Comparatif Pinel / LMNP : des mesures attractives pour l'investissement locatif

LE DISPOSITIF PINEL

La loi Pinel en faveur de l'investissement locatif a été prolongée  jusqu’au 31 décembre 2024. Les logements situés dans des secteurs en pénurie d’offre locative (zones, A, A bis et B1) restent éligibles au dispositif. Concernant les zones B2 et C, sont encore éligibles les logements acquis par les contribuables au plus tard le 31 décembre 2018 et dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2017.

La déduction d’une partie du prix du bien à condition de le louer
Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts qui est calculée en fonction du prix d’achat du logement, et qui augmente selon la durée de sa mise en location. Pour 6 ans minimum, elle est de 12 %, pour 9 ans elle atteint 18 % et elle monte jusqu’à 21 % lorsque le bien est loué pendant 12 ans. Ce coup de pouce fiscal, plafonné à 300 000 € d’investissement, peut atteindre un niveau bonus de 63 000 €. Mais attention : avec la loi Pinel, la location meublée est impossible.

La constitution d’un patrimoine
Avec un effort d’épargne relativement faible, l’investissement Pinel permet de vous constituer un patrimoine tout en douceur. Le bien est financé en partie grâce aux réductions fiscales et aux loyers perçus. Et le logement peut être acquis par une personne physique ou morale, telle qu’une société civile immobilière. Ce patrimoine immobilier est, enfin, transmissible à vos héritiers.

La possibilité d’aider ses proches
Vous pouvez louer le bien à vos descendants et à vos ascendants, tant qu’ils n’appartiennent pas à votre foyer fiscal, et que le logement Pinel n’est pas loué meublé.

Des loyers plafonnés mais rentables
Si le logement doit être loué à un prix inférieur d’environ 20 % à celui du marché, de très nombreuses villes comme Marseille, Lyon ou encore Montpellier offrent une bonne rentabilité Pinel.

Des revenus complémentaires à la retraite
C’est une opportunité pour préparer votre retraite en toute sérénité. A la fin de la période d’engagement (6, 9 ou 12 ans), vous pourrez percevoir des loyers qui ne seront plus soumis aux plafonds, revendre votre bien et récupérer une plus-value, ou l’utiliser à titre personnel.

Le dispositif LMNP

Autre dispositif pour investir dans des logements locatifs, le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Une mesure qui permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions particulièrement avantageuses.

Incompatible avec l’investissement en loi Pinel, la location meublée LMNP présente de nombreux autres avantages.

Les conditions d’obtention du statut
A la différence de l’investissement Pinel, le statut LMNP peut concerner un logement ancien ou neuf, indépendant ou situé dans une résidence locative meublée de type EHPAD, foyers pour seniors, résidences étudiantes, hôtelières, touristiques, etc. Par ailleurs, pour conserver un statut non professionnel, vous ne devez pas percevoir plus de 23 000 € de revenus issus de votre activité annuelle de location, et ceux-ci doivent représenter moins de 50 % de votre revenu global.

Un abattement fiscal
Vos revenus provenant de la location meublée en LMNP sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Votre revenu net imposable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % dans le cadre du régime micro-BIC. Dans le cas du régime réel, vos charges effectives sont déductibles de vos recettes locatives, et vous bénéficiez d’amortissements possibles.

Des revenus assurés en permanence pour constituer un patrimoine
Dans le cadre d’une résidence locative, un bail commercial de 9 ans est signé avec le gestionnaire ce qui sécurise le versement de vos loyers même si le bien n’est pas loué.

Une TVA remboursable
L’achat d’un logement neuf en résidence services vous permet de récupérer la TVA. Toutefois il vous faudra conserver le bien pendant 20 ans auquel cas vous devrez la rembourser au prorata.

La loi Censi-Bouvard, fin du dispositif en 2023.
Ce processus permettait de bénéficier d'une déduction d'impôt lors d’un investissement dans une résidence de services (à l’exception des résidences de tourisme classées), cette loi permettait de déduire 11% du prix de revient de votre placement immobilier, réparti sur 9 ans.

Elle n'a malheureusement pas été prorogée au 31 décembre 2022.