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Conseils en investissement immobilier

Les conditions Ă  respecter pour obtenir le statut LMNP

couple signant un contrat immobilier

Vous envisagez d’investir dans la location immobilière ? Pourquoi ne pas rĂ©aliser un investissement en LMNP (Loueur en meublĂ© non professionnel) ? Vous en tirerez de nombreux avantages, aussi bien en termes de fiscalitĂ© que de rentabilitĂ©. DĂ©couvrez dans cet article les conditions requises pour obtenir le statut LMNP. Le groupe immobilier Nexity vous donne tous les dĂ©tails !

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Le statut LMNP en bref

Le statut LMNP concerne les propriĂ©taires particuliers qui mettent en location un ou plusieurs logements meublĂ©s. 
Il concerne donc uniquement les particuliers, contrairement au statut LMP (statut de loueur en meublé professionnelle) réservé notamment aux investisseurs en logement locatif, mettant à la location des logements meublés.
 
Bon Ă  savoir
Tous les contribuables français peuvent rĂ©aliser un investissement en LMNP dans le neuf, s’ils remplissent toutes les conditions nĂ©cessaires :
- Être propriétaires particuliers
- Disposer d’un bien meublé
- Respecter le plafond des revenus locatifs
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LMNP : Les avantages fiscaux

Les conditions requises pour obtenir le statut LMNP

Comme susmentionné, plusieurs conditions sont requises pour devenir loueur en meublé non professionnel, concernant entre autres le propriétaire lui-même, le bien et les revenus locatifs.

Loueur meublĂ© non professionnel : les conditions relatives au propriĂ©taire

Pour obtenir le statut de LMNP, vous devez être un particulier et non un investisseur immobilier. En d’autres termes, vous ne devez pas exercer l’activité de location meublée à titre professionnel et être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Cependant, vous devez déclarer votre activité auprès du Centre des formalités des entreprises (CFE) ou du Tribunal de commerce du lieu où se situe le logement et cela, dans les 15 jours suivant le début de la location.
Cela se fait via le formulaire P0i (Cerfa 11921), que vous devez notamment transmettre au greffe du Tribunal ou au CFE afin de recevoir un numĂ©ro de SIRET. Ă€ noter que vous pouvez obtenir ce formulaire sur le site service-public.fr.
Bon Ă  savoir
Si vous êtes propriétaire de plusieurs logements meublés, sachez que chaque bien meublé que vous mettez à la location doit avoir un numéro de SIRET unique. Notons que ce numéro de SIRET doit être indiqué lors de la déclaration de revenus.
En outre, vous devez également déclarer vos revenus de location meublée, entre autres sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel simplifié.
Pour information, vous ĂŞtes automatiquement soumis au rĂ©gime micro-BIC si toutes les conditions du LMNP sont rĂ©unies et si vos revenus locatifs ne dĂ©passent pas 72 500 â‚¬. Au-delĂ  de ce plafond, vous ĂŞtes soumis au rĂ©gime rĂ©el.
Sachez toutefois que vous pouvez choisir le rĂ©gime rĂ©el mĂŞme si vos revenus locatifs sont infĂ©rieurs Ă  ce plafond, notamment si le montant des charges et des frais locatifs est plus Ă©levĂ© que l’abattement fiscal de 50 % permis par le rĂ©gime micro-BIC.
En effet, si vous ĂŞtes soumis au rĂ©gime micro-BIC, vous bĂ©nĂ©ficiez de cet abattement fiscal. Si les bĂ©nĂ©fices que vous obtenez de la location meublĂ©e sont par exemple de 6 000 â‚¬, c’est la moitiĂ© qui est rĂ©ellement imposable.

Location meublĂ©e non professionnel : les conditions relatives au bien

Le bien immobilier que vous mettez à la location doit être meublé, si vous voulez obtenir le statut LMNP.
Notons qu’un bien est qualifiĂ© de meublĂ© s’il dispose de tous les Ă©quipements et mobiliers nĂ©cessaires Ă  l’accueil d’un locataire, tels que :
  • Un lit avec matelas et couverture
  • Une table et des chaises
  • Des meubles de rangement
  • Du matĂ©riel mĂ©nager (aspirateur, balai, serpillère…)
  • Des ustensiles de cuisine et vaisselle
  • Un rĂ©frigĂ©rateur
  • Des plaques de cuisson
  • Une micro-onde ou un four
  • Des rideaux et luminaires
  • Etc.
Par ailleurs, le bien doit ĂŞtre votre propriĂ©tĂ© et sa superficie doit ĂŞtre supĂ©rieure Ă  9 m², que ce soit une maison, un appartement ou un bien intĂ©grĂ© Ă  une rĂ©sidence de services.
Bon Ă  savoir
Seuls quelques biens en rĂ©sidences de services sont concernĂ©s par le LMNP, parmi lesquels :
Pour ces types de biens, vous pouvez confier la gestion locative Ă  un professionnel et signer un bail commercial de 9 Ă  12 ans avec ce dernier.
4 RÉSIDENCES IDÉALES POUR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER
Il est à noter que les locaux à usage commercial ou professionnel ne sont pas concernés par le régime LMNP, mais uniquement ceux à usage d’habitation ou à usage touristique. Vous ne pouvez donc obtenir le statut LMNP qu’à condition d’investir dans la location meublée non professionnelle.
Bon Ă  savoir
La location meublée est considérée comme une activité commerciale et dans ce cas, les revenus que vous en tirerez entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

Investissement LMNP : les conditions relatives aux revenus locatifs

Il y a un plafond de revenus locatifs Ă  respecter pour pouvoir ĂŞtre soumis au rĂ©gime LMNP. Ce plafond est de 23 000 â‚¬ / an.

Si vos recettes locatives dépassent ce seuil ou la moitié de vos revenus globaux, vous êtes automatiquement soumis au régime LMP et, par conséquent, vous ne bénéficierez pas des avantages offerts par le statut LMNP.

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Bon Ă  savoir
Le statut LMNP s’applique Ă©galement aux logements anciens s’ils sont meublĂ©s et s’ils possèdent une superficie de plus de 9 m².

Les avantages du statut de LMNP

Obtenir le statut de LMNP vous fait bĂ©nĂ©ficier de nombreux avantages et pas seulement d’ordre fiscal. En effet, hormis le fait de bĂ©nĂ©ficier d’une rĂ©duction fiscale sur les loyers, vous avez la possibilitĂ© de rĂ©cupĂ©rer la totalitĂ© de la TVA liĂ©e au logement en une seule fois.

Le rĂ©gime rĂ©el ou micro-BIC 

Par ailleurs, vous pouvez choisir vous-mĂŞme le rĂ©gime auquel vous voulez ĂŞtre soumis, entre le rĂ©gime micro-BIC et le rĂ©gime rĂ©el. En optant pour le rĂ©gime micro-BIC, vous bĂ©nĂ©ficiez d’un abattement fiscal de 50 %, comme susmentionnĂ©. Cependant, les charges ne peuvent pas ĂŞtre dĂ©duites.
En revanche, en optant pour le régime réel, vos charges réelles peuvent être déduites, entre autres les charges locatives, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les taxes foncières, etc. Bien que ce régime soit plus complexe sur le plan comptable, il est ainsi beaucoup plus intéressant que le régime micro-BIC.
Bon Ă  savoir
Les obligations comptables et dĂ©claratives diffèrent selon le rĂ©gime choisi. Pour le rĂ©gime rĂ©el, il faut remplir une dĂ©claration de rĂ©sultat sur le formulaire 2031 et ses annexes ; tandis que pour le rĂ©gime micro-BIC, c’est le formulaire 2042 C PRO qui doit ĂŞtre rempli.
À noter que les recettes perçues dans le cadre de la location meublée sont imposables et doivent être indiquées dans la déclaration de revenus, à l’instar du numéro de SIRET.
Au niveau des plus-values en cas de cession, vous bénéficiez de plus-values plus avantageuses, dans la mesure où ce sont celles des particuliers qui s’appliquent et non celles des professionnels.

Les conditions Ă  respecter pour obtenir le statut lmnp : ce qu'il faut retenir

C'est quoi le statut LMNP ? 

Le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) est le statut fiscal régissant l’activité de location meublée effectuée par un propriétaire particulier. Il s’applique donc uniquement aux particuliers et ne concernant pas les investisseurs en logement locatif, qui sont notamment soumis au régime LMP (Loueur meublé professionnel).

Qui peut bĂ©nĂ©ficier du statut LMNP ? 

Tous les contribuables domiciliés en France peuvent obtenir le statut de LMNP s’ils sont propriétaires particuliers, s’ils mettent en location un bien meublé et si leurs recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € / an.

Quelles sont les conditions d’obtention du statut LMNP en 2023 ?

Voici les conditions requises pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel en 2023 :

  • Ne pas exercer l’activitĂ© de location meublĂ©e Ă  titre professionnel
  • Ne pas ĂŞtre inscrit au Registre du Commerce et des SociĂ©tĂ©s (RCS)
  • DĂ©clarer l’activitĂ© auprès du Tribunal de commerce oĂą se situe le bien ou auprès du Centre des formalitĂ©s des entreprises (CFE)
  • Faire cette dĂ©claration dans les 15 jours suivant le dĂ©but de la location
  • DĂ©clarer les revenus perçus de la location meublĂ©e
  • Mettre Ă  la location un bien meublĂ© dont vous ĂŞtes le propriĂ©taire et dont la superficie est supĂ©rieure Ă  9 m²
  • Mettre Ă  la location uniquement des locaux Ă  usage d’habitation ou Ă  usage touristique
  • Percevoir des revenus locatifs de 23 000 € maximum

Quels sont les biens en rĂ©sidences de services concernĂ©s par le LMNP ? 

Les biens en résidences de services concernés par le LMNP sont entre autres :

  • Les EHPAD
  • Les rĂ©sidences d’affaires
  • Les rĂ©sidences de tourisme
  • Les rĂ©sidences hĂ´telières
  • Les chambres d’hĂ´tes et gĂ®tes ruraux
  • Les rĂ©sidences pour senior
  • Les rĂ©sidences Ă©tudiantes

Pourquoi faire de la LMNP ? 

Vous bénéficierez de nombreux avantages avec le statut de loueur meublé non professionnel, parmi lesquels :

  • RĂ©duction fiscale sur les loyers
  • PossibilitĂ© de rĂ©cupĂ©rer la totalitĂ© de la TVA liĂ©e au logement en une seule fois
  • PossibilitĂ© de choisir l’imposition (sous le rĂ©gime micro-BIC ou sous le rĂ©gime rĂ©el)
  • Plus-values avantageuses en cas de cession

LMNP ou LMP ?

Le statut LMNP s'applique uniquement aux particuliers ; le statut LMP quant Ă  lui, concerne uniquement les investisseurs en logement locatif. Par ailleurs, les avantages fiscaux qu'ils offrent ne sont pas tout Ă  fait les mĂŞmes.

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