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LMNP et LMP : quelles sont les différences ?

discussion entre agent immobilier et cliente
Vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif meublé dans le neuf ou dans l’ancien, mais vous hésitez encore à exercer cette activité sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Avant de vous décider, il est en effet important de bien prendre la mesure des avantages et des règles qui distinguent leurs régimes fiscaux. Nous allons vous expliquer comment choisir entre LMNP ou LMP !
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LMP ou LMNP : des statuts soumis à conditions 

N’est pas LMNP ou LMP qui veut ! Pour commencer, ces deux statuts concernent uniquement les particuliers désireux de louer des biens en meublé dans le neuf comme dans l’ancien. La similitude s’arrête pourtant là, puisqu’ils présentent ensuite des caractéristiques bien distinctes. En effet, trois conditions cumulatives président au statut de loueur en meublé professionnel :
  • Au moins un des membres du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
  • Les recettes de la location meublée doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile et représenter 50 % de vos revenus totaux
  • Ces recettes doivent être supérieures aux autres recettes du foyer fiscal (salaires, revenus fonciers, revenus mobiliers, etc.)
Si l’une de ces conditions fait défaut, vous n’avez pas le choix : vous êtes automatiquement considéré comme un loueur en meublé non professionnel.

LMNP vs LMP : l’imposition sur les loyers

Le régime fiscal en LMNP

Toutes les recettes tirées d’une location en meublé entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le particulier en LMNP a alors le choix entre deux régimes fiscaux :
  • Le régime micro-BIC : il faut que les revenus locatifs annuels restent inférieurs à 70 000 €. L’investisseur peut alors bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. En échange, il n’est pas possible de déduire des charges de l’ensemble des revenus locatifs.
  • Le régime réel : si les recettes locatives dépassent les 70 000 € annuels, les charges (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, frais d’entretien, travaux de réparation, impôts locaux, assurances, amortissements) peuvent être déduites pour diminuer l’imposition. En cas de déficit, il peut être déductible sur une période de 10 ans. Ce régime fiscal en LMNP est donc intéressant lorsque le montant des dépenses dépasse 50 %.
Investir dans certaines résidences gérées (étudiantes, Ehpad, seniors) vous donne également droit au dispositif Censi-Bouvard si vous avez acheté un bien neuf. Il est alors possible de profiter d’une exonération d’impôt sur le revenu de 11 % du montant HT de l’investissement avec un plafond de 300 000 €. La réduction est répartie sur 9 ans.
Bon à savoir
Pour passer du régime micro-BIC au régime réel, l’option doit être prise avant le 1er février de l’année concernée. Elle est valable un an et se reconduit tacitement. Pour en savoir plus sur le statut Loueur Meublé Non Professionnel dans le neuf ou l’ancien, découvrez notre guide complet LMNP.
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Devenir loueur en meublé

Le régime fiscal en LMP

Entre les statuts LMNP ou LMP, les mêmes dépenses sont déductibles. Sous le régime de la micro-entreprise, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les recettes. Par contre, aucune déduction de charges réelles n’est possible. Si un déficit subsiste, il peut être imputé sur les revenus globaux pendant 6 ans (pas seulement sur les loyers). Ensuite, le régime fiscal de la LMP dépend de la personnalité juridique du loueur. Ainsi, les recettes peuvent être soumises :
  • À l’impôt sur le revenu (IR) en tant que BIC 
  • À l’impôt sur les sociétés (IS) 
  • Au régime de la micro-entreprise (ou micro BIC) pour les auto-entrepreneurs (à condition que le chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 82 800 €)
En revanche, l’IR comme l’IS sont des régimes réels d’imposition : vous pouvez déduire vos charges de vos revenus globaux (assurances, travaux d’entretien et de rénovation, etc.) et appliquer vos déficits éventuels pour le calcul de votre impôt. Les amortissements peuvent également être déduits du résultat fiscal, et reportables sans limitation de durée : une opportunité de défiscalisation immobilière particulièrement intéressante dans le cadre de certains projets !
Bon à savoir
Les LMP de tourisme sont soumis au régime fiscal de la parahôtellerie en raison des prestations annexes (petit-déjeuner, linge, téléphone, etc.). De plus, sous le statut LMP, les locaux loués sont considérés comme des biens professionnels et sont, à ce titre, exonérés d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les taxes et impôts locaux en LMNP ou LMP

Généralement, la location meublée dans le neuf ou l’ancien est exonérée de TVA. Pour un investissement dans des résidences gérées, la TVA peut même être récupérée à condition de s’acquitter de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). 
Pour les statuts LMNP et LMP, il est également nécessaire de régler la taxe foncière et la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) dans les conditions de droit commun si vous êtes soumis à la CFE et que votre chiffre d’affaires dépasse les 152 000 € (il s’agit donc principalement d’une taxe pour les LMP).
Concernant les charges sociales professionnelles et la CSG/CRDS, voici les prérequis pour chaque statut :
  • LMP : RSI de 20,15 % à 43,20 % du revenu net professionnel avec la CSG/CRDS sur les revenus d’activité à 9,7 %. Il n’y a aucune charge sociale professionnelle.
  • LMNP : CSG/CRDS sur les revenus du capital à un taux de 17,2 %.

Les plus-values de cession en LMP ou LMNP 

Concernant les plus-values à la revente, quel est le plus favorable entre LMNP et LMP ? Dans la majorité des cas, le statut LMP sera plus avantageux. Les Loueurs en Meublé Professionnel bénéficient d’une exonération totale sur leurs plus-values de cession si les recettes locatives n’excèdent pas les 90 000 € HT sur les deux années précédentes (et que le bien meublé neuf ou ancien reste loué depuis au moins 5 ans). L’exonération reste partielle dans le cas où les revenus locatifs restent entre 90 000 euros et 126 000 € HT avec plus de 5 années d’exercice. Dans les autres cas, l’imposition est totale.
Sous le régime LMNP, l’imposition des plus-values à la revente est identique à celle des particuliers. L’exonération totale intervient : 
  • Au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu
  • Au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux
Bon à savoir

D’autres dispositifs de défiscalisation favorisent l’investissement locatif, par exemple l’investissement loi Pinel pour les loueurs non professionnels de certains logements vides. Avant de vous décider, évaluez l’intérêt de chaque projet en LMNP ou LMP et procédez à une simulation de votre opération en LMNP.

LMNP ou LMP : ce qu’il faut retenir 

Quel statut pour qui ?

Les deux statuts peuvent s’avérer intéressants dans le cadre d’un achat immobilier dans le neuf ou l’ancien à but locatif. Chaque propriétaire doit tenir compte de sa situation financière pour faire le bon choix entre LMNP ou LMP

Quelles sont les principales différences entre LMNP vs LMP  ?

Il faut commencer par respecter les seuils de revenus pour connaître son éligibilité à chaque statut, puis calculer ses charges et ses amortissements pour déterminer le régime fiscal le plus avantageux. Les régimes d’imposition, les taxes et impôts locaux et la taxation des plus-values à la revente varient selon les statuts.
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