[Du 15 mars au 15 mai] Investissez sans contraintes avec notre offre Pack Invest
Je découvre
Conseils en achat immobilier

Immobilier : acheter dans le neuf ou l'ancien ?

discussion entre agent immobilier et un couple
Acheter neuf ou ancien ? Pour de nombreux acquéreurs, la question est loin d’être tranchée. Le choix entre neuf ou ancien ne dépend pas uniquement d’un choix personnel : il faut également étudier certains points juridiques, techniques, financiers et fiscaux qui impactent la finalité de votre projet immobilier. Fiscalité, garanties, prix, aides au logement : nous vous aidons à acheter en connaissance de cause pour prendre la bonne décision entre acheter dans l’ancien ou le neuf. Alors, quel avantage d’achat neuf ou ancien ?
Retour sur les principaux atouts de ces deux types de biens !

Immobilier neuf ou ancien : de quoi parle-t-on ?

Pour vous décider entre acheter un appartement neuf ou ancien ou tout autre bien, vous devez déjà commencer par comprendre les biens qui entrent dans ces deux catégories :
  • L’ancien : c’est un logement qui a dĂ©jĂ  fait l’objet d’une mutation (vente, donation ou succession) par son premier propriĂ©taire. MĂŞme les biens rĂ©cents, construits il y a une dizaine d’annĂ©es, sont considĂ©rĂ©s comme anciens sur le plan juridique et fiscal. Les logements anciens sont vendus sous le rĂ©gime des droits de mutation (5,80 % du prix du bien). Vous devez ajouter la rĂ©munĂ©ration du notaire et des frais divers (environ 7 Ă  8 % du prix du logement).
  • Le neuf : c’est un logement bâti depuis 5 ans maximum, qui n’a jamais Ă©tĂ© revendu par son premier propriĂ©taire et qui n’a jamais Ă©tĂ© habitĂ©. On achète le plus souvent un bien neuf sous le rĂ©gime de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), mais il est possible d’acheter un logement neuf terminĂ©. Les logements anciens ayant fait l’objet d’une rĂ©novation lourde sont assimilĂ©s Ă  du neuf. Sur le plan fiscal, le neuf est vendu sous le rĂ©gime de la TVA (20 % ou 5,5 %), les droits de mutation comptent pour 2 Ă  3 % du prix. 

Achat dans le neuf : des atouts non nĂ©gligeables 

Frais de notaire, frais d’entretien, dépenses énergétiques : l’achat dans l'immobilier neuf présente de sérieux atouts face à l’ancien. Les avantages sont nombreux :
  • Frais de notaire rĂ©duits : ils sont gĂ©nĂ©ralement deux fois moins Ă©levĂ©s que dans l’ancien. Ils s’élèvent Ă  3 % environ du montant total de l’opĂ©ration, contre 7 % en moyenne dans l’ancien.
  • Performances Ă©nergĂ©tiques Ă©levĂ©es : Ă  travers les normes BBC et RT 2012, les programmes immobiliers neufs amĂ©liorent sensiblement le cadre de vie des habitants. Ces normes poussent les constructeurs Ă  proposer des habitations plus respectueuses de l’environnement et moins Ă©nergivores. Entre isolation et chauffage, ce sont de nombreux points qui conduisent Ă  d’importantes Ă©conomies d’énergie !
  • Frais d’entretien limitĂ©s : les Ă©quipements anciens (radiateurs, chaudières, etc.) nĂ©cessitent des vĂ©rifications rĂ©gulières, les frais d’entretien des logements anciens sont donc habituellement plus Ă©levĂ©s que dans le neuf.
  • Garanties constructeur : les acheteurs bĂ©nĂ©ficient de garanties constructeur spĂ©cifiques dans le neuf. Par exemple, en cas de dysfonctionnement des Ă©quipements ou de problèmes liĂ©s Ă  la structure de l’habitation, les constructeurs sont tenus d’intervenir. On appelle cette garantie la garantie dĂ©cennale, qui court sur 10 ans. Dans l'ancien, les frais liĂ©s Ă  ce type d'intervention sont gĂ©nĂ©ralement Ă  la charge exclusive du propriĂ©taire.
  • Solution clĂ© en main : en faisant l'acquisition d'un bien neuf, appartement ou maison clĂ© en main, l'acheteur peut investir les lieux immĂ©diatement. Pas de travaux Ă  prĂ©voir, et donc pas de dĂ©penses supplĂ©mentaires !

Acheter neuf ou ancien : l’immobilier ancien plébiscité !

Des annonces plus nombreuses que dans le neuf, un charme particulier (hauteur sous plafond, parquet, etc.), un emplacement inédit : l’immobilier ancien continue d’attirer acheteurs et investisseurs. Lorsqu’il faut choisir entre acheter neuf ou ancien, cette deuxième solution connaît un franc succès grâce aux avantages suivants :
  • des prix plus attractifs ;
  • une disponibilitĂ© immĂ©diate ;
  • dĂ©lais d’achat plus courts ;
  • la possibilitĂ© de rĂ©aliser une importante plus-value ;
  • la TVA Ă  10 % pour les travaux (voire la TVA Ă  5,5 % pour les travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tique) dans les logements achevĂ©s depuis plus de deux ans.
Bon Ă  savoir

Bien que les prix de l'immobilier ancien soient plus attractifs, il faut être attentif à certains frais qui peuvent venir augmenter le montant des opérations !

Acheter dans le neuf ou l’ancien : quelles aides ? 

Pour choisir entre acheter dans le neuf ou dans l’ancien, vous devez également tenir compte des différentes aides de l’État et des collectivités pour mesurer votre rentabilité.
Les aides à l’acquisition d’un logement neuf sont nombreuses. Il est possible de cumuler les financements de la part des collectivités locales et de l’État, sous réserve de respecter les conditions de ressources. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) est destiné à l’achat de la première résidence principale : il vous permet de financer jusqu’à 40 % du coût de l’opération. Pour certains quartiers destinés au réaménagement urbain, la TVA des logements neufs est aussi réduite à 5,5 %.
Les aides dans l’ancien s’adressent essentiellement aux projets immobiliers avec travaux. Il est également possible de bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) si le coût des travaux représente au moins 25 % du montant du prêt. D’autres dispositifs sont mis en place par France Rénov’ pour accompagner l’amélioration de l’efficacité énergétique du logement.

7 autres critères pour choisir en immobilier et acheter neuf ou ancien 

1. Le caractère du logement 

Si vous aimez les vieilles pierres, les moulures, les biens empreints de tradition et chargés d’histoire, l’ancien est fait pour vous. À l’inverse, un appartement neuf ou une maison neuve seront plus fonctionnels, pratiques et lumineux, avec des équipements de dernière génération. La plupart des appartements neufs s'accompagnent également d'espaces extérieurs (balcons ou terrasses).

2. L’emplacement

Pour acheter neuf ou ancien, tenez aussi compte de l’emplacement : avec l’ancien, vous profitez d’un large choix de biens en termes de surface et de prix. Accédez facilement aux centres-villes avec proximité des transports en commun, des écoles et des commerces. Dans le neuf, l’offre est réduite en centre-ville et les nouveaux quartiers se situent principalement sur d’anciennes friches industrielles. Toutefois, des opérations d’urbanisme permettent de bien desservir la zone. Visitez donc toujours le quartier avant d’acheter !

3. Les plans et prestations

Dans l’immobilier ancien, le bien est souvent « dans son jus », avec des plans qui ne sont pas toujours adaptĂ©s aux modes de vie contemporains (pertes de place et travaux d’adaptation nĂ©cessaires). RevĂŞtements de sol, sanitaires, cuisine, dĂ©coration : il faut souvent rafraĂ®chir le bien, ce qui induit des coĂ»ts supplĂ©mentaires. Un bien neuf est quant Ă  lui livrĂ© prĂŞt Ă  habiter. Les plans Ă©vitent les pertes de place et l’accessibilitĂ© pour les personnes Ă  mobilitĂ© rĂ©duite est prĂ©vue. Les logements sont gĂ©nĂ©ralement plus petits que dans l’ancien et il faut ĂŞtre capable de se projeter dans un logement pas encore construit. 

4. Les normes techniques

Autre critère pour choisir entre acheter dans le neuf ou l’ancien : le respect des normes d’isolation thermique ou phonique, d’électricité, de gaz, etc. Les logements anciens sont plus gourmands en énergie et peuvent manquer de confort. Avec la loi Climat et résilience, les obligations de rénovation augmentent : par exemple, les logements les moins performants (classés G en DPE) seront interdits à la location en 2025. En 2028, ce sera pour les logements classés F. À l’inverse, les logements neufs sont conformes aux dernières normes, notamment la très exigeante Réglementation thermique 2012 (RT 2012). Ces biens consomment entre 3 et 5 fois moins que l'ancien. Ils sont plus performants et plus écologiques.

5. Les charges

Les charges sont plus importantes dans l’ancien, surtout avec un bien immobilier âgé et sans entretien régulier. Il faut parfois financer de gros travaux à moyen terme dans le cas d’un achat en copropriété (ravalement, isolation, etc.). Il est préférable d’étudier le montant des charges en copropriété avec les documents comptables. Dans le neuf, pas de gros travaux à prévoir dans les 10 ans qui suivent l’acquisition du bien.

6. Le prix

Pour décider entre acheter neuf ou ancien, il faut savoir que le prix ancien dépend de l’offre et de la demande, avec un prix d’achat souvent inférieur au neuf (mais le prix annoncé ne tient pas compte des éventuels travaux à réaliser). Pour le neuf, le prix est plus élevé de 15 à 25 % par rapport à l’ancien à cause du respect des normes strictes, de l’utilisation de matériaux performants et d’installation d’équipements dernier cri.

7. Le paiement

Dans l’ancien, vous payez 90 ou 95 % du prix lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le remboursement de votre prêt immobilier débute directement. Dans le neuf, vous payez le logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux, ce qui implique des dépenses en plus du paiement de votre résidence actuelle. Il existe cependant des solutions de différé total ou partiel.

Acheter dans l’ancien ou le neuf : ce qu’il faut retenir

Les avantages de l'immobilier neuf :
  • frais de notaire rĂ©duits ;
  • performances Ă©nergĂ©tiques Ă©levĂ©es ;
  • frais d'entretien limitĂ©s ;
  • des garanties constructeur ;
  • pas de travaux Ă  prĂ©voir.
Les avantages de l'immobilier ancien :
  • des prix infĂ©rieurs au neuf ;
  • une plus-value importante après travaux ;
  • une TVA rĂ©duite pour les travaux.
NOS CONSEILS

Vous voulez construire une maison qui vous ressemble ? Pour rester maître dans le choix de votre maison neuve, la meilleure solution est d'acheter un terrain à bâtir ! Découvrez toutes nos offres de terrains à des prix attractifs !

NOS ARTICLES LIÉS