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Exonération de la plus-value immobilière : tout ce qu'il faut savoir

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Acheter un bien immobilier, c’est aussi penser à sa future revente. Risque-t-il de perdre ou de prendre de la valeur ? Dans le second cas, la plus-value réalisée fera l’objet d’une imposition, à moins de satisfaire les conditions permettant de bénéficier d’un abattement ou d’une exonération fiscale. Dans cet article, découvrez comment profiter d’une exonération de plus-value immobilière et ne pas payer d’impôt sur le bénéfice réalisé !

L’assiette et les modalités d’imposition des plus-values

La plus-value réalisée lors d’une cession correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat initial, corrigée selon les situations. Le prix de vente et le prix d’acquisition peuvent en effet être minorés ou majorés en cas de frais spécifiques (par exemple la déduction sur le prix de vente en cas de frais de levée d’hypothèque ou de diagnostics obligatoires, majoration du prix en cas de travaux réalisés ou de frais de notaires, etc.).
S’il s’agit de la résidence principale du vendeur au jour de la cession, cette plus-value n’est pas imposable. Si ce n’est pas le cas, le montant de la plus-value est imposable au taux de 19 %, et fait l’objet de prélèvements sociaux d’environ 17,2 % en 2018. Depuis 2013, les plus-values élevées (supérieures à 50 000 €) sont de plus soumises à une surtaxe variant de 2 à 6 % (exception faite des ventes de terrains à bâtir).
 
À lire également : Faire une plus-value immobilière 

L’abattement fiscal selon la durée de détention du bien vendu 

La plus-value réalisée peut toutefois bénéficier d’un abattement spécifique, dont le montant varie en fonction de la durée de détention du bien immobilier vendu. Depuis 2014, cet abattement correspond à :
  • 6 % pour chaque année de détention à partir de la 5ème année, et jusqu’à la 2ème année ;
  • 4 % pour la 22ème année de détention.
Au bout de 22 ans de détention, l’exonération de la plus-value immobilière est totale.

Les autres modalités d’exonérations de la plus-value immobilière 

Exonération de la plus-value immobilière sur une résidence principale 

Pour commencer, vous n’êtes pas soumis à l’impôt si votre plus-value immobilière est liée à la vente de votre résidence principale. Pour bénéficier de l’exonération concernant cette transaction, votre logement doit être votre résidence principale effective : s’il n’est pas occupé le jour de la vente, vous devez donc prouver qu’il était habité jusqu’au moment de la mise en vente. De plus, l’acte de vente doit être signé dans un délai raisonnable, en général une année.
Que faire si vous êtes propriétaire et que vous habitez un logement de fonction ? Vous êtes éligible à une exonération de plus-value immobilière si votre conjoint et vos enfants habitent effectivement dans cette résidence principale vendue. 
Bon à savoir

L’exonération s’applique également sur les dépendances immédiates du bien (garage, cave, place de parking, etc.), sous la condition qu’elles soient vendues en même temps et situées à moins d’un kilomètre de la propriété.

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Exonération sur sa première vente immobilière hors résidence principale 

Il est également possible de bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière pour votre première vente concernant un bien autre que votre résidence principale. L’exonération s’applique dans les conditions suivantes :
  • ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale durant les 4 années précédentes ;
  • réinvestir la totalité du montant de la vente dans un autre bien sous un délai de 24 mois maximum (en cas de réinvestissement partiel, l’exonération sera proportionnelle) ;
  • solder le prêt immobilier en cours puisque l’exonération sera totale si le solde de votre prêt est inférieur au montant de la plus-value ;
  • détenir le logement en pleine propriété (pas de démembrement) et directe (pas de détention indirecte via l'achat de parts de société).

Exonération pour les personnes retraitées ou invalides allant vivre en établissement spécialisé

Les titulaires d’une pension de retraite ou de la carte « mobilité inclusion » avec la mention « invalidité » seront exonérés de la plus-value pour toute vente de bien, à condition de remplir 2 conditions durant l'avant-dernière année précédant celle de la vente : ne pas être soumis à l’IFI et avoir un revenu fiscal de référence inférieur à 11 098 € (au titre des revenus de 2021) pour la première part de quotient familial et 2 963 € pour chaque demi-part supplémentaire (au titre des revenus de 2019).
À savoir que l’exonération est applicable même si c'est le conjoint du vendeur qui est titulaire de la pension vieillesse ou de la carte « mobilité inclusion », à condition alors qu'ils soient soumis à l’imposition commune.
Concernant les personnes âgées hébergées en maison de retraite et les adultes handicapés vivant dans des foyers d’accueil, la vente de leur logement pour entrer dans ces établissements bénéficie d’une exonération de la plus-value. Voici les conditions à remplir :
  • le logement n’est pas occupé depuis leur départ, sauf par leur concubin ou un membre de leur foyer fiscal ;
  • la vente intervient dans un délai de maximum 2 ans après qu'ils aient quitté le logement ;
  • les vendeurs ont un revenu fiscal de référence (en 2019 pour une vente en 2021) inférieur ou égal à 26 097 € pour la première part du quotient familial, à 6 097 € par demi-part supplémentaire et à 4 800 € pour chaque demi-part supplémentaire ;
  • ils ne sont pas soumis à l'impôt sur la fortune immobilière au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente.

Exonération sur les biens détenus depuis 30 ans 

Autre possibilité d’exonération de la plus-value immobilière pour les biens détenus depuis plus de 30 ans, quelle que soit la nature de votre bien (bâti ou terrain). Avant ce délai de 30 ans, vous bénéficiez d’abattements d’impôt et de prélèvements sociaux, abattements calculés selon le nombre d'années de détention du logement :
  • 6 % d’abattement sur l’impôt entre 5 et 21 ans de détention et 1,65 % pour les prélèvements sociaux :
  • 4 % d’abattement sur l’impôt pour la 22e année et 1,60 % pour les prélèvements sociaux ;
  • 9 % d’abattement pour les prélèvements sociaux au-delà de 22 ans.

Exonération sur les faibles plus-value 

Également, les faibles plus-values inférieures à 15 000 € sont systématiquement exonérées d'impôt. Il s’agit de votre quote-part en tant qu’époux, usufruitier nu-propriétaire ou propriétaire en indivision. 
Pour calculer ce plafond de 15 000 €, il est nécessaire de tenir compte de la valeur du bien immobilier pour chaque cession. À titre d’exemple, si un propriétaire vend plusieurs biens immobiliers durant la même année, l'impôt sur la plus-value immobilière est exonéré si la plus-value de chaque cession reste inférieure à 15 000 €.
2 RÉSIDENCES IDÉALES POUR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Exonération pour les non-résidents européens

Enfin, si vous déplacez votre domicile fiscal dans un État membre de l’Union Européenne, vous pouvez vendre votre résidence principale en France avec une exonération de plus-value totale. Il faut que le lieu de votre prochaine acquisition ne soit pas considéré comme un paradis fiscal, la vente du bien doit être effective avant le 31 décembre de l'année civile actant votre départ et le logement ne doit être ni loué ni prêté dans ce laps de temps.
L'exonération d'impôt reste limitée à la fraction de la plus-value nette imposable ne dépassant pas 150 000 € (le surplus est imposable aux conditions normales). Ce montant reste très élevé et il est calculé après abattements.

Un abattement transitoire supplémentaire sur la vente de terrains à bâtir

Un abattement exceptionnel de 30 % s’applique sur les terrains à bâtir qui ont fait l’objet d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 et dont la vente a été effectivement réalisée au plus tard le 31 décembre 2017.
Mais les vendeurs peuvent dorénavant profiter d’un nouvel abattement exceptionnel de 70 % de plus-value, si le terrain en vente est situé en zone tendue Abis et A, et que le projet de l’acquéreur est la construction d’habitats collectifs (pour au moins 75 % du gabarit autorisé par le PLU). Cet abattement peut s’élever à 85 % si la moitié des futurs logements construits est transformée en logements sociaux

Exonération de plus-value : ce qu’il faut retenir 

Selon la nature du bien cédé, le montant de la cession, la situation du vendeur et la durée de détention (entre autres), certaines plus-values sont totalement ou partiellement exonérées d’impôt. Tenir compte de cette exonération est essentiel dans le calcul de sa rentabilité : une grande différence se tient entre 19 % d’impôts et 0 %, sans compter l’ajout des prélèvements sociaux ! N’hésitez pas à vous rapprocher d’experts en immobilier pour identifier les exonérations auxquelles vous avez droit : nos conseillers Nexity se feront un plaisir de répondre à toutes vos questions.

 
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