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Immobilier >  Guide Immobilier >  Savoir investir >  Le dispositif LMNP >  LMNP : Régime micro bic ou réel ?
Conseils en investissement immobilier

LMNP : Régime micro bic ou réel ?

Publié le

Intérieur du programme neuf Organic à Carbon Blanc

Vous ne savez pas quel régime choisir entre micro BIC ou réel en LMNP ? Afin de minimiser l’imposition de vos investissements locatifs, il est effectivement nécessaire de faire le bon choix en termes de fiscalité. Avec votre statut Loueur Meublé Non Professionnel, ce choix va déterminer le montant des taxes que vous allez devoir payer sur vos revenus locatifs. Dans cet article, nous allons donc étudier ensemble les caractéristiques de chaque régime pour vous aider à faire le bon choix entre le régime micro BIC et le régime réel !

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LMNP en micro BIC ou réel : comment ça fonctionne ?

Pour louer un bien immobilier nu, vos revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers imposables. Mais pour les revenus locatifs issus de la location d’un bien meublé en LMNP, il en va autrement : il s’agit de revenus commerciaux imposables en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
On parle donc dans les deux cas d’une location immobilière, mais les revenus sont considérés comme de nature différente : ils respectent donc les règles d’un régime fiscal différent également. Avec le statut LMNP, deux choix s’offrent à vous : le régime en micro BIC ou réel. Il est crucial de comprendre les caractéristiques de chacun de ces deux régimes pour faire le meilleur choix en termes de fiscalité !

Tout savoir sur le statut LMNP en micro BIC

La fiscalité

Le régime micro BIC en LMNP est dit forfaitaire : il s’applique aux revenus des locations meublées sans possibilité de déduire les charges supportées par le bailleur pour l’exploitation de son bien. Il n’y a donc pas de déduction pour les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore l’achat de biens mobiliers.
Pour compenser cette absence de déduction, le bailleur va bénéficier d’un abattement de 50 % sur ses recettes locatives : l’administration fiscale va alors arbitrairement considérer que vos charges sont égales à 50 % de vos revenus générés par la location. Dans une location meublée à destination d’une activité touristique (tourisme classé et chambre d’hôte), l’abattement est de 71 % au lieu de 50 %. 
Concernant les seuils à respecter avec le statut LMNP en micro BIC, ils sont de 72 600 € en location classique et de 176 200 € en location de tourisme. En plus, bien entendu, du seuil de 23 000 € inhérent au statut de Loueur Meublé Non Professionnel. 
Bon à savoir

Pour tout savoir sur les conditions d’obtention du statut LMNP, consultez notre page sur les modalités d’accès au statut LMNP et ses spécificités fiscales ! Vous y retrouverez toutes les informations utiles pour déterminer votre éligibilité. 

Le calcul du montant imposable 

Si vous optez pour le statut LMNP en micro BIC, voici les étapes à respecter pour calculer les revenus imposables et être dans les règles concernant vos obligations fiscales : 
  1. Vérifier que vous respectez les conditions du régime micro BIC : la somme de vos revenus locatifs ne doit donc pas dépasser les 72 600 € (sans tenir compte des recettes accessoires, mais bien uniquement des loyers perçus). Cette étape est importante, car en cas de dépassement du seuil, vous serez automatiquement basculé en régime réel. 
  2. Calculer votre bénéfice taxable : une fois que vous avez vérifié être éligible au régime micro BIC, vous pouvez réaliser l’abattement forfaitaire de 50 % afin d’obtenir votre revenu imposable. C’est lui qui servira de base pour les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % et qui sera intégré au barème progressif de l’IR.
  3. Déclarer vos revenus locatifs : vous devez déclarer annuellement les bénéfices imposables de votre location en LMNP en micro BIC avec le formulaire n°2042 C pro en remplissant la case relative au total des loyers perçus (le fisc se charge lui-même de déduire l’abattement). 

Zoom sur le statut LMNP en régime réel 

Contrairement au régime micro BIC, il est possible de déduire vos charges réelles grâce au régime réel (d’où son nom). Attention cependant lorsque vous choisissez entre la fiscalité en micro BIC ou réel, car toutes les charges ne sont pas déductibles de vos revenus locatifs meublés : elles doivent intervenir dans le cadre de l’exploitation de votre bien et être justifiées par des factures.
Avec le statut LMNP en régime réel, vous avez l’opportunité de déduire vos intérêts d’emprunt, le coût d’achat du mobilier, la taxe foncière, l’assurance des loyers impayés, les charges de copropriété, etc. Mais l’avantage majeur de ce régime pour les bailleurs reste la déduction des amortissements du bien immobilier : pour tenir compte de l’usure et de la perte de valeur d’un bien, l’administration fiscale autorise la déduction annuelle d’une fraction du prix d’achat de l’immeuble sur les recettes de la location en LMNP. Il est alors possible de payer des impôts proches de 0 sur les revenus locatifs.
Bon à savoir
La déduction reste limitée par l’administration fiscale : l’amortissement de l’immeuble ne peut donc pas générer un déficit fiscal. Le maximum reste le résultat fiscal neutre.

LMNP en micro BIC ou réel : que choisir ? 

Micro BIC ou réel, comment choisir ? Tout dépend pour commencer de vos conditions d’éligibilité et des charges liées à votre bien : chaque calcul est différent et les situations varient. Dans l’absolu, il n’y a pas un régime meilleur qu’un autre. Tout dépend donc de la valeur de votre bien immobilier et des meubles qui le composent !
Généralement, il est plus avantageux de choisir le statut LMNP en régime réel pour payer moins d’impôts. Cependant, il faut également tenir compte du fait que les services d’un expert comptable seront nécessaires pour amortir correctement votre bien immobilier. En effet, le gros œuvre ne s’amortit pas de la même façon que l’agencement intérieur, et tous les meubles du bien seront également amortis différemment (durée de vie variable). En cas d’erreur, vous serez sujet à un redressement fiscal. Le coût relatif à la sollicitation d’un expert comptable doit donc être considéré dans le calcul global.
Dans le cas où vous ne seriez pas fortement imposé avec l’impôt sur le revenu, alors le choix du LMNP en micro BIC peut être pertinent : certes, vous aurez des revenus imposables plus élevés, mais vous pourrez également minimiser les risques d’erreur et limiter les frais de gestion. Cependant, en règle général, si le calcul de votre BIC imposable dépasse les 3 500 €, alors le régime réel est probablement plus avantageux.
Bon à savoir

Si vous vous rendez compte que vous avez choisi le mauvais régime en termes de fiscalité et que vous vous retrouvez perdant, il est toujours possible de changer de régime fiscal en cours de route ! Il faut pour cela adresser votre demande au Service des impôts des Entreprises (SIE) avant le 1er février de l’année.

 

Micro BIC ou réel : ce qu’il faut retenir 

Pourquoi choisir entre micro BIC ou réel en LMNP ?

Avec le statut LMNP en micro BIC ou réel, vous payez plus ou moins d’impôts grâce à des dispositifs de déduction de charges (forfaitaires ou réels). Choisir le bon régime fiscal permet donc de faire des économies sur le long terme en payant moins de charges et/ou d’impôt.

LMNP en régime BIC ou réel : y a-t-il une option meilleure que l’autre ?

Non, tout dépend du montant de vos charges et de la valeur de votre bien immobilier. Par exemple, le statut LMNP en micro BIC s’avère moins contraignant, mais il est également possible que les exonérations d’impôts soient inférieures à ce que vous pourriez obtenir en régime réel.
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