Premier achat immobilier : ce qu’il faut savoir pour le réussir

Premier achat immobilier : un investissement pas comme les autres

Vous voulez acheter un logement pour la première fois de votre vie et vous êtes évidemment assailli de milles questions… Un prêt à rembourser sur 20 ou 25 ans, des travaux à prévoir, des pages d’acte notarié à éplucher… Un premier achat immobilier peut être à la fois excitant, et un peu inquiétant pour les primo-accédants. Avoir la bonne information aide souvent à passer le cap plus sereinement.

Le premier achat immobilier coïncide souvent avec un projet de vie, seul ou en couple. En 2019, les primo-accédants sont le plus souvent des trentenaires, achetant une maison individuelle, et s’installant en partie en zone rurale où les prix sont plus stables.

Acheter son premier appartement ou sa première maison, c’est aussi avoir la possibilité d’obtenir des conditions privilégiées d’investissement. En effet, les primo-accédants bénéficient à certaines conditions de dispositifs incitatifs et d’avantages : taux d’intérêt préférentiels pour jeunes actifs, éligibilité aux prêts et aides des collectivités publiques... De quoi rentabiliser au mieux ce premier investissement.

Devenir propriétaire d’un premier logement : est-ce le bon moment ?

Passer le cap de l’accession à la propriété soulève souvent la question du bon moment pour investir.

Les tendances du marché de l’immobilier, et de la disponibilité des aides en lien avec votre projet d’achat, constituent un élément important. En 2019, les taux d’intérêt des banques sont particulièrement bas et devraient rester très attractifs en 2020, favorisant ainsi l’accès aux crédits immobiliers. Les Notaires de France notent à ce titre un engouement pour l’investissement dans l’ancien, et les ventes dans le neuf sont stables selon la Fédération des promoteurs immobiliers.

Le bon moment pour votre premier achat immobilier dépend aussi de votre situation particulière. Avez-vous une épargne disponible au moins équivalente aux frais de notaire, souvent exigée pour obtenir un crédit ? Votre situation professionnelle est-elle suffisamment stable aux yeux des banquiers ? Votre pouvoir d’achat immobilier est-il à la mesure de votre projet ?

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Définir son projet : dans le neuf ou dans l’ancien ?

Frais de notaire réduits, performance énergétique élevée, garantie constructeur, accès au prêt à taux zéro dans certaines zones : les avantages d’un achat dans le neuf séduisent les primo-accédants. Les programmes neufs dans de nouveaux quartiers offrent souvent de belles opportunités d’investissement et un cadre de vie privilégié pour l’habitation.

Acheter dans l’ancien a aussi ses avantages. Avec des prix souvent plus accessibles, les biens anciens offrent la possibilité de faire une plus-value à la revente, d’autant plus si les travaux ne vous font pas peur. D’ailleurs, l’obtention d’un prêt à taux zéro pour l’achat d’un logement ancien, est conditionnée à la réalisation de travaux représentant au moins 25% du total de l’opération, devis à l’appui.

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Premier investissement immobilier : à court terme ou à long terme ?

Souvent, le premier achat immobilier correspond à l’achat d’une première résidence principale, c'est-à-dire d’un bien immobilier à habiter, sur une certaine durée. Les critères de recherche de votre bien immobilier dépendent alors de votre style de vie actuel, tout en intégrant par anticipation vos besoins à venir à moyen terme (proximité de votre travail, transports, écoles, etc.).

L’octroi du prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, s’inscrit dans cette logique de moyen terme. Il suppose que vous habitiez le bien acquis à titre de résidence principale pendant au moins 6 ans, et donc sans pouvoir le mettre en location pendant ce temps. En cas de vente du logement avant la fin du remboursement de votre PTZ, votre capital restant dû devra être intégralement remboursé, à moins que vous n’obteniez un transfert de votre prêt pour l’acquisition d’une nouvelle résidence principale (sous réserve d’accord de votre banque).

Mais parfois, face à un budget limité, le premier achat immobilier peut s’inscrire davantage dans le court terme, avec comme objectif principal d’augmenter son épargne disponible. L’investissement immobilier dans un logement ancien avec travaux peut notamment permettre d’obtenir une plus-value à la revente et ainsi constituer une épargne supplémentaire pour une prochaine acquisition, ou de générer des revenus locatifs.

Le prêt à taux zéro : l’instrument de financement du primo-accédant

Le Prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé de l’État, exempt d’intérêts et de frais de dossier. Vous ne remboursez que le capital emprunté : un véritable atout pour alléger le montant de vos remboursements et augmenter votre capacité d’emprunt.

Le PTZ est accessible aux primo-accédants seulement, pour l’acquisition de leur résidence principale, et sous conditions de ressources dont les plafonds dépendent de la zone du logement. Les conditions de financement du PTZ changent chaque année. En 2019, il permet :

• de financer jusqu’à 40 % de votre investissement dans l’ancien en zone B2 ou C, à condition d’effectuer des travaux à hauteur de 25 % de l’opération ;
• de financer de 20 % à 40 % de votre investissement dans le neuf, selon la zone géographique du logement. Il devrait toutefois être réduit aux zones A et B1 dès 2020.

Les autres aides et avantages pour un premier achat immobilier

Le PTZ ne permettant de couvrir qu’une partie du financement de votre opération immobilière, il est souvent cumulé avec un ou plusieurs autres prêts. Les primo-accédants ont accès, sous conditions de ressources, aux prêts bancaires classiques, au prêt d’Action logement (ex 1% logement), au Prêt d’accession sociale (PAS), au prêt conventionné, au Prêt Épargne logement ou à d’autres prêts complémentaires.

Vous êtes un jeune actif ? Vous pouvez éventuellement bénéficier, dans certaines banques, de crédits immobiliers sans apport, ou de taux préférentiels. Les conditions dépendent de chaque établissement de crédit.

Enfin, certaines collectivités veulent attirer les primo-accédants et proposent des aides pour l’achat du premier logement. Le passeport premier logement de Bordeaux, ou le nouveau chèque premier logement (NCPL) de Marseille sont des exemples connus de ce genre de dispositifs, renseignez-vous auprès de votre Mairie. Le site de l’Agence nationale sur l’Information pour le logement rassemble également les informations sur les aides disponibles par département.

> En savoir plus sur les dispositifs d’aide pour un premier achat immobilier