprendre. Vous ne voulez pas vous lancer à l’aveuglette sur le marché de l’immobilier, et c’est bien naturel !
Pour vous aider à mettre toutes les chances de votre côté, les professionnels de l’immobilier sont vos alliés. Accompagnement dans votre recherche, facilitation des visites, aide au décryptage des diagnostics et à la négociation du prix de vente, jusqu’à la signature du compromis : à chaque étape, ils sont là pour vous soutenir.

Devenir propriétaire d’un premier logement : est-ce le bon moment ?

Passer le cap de l’accession à la propriété soulève souvent la question de la temporalité de votre achat. Autrement dit : est-ce le bon moment pour investir ?
Deux éléments doivent vous orienter : les tendances du marché de l’immobilier, et la disponibilité des aides en lien avec votre projet d’achat.

Les tendances du marché immobilier en 2021

malgré la crise sanitaire, les ventes de biens immobiliers ont plutôt bien résisté en 2020.
Pourtant, les indicateurs ne le laissaient pas présager. En effet, suivant les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les banques ont renforcé les conditions d’obtention de prêt immobilier des Français. Parallèlement, les prix des biens immobiliers ont continué d’augmenter. Toutefois, la faiblesse des taux d’intérêt notamment en ce début d'année 2021 a compensé les deux premiers phénomènes.
Durant cette année 2021, le scénario le plus probable reste une très légère hausse des prix de l’immobilier. Cela ne reste évidemment qu’une moyenne générale.
Bon à savoir
Votre situation particulière impacte elle aussi l’opportunité de réaliser votre premier achat immobilier. Vous obtiendrez plus facilement un crédit si :
  • vous disposez d’une épargne disponible au moins équivalente aux frais de notaire,
  • si vous bénéficiez d’une situation professionnelle suffisamment stable aux yeux des banquiers
  • si votre pouvoir d’achat immobilier est-il à la mesure de votre projet

> Acheter son premier appartement sans se tromper ? On fait le point !

Quel avenir pour les aides aux primo-accédants ?

Bonne nouvelle : le gouvernement a décidé de proroger un certain nombre d’aides à l’investissement immobilier, notamment en direction des primo-accédants.
Le PTZ par exemple, a été prolongé d’un an : vous pouvez désormais en profiter jusqu’au 31 décembre 2022 !

Définir votre projet : dans le neuf ou dans l’ancien ?

Frais de notaire réduits, performance énergétique élevée, garantie constructeur, accès au prêt à taux zéro dans certaines zones : les avantages d’un achat dans le neuf séduisent les primo-accédants. Les programmes neufs dans de nouveaux quartiers offrent souvent de belles opportunités d’investissement et un cadre de vie privilégié pour l’habitation.
Acheter dans l’ancien a aussi ses avantages. Avec des prix souvent plus accessibles, les biens anciens offrent la possibilité de faire une plus-value à la revente, d’autant plus si les travaux ne vous font pas peur. D’ailleurs, l’obtention d’un prêt à taux zéro pour l’achat d’un logement ancien, est conditionnée à la réalisation de travaux représentant au moins 25% du total de l’opération, devis à l’appui.

Premier achat : maison ou appartement ?

Si vous vous apprêtez à devenir propriétaire pour la première fois, vous ne pourrez pas faire l’impasse sur une autre question centrale : maison ou appartement ? 
 
Pour des questions évidentes de budget, nombreux sont les primo-accédants qui se tournent vers les appartements.
Pour autant, il n’est pas interdit de penser à la maison dans le cadre d’un premier achat immobilier. En vous éloignant un peu en périphérie, vous pouvez trouver des maisons au même prix qu’un appartement situé au cœur de la ville. Pour les amateurs de grands espaces et de verdure… ou pour les allergiques au voisinage, c’est idéal !

Premier investissement immobilier : à court terme ou à long terme ?

Dernière question à se poser pour réussir son premier achat immobilier : devez-vous investir dans la maison de votre vie, ou penser votre achat dans le court terme ?
 
Souvent, le premier achat immobilier correspond à l’achat d’une première résidence principale, c'est-à-dire d’un bien immobilier à habiter, sur une certaine durée. Les critères de recherche de votre bien immobilier s’inscrivent alors dans le moyen terme : ils ne dépendent pas tant de votre style de vie actuel, que de vos besoins à venir (proximité de votre travail, transports, écoles, etc.).
 
L’octroi du prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, s’inscrit d’ailleurs dans cette logique moyen termiste. Il suppose que vous habitiez le bien acquis à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans, sans pouvoir le mettre en location pendant ce temps.
 
Toutefois, face à un budget limité, le premier achat immobilier peut davantage s’inscrire dans le court terme, avec comme objectif principal d’augmenter votre épargne disponible. L’investissement immobilier dans un logement ancien avec travaux peut notamment permettre d’obtenir une plus-value à la revente et ainsi constituer une épargne supplémentaire pour une prochaine acquisition, ou de générer des revenus locatifs.
Bon à savoir

Les frais liés à l’achat immobilier sont des charges à bien évaluer ! Afin de calculer le budget total de votre premier achat immobilier, pensez à intégrer vos frais d’achat immobilier, notamment les frais de notaire, qui peuvent parfois peser de façon importante sur votre budget. Comptez environ 3 % du prix de votre bien s’il est neuf, et 8 % s’il est ancien. Le simulateur Frais de notaire de Nexity est à votre disposition pour les estimer.

Le Prêt à Taux Zéro : l’instrument de financement du primo-accédant

Le Prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé de l’État, exempt d’intérêts et de frais de dossier. Vous ne remboursez que le capital emprunté : un véritable atout pour alléger le montant de vos remboursements et augmenter votre capacité d’emprunt.
 
Le PTZ est accessible aux primo-accédants seulement, pour l’acquisition de leur résidence principale : pendant 6 ans vous ne pouvez donc pas mettre en location votre bien. En cas de revente avant la fin du remboursement de votre PTZ, votre capital restant dû devra être intégralement remboursé, à moins que vous n’obteniez un transfert de votre prêt pour l’acquisition d’une nouvelle résidence principale (sous réserve d’accord de votre banque).
 
Le PTZ est attribué sous conditions de ressources, dont les plafonds dépendent de la zone dans laquelle est situé le logement.
 
Les conditions de financement du PTZ changent chaque année. En 2020, il permet :
  • de financer jusqu’à 40 % de votre investissement dans l’ancien en zone B2 ou C, à condition d’effectuer des travaux à hauteur de 25 % de l’opération ;
  • de financer jusqu’à 40 % de votre investissement dans le neuf, selon la zone géographique du logement et le nombre de personnes logées.
Bon à savoir
Quelles zones pour quelles aides à l’investissement immobilier ?
A, B1, B2 ou C : derrière ces lettres se cachent différentes zones, classant les territoires selon la tension de leur marché immobilier, en territoire urbain comme rural. Ce zonage a un impact direct sur les aides disponibles pour l’achat de votre logement et les conditions dans lesquelles vous pourrez éventuellement le louer par la suite.
En 2020, le prêt à taux zéro (PTZ) pour l’achat d’un logement ancien est réservé aux zones B2 et C (zones les moins tendues), par exemple. En revanche, les zone A bis, A et B1 (zones tendues) bénéficient d’aides plus conséquentes dans le neuf.

Mais n’oubliez pas : le bon endroit pour un premier achat immobilier dépend également du dynamisme des projets d’aménagement du territoire où vous allez investir, et des aides associées. Par exemple, le dispositif Action cœur de ville encourage l’achat de biens à rénover dans 222 communes françaises, dont certaines ont ouvert leurs aides aux primo-accédants.

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Les autres aides et avantages pour un premier achat immobilier

Le PTZ ne permettant de couvrir qu’une partie du financement de votre opération immobilière, il est souvent cumulé avec un ou plusieurs autres prêts.
Les primo-accédants ont accès, sous conditions de ressources, aux prêts bancaires classiques, au prêt d’Action logement (ex 1% logement), au Prêt d’accession sociale (PAS), au prêt conventionné, au Prêt Épargne logement ou à d’autres prêts complémentaires.
Vous êtes un jeune actif ? Vous pouvez éventuellement bénéficier, dans certaines banques, de crédits immobiliers sans apport, ou de taux préférentiels. Les conditions dépendent de chaque établissement de crédit.
Enfin, certaines collectivités veulent attirer les primo-accédants et proposent des aides pour l’achat du premier appartement ou de la première maison. Le passeport premier logement de Bordeaux, ou le nouveau chèque premier logement (NCPL) de Marseille sont des exemples connus de ce genre de dispositifs, renseignez-vous auprès de votre Mairie. Le site de l’Agence nationale sur l’Information pour le logement rassemble également les informations sur les aides disponibles par département.

En résumé

Premier achat : quelles questions me poser avant de me lancer ?

Devenir propriétaire est bien souvent un cap de vie. Aussi vaut-il mieux être sûr de vous avant de vous lancer dans cette aventure.
Pour avoir les idées claires, n’hésitez pas à réfléchir bien en amont à ces questions :
  • est-ce le bon moment pour vous, mais également au regard du marché ?
  • souhaitez-vous investir à long terme, ou plutôt à court terme ?
  • voulez-vous acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?
  • êtes-vous plutôt maison ou appartement ?
A chaque étape de votre questionnement, n’hésitez pas à solliciter l’aide des professionnels de l’immobilier. Ces derniers peuvent vous aiguiller rapidement en cas de doutes. Et vous accompagner pour la suite du processus !

En tant que primo-accédant : sur quelles aides puis-je compter pour bien réussir mon projet immobilier ?

L’aide la plus connue reste le Prêt à Taux Zéro, le PTZ, vous permettant de rembourser uniquement le capital emprunté. Mais d’autres mécanismes de financement facilité peuvent vous aider à mener votre premier projet d’achat immobilier à son terme : le prêt Action Logement, le PAS, le Prêt Épargne logement...
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