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LMNP : tout ce qu’il faut savoir sur le régime micro-BIC de la location meublée

explication entre conseiller et un couple senior
Deux types de régimes s’appliquent aux loueurs en meublé non professionnels, à savoir le régime réel et le régime micro-BIC. Qu’est-ce que le régime micro-BIC ? Quelles sont les conditions requises pour en bénéficier ? Quels sont les avantages offerts par ce régime ? Quelles sont les spécificités du régime micro-BIC des locations meublées saisonnières ?... Nexity répond à toutes vos questions !
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Qu’est-ce que le régime micro-BIC en LMNP ?

Le régime micro-BIC est un dispositif d’imposition qui s’applique aux loueurs en meublé professionnels et non professionnels, mais aussi à toutes les micro-entreprises exerçant une activité artisanale, industrielle ou commerciale.
La location meublée est considérée comme une activité commerciale sur le plan fiscal et est donc soumise à ce régime, ce qui n’est pas le cas de la location nue.
Les revenus tirés de l’activité de location meublée sont, par conséquent, considérés fiscalement comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils permettent toutefois de relever de différents types de régimes fiscaux : le régime réel ou le régime micro-BIC de la location meublée, qui présente certains avantages de simplicité ainsi qu’un abattement forfaitaire intéressant si vos charges locatives sont faibles.

Quelles sont les conditions requises pour bénéficier du régime micro-BIC ?

Plusieurs conditions sont requises pour bénéficier du régime micro-BIC en LMNP :
  • Votre activité doit être la location meublée
  • Cette activité ne doit pas être occasionnelle mais habituelle
  • Le bien que vous mettez en location doit disposer de tous les équipements et mobiliers nécessaires à l’accueil d’un locataire (lit, table, chaises, plaques de cuisson, meubles de rangement, réfrigérateur, etc.)
  • Il doit être votre propriété
  • Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 72 600 €. Au-delà de ce plafond, vous êtes automatiquement soumis au régime réel. Il est à noter que ce plafond est révisable tous les 3 ans.
Bon à savoir
Il n’est pas nécessaire que vous exerciez votre activité de location meublée à titre professionnel pour bénéficier du régime micro-BIC.

Quelles sont les conditions et modalités d’application du régime micro-BIC en location meublée ?

Que vous soyez loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez relever du régime d’imposition micro-BIC si vos revenus locatifs de l’année précédente ne dépassent pas 33 200 € (pour les revenus 2016).
Votre bénéfice imposable est alors égal aux recettes locatives diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %, d’un minimum de 305 €.
Le régime micro-BIC offre une grande simplicité déclarative qui consiste uniquement dans le report des recettes locatives en case 5ND de la déclaration de revenus, sur l’imprimé 2042-C-PRO. Ce sont ensuite les services des impôts qui appliqueront eux-mêmes l’abattement de 50 %. Le résultat obtenu s’ajoute à vos autres ressources imposables, et le total est soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Vos revenus locatifs sont aussi soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 15 %.
Côté traitement comptable, là encore, les formalités liées au régime micro-BIC de la location meublée sont allégées. Il est inutile de tenir une comptabilité analytique. Un livre de recettes et un livre de charges suffisent pour consigner chacune de vos opérations financières.
Il est donc rarement besoin d’avoir recours aux services d’un expert-comptable, à la différence du régime réel dans le cadre duquel le calcul des charges déductibles et des amortissements s’avère plus complexe.
Pour information, les charges réelles ne sont pas déduites ni les amortissements, dans le cadre du régime micro-BIC. Il s’agit notamment des charges locatives, des taxes foncières, des charges de copropriété, des intérêts d’emprunt, etc.
Bon à savoir
Si vous prévoyez d’investir en LMNP dans le neuf et proposer d’autres prestations en plus de la location, par exemple une prestation de petit-déjeuner, sachez que celles-ci ne seront pas incluses dans les revenus tirés de l’activité de location meublée. Pour information, vous pouvez acheter dans le neuf en LMNP et pas que dans l’ancien.

Quels sont les avantages offerts par la location meublée et le régime micro-BIC ?

Les avantages du régime micro-BIC en location meublée sont multiples, pour ne citer que :
  • Un abattement forfaitaire de 50 %, comme susmentionné
  • Une exonération d’impôt sous certaines conditions, entre autres si logement que vous louez ou sous-louez fait partie de votre résidence principale et que le loyer que vous appliquez est raisonnable, ou encore si vous proposez une chambre d’hôte à une clientèle de passage dans votre résidence principale et que vos recettes brutes ne dépassent pas 760 € par mois.
  • Une exonération de cotisations sociales si votre chiffre d’affaires annuel, dans le cadre de votre activité de location meublée, ne dépasse pas un certain plafond.
  • Des obligations comptables allégées. Il suffit de tenir un livre de recettes et un livre d’achat
  • Des formalités déclaratives simples. Il n’est pas nécessaire de faire appel à un expert-comptable, car il suffit de renseigner dans la déclaration de revenus les recettes locatives.
Bon à savoir
Hormis la déclaration de revenus, les loueurs en meublé non professionnels doivent faire une déclaration d’existence d’activité auprès des services fiscaux et administratifs pour obtenir un numéro de SIRET.
Pour information, les obligations comptables et déclaratives ne sont pas les mêmes pour le régime réel et le régime micro-BIC. Pour ce dernier, par exemple, la déclaration de revenus se fait via le formulaire 2042-C-PRO.
Le montant du chiffre d’affaires annuel ainsi que le numéro de SIRET que vous avez obtenu auprès des services fiscaux et administratifs doivent être indiqués dans ce formulaire. Il en est de même pour les plus ou moins-value réalisées en cas de cession. 

Les spécificités du régime micro-BIC des locations meublées saisonnières

Les propriétaires qui pratiquent la location meublée saisonnière peuvent eux aussi relever du régime micro-BIC lorsque leurs revenus locatifs annuels ne dépassent pas 82 800 €. Ces derniers se voient alors appliquer un abattement forfaitaire de 71 %.
Au-delà de 82 800 € de recettes locatives, ou à leur demande si leurs revenus se situent en deçà de ce seuil, les propriétaires peuvent choisir le régime réel, leur permettant donc de déduire leurs charges effectives et d’amortir leur bien. Comme dans le cadre de la location meublée non saisonnière, ce régime offre moins de simplicité déclarative et comptable que le micro-BIC, mais est parfois plus adapté.
Bon à savoir
Le régime micro-foncier est le pendant du micro-BIC pour les bailleurs ayant recours aux contrats de location vide. Il concerne les propriétaires dont les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € l’année fiscale précédente (pour les revenus 2016). L’abattement applicable est, dans ce cadre, de 30 %.

En résumé

C’est quoi le régime micro-BIC en LMNP ?

Le régime micro-BIC est un dispositif d’imposition applicable aux micro-entreprises qui exercent une activité industrielle, artisanale ou commerciale. La location meublée est soumise à ce régime, contrairement à la location nue qui est notamment considérée comme une activité civile.
Il est à noter que, dans le cadre de la location meublée, le régime micro-BIC s’applique de plein droit dès lors que les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 72 600 €.

Comment bénéficier du régime micro-BIC en LMNP ?

Pour bénéficier du régime micro-BIC en location meublée :
  • Vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 72 600 €, comme susmentionné
  • Le bien doit être meublé, c’est-à-dire équipé de tous les meubles et matériels nécessaires à l’accueil d’un locataire
  • Le bien doit être votre propriété
  • Votre activité de location meublée doit être habituelle et non occasionnelle

Comment fonctionne le régime micro-BIC ?

Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous allez uniquement être imposé sur le bénéfice taxable, c’est-à-dire vos recettes locatives annuelles diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %. Sachez que les charges réelles ne peuvent pas être déduites, entre autres les charges locatives, les charges de copropriété, les taxes foncières, les intérêts d’emprunt, etc.

Quels sont les avantages du régime micro-BIC ?

Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %, mais aussi d’une exonération d’impôt et de cotisations sociales, dans certaines conditions.
Par ailleurs, vos obligations comptables sont allégées et vous n’avez pas besoin de faire appel à un expert-comptable, dans la mesure où il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité analytique. Il vous suffit de tenir un livre de recettes et un livre de charges, où vous enregistrez chronologiquement vos recettes et vos charges.

Quelles sont vos obligations déclaratives en matière de location meublée ?

Vous êtes tenu de faire une déclaration d’existence d’activité pour obtenir un numéro de SIRET ; ainsi qu’une déclaration de revenus chaque année, via le formulaire 2042-C-PRO.
Notons que la déclaration d’existence doit se faire dans les 15 jours suivant le début de la location et cela, auprès du Centre des formalités des entreprises (CFE) ou du Tribunal de commerce où se situe le bien.
Quelle est la spécificité du régime micro-BIC des locations meublées saisonnières ?
Si votre activité est la location meublée saisonnière, vous êtes soumis au régime micro-BIC si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 82 800 €. Au-delà de ce plafond, vous pouvez choisir le régime réel.
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