Conseils en investissement immobilier
Location meublée : définition et avantages
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Dans une location meublée, le logement comprend les meubles et l’électroménager nécessaires à la vie quotidienne du locataire. Si louer un logement meublé simplifie l’emménagement, la démarche présente d’autres avantages, pour les locataires comme pour les propriétaires.
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La location meublée : définition
Qu’est-ce qu’un logement meublé ? Selon les autorités publiques, un logement peut être qualifié de location meublée lorsque le locataire peut emménager immédiatement, sans avoir besoin d’y installer son propre mobilier.
La loi ALUR du 24 mars 2014 précise par ailleurs, pour les baux signés après le 1er septembre 2015, que ces meubles doivent permettre au locataire de dormir convenablement dans son logement, mais également d’y manger et d’y vivre décemment.
En revanche, charge au locataire de se munir de ses effets personnels et son "linge de maison" (draps, serviettes, torchons…).
Bon à savoir
La signature de votre bail est intervenue avant le 31 août 2015 inclus ? C’est aux juges qu’il revient de définir les meubles et les éléments d'équipement nécessaires pour obtenir la qualification de logement meublé. En tout état de cause, ils doivent être en nombre suffisant pour permettre au locataire “d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels”.
Location meublée : quels sont les meubles et équipements incontournables?
Dans une location meublée, un certain nombre de meubles et d’équipements doit donc être préalablement présent. Vous êtes propriétaire d’un logement et vous comptez vous lancer dans la location meublée ? Voici les équipements incontournables que vous devez procurer à vos futurs locataires.
| Piece | Equipement |
|---|---|
| Chambre(s) |
|
| Cuisine |
|
| Salle à manger / salon |
|
| Toutes pièces confondues |
|
Votre logement comporte plusieurs pièces ? Elles doivent toutes être suffisamment meublées. Par exemple, si l’appartement en location présente un salon ET une salle à manger, vous devez être en mesure de fournir au locataire un canapé, une table basse ET une table à manger munie de chaises de table.
Location meublée: quels types de logements sont concernés?
Bonne nouvelle ! Tous les types de logements peuvent être éligibles à la location meublée, à condition de respecter les critères légaux de décence fixés par le décret de 2002.
Pour rappel, le logement mis en location doit assurer la sécurité physique et préserver la santé de ses locataires. Il doit obligatoirement présenter :
- un équipement de chauffage
- une installation d’eau potable
- un espace réservé à la cuisine
- un espace réservé pour les sanitaires
- un ouvrant donnant à l’air libre dans la pièce principale, assurant un éclairement naturel suffisant…
Il doit par ailleurs mesurer au minimum 9m2 au sol et disposer d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,2m.
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4 RÉSIDENCES IDÉALES POUR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER
Quelle est la durée du bail pour une location meublée?
Vous souhaitez mettre à la location un logement meublé au titre de résidence principale ? Vous devez conclure avec votre locataire un bail d’un an, reconductible par accord tacite.
Bon à savoir
Votre locataire est étudiant ? La loi vous autorise à conclure un bail de 9 mois, sans renouvellement tacite.
Votre locataire est en situation de mobilité et votre logement risque d’être une location temporaire ? Il est possible de signer un bail mobilité, conclu pour une durée de un à dix mois.
Quelles sont les formalités à accomplir au moment de la signature d’un bail pour un logement meublé ?
Vous allez signer le contrat de location avec votre locataire ? N’oubliez pas d’y annexer un inventaire détaillé du mobilier mis à disposition, en spécifiant son état. Vous aurez ainsi toutes les preuves pour demander à votre locataire de réparer ou de remplacer un meuble détérioré au cours de la location.
Location meublée : quel est le montant du dépôt de garantie ?
Vous pourrez demander et encaisser jusqu’à deux mois de loyers hors charges à votre locataire en guise de dépôt de garantie. Dans le cas d’une location vide, le dépôt de garantie serait plafonné à un mois de loyer hors charge.
Location meublée : comment rompre un contrat de location ?
Alors que le locataire d’un logement meublé peut donner son congé à n’importe quel moment du bail (avec un préavis d’un mois), le bailleur est soumis à des règles précises :
- vous devez attendre l’échéance du bail pour donner congé à votre locataire
- vous devez motiver votre congé (vente du logement, reprise du logement pour vous loger ou loger un membre de votre famille proche, motif légitime et sérieux)
- vous devez respecter un préavis d’au moins trois mois (vs six mois pour une location vide)
LOCATION MEUBLÉE : LES RÈGLES POUR FIXER SON LOYER
Votre bien est situé dans l’une des 28 agglomérations françaises qualifiée de zone tendue ? Vous allez devoir, pour fixer le montant de votre loyer, suivre les règles en vigueur.
| Vous mettez votre bien en location pour la première fois ? | Vous pouvez fixer librement votre loyer. |
|---|---|
| Vous relouez votre bien suite au départ de votre ancien locataire ? |
Le montant du loyer proposé doit, au maximum, être identique à celui du précédent locataire.
|
Votre logement est situé en dehors de ces communes dites tendues ? Vous êtes libre de fixer le loyer comme vous l’entendez avant la signature de chaque nouveau bail de location.
Bon à savoir
Les biens loués meublés présentent en général des loyers un peu plus importants que les biens loués vides, puisqu'ils proposent des prestations supplémentaires. Sachez meubler et décorer avec soin votre appartement : vous déclencherez d’autant plus vite un coup de cœur chez vos locataires, qui pourront accepter plus facilement l’écart de loyer.
Quid des charges ?
Dans le cadre d’une location meublée, le bailleur peut fixer ses charges au forfait ou au réel, à l’exception des baux mobilité (au forfait obligatoirement).
LES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLÉE POUR LE PROPRIÉTAIRE
La location meublée présente des avantages pour le propriétaire. Outre qu’elle peut lui permettre de proposer un bien plus attractif sur le marché, il bénéficie également d’un encadrement juridique moins contraignant.
De plus l’imposition d’une location meublée n’est pas la même que pour une location vide : les recettes perçues sont à déclarer comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Ce régime donne lieu à des abattements et des exonérations généralement plus avantageux, si les revenus locatifs ne dépassent pas un certain plafond. Une fiscalité qui a de quoi séduire les acheteurs intéressés par le principe de la location meublée.
LA LOCATION EN MEUBLÉ, IDÉALE POUR UN INVESTISSEMENT
La fiscalité avantageuse de la location meublée peut particulièrement intéresser tous ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif.
Acheter puis louer une location en meublé dans des zones touristiques ou attractives permet ainsi de s’assurer des revenus réguliers, notamment pour ce qui est :
- des locations en ville, où la demande est forte ;
- des locations à la montagne ou à la mer, pour une occupation saisonnière (vacanciers, emplois saisonniers).
LES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLÉE POUR LE LOCATAIRE
Par définition, une location meublée est équipée et meublée de façon à pouvoir être habitée immédiatement. Le locataire n’a que ses effets personnels à ramener le jour de son emménagement. Outre des économies sur les frais de déménagement et d’ameublement, la location en meublé présente d’autres avantages pour le locataire : la formule est pratique pour les étudiants qui recherchent une location courte durée, le préavis à respecter n’est que d’1 mois (contre 3 dans la plupart des locations nues, hors zones « tendues »). Ces spécificités ont bien entendu des incidences sur le contrat de location, dans lequel elles doivent figurer explicitement.
EN RÉSUMÉ
LOCATION MEUBLÉE : QU’EST-CE QUE C’EST ?
On qualifie de logement en location meublée tous les biens qui peuvent accueillir un locataire, sans que celui-ci ait à apporter ses meubles pour y vivre convenablement au quotidien.
LOCATION MEUBLÉE : QUELS SONT LES AVANTAGES ?
D’ordinaire conclu pour une durée d’un an, ce type de contrat de location possède de nombreux avantages :
- concurrentiels : vous pouvez réduire votre risque de vacance locative, en apportant un soin particulier à l'aménagement et à la mise en valeur de votre bien
- juridiques : les préavis sont de plus courte durée dans le cadre de la location meublée que pour un bien loué nu par exemple
- fiscaux : vous pouvez bénéficier d’abattements et d’exonérations généralement plus avantageux que pour une location vide.
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