Conseils en investissement immobilier

Comparaison des dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien

Publié le

remise des clés par l'agent immobilier

En 2019, quatre lois favorisent l’investissement locatif dans l'ancien en offrant divers avantages fiscaux. Chaque système dispose de ses propres conditions et réserve des opportunités fiscales distinctes. Nexity les décrypte pour vous.

Les conditions de défiscalisation du dispositif Pinel ancien

Vous achetez…

  • un logement ancien à rénover intégralement pour qu’il devienne comme neuf ;
  • ou un logement à réhabiliter car il n’est pas "décent" au sens de la loi ;
  • ou un bien immobilier non affecté à l’habitation (local commercial, industriel, garage, etc.) à transformer en logement.

… pour louer :

  • ce logement à titre de résidence principale ;
  • pendant une durée de 6 à 12 ans ;
  • à un locataire dont les revenus sont plafonnés ;
  • pour un loyer également plafonné.

Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 21% du prix du logement (dans la limite d’un investissement de 300 000 € et de 5 500 € par m2). Depuis le 1er janvier 2018, le logement doit toutefois être situé en zone tendue Abis, A ou B1 (ainsi qu’en zone B2 et C jusqu’à fin 2018, sur les territoires ayant obtenu un agrément préfectoral spécifique).

>> Comprendre la loi Pinel 2019

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Le dispositif Cosse ancien : louer abordable et défiscaliser

Vous achetez…

  • un logement ancien ;
  • avec ou sans travaux ;
  • situé en agglomération.

… pour louer :

  • ce logement vide, à titre de résidence principale ;
  • pour une durée de 6 à 9 ans ;
  • à un locataire dont les revenus sont plafonnés ;
  • pour un loyer également plafonné.

Pour bénéficier du dispositif Cosse, qui remplace le Borloo, vous devez signer une convention avec l’ANAH : elle fixe le niveau de loyer que vous pratiquerez (intermédiaire, social ou très social) et le niveau de ressources de vos futurs locataires. La réduction fiscale associée correspond à un abattement sur vos revenus locatifs, dont le taux dépend de la localisation du bien (zone Abis, A, B1, B2 et C). Si vous louez en intermédiation locative (c’est-à-dire à un organisme agréé qui sous-louera le logement), l’abattement appliqué est systématiquement de 85%.

L’investissement locatif ancien et la défiscalisation loi Malraux

Vous achetez…

  • un ensemble immobilier ancien ;
  • situé dans un site patrimonial remarquable ou un quartier ancien dégradé ;
  • à rénover intégralement sous l’autorité de l’architecte des bâtiments de France.

… pour louer :

  • les logements nus à titre de résidence principale ;
  • pour une durée de 9 ans.

Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30% du montant des travaux, plafonnée à 36 000 € par an.

Monuments historiques et avantages fiscaux

Vous achetez…

  • un immeuble classé monument historique, inscrit à l’inventaire supplémentaire ou labellisé Fondation du patrimoine ;
  • à rénover selon l’autorisation de la conservation régionale des monuments historiques et sous le contrôle des services de l’État.

… pour louer :

  • à titre de résidence principale ou secondaire ;
  • pour une durée légale de 3 ans ;
  • sans aucune condition de ressources ;
  • pour un loyer que vous fixez librement.

Vous pouvez déduire 100 % du coût des travaux et des charges supportées sans limitation et générer un déficit fiscal. Autre avantage, l’immeuble peut être exonéré de droits de succession.

>> Comprendre la Loi Monuments Historiques

Bon à savoir

Depuis 2018, le dispositif Girardin social n’est plus applicable qu’aux logements neufs. Pour investir dans l’ancien dans les DOM-TOM, vous pouvez toutefois bénéficier du Pinel outre-mer.

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