Loueur en meublé : zoom sur le statut LMP

Pour être considéré comme LMP, vous devez exercer votre activité à titre professionnel et de manière habituelle, ce qui vous impose de remplir les conditions suivantes.

Conditions liées aux recettes locatives du LMP

En tant que propriétaire bailleur, vous devez :

• Dégager plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles ;
• Ces recettes doivent de plus être supérieures au montant total des autres revenus que vous percevez chaque année (salaires et traitements, autres bénéfices industriels et commerciaux-BIC et bénéfices non commerciaux-BNC).

Les conditions liées au bien loué meublé

Vous devez mettre en location un ou plusieurs logements, occupés en tant que résidence principale, résidence secondaire ou location saisonnière. Pour être considéré comme meublé, le bien doit contenir des meubles conformément à la liste prévue par la loi (literie, plaques de cuisson, table et sièges, etc.). > À lire aussi : La nouvelle liste des meubles obligatoires lors d’une location meublée

Les formalités à accomplir pour obtenir le statut LMP

Il vous faut réaliser certaines démarches pour avoir le statut LMP :

• Remplir le formulaire de déclaration de début d’activité « P0 i » et l’adresser au greffe du tribunal de commerce dont relève votre logement. Si vous détenez plusieurs biens en location, le greffe compétent est celui dont dépend le logement qui génère le plus de recettes locatives ;
• Obtenir un numéro SIRET que vous mentionnerez sur votre déclaration de revenus et sur les annonces de mise en location de votre bien.

> L’inscription au RCS n’est plus obligatoire en 2020, cette disposition ayant été récemment jugée inconstitutionnelle.

En tant que loueur en meublé professionnel, vous pouvez choisir entre différents régimes d’imposition de vos bénéfices, et vous n’êtes normalement pas soumis à la TVA.

L’imposition des bénéfices du statut LMP

Puisque votre activité est de nature commerciale et que les loyers que vous percevez de la mise en location constituent des bénéfices industriels et commerciaux, ceux-ci peuvent être assujettis :

• Au régime de la micro entreprise : pour cela, vous ne devez pas dépasser un chiffre d’affaires de 72 500 € pour une location classique (et 176 200 € si le logement est classé) ;
• À l’impôt sur le revenu au régime réel, en cas de chiffre d’affaires supérieur à 72 500 € ou si vous souhaitez opter volontairement pour ce régime ;
• À l’impôt sur les sociétés, si vous exercez votre activité de loueur à travers une société commerciale ou une SCI soumise à l’IS.

> À lire aussi : Quel régime d’imposition pour une location meublée ?

La TVA en location meublée LMP

Les loyers que vous tirez de la location meublée ne sont pas assujettis à la TVA, sauf si :

• votre bien fait partie d’une résidence avec services pour seniors ;
• Votre logement est situé dans une résidence avec services pour étudiants ;
• Vous proposez plusieurs prestations en plus de la location meublée (fourniture de petit-déjeuner, de linge de lit et réception, par exemple).

Les nombreux avantages du statut LMP vous permettent de défiscaliser une grande partie de vos frais d’acquisition et de fonctionnement.

• La déduction des charges au réel Vous pouvez déduire vos charges d’exploitation de votre résultat fiscal, à leur montant réel. Sont éligibles notamment les intérêts d’emprunt, les impôts locaux, les dépenses d’entretien et de réparation…
• Les amortissements Vous pouvez amortir le prix d’acquisition de votre logement en fonction de sa durée de détention, ainsi que les travaux d’amélioration et le mobilier.
• La déduction du déficit foncier Si la déduction de vos charges crée un déficit foncier, vous avez la possibilité de déduire celui-ci de votre revenu global, sans limitation de montant. Le déficit non utilisé est également reportable pendant les 6 ans suivant sa constatation.
• Des plus-values potentiellement exonérées d’impôt Autre avantage du statut LMP : la possibilité de bénéficier d’une exonération totale de plus-values si vous exercez votre activité depuis au moins 5 ans et qu’elle ne génère pas plus de 90 000 € annuels de recettes locatives. Si ces dernières dépassent 90 000 € sans toutefois dépasser 126 000 €, vous profiterez d’une exonération partielle.
• L’exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) Enfin, votre patrimoine immobilier étant considéré comme professionnel, il n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’IFI.