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Conseils en investissement immobilier

Plus-value immobilière : calcul et définition

Publié le

Calcul des économies d'impôts grâce à l'investissement immobilier
En investissant aujourd’hui dans l’immobilier locatif, vous pouvez faire une plus-value sur la vente de votre maison ou de votre appartement à moyen ou long terme ! Il s’agit du gain réalisé lors de la revente de votre bien, en sachant que celle-ci peut être soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, dans certaines conditions, il est possible de bénéficier d'exonérations (totales ou partielles). Suivez nos conseils pour choisir un investissement véritablement rentable et réaliser le calcul de la plus-value immobilière d’un ou plusieurs biens.
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Comprendre en 2 minutes la plus-value immobilière !

Définition d’une plus-value immobilière 

Une plus-value immobilière correspond à une différence positive de calcul entre le prix d'achat et le prix de revente d’un bien immobilier. Elle est généralement soumise à l’impôt sur le revenu pour les actifs suivants :
  • les biens immobiliers (maison, appartement, terrain) ;
  • les droits attachés à un bien immobilier (servitudes) ;
  • les ventes réalisées par l’intermédiaire d’un Fonds de Placement dans l’Immobilier ou d’une SCI (uniquement si cette dernière n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés) ;
  • les échanges de biens ;
  • les apports de biens immobiliers et/ou de titres à une SCI.
Bon à savoir

Hormis quelques rares exceptions, les moins-values immobilières ne sont pas déductibles des plus-values.

2 RÉSIDENCES IDÉALES POUR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER

3 paramètres essentiels pour dégager la meilleure plus-value possible 

Au moment d’acheter un bien, vous devez prendre en compte un certain nombre de paramètres essentiels pour dégager la meilleure plus-value possible lors de sa revente. Parmi les 3 principaux facteurs de rentabilité, on retrouve :
  • Situation géographique : si vous le pouvez, privilégiez les grandes villes, les agglomérations à proximité des bassins d’emploi, les villes universitaires, etc. En somme, investissez là où la demande de logements est forte pour espérer attirer le maximum d’acheteurs lors de la revente et faire une bonne plus-value immobilière.
  • Localisation : la proximité des transports en commun, des commerces ou des écoles est également un facteur à ne pas négliger.
  • Prestations : places de parking, espaces verts, immeuble à l’accès sécurisé, respect des normes (etc.) sont autant d’aspects à bien considérer si vous souhaitez réellement faire une plus-value intéressante à la revente.

Plus-value immobilière : le calcul du prix d’achat et du prix de vente de votre bien 

Le prix d’achat réel

Pour faire le calcul de la plus-value immobilière, vous devez commencer par établir le prix d’achat pour votre base de calcul. Cependant, il ne s’agit pas du prix d’achat de votre bien : vous devez ajouter certains éléments et en déduire d’autres.
Prix d’achat du bien = prix d’achat + frais d’acquisition (montant réel ou forfaitaire de 7,5 %) + coût des travaux importants
Pour les travaux, il doit s’agir de travaux importants (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration). Tout ce qu’il relève de simple rafraîchissement (peintures) ne peut pas être inclus. De plus, les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise avec facture à l’appui. Enfin, ils ne doivent pas avoir généré un déficit foncier (soit une prise en compte dans l’imposition sur le revenu).
Bon à savoir

Si votre vente a eu lieu plus de 5 ans après l’achat, les travaux peuvent être forfaitairement évalués à 15 % du prix d’acquisition dans votre calcul, sans avoir à fournir de justificatifs particuliers.

Le prix de vente réel

Pour procéder au calcul de la plus-value immobilière, le prix de vente indiqué dans l’acte de vente doit également être ajusté selon le coût des frais de cession (commission de l’intermédiaire, dépenses de certifications, etc.).

Dégagez une plus-value à la revente en conservant votre bien pendant plusieurs années

Pour faire la meilleure plus-value immobilière possible sur la vente d’une maison ou d’un appartement, il est évidemment recommandé aux investisseurs de conserver le bien pendant un maximum de temps. Prenant de la valeur au fil des ans, le logement verra également sa plus-value soumise à un abattement fiscal annuel.
Pour la détermination de l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu, cet abattement est :
  • de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ;
  • puis de 4 % pour la 22ème année révolue de détention.

Quelle est la durée de la plus-value immobilière ? 

Au-delà de la 22ème année, la plus-value sur la vente d’une maison, comme la plus-value sur la vente d’un appartement, est complètement exonérée d’impôt sur le revenu. Pour la détermination de l’assiette de calcul des prélèvements sociaux, l’abattement est :
  • de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ;
  • de 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
  • de 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.
Au-delà de la 30ème année, l’abattement aboutit à l’exonération des prélèvements sociaux sur la plus-value.

Plus-value en immobilier : imposition et exonération de taxe

La taxation de la plus-value en immobilier

Pour faire le calcul de la plus-value immobilière en termes de rentabilité réelle, vous devez tenir compte de la taxation. Par défaut, la plus-value est taxée si le vendeur est domicilié en France. L’impôt concerne les vendeurs physiques ou les SCI. 
Les conditions pour que la plus-value soit imposable sont les suivantes :
  • la taxation ne concerne que les ventes ou les échanges immobiliers, pas les biens qui ont fait l’objet d’une donation ou d'une succession ;
  • la vente concerne un bien immobilier ou des droits immobiliers ;
  • l’imposition ne se fait que sur les plus-values, sans tenir compte d’une opération de vente qui serait nulle ou qui aurait fait l’objet d’une moins-value.
Bon à savoir

Lorsque la vente permet de construire des immeubles collectifs d’habitation, il est possible de bénéficier d’un abattement exceptionnel de 70 à 85 % sur son imposition

2 RÉSIDENCES IDÉALES POUR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Quels sont les cas d’exonération de plus-value immobilière ?

Toutefois, l’imposition ne doit pas toujours être prise en compte dans votre calcul de plus-value immobilière puisqu’il existe des cas d’exonération. Voici les exceptions :

Revendre sa résidence principale :

Si vous revendez votre résidence principale et que vous dégagez un gain, vous ne serez redevable d’aucune taxe sur la plus-value (et ce peu importe son montant). Cette exonération s’applique aussi aux dépendances du bien si elles sont vendues en même temps que le bien.

Revendre son ancienne résidence en tant que retraité ou handicapé :

Les personnes âgées en maison de retraite et les adultes handicapés dans un foyer d’accueil sont exonérés s’ils revendent leur bien dans un délai de moins de 2 ans après avoir quitté leur logement pour entrer dans un établissement spécialisé. 

Revendre sa résidence secondaire pour la première fois :

Les propriétaires de résidences secondaires peuvent être exonérés d’impôt si la vente est la première à intervenir depuis le 1er février 2012, s’ils n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis les 4 années précédant la vente et s’ils s’engagent à réutiliser cette plus-value pour acheter leur résidence principale dans les 2 ans qui suivent la vente.

Retraité et titulaire d’une carte d’invalidité :

Un titulaire d’une pension de retraite ou de la carte d’invalidité est exonéré d’impôt au titre de la plus-value. Il faut que ses revenus ne dépassent pas 11 098 € pour la première part du quotient familial (majoré de 2 963 € pour chaque demi-part supplémentaire) et il ne doit pas être soumis à l’IFI.

Faire une plus-value suite à une expropriation :

Si la vente est décrétée suite à une déclaration d’utilité publique et que le vendeur est exproprié, il peut réutiliser l’indemnité obtenue pour acquérir (ou faire construire) un nouveau bien immobilier. Il sera exonéré d’impôt sur la plus-value.

Transférer son domicile fiscal hors de France :

Si le vendeur s’apprête à devenir résident hors de France, il peut bénéficier d’une exonération à condition que ce transfert ait lieu vers un État membre de l’UE (ou que le pays ait conclu une convention d’assistance administrative avec la France). La vente doit simplement intervenir avant le 31 décembre de l’année qui suit celle du transfert du domicile fiscal, sans compter que le logement ne doit pas être loué ou prêté lorsque le vendeur quitte la France.
Pour finir, toucher une plus-value de moins de 15 000 € : les plus-values les plus faibles ne sont pas soumises à l’impôt sur la plus-value.
 

Plus value et terrain, comment ça marche ?

Afin de relancer la construction de logement en France, la fiscalité des plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir a été allégée. En effet, depuis 2018, un nouvel abattement exceptionnel s'applique pour le calcul de la plus-value nette imposable, tant au tire des prélèvements sociaux qu'au titre de l'impôt sur le revenu.

L’abattement atteint 70% et s'applique à l'assiette imposable des plus-values réalisées lors de la vente de terrains à bâtir et d'immeubles bâtis dès lors que les deux conditions suivantes sont réunies :

  • Les terrains vendus à un bailleur social s’engage à faire construire des logements locatifs dans un délai de quatre ans ;
  • Les terrains ou immeubles bâtis qui font l'objet de la vente sont situés en zone très tendue (zones A et A bis).

Le taux de l'abattement est alors porté à 85% lorsque les logements que l'acheteur s'engage à construire sont des logements sociaux. Cet abattement porte sur les ventes précédées d'une promesse ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et au plus tard, le 31 décembre 2020.

Calculer le montant de la plus-value imposable 

Pour finaliser le calcul de la plus-value immobilière que vous pouvez faire sur un logement, vous devez commencer par extraire la plus-value brute, soit le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé. Voici comment procéder :
  • Le prix de vente corrigé : c’est le prix affiché dans l’acte de vente définitif, majoré des charges et indemnités dont vous êtes redevable. Le prix de vente est ainsi diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics immobiliers, frais de mainlevée d’hypothèque, etc.)
  • Le prix d’acquisition corrigé : il correspond au prix indiqué dans l’acte authentique de vente, majoré du prix d’achat des frais d’acquisition (forfait de 7,5 % du prix) et du montant des travaux éventuellement réalisés.
Ainsi, pour connaître la plus-value imposable, elle est exprimée en plus-value nette. Vous pouvez obtenir le résultat de ce calcul en appliquant l’abattement lié selon les années de détention du bien avant la revente. En effet, puisque la plus-value nette diminue selon la durée de détention, le montant imposable diminue également.

Calcul de la plus-value immobilière : ce qu’il faut retenir 

Il est important de faire le calcul de sa plus-value immobilière en intégrant tous les facteurs de coût : les prix d’achat et de vente, mais aussi les frais et le coût des travaux par exemple. Pour calculer votre rentabilité, vous devez également tenir compte de l’imposition à laquelle vous devrez vous soumettre. Les possibilités d’exonération sont nombreuses, n’hésitez pas à vous rapprocher des experts en immobilier Nexity pour optimiser la rentabilité de votre plus-value et faire le meilleur montage fiscal ! 
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