Conseils en investissement immobilier

Ventes immobilières : quelles conditions pour l'exonération fiscale des plus-values ?

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Acheter un bien immobilier, c’est aussi penser à sa future revente… Risque-t-il de perdre, ou de prendre de la valeur ? Dans le second cas, la plus-value réalisée fera l’objet d’une imposition, à moins de satisfaire les conditions permettant de bénéficier d’un abattement ou d’une exonération fiscale.

L’assiette et les modalités d’imposition des plus-values

La plus-value réalisée lors d’une cession correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’achat initial, corrigée selon les situations. Le prix de vente et le prix d’acquisition peuvent en effet être minorés ou majorés en cas de frais spécifiques (par exemple : déduction sur le prix de vente en cas de frais de levée d’hypothèque ou de diagnostics obligatoires, majoration du prix en cas de travaux réalisés ou de frais de notaires…).

S’il s’agit de la résidence principale du vendeur au jour de la cession, cette plus-value n’est pas imposable. Si ce n’est pas le cas, le montant de la plus-value est imposable au taux de 19%, et fait l’objet de prélèvements sociaux d’environ 17,2% en 2018. Depuis 2013, les plus-values élevées, supérieures à 50 000 €, sont de plus soumises à une surtaxe variant de 2 à 6% (exception faite des ventes de terrains à bâtir).

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L’abattement fiscal selon la durée de détention du bien vendu

La plus-value réalisée peut toutefois bénéficier d’un abattement spécifique, dont le montant varie en fonction de la durée de détention de l’immeuble vendu. Depuis 2014, cet abattement correspond à :

  • 6% pour chaque année de détention à partir de la 5ème année, et jusqu’à la 2ème année ;
  • 4% pour la 22ème année de détention.

Au bout de 22 ans de détention, l’exonération des plus-values immobilières est totale.

Les autres modalités d’exonérations des plus-values immobilières

Dans un certain nombre d’autres situations, les transactions immobilières peuvent être totalement exonérées d’impôt sur la plus-value, notamment lorsque :

  • le bien cédé est vendu à un prix inférieur à 15 000 € ;
  • il s’agit d’une première vente réalisée par le propriétaire, sous certaines conditions ;
  • le bien immobilier est vendu au profit d’un bailleur social, ou d’un organisme s’engageant à réaliser des logements sociaux ;
  • le vendeur est retraité, invalide, ou hébergé dans un établissement médico-social, à la condition que ses ressources ne dépassent pas un plafond fiscalement déterminé ;
  • le vendeur n’est pas un résident français (la transaction est alors soumise à un régime particulier).

Un abattement transitoire supplémentaire sur la vente de terrains à bâtir

Un abattement exceptionnel de 30% s’applique sur les terrains à bâtir qui ont fait l’objet d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 et dont la vente a été effectivement réalisée au plus tard le 31 décembre 2017.

Mais les vendeurs peuvent dorénavant profiter d’un nouvel abattement exceptionnel de 70% de plus-value, si le terrain en vente est situé en zone tendue Abis et A et que le projet de l’acquéreur est la construction d’habitats collectifs (pour au moins 75% du gabarit autorisé par le PLU). Cet abattement peut s’élever à 85% si la moitié des futurs logements construits seront des logements sociaux. Une mesure à saisir jusqu’au 31 décembre 2020.

Bon à savoir

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