Conseils en achat immobilier

Immobilier : acheter dans le neuf ou l'ancien ?

Publié le 14/09/2022

discussion entre agent immobilier et un couple

Acheter neuf ou ancien ? Pour de nombreux acquéreurs, la question est loin d’être tranchée. Le choix entre neuf ou ancien ne dépend pas uniquement d’un choix personnel : il faut également étudier certains points juridiques, techniques, financiers et fiscaux qui impactent la finalité de votre projet immobilier. Fiscalité, garanties, prix, aides au logement : nous vous aidons à acheter en connaissance de cause pour prendre la bonne décision entre acheter dans l’ancien ou le neuf. Alors, quel avantage d’achat neuf ou ancien ?

Retour sur les principaux atouts de ces deux types de biens !

Immobilier neuf ou ancien : de quoi parle-t-on ?

Pour vous décider entre acheter un appartement neuf ou ancien ou tout autre bien, vous devez déjà commencer par comprendre les biens qui entrent dans ces deux catégories :

L’ancien : c’est un logement qui a déjà fait l’objet d’une mutation (vente, donation ou succession) par son premier propriétaire. Même les biens récents, construits il y a une dizaine d’années, sont considérés comme anciens sur le plan juridique et fiscal. Les logements anciens sont vendus sous le régime des droits de mutation (5,80 % du prix du bien). Vous devez ajouter la rémunération du notaire et des frais divers (environ 7 à 8 % du prix du logement).
Le neuf : c’est un logement bâti depuis 5 ans maximum, qui n’a jamais été revendu par son premier propriétaire et qui n’a jamais été habité. On achète le plus souvent un bien neuf sous le régime de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), mais il est possible d’acheter un logement neuf terminé. Les logements anciens ayant fait l’objet d’une rénovation lourde sont assimilés à du neuf. Sur le plan fiscal, le neuf est vendu sous le régime de la TVA (20 % ou 5,5 %), les droits de mutation comptent pour 2 à 3 % du prix.

NOS PROGRAMMES IMMOBILIERS NEUFS

STELLA

Programme immobilier neuf
de 1 à 4 pièces

A partir de

234 000 €

Découvrez

Achat dans le neuf : des atouts non négligeables

Frais de notaire, frais d’entretien, dépenses énergétiques : l’achat dans l'immobilier neuf présente de sérieux atouts face à l’ancien. Les avantages sont nombreux :

Frais de notaire réduits : ils sont généralement deux fois moins élevés que dans l’ancien. Ils s’élèvent à 3 % environ du montant total de l’opération, contre 7 % en moyenne dans l’ancien.
Performances énergétiques élevées : à travers les normes BBC et RT 2012, les programmes immobiliers neufs améliorent sensiblement le cadre de vie des habitants. Ces normes poussent les constructeurs à proposer des habitations plus respectueuses de l’environnement et moins énergivores. Entre isolation et chauffage, ce sont de nombreux points qui conduisent à d’importantes économies d’énergie !
Frais d’entretien limités : les équipements anciens (radiateurs, chaudières, etc.) nécessitent des vérifications régulières, les frais d’entretien des logements anciens sont donc habituellement plus élevés que dans le neuf.
Garanties constructeur : les acheteurs bénéficient de garanties constructeur spécifiques dans le neuf. Par exemple, en cas de dysfonctionnement des équipements ou de problèmes liés à la structure de l’habitation, les constructeurs sont tenus d’intervenir. On appelle cette garantie la garantie décennale, qui court sur 10 ans. Dans l'ancien, les frais liés à ce type d'intervention sont généralement à la charge exclusive du propriétaire.
Solution clé en main : en faisant l'acquisition d'un bien neuf, appartement ou maison clé en main, l'acheteur peut investir les lieux immédiatement. Pas de travaux à prévoir, et donc pas de dépenses supplémentaires !

Acheter neuf ou ancien : l’immobilier ancien plébiscité !

Des annonces plus nombreuses que dans le neuf, un charme particulier (hauteur sous plafond, parquet, etc.), un emplacement inédit : l’immobilier ancien continue d’attirer acheteurs et investisseurs. Lorsqu’il faut choisir entre acheter neuf ou ancien, cette deuxième solution connaît un franc succès grâce aux avantages suivants :

des prix plus attractifs ;
une disponibilité immédiate ;
délais d’achat plus courts ;
la possibilité de réaliser une importante plus-value ;
la TVA à 10 % pour les travaux (voire la TVA à 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique) dans les logements achevés depuis plus de deux ans.

>> à lire également : le top 10 des villes où il fait bon vivre

Bon à savoir

Bien que les prix de l'immobilier ancien soient plus attractifs, il faut être attentif à certains frais qui peuvent venir augmenter le montant des opérations !

Consultez toutes les annonces immobilières Nexity dans l'ancien

Acheter dans le neuf ou l’ancien : quelles aides ?

Pour choisir entre acheter dans le neuf ou dans l’ancien, vous devez également tenir compte des différentes aides de l’État et des collectivités pour mesurer votre rentabilité.

Les aides à l’acquisition d’un logement neuf sont nombreuses. Il est possible de cumuler les financements de la part des collectivités locales et de l’État, sous réserve de respecter les conditions de ressources. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) est destiné à l’achat de la première résidence principale : il vous permet de financer jusqu’à 40 % du coût de l’opération. Pour certains quartiers destinés au réaménagement urbain, la TVA des logements neufs est aussi réduite à 5,5 %.

Les aides dans l’ancien s’adressent essentiellement aux projets immobiliers avec travaux. Il est également possible de bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) si le coût des travaux représente au moins 25 % du montant du prêt. D’autres dispositifs sont mis en place par France Rénov’ pour accompagner l’amélioration de l’efficacité énergétique du logement.

7 autres critères pour choisir en immobilier et acheter neuf ou ancien

1. Le caractère du logement

Si vous aimez les vieilles pierres, les moulures, les biens empreints de tradition et chargés d’histoire, l’ancien est fait pour vous. À l’inverse, un appartement neuf ou une maison neuve seront plus fonctionnels, pratiques et lumineux, avec des équipements de dernière génération. La plupart des appartements neufs s'accompagnent également d'espaces extérieurs (balcons ou terrasses).

2. L’emplacement

Pour acheter neuf ou ancien, tenez aussi compte de l’emplacement : avec l’ancien, vous profitez d’un large choix de biens en termes de surface et de prix. Accédez facilement aux centres-villes avec proximité des transports en commun, des écoles et des commerces. Dans le neuf, l’offre est réduite en centre-ville et les nouveaux quartiers se situent principalement sur d’anciennes friches industrielles. Toutefois, des opérations d’urbanisme permettent de bien desservir la zone. Visitez donc toujours le quartier avant d’acheter !

3. Les plans et prestations

Dans l’immobilier ancien, le bien est souvent « dans son jus », avec des plans qui ne sont pas toujours adaptés aux modes de vie contemporains (pertes de place et travaux d’adaptation nécessaires). Revêtements de sol, sanitaires, cuisine, décoration : il faut souvent rafraîchir le bien, ce qui induit des coûts supplémentaires. Un bien neuf est quant à lui livré prêt à habiter. Les plans évitent les pertes de place et l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite est prévue. Les logements sont généralement plus petits que dans l’ancien et il faut être capable de se projeter dans un logement pas encore construit.

4. Les normes techniques

Autre critère pour choisir entre acheter dans le neuf ou l’ancien : le respect des normes d’isolation thermique ou phonique, d’électricité, de gaz, etc. Les logements anciens sont plus gourmands en énergie et peuvent manquer de confort. Avec la loi Climat et résilience, les obligations de rénovation augmentent : par exemple, les logements les moins performants (classés G en DPE) seront interdits à la location en 2025. En 2028, ce sera pour les logements classés F. À l’inverse, les logements neufs sont conformes aux dernières normes, notamment la très exigeante Réglementation thermique 2012 (RT 2012). Ces biens consomment entre 3 et 5 fois moins que l'ancien. Ils sont plus performants et plus écologiques.

5. Les charges

Les charges sont plus importantes dans l’ancien, surtout avec un bien immobilier âgé et sans entretien régulier. Il faut parfois financer de gros travaux à moyen terme dans le cas d’un achat en copropriété (ravalement, isolation, etc.). Il est préférable d’étudier le montant des charges en copropriété avec les documents comptables. Dans le neuf, pas de gros travaux à prévoir dans les 10 ans qui suivent l’acquisition du bien.

6. Le prix

Pour décider entre acheter neuf ou ancien, il faut savoir que le prix ancien dépend de l’offre et de la demande, avec un prix d’achat souvent inférieur au neuf (mais le prix annoncé ne tient pas compte des éventuels travaux à réaliser). Pour le neuf, le prix est plus élevé de 15 à 25 % par rapport à l’ancien à cause du respect des normes strictes, de l’utilisation de matériaux performants et d’installation d’équipements dernier cri.

7. Le paiement

Dans l’ancien, vous payez 90 ou 95 % du prix lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le remboursement de votre prêt immobilier débute directement. Dans le neuf, vous payez le logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux, ce qui implique des dépenses en plus du paiement de votre résidence actuelle. Il existe cependant des solutions de différé total ou partiel.

Acheter dans l’ancien ou le neuf : ce qu’il faut retenir

Les avantages de l'immobilier neuf :

frais de notaire réduits ;
performances énergétiques élevées ;
frais d'entretien limités ;
des garanties constructeur ;
pas de travaux à prévoir.

Les avantages de l'immobilier ancien :

des prix inférieurs au neuf ;
une plus-value importante après travaux ;
une TVA réduite pour les travaux.

NOS CONSEILS

Vous voulez construire une maison qui vous ressemble ? Pour rester maître dans le choix de votre maison neuve, la meilleure solution est d'acheter un terrain à bâtir ! Découvrez toutes nos offres de terrains à des prix attractifs !

NOS ARTICLES LIÉS

Bail solidaire : les conditions et les démarches pour en bénéficier
Qu’est-ce qu’un bail solidaire? Comment fonctionne ce type de bail?…
Acheter sa maison en VEFA : comment ça marche ?
L’acquisition d’une maison individuelle en état futur d’achèvement…
Le TOP 10 des villes où il fait bon vivre en 2023
Des grandes métropoles aux cités à taille humaine, découvrez notre…
Taux d'usure mars 2023 : définition et méthode de calcul
Qu’est-ce que ce taux qui donne actuellement des sueurs froides aux…