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La location meublée : quelle fiscalité ?

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Vous voulez investir dans la location meublée et devenir loueur en meublé professionnel ? Sachez que c’est une activité commerciale et non une activité civile telle que la location nue. Les revenus tirés de cette activité relèvent donc des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers et, par conséquent, sont soumis à deux régimes d'imposition : le régime micro BIC ou le régime réel. Nexity vous donne toutes les informations nécessaires liées à la fiscalité de la location meublée.
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Location meublée : quel régime d’imposition ?

Bien qu’il s’agisse d’un bien immobilier, une location meublée ne relève pas des revenus fonciers, mais des BIC : Bénéfices industriels et commerciaux. De ce fait, son régime fiscal est différent et c’est tant mieux ! Car l’imposition d’une location meublée, qu’elle soit professionnelle ou non (LMP/LMNP), peut offrir certains avantages fiscaux : abattement, déductions, exonération, etc.
Comme susmentionné, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) peuvent être soumis à deux régimes d’imposition, à savoir le régime micro-BIC et le régime réel.

Régime fiscal micro-BIC : simplifiez les impôts de votre location meublée

Si vous prévoyez d’investir en LMNP dans le neuf, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-BIC dès lors que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 72 600 €. Notons qu’une location meublée est une habitation préalablement équipée de tous les éléments mobiliers destinés à l’occupation par un locataire (lit avec matelas et couverture, table, chaises, matériel ménager, ustensiles de cuisine, meubles de rangement, etc.).
En termes de fiscalité, ce type de location présente des spécificités. Si les recettes perçues par an ne dépassent pas 72 600 €, comme c’est souvent le cas des LMNP, l’impôt sur votre location meublée bénéficie d’un abattement de 50 %. En d’autres termes, vous serez imposé sur le bénéfice taxable, à savoir vos recettes locatives annuelles diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %.
Bien entendu, les charges réelles ne peuvent pas être déduites, c’est-à-dire les charges locatives, les charges de copropriété, les taxes foncières, etc.
Pour bénéficier du régime micro-BIC, rien de plus simple. Lors de votre déclaration de revenus annuels, il vous suffit de compléter le formulaire 2042-C-PRO fourni par l’administration fiscale.
Bon à savoir
Plusieurs éléments doivent être indiqués dans le formulaire 2042-C-PRO, parmi lesquels :
  • Le montant de votre chiffre d’affaires annuel
  • Le numéro de SIRET que vous avez obtenu auprès des services fiscaux et administratifs
  • Les plus ou moins-values réalisées en cas de cession.
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Régime micro-BIC : des avantages fiscaux non négligeables

Sachez que ce régime d’imposition vous procure de nombreux avantages. Hormis l’abattement forfaitaire de 50 %, vous avez la possibilité de bénéficier d’une exonération d’impôt sur votre location meublée dans ces deux cas :
  • Si le bien est inclus dans votre résidence principale et que le prix du loyer est raisonnable
  • Si le bien est inclus dans votre résidence principale, vos recettes brutes inférieures à 760 € par mois et que vous recevez uniquement une clientèle de passage
En outre, vous pouvez être exonéré de cotisations sociales et vous n’aurez pas besoin de tenir une comptabilité analytique avec le régime micro-BIC.
Bon à savoir
Pour le régime micro-BIC, la déclaration de revenus doit être effectuée chaque année, en ligne ou via le formulaire 2042-C-PRO.
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Régime fiscal réel : pour déduire vos charges 

Bien qu’il soit plus complexe sur le plan comptable que le régime fiscal micro-BIC, le régime réel est beaucoup plus avantageux dans le cas où les charges associées au logement sont lourdes. En effet, celles-ci peuvent être déduites, ce qui n’est pas le cas pour le régime micro-BIC. Pour ce dernier, aucune charge n’est déductible.
Hormis les charges, les factures liées aux travaux et à l’ameublement sont également déductibles, c’est la raison pour laquelle le régime d’imposition réel est plus attrayant que le régime micro-BIC sur le plan fiscal.

Imposition d’une location meublée en régime réel, qui est concerné ?

Les impôts d’une location meublée passent en régime réel dès lors que vos recettes dépassent 72 600 € par an. Mais ce régime fiscal n’a pas que des désavantages, puisqu’il vous permet de déduire vos charges :
  • Frais de notaire
  • Impôts locaux : taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères…
  • Intérêts d’emprunt immobilier
  • Frais de gestion
  • Travaux d’amélioration
Vos charges en régime micro-BIC sont supérieures à 50 % ? Dans ce cas, il vous est tout à fait possible de passer au régime d’imposition réel. Renseignez-vous bien sur la fiscalité de la location meublée, avant de déclarer vos différents revenus.
Bon à savoir
Si vos recettes locatives sont inférieures à 72 600 € par an, vous pouvez tout de même choisir le régime réel.

Régime fiscal réel, quand peut-on opter pour ce dispositif d’imposition ?

Vous pouvez opter pour le régime réel au moment du démarrage de votre activité et jusqu’au dépôt de la première déclaration.
Cependant, si vous avez déjà opté pour le régime micro-BIC et que vous souhaitez passer au régime réel, sachez que vous ne pouvez pas changer de régime immédiatement. Vous pouvez le faire uniquement avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vous souhaitez relever de ce régime. 
Si, par exemple, vous avez opté pour le régime micro-BIC au moment du démarrage de votre activité en 2023 et que vous souhaitez passer au régime fiscal réel en 2024, vous pouvez uniquement changer de régime avant le 1er février 2024.
Bon à savoir
Vous devez faire une déclaration de début d’activité dans les 15 jours suivant le début de la location. Cela permet d’obtenir un numéro de SIRET, qui est notamment nécessaire pour réaliser votre déclaration au réel.

Cas d’exonération d’impôt pour un logement meublé 

Lorsque la location meublée est occasionnelle ou génère peu de revenus, vous pouvez alors être exonéré d’impôts. Pour cela, vous devez remplir les conditions suivantes :
  • Vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale
  • Le loyer ne doit alors pas dépasser 184 € par m² par an en Ile-de-France et 135 € en province
  • Vous louez des chambres d’hôtes sans dépasser 760 € de recettes annuelles
Si par exemple vous souhaitez louer une chambre de 15 m² à un étudiant dans votre appartement à Paris, le loyer mensuel ne pourra pas dépasser 184 x 15/12 = 230 €. Au-delà de cette somme, vous devrez payer des impôts.
Bon à savoir
Aux impôts locaux connus des propriétaires immobiliers, s’ajoutent certaines taxes spécifiques aux BIC (CET, taxe de séjour, prélèvements sociaux…). Toutefois, si votre location meublée comprend également au moins trois des prestations de services suivantes, telles que le ménage des locaux, l’entretien du linge, la réception de la clientèle ou encore les petits déjeuners, il vous sera alors possible de récupérer la TVA.
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Finalement, l’investissement en LMNP vous fait bénéficier de nombreux avantages en termes de fiscalité et de rentabilité et cela, quel que soit le régime choisi. De plus, vous avez la possibilité d'acheter dans le neuf et en résidence gérée, et pas uniquement dans l'ancien.

LMNP 23 000 € ou 70 000 € ? 

Le régime micro-BIC s'applique lorsque les recettes locatives sont inférieures à 70 000€. Les recettes du loueur en meublé non professionnel ne devant pas excéder les 23 000€ c'est le régime micro-bic qui s'applique. 

La fiscalité de la location meublée : ce qu'il faut retenir 

La location meublée relève de quel régime d’imposition ? 

La location meublée relève des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers, car c’est une activité commerciale et pas une activité civile telle que la location nue. Les loueurs en meublé non professionnels sont donc soumis au régime réel ou au régime micro-BIC.

Quel régime d’imposition choisir pour votre activité de location meublée ? 

Si les charges liées à votre logement sont significatives, il est préférable d’opter pour le régime fiscal réel. En effet, les charges (frais de notaire, impôts locaux, intérêts d’emprunt immobilier, frais de gestion, etc.) sont déductibles, ainsi que les factures liées aux travaux et à l’ameublement.

En revanche, si vos charges sont moins importantes, le régime micro-BIC serait beaucoup plus adapté. Sachez cependant que vous êtes automatiquement soumis à ce régime d’imposition si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 72 600 €. Dès lors, vous serez uniquement imposé sur le bénéfice taxable, c’est-à-dire vos recettes locatives annuelles diminuées d’un abattement forfaitaire de 50 %.

Quand pouvez-vous opter pour le régime fiscal réel ? 

Vous pouvez opter pour ce régime d’imposition au moment du démarrage de votre activité et jusqu’au dépôt de la première déclaration. Si vous êtes déjà soumis au régime micro-BIC et que vous souhaitez vous tourner vers le régime réel, vous pouvez le faire uniquement avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vous souhaitez relever de ce régime.

Dans quels cas vous serez exonéré d’impôt dans le cadre de la location meublée ?

Vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt si votre activité de location meublée est occasionnelle, ou encore si elle génère peu de revenus. Hormis cela, quelques conditions sont requises :

  • Le bien que vous mettez en location doit faire partie de votre résidence principale
  • Vous devez respecter un certain plafond de loyer : pas plus de 184 € par m² par an en Ile-de-France et 135 € en province
  • Vous proposez des chambres d’hôtes dans votre résidence principale et vos recettes annuelles ne doivent pas dépasser 760 €

Comment déclarer une location meublée à l'année ?

La première étape consiste à se déclarer en tant que loueur en meublé non professionnel. Il vous suffit de vous inscrire sur le site Infogreffe pour obtenir le numéro de SIRET.

Ensuite, si vous souhaitez déclarer une location meublée, vous devez déposer une déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à votre déclaration de revenus (n° 2042).

Location meublé ou non meublé : quelle fiscalité ? 

Les revenus générés de la location meublée doivent être déclarés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Quant aux revenus générés par la location vide constituent des revenus fonciers.

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