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Quel plafond pour ma fiscalité LMNP

couple qui estime leur garantie visale à l'aide d'une calculatrice

Vous désirez profiter des avantages fiscaux du statut de Loueur Meublé Non Professionnel, mais vous ne connaissez pas les conditions à remplir ou les plafonds LMNP à respecter ? En effet, il ne suffit pas de mettre en location un bien meublé pour obtenir ce statut : il faut également répondre à des critères relatifs aux revenus imposables. Pour vous aider à réduire vos impôts, nous vous disons tout sur le statut LMNP et ses plafonds dans le neuf !

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Statuts LMNP et LMP : quelles différences ?

Les statuts de Loueur Meublé Non Professionnel et de Loueur Meublé Professionnel divergent en termes de conditions de revenus : le statut LMNP s’applique aux bailleurs possédant des biens meublés en location et dont les revenus annuels ne sont pas supérieurs à 23 000 €. Il est obligatoire d’opter pour le statut LMP en cas de revenus qui dépassent ce plafond de LMNP et selon d’autres conditions que nous développerons plus loin dans cet article : en effet, la location en meublé est alors considérée comme une activité professionnelle.
Par ailleurs, seuls quelques biens en résidences de services sont concernés par le LMNP, parmi lesquels : les résidences pour seniorles EHPAD, les résidences de tourisme, les résidences d’affaires, les résidences hôtelières, les résidences étudiantes

Zoom sur les conditions d’obtention et les plafonds LMNP dans le neuf 

Comme nous venons de le mentionner, le premier plafond LMNP à prendre en compte est celui des revenus annuels relatifs à la location en meublé. Le code général des impôts stipule que le bailleur LMNP doit remplir les conditions suivantes :
  • Recettes annuelles pour cette activité inférieures à 23 000 € (loyer et charges comprises), recettes ici perçues par l’ensemble du foyer fiscal.
  • Recettes venant de la location meublée ne dépassant pas le montant des autres revenus soumis à l’IR du foyer fiscal.
Bon à savoir
Notez bien que les deux conditions énumérées ci-dessus sont alternatives : si vos revenus locatifs dépassent les 23 000 €, mais qu’ils ne représentent pas plus de 50 % des revenus de votre foyer, alors vous conservez le statut LMNP. Le plafond LMNP est dépassé uniquement lorsque les deux critères sont remplis.

LMNP : les plafonds selon chaque régime fiscal

La location en meublé est bien considérée comme une activité civile, puisque les revenus attenants ne sont pas des revenus fonciers. En fonction du montant de vos recettes locatives, il est possible d’opter pour différentes fiscalités qui définiront les seuils à respecter.

Régime micro BIC 

Le plafond LMNP dans le neuf avec régime micro BIC était de 72 500 € en 2020 (ou 176 200 € pour les locations meublées de tourisme). Si vous ne dépassez pas ce seuil, il est alors possible en tant que bailleur de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus imposables (contre 71 % pour les locations touristiques). Ainsi, seulement la moitié de vos revenus sont soumis à l’impôt. Le régime micro BIC en LMNP s’avère donc intéressant uniquement si vos charges restent inférieures à 50 % de vos revenus puisque vous ne pourriez alors pas déduire de charges en plus. Dernier point avantageux pour les micro-entrepreneurs : il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité avec ce régime fiscal.

Dispositif Censi-Bouvard 

Avec l’acquisition d’un bien meublé neuf en résidence services que vous louez en LMNP, il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt de 11 % sur 9 ans avec un prix d’achat plafonné à 300 000 € HT (mais l’amortissement reste possible en deçà de ce plafond LMNP). Vous pouvez également récupérer la TVA si vous ne revendez pas le bien dans les 20 années qui suivent l’achat.

Régime réel simplifié

Il est également possible de choisir le régime réel simplifié en LMNP selon les conditions suivantes :
  • Le bailleur n’a pas choisi le régime micro BIC alors que ses revenus ne dépassent pas 72 500 €
  • Application automatique lorsque le plafond de 72 600 € est dépassé avec des revenus locatifs inférieurs à 247 000 € 
Cette fiscalité LMNP est avantageuse, car elle permet de déduire les frais et les charges liés au logement comme les intérêts d’emprunt, les assurances, les charges, les taxes, les travaux de rénovation, l’amortissement des biens immobiliers et mobiliers, etc. De plus, si votre investissement en LMNP se révèle déficitaire et que vos loyers ne couvrent pas les charges déduites, il est possible de reporter ce déficit dans les 10 années qui suivent.
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Bon à savoir

En plus des plafonds LMNP en régime réel simplifié, la durée de l’amortissement (qui reste une charge déductible de vos revenus LMNP) dépend de la nature du bien amorti : meuble ou immeuble. Pour cette variable, la complexité des calculs nécessite alors souvent de faire appel à un expert-comptable.

Régime réel

Enfin, la déclaration de vos revenus locatifs doit être effectuée sous le régime réel dans le cas où ils sont supérieurs au plafond LMNP de 2020 de 247 000 €. Vous avez alors la possibilité de déduire vos charges réelles et d’amortir votre bien et votre mobilier. 
 
Avec le régime réel d'imposition, il est aussi nécessaire que vous teniez une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général. Au choix, vous pouvez choisir ce régime au début de votre activité ou bien adresser votre demande au SIE (Service des impôts des Entreprises) avant le 1er février de chaque année. Tous les 2 ans, le choix de ce régime est renouvelé automatiquement.
Bon à savoir
Pour en savoir plus sur la déduction des amortissements et l’imposition des plus-values, consultez notre page sur les conditions et la fiscalité du statut LMNP. Vous obtenez ainsi toutes les informations nécessaires sur les modalités d’accès au statut LMNP et ses spécificités fiscales !

Plafond LMNP : ce qu’il faut retenir

Quels sont les plafonds pour obtenir le statut LMNP ?

Pour prétendre au statut LMNP, il est nécessaire que vos recettes annuelles relevant de la location de bien meublé ne dépassent pas les 23 000 € et 50 % de vos revenus totaux soumis à l’IR.

Les plafonds LMNP varient-ils selon les régimes fiscaux ?

Oui, vous avez le choix entre le régime micro BIC, le dispositif Censi-Bouvard, le régime réel simplifié et le régime réel classique. En fonction de la fiscalité choisie, les avantages fiscaux peuvent être différents et les plafonds LMNP seront également variables.
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