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Loi LMNP 2021

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Dans le secteur de l’immobilier, il est crucial de se tenir au courant des différentes lois et de leurs évolutions. La loi LMNP fait partie de ces réglementations à connaître si vous possédez le statut de Loueur Meublé Non Professionnel après l’achat d’un bien neuf ou ancien : elle peut vous permettre de ne pas payer d’impôts sur les revenus que vous tirez de vos locations pendant quelques années ! Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur la loi LMNP en 2021 dans ce guide.
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Qui est concerné par la loi LMNP 2021 ?

Investir en LMNP est entièrement à but locatif : le bien est acheté dans le but de le louer. La location en LMNP permet alors d’optimiser la rentabilité de son investissement en bénéficiant d’un régime fiscal plus avantageux que pour la location non meublée (réduction d’impôts et réduction de TVA). Parmi les conditions, la location du logement doit prendre effet dans le mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Contrairement au dispositif Censi-Bouvard qui n’est effectif que dans le neuf, la loi LMNP s’applique pour le neuf comme pour l’ancien :
  • La loi LMNP dans le neuf : devenir acquéreur d’un bien neuf et meublé destiné à la location à titre d’habitation permet de bénéficier d’une rente défiscalisée. La TVA peut ainsi être récupérée et les frais de notaires seront moindres. 
  • La loi LMNP dans l’ancien : la loi LMNP occasion est applicable aux biens anciens, et tous est connu en termes de frais d’entretien, taux d’occupation, etc.
Bon à savoir
Choisir d’investir en LMNP dans le neuf permet d’être plus attractif pour les locataires, car ils seront certains que le logement respecte les normes techniques et environnementales et présente un certain niveau de confort. De plus, les locataires préfèrent lorsqu’il n’y a pas de travaux de rénovation. Découvrez-en davantage sur le statut LMNP et ses conditions.

Quelle différence entre LMP et LMNP ? 

La loi LMNP ne doit pas être confondue avec le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) puisque dans ce second cas, la location est votre activité principale : il s’agit d’un statut applicable aux loueurs professionnels générant plus de 23 000 € de revenus TTC par an avec des recettes dépassant les 50 % du revenu total de leur foyer fiscal. Leur activité est d’ailleurs enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Les conditions et la fiscalité de la loi LMNP

Les conditions d’application du statut 

Tous les contribuables qui désirent se constituer un patrimoine immobilier sont éligibles à la loi LMNP 2021. L’objectif est souvent de générer des ressources complémentaires à long terme en vue de la retraite. Pour bénéficier de ce statut, il faut cependant respecter les conditions suivantes :
  • Le logement doit être loué meublé : il ne suffit pas de mettre à disposition du locataire un lit et une table. La location en meublé signifie que le logement est prêt sans que le locataire n’ait besoin d’acheter du mobilier de première nécessité (il apporte simplement ses effets personnels).
  • Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € annuel ou 50 % de vos revenus totaux.

Les avantages fiscaux

La loi LMNP dans le neuf comme l’ancien permet de profiter de deux régimes fiscaux : vous pouvez déclarer vos revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) au régime réel simplifié ou au régime micro-BIC (aussi appelé régime forfaitaire). Voici la différence entre les deux :
  • Micro-BIC : il est applicable si vos revenus locatifs ne dépassent pas 70 000 € et vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % de vos recettes locatives (les déficits ne sont pas possibles). C’est donc un régime intéressant uniquement si vos charges ne dépassent pas ces 50 %.
  • Régime réel : au-delà de ce seuil de 70 000 € ou sur demande auprès du fisc, le régime réel s’applique. Vous pouvez déduire vos charges et vos amortissements de vos recettes fiscales pour payer moins d’impôts. Les intérêts d'emprunt, les taxes, les travaux, les frais de syndic et de gestion, et une partie du prix de logements (entre autres) peuvent donc être déduits.
Bon à savoir
Dans 90 % des cas, c’est le régime réel qui se révèle le plus favorable puisqu’il permet de déduire ses dépenses, d’amortir son investissement et ses meubles et de défiscaliser ses revenus locatifs meublés.

Est-il préférable d’opter pour la loi LMNP ou le dispositif Censi-Bouvard ? 

La dernière subtilité à comprendre au sujet de la loi LMNP, c’est son fonctionnement avec le dispositif Censi-Bouvard. L’amortissement en LMNP classique permet de bénéficier des avantages cités ci-dessus, mais avec la LMNP Censi-Bouvard, il est possible de profiter d’une réduction d'impôts égale à 11 % du prix du logement (dans la limite d'un plafond d'investissement de 300 000 €). Au-delà, la fiscalité LMNP classique s'applique. 
 
Pour être éligible, il faut investir dans un logement neuf et meublé en résidence (pour seniors, étudiante, touristique, Ehpad) et mettre le bien en location avec un bail commercial de 9 ans. En fonction de vos attentes fiscales et de vos objectifs personnels, vous pouvez donc choisir ce qui est le plus intéressant entre la loi LMNP et le Censi-Bouvard.

La loi LMNP 2021 : ce qu’il faut retenir 

Qu’est-ce que la loi LMNP 2021 ?

La loi LMNP régit la location en Loueur Meublé Non Professionnel. C’est un régime fiscal qui permet aux contribuables d'investir dans l'immobilier (biens neufs comme anciens) et de profiter d'une fiscalité avantageuse. Simplement, vos recettes locatives ne doivent pas représenter votre revenu principal.

Que choisir entre investir dans le neuf ou l’ancien ?

Investir dans le neuf en loi LMNP est généralement conseillé pour défiscaliser ses rentes, récupérer la TVA et rassurer les potentiels locataires.

Quel régime fiscal pour le statut de Loueur Meuble Non Professionnel ?

Les avantages fiscaux en LMNP sont indéniables, mais tout dépend de vos besoins : le régime réel simplifié est généralement recommandé, sauf si vos charges ne dépassent pas les 50 % de vos recettes. Dans ce cas, le régime forfaitaire est plus intéressant.
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