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Le dispositif LMNP dans l’ancien

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Vous voulez investir en LMNP ancien ? Sachez qu’il est tout à fait possible d’acheter dans le neuf et dans l’ancien en LMNP. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel offre des avantages, dont certains sont spécifiques à l’ancien. Vous trouverez de plus amples informations sur le dispositif LMNP dans l’ancien dans cet article, concernant entre autres la TVA, la fiscalité, etc. Le groupe immobilier Nexity vous dit tout !

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Quels sont les avantages du statut LMNP ancien ?

En faisant l’acquisition d’un bien immobilier ancien, vous ne pouvez pas bénéficier de la récupération de la TVA. Toutefois, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre d’autres avantages, dont certains sont spécifiques à l’ancien.

Possibilité de choisir son type de bail

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez le choix entre deux types de baux :
  • Bail commercial : si vous décidez d’investir dans un appartement situé en résidence avec services, il sera loué sous le régime du bail commercial. Il est établi entre vous et l’exploitant de la résidence pour une durée de 9 ans. Ce bail vous garantit le versement des loyers, même si le logement n’est pas loué temporairement. De plus, c’est l’exploitant qui sera en charge de sa gestion locative.
  • Bail civil : si votre décision s’est portée sur l’acquisition d’un logement isolé dédié à la location meublée, vous le louerez sous le régime du bail civil. Ce bail est signé entre vous et votre locataire pour une durée de 12 mois renouvelables, qui peut être réduite à 9 mois dans le cas d’une location étudiante. Le montant du loyer pourra être réajusté à chaque renouvellement de bail.

Possibilité de choisir le lieu de son appartement

Dans l’ancien, l’investisseur en LMNP est libre de choisir le lieu d’implantation de son appartement : proche d’une gare, proche des écoles, à proximité des commerces, etc. Il est en effet moins contraint par la localisation des programmes neufs de logements individuels ou résidences de services.

Possibilité de choisir son régime d’imposition

Vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition, à savoir le régime réel et le régime micro-BIC. Sachez cependant que vous êtes automatiquement soumis au régime micro-BIC si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 €. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.
Pour le régime réel, vous avez la possibilité de choisir ce régime si vos recettes locatives annuelles sont inférieures ou supérieures à 72 600 €. Il est généralement plus avantageux que le régime micro-BIC, car il permet de déduire les charges (charges locatives, charges de copropriété, taxes foncières, travaux d’amélioration, etc.). Si les charges associées au logement sont relativement conséquentes, le régime réel est sans nul doute la meilleure option.
Bon à savoir
L’investissement en LMNP ancien vous fait bénéficier d’autres avantages :
  • Le montant de l’investissement dans l’ancien est, dans la plupart des cas, inférieur à celui dans le neuf. En effet, un bien immobilier ancien est souvent moins cher qu’un bien immobilier neuf
  • Les biens anciens sont souvent situés dans les centres-villes
  • Vous percevez des revenus immédiats de votre location meublée, dans la mesure où le bien peut être loué dès son acquisition
Bref, que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf, l’investissement en LMNP vous fait bénéficier de nombreux avantages en termes de fiscalité et de rentabilité.

Quelles sont les conditions d’application du statut LMNP dans l’ancien ?

  • Les bénéficiaires : tout contribuable résidant en France peut profiter du dispositif LMNP.
  • Logements concernés : le logement acquis dans l’ancien peut être soit indépendant, soit se situer au sein d’une résidence avec services.
  • Régime d’imposition : les revenus locatifs seront déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Sachez que le statut LMNP ne nécessite pas d’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Toutefois, les recettes locatives annuelles réalisées par l’investisseur doivent être inférieures à 23 000 € et ne pas représenter plus de 50 % de ses revenus globaux.
Pour le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), l’inscription au RCS n’est plus exigée. Cependant, les recettes locatives réalisées par l’investisseur doivent être supérieures à 23 000 € et représenter plus de 50 % de ses revenus globaux.

Qu’en est-il de l’imputation du déficit foncier ?

Concernant l’imputation du déficit foncier, le cas diffère selon que vous êtes loueur en meublé non professionnel ou loueur en meublé professionnel.
  • Pour le statut LMNP, dans le cadre du régime réel, les charges sont déductibles des revenus locatifs et reportables pendant 10 ans. En outre, pour le statut LMP, la déduction du déficit foncier - c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux loyers perçus - du loueur professionnel est possible sans limitation, et sur l’ensemble de ses revenus.
  • Pour les amortissements immobiliers et mobiliers, l’amortissement immobilier en LMNP et LMP, tout comme l’amortissement mobilier, est imputable sur le bénéfice d’exploitation. C’est ce processus qui permet la défiscalisation des revenus locatifs de l’investisseur.
  • Concernant l’exonération de plus-value, le régime LMP permet de bénéficier d’une exonération de la plus-value professionnelle au bout de 5 ans de location ; tandis que pour le statut LMNP, l’exonération est soumise aux règles du régime des particuliers.
  • Il n’y a pas de contraintes de plafonds ou de zonage pour les deux statuts. Les régimes LMP et LMNP ne sont soumis ni aux plafonds de loyers ni aux plafonds de ressources des locataires, qui s’imposent en cas d’investissement Pinel ou Scellier. Le système de zonage n’entre pas en compte lui non plus.
  • En ce qui concerne la constitution d’un patrimoine de valeur, investir en LMNP ancien, comme en LMP ancien, est l’occasion de compléter vos revenus en optant pour un logement locatif meublé. De cette façon, votre bien et les loyers perçus constituent un patrimoine de valeur qui vous aidera à préparer votre retraite et à protéger votre famille.

Achat en LMNP dans l’ancien : les logements concernés

Comme susmentionné, sont uniquement concernés par le LMNP ancien :
  • Les biens meublés indépendants
  • Les biens meublés situés en résidences de services
 Le bien loué doit en outre respecter certains critères :
  • Il doit bien évidemment être meublé c’est-à-dire disposer de tous les mobiliers et équipements nécessaires à l’occupation du locataire (lit avec matelas et couverture, meubles de rangement, ustensiles de cuisine et vaisselle, plaques de cuisson, table et chaises, matériel ménager, etc.)
  • Il ne doit pas être inscrit au RCS
  • Il doit avoir fait l’objet d’une rénovation ou d’une réhabilitation
Bon à savoir
Avant d’investir en LMNP ancien, n’hésitez pas à évaluer préalablement le marché de la location meublée ancien que vous ciblez : marché de la résidence senior, marché de la résidence étudiante, etc.

En résumé

Quels sont les avantages de l’investissement en LMNP dans l’ancien ?

Bien que vous ne puissiez pas bénéficier de la récupération de la TVA en acquérant un bien immobilier ancien, vous profiterez de nombreux avantages en investissant dans l’ancien sous le statut LMNP.
Vous avez entre autres la possibilité de :
  • Choisir entre deux types de baux : le bail commercial ou le bail civil
  • Choisir le lieu d’implantation du bien immobilier : à proximité d’une gare, d’une école, des commerces, etc.
  • Choisir entre deux régimes d’imposition : le régime micro-BIC ou le régime réel
  • Percevoir des revenus immédiats de votre location meublée, étant donné que le bien immobilier peut être loué dès son acquisition
Sachez par ailleurs que le montant de l’investissement dans l’ancien est souvent inférieur à celui dans le neuf.

Quels sont les logements concernés par le dispositif LMNP ancien ?

Le dispositif LMNP ancien concerne uniquement les biens meublés indépendants et les biens meublés situés en résidences de services (résidences pour senior, résidences étudiantes, etc.).
Il est à noter que certains critères sont requis. Le bien doit être meublé, doit avoir fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation, et ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.

Qui peut profiter du dispositif LMNP ancien ?

Tous les contribuables français peuvent investir en LMNP dans l’ancien. Ils ne sont pas tenus de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés pour pouvoir profiter du dispositif LMNP.
Pour information, les revenus tirés de la location meublée, dans l’ancien ou dans le neuf, relèvent des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

Qu’en est-il de l’imputation du déficit foncier pour le statut LMNP et le statut LMP ?

Les charges sont déductibles des revenus locatifs et reportables pendant 10 ans pour le statut LMNP (régime réel) ; tandis que pour le statut LMP, le déficit foncier est déduit sur l’ensemble des revenus du loueur professionnel. L’amortissement immobilier est en outre imputable sur le bénéfice d’exploitation, que ce soit en LMNP ou en LMP.

Pourquoi opter pour un logement locatif meublé ?

En investissant dans l’ancien sous le statut LMNP, vous pouvez compléter vos revenus et constituer un patrimoine de valeur.
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